Инвестиции под землю: рядом с какой станцией московского метро купить квартиру?
Москва сегодня выступает локомотивом не только жилого «наземного» строительства, но и «подземного».
Novostroy.ru: Есть ли разница в цене аналогичных по потребительским характеристикам квартир, но расположенных на различном удалении от станции метро?
Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»: Зависимость от удалённости от станции метро для жилой недвижимости очень различна в разных локациях. Например, в ЦАО и так практически нет домов, удалённых от метро более чем на полтора километра. К тому же в центре уже настолько сильный перевес престижного жилья, собственники которого не пользуются подземкой, что такой критерий как доступность общественного транспорта отходит на последний план по значимости. В спальных же районах разница в цене по мере приближения к метро колеблется в пределах 10-15%.
Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции»: Если говорить о ЖК «Любовь и голуби», начало активной стадии строительства которого совпало с открытием новой станции метро «Селигерская», то новость об этом не повлияла на стоимость квадратного метра жилья для наших покупателей.
N.RU: Какие станции метро сегодня пользуются бОльшей популярностью среди покупателей жилья?
О.И.: Квартиры в пешей доступности от метро в принципе наиболее востребованы среди всех московских, и с каждым годом наличие подземки поблизости играет всё бОльшую роль при принятии решения о покупке. Дальше всё зависит от бюджета: кто готов заплатить за «однушку» 10-15 миллионов рублей, хочет жить рядом с «Фрунзенской», а кто только 4-5, удовлетворится «Щёлковской».
Лев Сальц, директор по развитию оценочной компании «Апхилл»: Наиболее востребованы на данный момент: новые станции на Солнцевской линии метро, новые станции на Таганско-Краснопресненской линии метро (участок от Котельники до Выхино), так же станции Бутовской линии метро.
N.RU: Рядом с какими перспективными станциями, по Вашему мнению, застройщики будут строить в будущем больше всего?
Л.С.: По моему мнению, будущие станции метро, наиболее привлекательные для застройщиков это: участок Сокольнической линии от «Филатов Луг» до «Столбово», а также новые станции в районе Некрасовка.
О.И.: В старых границах Москвы девелоперы уже давно не в том положении, чтобы выбирать участок под застройку – места и без того не много, конкуренция за участки жёсткая. Но если при прочих равных будет возможность занять площадку у той станции метро, которая кардинально меняет транспортную доступность района, это будет наиболее выгодно для застройщика. Сейчас такая ситуация наблюдается в САО вдоль Дмитровского шоссе, где тянется Люблинско-Дмитровская линия, впервые обеспечивая сотни тысяч москвичей станциями метро в пешей доступности. Например, у «Селигерской» задолго до открытия уже стартовали 4 масштабные стройки и несколько точечных. Самыми востребованными являются участки под застройку рядом со станциями Калининско-Солнцевской и Сокольнической линий на юго-западе, в Новой Москве. Похожая ситуация наблюдается и в других районах за МКАД, например, в Некрасовке.
А.П.: С полной уверенностью мы как застройщик можем сказать, что станции метро в районах, близких к МКАД, куда ранее можно было добраться только наземным транспортом, являются более перспективными с точки зрения покупки рядом с ними квартиры, чем районы, расположенные ближе к центру, где уже до этого были действующие станции. Поэтому если вы рассматриваете покупку недвижимости в том числе с инвестиционной целью, обратите внимание именно на такие проекты: в последующем здесь вы заметите больший процент увеличения цен на жилье.
N.RU: Как неподготовленный покупатель может понять рядом с какой станцией метро квартиры подорожают больше всего?
О.И.: Если открытие станции метро официально анонсировано, пусть даже до него ещё 3-5 лет, можно быть уверенным: будущее конкурентное преимущество продавец в стоимость своей квартиры уже заложил на 50-75%, то есть после реального открытия станции (что часто происходит с опозданием на несколько лет) цена квартиры вырастет совсем незначительно. Но многие недооценивают строительство новых линий, например, БКЛ, «второй кольцевой» московского метро. Уже сейчас у жителей в районе «Полежаевской» есть в пешей доступности по сути три линии метрополитена и МЦК. Когда у жителей появляются альтернативные маршруты, даже если и до этого у них было метро под боком, это тоже плюс, в том числе к ликвидности и стоимости недвижимости.
Л.С.: Для того, чтобы понять, какая станция метро будет перспективной необходимо изучить перспективные карты новых станций метрополитена. Такую карту можно найти на сайте правительства города Москвы, следить за пресс-конференциями с официальными лицами градостроительной политики города Москвы, анализировать строительные площадки новых микрорайонов в пределах перспективной карты развития метрополитена.
N.RU: Может близость метро сказываться негативно?
Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева: Если говорить об элитном жилье, то близость к метро — это скорее минус для покупателя, ведь подземка генерирует огромный трафик, шум, что никак не может радовать обитателей дорогих домов. У самих же жильцов, как правило, нет потребности в метро поблизости. Всё-таки нужно понимать, что люди, покупающие такую недвижимость, редко ездят на общественном транспорте. При сдаче элитных квартир в аренду наличие станции метро рядом, конечно, станет плюсом. Влияние метро на цену жилья будет иметь место, если только станция уже работает или запланирована к запуску в ближайшее время — но застройщик тоже заложил это в цену предложения, поэтому оно будет дороже на первичном рынке. При этом чем позже построят метро, тем дешевле предложение и выше потенциал роста цены к моменту открытия станции.
О.И.: Жить на первом этаже с видом на вестибюль станции в современной Москве как минимум неприятно из-за непрекращающегося шума, беготни и лишних глаз, а ещё и небезопасно. Наземные участки линий метрополитена могут создавать шумовой фон, сопоставимый с железной дорогой, поезда по которой курсируют с 4 утра до 2 часов ночи. Парковки дворов со свободным въездом в радиусе 100-200 метров от станции метро часто используют в качестве перехватывающих.
Л.С.: Чем ближе к метро вы живете, тем больше количество людей на близлежащих улицах, и больше машин на дорогах. Не всем это подходит.
N.RU: Какая альтернатива есть у метро в мегаполисе?
Л.С.: Хорошей альтернативой существующему транспорту может стать перспективный проект развития легкорельсового транспорта по Москве и Московской области.
Статья «Инвестиции под землю: рядом с какой станцией московского метро купить квартиру?» с комментарием Льва Сальц опубликован на портале "Novostroy"