Ипотека в зоне риска
Центробанк со следующего года повысит коэффициент риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20% от стоимости недвижимости. Этот коэффициент показывает, какие резервы обязан иметь банк, чтобы покрыть издержки в случае невозврата долга. Его увеличение и, соответственно, рост объёмов резерва заставит банки ужесточить требования к заёмщикам.
На минувшей неделе пресс-служба ЦБ сообщила о решении регулятора повысить коэффициент риска по ипотеке с первоначальным взносом от 10% до 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Для кредитов, выданных после 1 января 2019 года, он составит 200% вместо 150%. Для ипотечных кредитов со взносом менее 10% ставка останется прежней – 300%.
Это уже второе за два года повышение коэффициента для ипотеки с первоначальным взносом от 10% до 20%. Таким образом ЦБ пытается сдержать рост их доли в общем количестве выданных ипотечных кредитов: с начала 2017 года она увеличилась с 6,8% до более чем 35%. На ипотеку с минимальным первоначальным взносом (до 10%), по подсчётам независимой оценочной компании «Апхилл», приходится порядка 5% рынка. Займы на таких условиях сегодня выдают и крупные банки из ТОП-100, к примеру Сбербанк и ВТБ, и кредитные организации средней весовой категории.
Условия их выдачи примерно такие же, как если бы клиент вносил в качестве первоначального взноса более 20% стоимости жилья, в этих случаях возрастают лишь требования к ежемесячному доходу, отмечает управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнёрской сети CBRE Мария Литинецкая. «К примеру, если вы занимаете у Сбербанка 3 млн руб. на 16 лет при первоначальном взносе 15% (это 450 тыс. руб.), то необходимый ежемесячный доход должен составлять 42 тыс. руб., а при повышении взноса до 20% (600 тыс.) – 39,6 тыс. руб.», – уточнила она «Гудку».
Намерения ЦБ пересмотреть коэффициент риска связан с тем, что с увеличением доли ипотеки с низким первоначальным взносом возросли и риски банков. «Определённая категория заёмщиков стала использовать следующую схему: получать в банке относительно небольшой потребительский кредит и вносить заёмные средства в качестве первоначального взноса по ипотеке. Всё это значительно повысило риски роста просроченной задолженности, так как возможность качественного обслуживания кредитов такой категорией заёмщиков крайне невысока», – отмечает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
По словам руководителя проектов компании «Апхилл» Александра Вусова, кредиты с минимальным первоначальным взносом в шесть раз чаще «уходят в просрочку», чем кредиты со взносом 50 и более процентов. По его мнению, действия ЦБ по введению повышенного коэффициента риска обусловлены опасениями повторить ипотечный кризис в США. Необходимость создавать более существенные резервы под подобные кредиты сделает их невыгодными для многих банков. Это значит, что кредитные организации будут ужесточать требования к заёмщикам. По мнению Александра Вусова, принятые поправки приведут к повышению минимального первоначального взноса или процентной ставки на 1–2 пункта.
«Это приведёт к сокращению объёмов выдачи кредитов с первоначальным взносом менее 20% и, следовательно, сократит круг ипотечных клиентов», – считает управляющий партнёр Rebridge Capital Сурен Айрапетян. В меньшей степени нововведения затронут крупные банки. «Они заинтересованы в сохранении значительного числа клиентов, а значит, в удержании «входного порога» на доступном для населения уровне», – уверена Мария Литинецкая.
Мария Абдримова