Оценка квартиры: как правильно оценить своё жильё перед продажей и сколько это стоит?

За сколько продавать свою квартиру? Как продать её быстро и не потерять деньги? Эти вопросы мучают любого, кто решил избавиться от своей недвижимости. Novostroy.ru спросил у экспертов как правильно оценить реализуемое жильё и сколько за такую услугу с продавца могут взять специалисты-оценщики.

Novostroy.ru: Какие на сегодня самые популярные и адекватные способы оценки своей недвижимости есть у желающих её продать?

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости»: Стоимость квартиры определяет рынок в зависимости от локации, транспортной доступности, наличия социальной и торговой инфраструктуры в пешей доступности от дома и многих других факторов. Специалисты агентства недвижимости анализируют аналогичные предложения на рынке и назначают рыночную стоимость квартиры. Более того, исходя из официальных планов развития города, транспортно-дорожной системы, реконструкции рядом расположенных экологических зон, спортивных, культурных, исторических объектов, риелтор может дать прогноз, как изменится цена в перспективе.

В течение реализации квартиры всегда нужно делать корректировку цены, как в сторону уменьшения (если квартира не вызывает оптимального спроса), так и увеличения, когда понятно, что квартира интересна покупателям и можно сделать «переоценку». Любой профессиональный риелтор такую корректировку делает один раз в 10 дней. Важно, чтобы сам клиент понимал, в чем его выгода и не пытался только продать подороже, не думая, что надо и купить подешевле. Клиент принимает решение самостоятельно. Стоимость на квартиру в итоге назначает продавец, а брокер в данном случае может рекомендовать оптимальную цену.

Алексей Коллекер, учредитель ООО «Рантье»: Самый популярный способ самостоятельно оценить недвижимость перед продажей - посмотреть аналогичные объекты на сайтах продажи недвижимости (в каждом городе есть наиболее продвинутые сайты, на которых размещается около 80% объявлений). При этом обращается внимание на состояние, этаж, планировку. Состояние ремонта имеет определенное значение, но за слишком дорогой ремонт покупатели переплачивать не будут, также мебель и техника, оставляемые в квартире при продаже, незначительно влияют на стоимость, однако такие варианты имеют несомненно преимущество и продаются быстрее.

Novostroy.ru: Существуют ли бесплатные он-лайн сервисы, помогающие в такой оценке и насколько они, на Ваш взгляд, компетентны?

Петр Рощин, руководитель проектов оценочной компании «Апхилл»: Компетентную и качественную оценку может выполнить только квалифицированный оценщик. Конечно, появляется все большее количество онлайн-сервисов, но ни один из них пока не может заменить человека. В оценке жилой недвижимости есть огромное количество всевозможных нюансов, которые компьютер может упустить.

А.К.: Не сталкивался с такими сервисами в своей практике.

Евгений Евсеев, эксперт агентства недвижимости CENTURY 21 Capital Petersburg: Существует агрегаторы, на которых размещаются объявления продажи объектов, и они отображают статистику на основе цен, выставленных в рекламу. Но не факт, что объекты были проданы за эту стоимость, либо объект не продался и просто снят с рекламы. Такая статистика может ввести в заблуждение. При оценке объекта не стоит опираться на данные таких агрегаторов.

Novostroy.ru: Сколько может стоить услуга оценки квартиры у специалистов?

П.Р.: Примерная стоимость оценки квартиры в Москве и Московской области варьируется от 4000 до 5500 р., в зависимости от площади объекта и его удаленности от центра. Есть незначительные колебания стоимости в зависимости от целей оценки. Так, оценка для суда стоит немного дороже оценки для банка, поскольку для судебных инстанций требуется соблюдение большого количества формальных деталей.

Е.Е.: Если собственник обращается в агентство с продажей объекта, такая услуга, как правило, входит в комиссионное вознаграждение. Если такая услуга требуется для банка или других учреждений, есть специальные оценочные, лицензированные компании, стоимость услуг которых, в Санкт-Петербурге и Ленобласти в среднем составляет 5000 рублей.

Novostroy.ru: Как неопытному человеку понять, насколько проведённая оценка его недвижимости адекватна?

П.Р.: Отчеты об оценке составляются с расчетом на то, что его будет использовать человек без специального образования. Если заказчику не все понятно, он всегда может обратиться в компанию за разъяснениями.

А.К.: Проверить можно только сравнением с аналогичными вариантами, опять же на сайтах недвижимости. В принципе делается очень быстро, на продвинутых есть хорошая сортировка, можно сделать выборку вплоть до вашего дома.

Е.Е.: Чтобы понять адекватно ли проведена оценка объекта недвижимости, достаточно разместить объявление, по входящим звонкам и показам будет понятно, насколько сравнительный анализ попал в границы рыночных цен.

Novostroy.ru: Насколько, по Вашему опыту, может отличатся оценка, проведённая специалистом от цены, которую за свою недвижимость хочет получить собственник?

П.Р.: Исходя из собственной многолетней практики, могу сказать, что у большинства собственников несколько завышенные ожидания, до 15%.

А.К.: Отличается незначительно, плюс-минус 5%, в большей части. Исключение - квартиры с дорогим ремонтом и мебелью. Владельцы таких квартир, при продаже конечно хотели бы заложить в стоимость все расходы, но основной упор, при оценке делается на среднерыночную стоимость аналогичной недвижимости.

Е.Е.: Как правило, оценка, проведенная специалистом, не оправдывает ожидание собственника. Зачастую собственники в разы завышают стоимость, закладывают в цену ремонт, мебель, да и свою эмоциональную привязанность к объекту, мол «Моя-то квартира лучше, чем у соседа!»

Novostroy.ru: Есть ли корреляция между завышенной самостоятельной оценкой жилья и временем экспозиции такой квартиры?

П.Р.: Если квартира выставлена за завышенную стоимость, то она может продаваться очень долго. Корреляция между стоимостью и экспозицией прямая. Довольно часто встречаются случаи, когда из-за завышенных ожиданий квартиры продаются по несколько лет. Но, как только стоимость опускается до рыночных реалий, начинают поступать звонки от потенциальных покупателей.

А.К.: Конечно есть зависимость, чем выше средней стоимости квартира, тем дольше поиск реального покупателя. Своим клиентам рекомендую устанавливать чуть больше максимальной стоимости аналогичных объектов недвижимости на рынке, затем, если нет реакции, еженедельно снижать цену до уровня, когда покупатели начнут интересоваться, пойдут просмотры - значит вот это и есть реальная цена квартиры, плюс торг. Исключение варианты срочной продажи недвижимости, в данном случае начальная цена - низшая на рынке на аналогичные объекты.

Статья "Оценка квартиры" с комментарием Петра Рощина опубликован на портале "Новострой"