Рубль толкнул ставку

 Оценка недвижимости и другого имущества, экспертиза. Оценочная компания "Апхилл"

Подорожание ипотечных кредитов сделает квартиры менее доступными..

Ипотечные кредиты в России стали дорожать. К началу ноября уже 11 российских банков повысили ставки по ипотеке, в их числе и лидеры жилищного кредитования – Сбербанк и ВТБ. Эксперты прогнозируют, что ипотека будет дорожать как минимум в течение года, что приведёт к уменьшению спроса на жильё.

По данным риелторской и консалтинговой компании «Метриум», в октябре ипотечные ставки повысили 10 банков, в основном на жильё в новостройках. В начале ноября к ним присоединился банк ВТБ, а с 15 ноября рост ставок по ипотеке запланирован в банке «Дельтакредит» (с 10 до 10,5%). Средняя ставка по ипотечному кредиту в перечисленных банках после повышения равна 10%.

Причины роста.

Как рассказали «Гудку» в ВТБ, главным макроэкономическим фактором, влияющим на изменение ценовых показателей по ипотеке, является динамика ключевой ставки Центрального банка РФ. Напомним, 4 сентября Банк России впервые с декабря 2014 года повысил ключевую ставку на 0,25 п.п. – до 7,5%. На прошедшем 26 октября заседании Центробанка было принято решение оставить ключевую ставку на этом уровне как минимум до 14 декабря 2018 года.

«Повышение ключевой ставки означает, что кредиты, выдаваемые Центробанком РФ коммерческим финансовым организациям, подорожали. В этой связи банки вынуждены повысить ставки по своим кредитным продуктам для заёмщиков», – рассказала руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ – Супермаркет недвижимости» Ирина Туманова.

Повышение ставки рефинансирования – ответ на возросшие инфляционные риски, объяснила 14 сентября на пресс-конференции глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Прогнозы ЦБ об инфляции в последнее время действительно сильно изменились: если раньше предполагалось, что к концу 2018 года она составит 3,5–4%, а в 2019 году лишь временно превысит 4%, то теперь к концу 2018 года ЦБ ждёт 3,8–4,2%, а по итогам 2019 года – уже 5–5,5%.

«Мы будем оценивать целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки, учитывая динамику инфляции и экономики относительно прогноза, а также риски со стороны внешних условий и реакцию на них финансовых рынков», – отметила глава ЦБ.

По мнению генерального директора сервиса онлайн-займов «Робот Займер» Романа Макарова, одним из основных «внешних условий», о которых говорит ЦБ, является периодическое введение санкций против России. Напомним, в конце августа 2018 года США ввели очередной пакет антироссийских санкций, затрагивающих финансовый сектор, в ноябре планируется ещё один.

«Введение санкций стимулирует отток иностранного капитала и вынуждает российский ЦБ увеличивать ключевую ставку, чтобы не допустить резкого ослабления рубля и роста инфляции», – рассказал Роман Макаров.

Последствия подорожания кредитов.

Все опрошенные «Гудком» эксперты сходятся во мнении: спрос на ипотеку будет оставаться высоким, если ставка не превысит 11%.

«Как только предложения банков по займам приблизятся к 11,5–12% годовых, спрос на ипотеку начнёт постепенно сокращаться на 5–6%. Можно точно говорить, что люди, которые рассчитывали на более доступный кредит (7–8% годовых), на рынке уже не появятся либо отложат принятие решения о покупке жилья», – считает управляющий партнёр компании «Метриум», участник консалтинговой сети в области недвижимости CBRE Мария Литинецкая.

Для заёмщиков, серьёзно настроенных на покупку квартиры по ипотеке, повышение ставок не станет сдерживающим фактором, уверен гендиректор строительной компании Tekta Group Роман Сычёв: «Учитывая растущий уровень финансовой грамотности граждан, полагаю, что этот рост не катастрофически снизит покупательскую активность, так как у заёмщика всегда будет возможность рефинансировать кредит при возникновении благоприятных условий».

Тем не менее, отмечает Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея», в последние две недели наблюдалось сокращение числа запросов на покупку квартир в ипотеку, особенно в новостройках комфорт-класса. «В среднем по рынку цены пока активно не повышаются – это мы увидим примерно через полгода», – прогнозирует он.

Эту точку зрения разделяет Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции»: «Ставки будут только продолжать расти, а значит, жильё в целом станет менее доступным для покупателя. Особенно заметно замедление продаж будет прослеживаться в сделках с квартирами с большей площадью».

Что будет со ставками?

7 июня 2018 года в ходе «Прямой линии» Владимир Путин заявил, что РФ необходимо ориентироваться на ипотечную ставку в 8%, но стремиться к 7%. По мнению экспертов, заявление президента относится к долгосрочной перспективе, а в текущих обстоятельствах эта задача неосуществима.

«С учётом перехода к таргетированию инфляции (достижению ценовой стабильности. – Ред.) главная цель российского Центробанка – установление уровня инфляции в 4%. Будет расти инфляция – будет расти и ставка по кредитам», – пояснил «Гудку» доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова, финансовый директор и управляющий партнёр консалтингового проекта в области управления финансами организации «Ваш CFO» Александр Мясников.

К слову, международное рейтинговое агентство Moody›s прогнозирует, что к концу 2018 года средняя ставка по ипотеке в России останется на уровне 10%.

Отечественные эксперты полагают, что в следующем году рост ипотечных ставок продолжится. «В следующем году прогнозируем повышение ключевой процентной ставки ЦБ приблизительно на 1%», – рассказал «Гудку» генеральный директор оценочной компании «Апхилл» Алексей Сёмин.

Александр Мясников отмечает, что к ускорению инфляции (и, как следствие, росту ставок по ипотеке) приведёт грядущее повышение НДС на 2% (с 18 до 20%) с 1 января 2019 года.

Михаил Гущин, директор Департамента маркетинга Группы «Интеко», считает вполне вероятным, что менее чем через год ставки вновь начнут снижаться, что позволит заёмщикам подать заявки на рефинансирование уже новых кредитов.

Условия льготных и корпоративных программ не изменятся.

Банки не стали повышать ставку по льготным ипотечным программам (в частности, военную ипотеку и ипотеку с господдержкой для семей с детьми).

«ВТБ сохранил все специальные дисконты для партнёров и промоакции. Ставка по программе «Военная ипотека» осталась без изменений и по-прежнему составляет 9,3% годовых», – сообщили «Гудку» в пресс-службе ВТБ.

Как рассказали «Гудку» в Департаменте социального развития ОАО «РЖД», ставки по корпоративной ипотеке также останутся прежними. Напомним, железнодорожники, чьи профессии включены в Перечень дефицитных и востребованных профессий и должностей работников ОАО «РЖД», могут получить так называемый субсидированный ипотечный кредит, когда компания берёт на себя часть затрат на уплату начисленных процентов. В результате для молодых специалистов ОАО «РЖД» в возрасте до 35 лет кредитная нагрузка в банках-партнёрах (ВТБ, Сбербанке, Абсолют банке) составляет 2%, для остальных работников – 4,5%.

Юлия Соловьёва

Статья «Рубль толкнул ставку» с комментарием Алексея Семина опубликован в газете "Гудок"