Снижение рентабельности строительства «погонит» застройщиков в сферу ЖКХ
Год плавно приближается к своему завершению и аналитики подводят итоги за первые три квартала 2018. Официальная статистика уже обрисовала неутешительную картину тенденций, складывающихся на российском строительном рынке. Любопытно, но выручка застройщиков продолжает расти, а вот прибыль стремительно «ползет вниз». Novostroy.su поинтересовался у экспертов, в чем кроются причины такой обратно-пропорциональной зависимости и как сложившаяся ситуация отразится на потенциальных покупателях недвижимости.
Novostroy.su: Согласно данным аналитиков, в текущем году выручка застройщиков существенно возросла. Какие факторы, на ваш взгляд, обусловили данную тенденцию?
Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развuтие»: У жителей страны очень высока потребность в собственном жилье, поэтому с каждым годом возрастают как объемы ввода жилья, так и количество заключенных сделок, в том числе с использованием ипотеки. Несмотря на то, что Росстат уже четвертый год подряд отчитывается о снижении реальных доходов населения РФ, потребители так или иначе перераспределяют свои расходы, направляя их на первоочередные нужды. В их число входит, наряду с жизненно важными тратами и воспитанием детей, приобретение собственного жилья и выплата ипотечных кредитов.
Ксения Рысенко, эксперт – партнер-аналитик СК «Неометрия»: Рост спроса на первичную недвижимость по сравнению с прошлым годом обусловлен доступной ипотекой и ожидаемым повышением ставок в будущем, а также искусственно созданным ажиотажем вокруг отмены 214-ФЗ «О долевом строительстве». Другим фактором увеличения выручки застройщиков является рост средних цен на фоне повышения спроса.
Лев Сальц, директор по развитию оценочной компании «Апхилл»: Рост выручки строительных компаний вызван увеличением объема продаж. В основном, его обеспечил взрывной рост ипотечного кредитования. В 2018 году ставки по ипотеке были рекордно низкими, и в стране наблюдался настоящий «ипотечный бум». Отдел аналитики оценочной компании «Апхилл» фиксирует рост ипотечного кредитования в РФ на 60% за первые 3 квартала 2018 года, в сравнении с аналогичным периодом 2017 года. Также на рост продаж в сегменте жилой недвижимости оказали влияние программы государственного субсидирования ипотеки. Это «социальная ипотека», программа «молодая семья», «ипотека для семьи с детьми под 6%», а также программа ипотеки для молодых специалистов.
N.SU: Однако при этом специалисты отмечают снижение доходности в строительной отрасли — как в отношении девелоперов, так и подрядных организаций. Каковы причины этого?
О.Н.: На снижение доходности в строительной отрасли оказывает влияние огромное количество факторов. Среди основных можно назвать рост цен, в том числе на строительные материалы, и увеличение объемов ввода жилья, что приводит к обострению конкуренции на рынке. Как результат – серьезная борьба за покупателя, из-за которой застройщики уже не могут себе позволить значительное повышение цен.
К.Р.: Во-первых, ужесточение государственной политики в отношении застройщиков, в частности более высокий барьер входа в проекты и усиленный контроль всех этапов их реализации. Во-вторых, повышение налоговых выплат.
Л.С.: Свою лепту в снижение доходности вносит также растущая вслед за долларом цена на строительные материалы. Выросла стоимость логистики, в связи с повышением цен на ГСМ.
N.SU: Связаны ли данные перемены непосредственно с изменениями в законодательной и экономической сферах?
О.Н.: Такие перемены действительно связаны с изменениями в экономической сфере, но про влияние законодательства говорить еще рано: все нововведения в этой области скажутся на строительном рынке позже.
Л.С.: У данного явления скорее экономические, чем политические причины. Законодательные инициативы в настоящее время в большей степени сосредоточены на защите прав покупателей, и выдавливании недобросовестных компаний с рынка.
N.SU: Каких действий стоит ожидать от девелоперов в сложившейся ситуации?
О.Н.: Вряд ли можно ожидать каких-то существенных перемен в стратегии девелоперов: они продолжат так же строить новые объекты недвижимости и бороться за покупателей.
Л.С.: Поднять цены, тем самым повысив доходность, застройщикам не дает низкая покупательская способность. Строительным компаниям стоит продолжить оптимизацию бизнеса и сокращать издержки.
N.SU: Можно ли спрогнозировать дальнейшую динамику параметров выручки и прибыли на строительном рынке?
Л.С.: По прогнозам отдела аналитики оценочной компании «Апхилл», после вступления в силу новой процентной ставки НДС, цены на стройматериалы пропорционально увеличатся. Это приведет к дальнейшему снижению рентабельности строительства. Повышение ставок по ипотеке незначительно снизит объемы продаж первичной недвижимости. Стоит отметить, что столичный рынок первичной жилой недвижимости находится на стадии насыщения, и строители переключаются на коммерческую и офисную недвижимость. На мой взгляд, будущее за симбиозом строительства и девелопмента. Поскольку доходность строительства имеет долговременную тенденцию к снижению, строители будут переключаться на сервис построенных объектов. Прибыльность сегмента ЖКХ очевидна для большинства крупнейших игроков строительного рынка, и большинство из них организует УК в построенных микрорайонах. В поисках дополнительных источников прибыли, возможно, строительные компании перестанут продавать коммерческие помещения, начнут извлекать доход от их аренды.
N.SU: Можете ли Вы отнести снижение доходности к одному из факторов, которые прямо или косвенно повлияют на монополизацию в строительной сфере?
К.Р.: Снижение доходности приведет к тому, что на рынке смогут выжить только крупные компании с большим портфелем успешных проектов, четко выстроенной системой их реализации и крепким финансовым плечом. Таким образом, в ближайшее время количество застройщиков сократится и останутся преимущественно крупные компании.
Элина Запорожец