Таунхаус как он есть
Явление таунхаусов для современного мира уже не представляется чем-то экзотическим, но до сих пор вызывает множество вопросов. И если первые такие дома, появившиеся в разных странах мира еще два века назад, были доступны только аристократии, то сейчас таунхаус — довольно распространенное приобретение, доступное для большинства граждан.
Таунхаус в общих чертах
Таунхаус — это пригородная недвижимость, которая представляет собой здание с отдельным участком, предназначенное для проживания нескольких семей, каждая из которых имеет право на определенную часть дома с собственным входом.
Чаще всего это двух- или трехэтажный дом, где на первом этаже могут располагаться общие комнаты: кухня, гостиная, библиотека, а на верхних — личные помещения каждой из семей (спальни, кабинеты, детские комнаты). Но общие помещения не являются обязательными для таунхаусов, чаще всего таких комнат у владельцев таунхаусов нет. Подобные дома могут иметь сквозную планировку (когда все входы расположены в ряд по одну сторону постройки) или несквозную (если входы расположены в шахматном порядке по разным сторонам).
Обязательно к такому дому прилегает общий участок земли, на который имеют доступ все жильцы. Обычно там располагаются беседки, детские площадки, клумбы или даже бассейны. Кроме этого, для всех семей рассчитаны специальные парковочные места или гаражи.
— Формат такого жилья, как таунхаус, пришел в Россию не более 15 лет назад, — говорит партнер АО «НЭО Центр» Александр Ракша. — Изначально это было предложение, ориентированное на бизнес-класс и ту прослойку общества, где доход существенно выше среднего. Но в последние 10 лет ситуация сильно изменилась, и теперь этот формат стал доступен для среднего класса. В целевую аудиторию здесь, как правило, входят люди, состоящие в браке, в возрасте от 27 до 45 лет. Такие дома подходят многодетным семьям, а также пожилым людям, но никак не молодежи — ведь для молодых людей прежде всего важны такие качества жилья, как доступная цена, близость от центра, наличие развлечений и инфраструктуры.
Зачем вообще кому-то таунхаусы?
«Если первоначально таунхаусы рассматривались только как городские резиденции, то сейчас скорее наоборот — как загородные квартиры», — рассказывает эксперт в области оценки Консалтинговой группы «Апхилл» Светлана Фолимонова. Действительно, такой вид имущества подойдет людям, которые устали от городской суеты и тесноты, хотели бы жить ближе к природе и на собственном участке, но по каким-либо причинам не имеют возможности обзавестись собственной отдельной недвижимостью, например коттеджем. Таунхаус — это отличный компромисс между квартирой и частным домом.
— Первым и главным преимуществом для многих покупателей таунхаусов становится доступная стоимость такой недвижимости, — рассказывает эксперт. — В сравнении с коттеджами или частными домами таунхаус выделяется значительно более низкими ценами благодаря тому, что все затраты на строительство и полная стоимость дома с участком разделяются между жильцами. Но и в сравнении с городской квартирой такая собственность обойдется дешевле за счет отдаленности от центра.
Однако и в таком расположении многие покупатели тоже усматривают значительный плюс. Действительно, отдаленность от городского шума, производств и промышленных предприятий делают подобные дома хорошей покупкой для многих семей. А близость к природе, наличие своего участка и большая экологичность пригорода дополняют перечень преимуществ таунхауса.
— При этом такое расположение, — отмечает Светлана Фолимонова, — в отличие от многих коттеджных поселков не должно препятствовать и обычной жизни современного горожанина. При строительстве таунхаусов учитывается и близость максимально удобной транспортной развязки, и оборудование специальных гаражных или парковочных мест для всех жителей. Это дает возможность избежать не только городских пробок, но и дефицита парковочных мест, который влечет за собой ставшие уже классическими ежевечерние поиски парковки.
Если говорить о преимуществах таунхаусов перед многоквартирным домом, то нужно упомянуть и большую свободу планировки: поскольку каждый такой объект строится под определенных хозяев, жильцы могут не только выбирать наиболее предпочтительный для них вариант постройки, но и при желании всех владельцев изменить планировку или создать новые объекты на собственном участке. Такие усовершенствования могут включать и возведение камина, и постройку бассейна или бани — всё зависит лишь от предпочтений владельцев. Да и само общение с соседями заметно упрощается, ведь чем меньше их у вас будет, тем проще будет решать бытовые вопросы.
— Классически в таунхаусах размещается всего несколько семей, которые хорошо знают друг друга и поддерживают приятельские отношения. Это является большим преимуществом перед многоквартирными домами, повышает уровень спокойствия и личной безопасности жильцов, — уверена Светлана Фолимонова. — А кроме того, выходит гораздо экономичнее даже с точки зрения коммунальных услуг и обеспечения участка, ведь все хозяйственные вопросы дома являются автономными (собственное отопление, канализация, связь, охрана), решаются и оплачиваются совместно всеми владельцами. Посторонние лица вмешаться в ваши дела, равно как и попасть в ваш «городок», не смогут.
Одним из преимуществ таунхаусов перед многоквартирными домами является большая свобода планировки: поскольку каждый такой объект строится под определенных хозяев.
Но и проблем тоже немало
И все же, несмотря на все перечисленные достоинства таких домов, таунхаусы подойдут далеко не всем. Проблемой и лишними неудобствами дня некоторых покупателей могут стать даже уже озвученные преимущества. Например, удаленность от города влечет за собой не только смену привычного образа жизни на загородный, но и некоторую неразвитость инфраструктуры. Поэтому, выбирая будущее жилье, нужно внимательно изучить и прилегающие районы: есть ли поблизости школа, детский сад, поликлиника, нужное количество магазинов и т.д.
К тому же ощутить все преимущества загородной жизни вы, скорее всего, тоже здесь не сможете.
— Если ваша мечта — свой участок и забота о домашнем хозяйстве, нужно помнить, что вы будете не единственным владельцем и без того небольшой территории, — напоминает Светлана Фолимонова. — Полноценную сельскохозяйственную деятельность вести здесь у вас, конечно, не получится.
Еще одной проблемой может обернуться транспортная удаленность. Конечно, вы не будете слышать шума дорог и просыпаться от света фар, но вполне вероятны постоянные пробки при въезде в город. А если вы не являетесь владельцем машины, то придется свыкнуться с мыслью о ежедневных долгих поездках на автобусе. Также нужно помнить и о соседстве. Выбирая дом, узнайте и своих будущих совладельцев. Конечно, их окажется меньше, чем в многоквартирном доме, но в любом случае именно они в дальнейшем будут значительной частью вашего быта. Будет хорошо, если соседями окажутся ваши знакомые, друзья или родственники. С незнакомыми ранее людьми просто постарайтесь завести приятельские отношения, это значительно облегчит вашу дальнейшую жизнь.
— Вообще жизнь в таунхаусе — удовольствие не из дешевых, — признает Александр Ракша. — Среди очевидных плюсов такого жилья — удаленность от крупного мегаполиса, чистый воздух, отсутствие многочисленных источников шума, отсутствие соседей сверху, возможность более свободно планировать жилую площадь, а также регулировать уровень тепла в жилом помещении. Из минусов — обязательное наличие автомобиля, более высокий налог на недвижимость, дополнительные расходы на обустройство как собственной придомовой территории, так и общей территории поселка, расходы на охрану, необходимость более тесного контакта с соседями при обсуждении общехозяйственных проблем, отсутствие вблизи необходимой инфраструктуры — больниц, поликлиник, крупных супермаркетов, рынков, магазинов с товарами первой необходимости, муниципальных образовательных учреждений. Отдельной проблемой может стать тот факт, что правоохранительные органы тоже будут до таунхауса ехать дольше, чем на вызов, поступивший из города.
Также из очевидных минусов можно назвать то, что не во всех поселках всегда идеально работают электричество, мобильная связь и интернет. Если поселок построен, а по каким-то причинам не все сигналы доходят равномерно, то жителям необходимо сообща решать проблему и вести переговоры с провайдерами — в целом такая проблема решаема, но это отнимает много времени.
Стоимость жизни как определяющий фактор
Возвращаясь к стоимости проживания в таунхаусах, важно учесть, что при всей выгоде и экономии загородной жизни некоторые затраты всё же возрастут. Так, например, коммунальные платежи в таунхаусах будут выше по причине индивидуальной подводки всех систем. Причем ко всем традиционным службам добавляется и цена охраны участка, ремонт и содержание общего имущества.
Что нужно учесть при покупке таунхауса с точки зрения его стоимости? Безусловно, чтобы не прогадать с покупкой имущества, лучше всего обратиться к специалистам-оценщикам, которые произведут качественную оценку и расскажут о реальном состоянии объекта и возможных трудностях. Но, если учесть некоторые моменты, на которые обращают внимание профессионалы, можно быть уверенными в своей покупке.
— Прежде всего нужно знать, что, покупая строящийся таунхаус, даже с отделкой, не нужно рассчитывать на то, что, получив ключи, вы сможете в него сразу въехать и жить, — констатирует аналитик «Алор Брокер» Кирилл Яковенко. — Качество отделки сейчас таково, что очень часто даже готовые таунхаусы требуют дополнительного ремонта, например, перезаливки пола, который может обойтись в дополнительные 10–15 тыс. рублей за квадратный метр. Это, к сожалению, стандартная практика, которая прижилась в силу попытки застройщика максимально удешевить продаваемое жилье. Дополнительная звукоизоляция боковых стен таунхауса, общих с соседями, как правило, тоже обязательное мероприятие, и недешевое.
Также нужно понимать, что наличие хотя бы какого-нибудь автомобиля, как уже говорилось, — это обязательное условие жизни в таунхаусе, а значит, расходы на эксплуатацию автомобиля тоже можно считать постоянными затратами на проживание. Это от 20 тыс. в год за отечественную машину и до бесконечности. Уборка, благоустройство, охрана обойдутся примерно от 6 тыс. рублей в месяц и выше в зависимости от степени «элитности» поселка. Придется платить налог не только на недвижимость, но и на землю. Хорошо, если ее кадастровая оценка будет верной, если нет — ее придется оспаривать, и это тоже можно заложить в затраты.
Остальные аспекты жизни в таунхаусе сильно зависят от управляющей компании. От того, насколько эффективно она работает, будет зависеть размер взносов, в Подмосковье он составляет от 20 тыс. рублей в месяц и до бесконечности. За эти деньги вы рассчитываете на быструю реакцию коммунальных служб, но так бывает далеко не всегда. От того, насколько хорошие отношения у жильцов сложатся с соседями, зависит очень много, иногда фактически это определяет, сможете вы жить в данном поселке или нет.
Ну и, конечно, обязательно надо взвесить оправданность цены. Стоимость такого объекта во многом зависит от расположения, размера и готовности к продаже. Поэтому об общей цене на таунхаусы говорить сложно. Так, например, приводят статистику в «Апхилл», на данный момент средняя цена за 1 кв. м таунхауса эконом- и комфорт-класса в Московской области составляет от 90 тыс. до 100 тыс. рублей. И если при удаленности от МКАД на 40–60 км можно купить таунхаус в пределах 6–7 млн, то уже на расстоянии до 20 км — за 10–15 млн рублей.
В целом данный сегмент недвижимости входит в среднюю ценовую категорию и продается по цене, находящейся между стоимостью квартиры в городе и загородным частным домом. Однако все, конечно, зависит от финансовых возможностей, желания и потребностей покупателей.
Чтобы не прогадать с покупкой имущества, лучше всего обратиться к специалистам-оценщикам, которые произведут качественную оценку и расскажут о реальном состоянии объекта и возможных трудностях.
Нелегкий выбор
— Вообще факторов, влияющих на стоимость в данном сегменте недвижимости, немалое количество, — соглашается Светлана Фолимонова. — При выборе таунхауса нужно обращать внимание на местоположение. Важны удаленность от города (в километрах), направление и доступность транспортных развязок. Также нужно обращать внимание на экологию, окружение и перспективу застройки. Оцениваются обычно и инфраструктура, развитость района. Также нужно обращать внимание на имеющиеся коммуникации в поселке, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с подключением и соблюдением необходимых условий. Обратите внимание, чтобы сам по себе поселок был газифицирован.
Второй важный фактор — качество строительных материалов, из которых построен таунхаус, и технология постройки. Важно обращать внимание на наличие хороших звуко- и теплоизоляционных свойств. Самым хорошим материалом для постройки является, конечно, кирпич, который обладает всеми нужными для загородного дома характеристиками. Еще важно назначение прилежащего участка, так как от этого будет зависеть ставка налога, которая зачастую оказывается довольно высокой.
На данный момент средняя цена за 1 кв. м таунхауса эконом- и комфорт-класса в Московской области составляет от 90 тыс. до 100 тыс. рублей.
Планировка и площадь при выборе таунхауса также имеют большое значение. Обратите внимание, чтобы не было бессмысленного свободного пространства или, наоборот, чтобы каждому жильцу принадлежала достаточная часть территории. Кроме того, уточните достаточность освещенности, нужное количество окон. Перед покупкой нужно обязательно проверить все необходимые документы, разрешение на строительство и репутацию застройщика. Проблем, как видно, немало. Но если доходы позволяют, то всё же стоит воспользоваться возможностью проживать в зеленой зоне, к тому же неподалеку от города.