Цели оценки недвижимости

Для понимания сути процесса оценки недвижимых объектов необходимо определить понятия, цели и принципы оценки недвижимости. Для владельцев оцениваемых объектов цели оценки недвижимости могут быть самыми разными.

Необходимость в оценивании стоимости недвижимого имущества требуется при:

• совершении операций покупки, продажи или сдачи в аренду;
• перераспределении долей имущества при трансформации предприятий в акционерные сообщества;
• кадастровой оценке с целью налогообложения объектов недвижимости: зданий, земельных участков;
• страховании объектов;
• кредитовании с использованием недвижимости в качестве залогового имущества;
• определении стоимости недвижимости для внесения вклада в уставный капитал предприятия, организации;
• реализации прав наследования, судебного решения, решения имущественных споров;
• планировании инвестиционных проектов;
• ликвидации недвижимого имущества;
• прочих операциях, в которых реализуются права в отношении объектов недвижимости.

При этом для эксперта-оценщика цель оценки объекта недвижимости состоит в определении рыночной или иной стоимости (в зависимости от ситуации) на конкретную дату.

Конечной целью оценки объекта недвижимости является сформированный отчет об оценке – документ, в котором представлены расчеты стоимости объекта, его описание, анализ рынка и описание методики оценки.

Ключевые принципы оценки недвижимости

Цели и принципы оценки недвижимости являются основой для дальнейшего выбора вида определяемой стоимости, который происходит с учетом:

• российских и международных стандартов оценки;
• переходом национальной экономики к международным правилам бухучета и аудита;
• принципов управления движением финансовых ресурсов и отношений (финансового менеджмента);
• принципов разработки инвестиционных проектов.

Существует три основных принципа, которые основаны на представлениях покупателя недвижимости.

1. Принцип полезности. Суть принципа состоит в том, что объект может обладать стоимостью только в том случае, если он обладает полезностью для покупателя.
2. Принцип замещения. Означает, что заинтересованный в покупке недвижимости инвестор не заплатит за определенный объект больше, чем за другой, обладающий аналогичными характеристиками.
3. Принцип ожидания. Стоимость объекта недвижимости определяется больше ожидаемыми факторами в будущем, чем факторами существующими в настоящий момент времени.

Помимо принципов, основанных на представлениях покупателя, существуют принципы, связанные с эксплуатацией объектов недвижимости.

1. Принцип вклада. Основан на предпосылке выгодности вклада строительство или улучшение объекта. То есть стоимость построенного здания с земельным участком должна быть выше, чем затраты на строительство здания и стоимость земельного участка – вклад в должен быть экономически целесообразным.
2. Принцип остаточной продуктивности. Представляет собой определение размера прибыли после вычитания всех расходов (на труд, оборудование, техсредства, управление).
3. Принцип сбалансированности. Предполагает оптимальное соотношение факторов, обеспечивающих высокую привлекательность недвижимости.

Так же существуют принципы, обусловленные рыночной средой.

1. Уровень спроса и предложения.
2. Уровень конкуренции.
3. Принцип соответствия. Предполагает возникновение максимальной стоимости при соответствии характеристик объекта потребностям и ожиданиям существующего рынка.
4. Принцип изменение внешней среды. Состоит в учете возможных изменений в экономических, юридических, социальных условиях, а также перспективах развития района.

При этом существует принцип, который объединяет все перечисленные выше – принцип наиболее эффективного использования. Согласно данному принципу объект недвижимости должен отвечать 4-м основным критериям:

• юридически законным;
• физически осуществим;
• экономически эффективен;
• максимально продуктивен.

Процесс определения целей и оценки недвижимости

Оценка недвижимости происходит в несколько этапов:

1. Устанавливается цель и задачи оценки недвижимости, вид стоимости, которую нужно опеределить и дата оценки.

2. Разрабатывается подробный план и заключается договор.

3. Происходит сбор, проверка достоверности и анализ необходимых сведений.

• физических характеристик;
• экономической информации;
• местоположения.

4. Производится анализ наиболее эффективного применения недвижимости.

5. Расчет оценочной стоимости на основании доходного, сравнительного и затратного подходов.

6. Сопоставление результатов и получение итоговой стоимости – проверяется информация о ценах, учитываются возможные допущения и ограничительные условия, определяется конечная стоимость.

7.Составление отчета об оценки, который является целью оценки объекта недвижимости.

Независимо от определения цели оценки недвижимости важнейшим моментом является рыночная стоимость, представляющая собой наиболее вероятную цену, по которой оцениваемый объект может быть отчужден в условиях открытого и конкурентного рынка.