Яндекс.Метрика

Методы оценки зданий: виды и особенности

Для расчета оценочной стоимости недвижимости в зависимости от специфики объекта могут применяться разные подходы и методики оценки зданий.

Оценка комплекса зданий либо отдельного строения, как изолированного объекта, может осуществляться с использованием трех подходов: доходного, затратного и сравнительного.

1. Доходный подход

Этот вариант применим для оценки только тех объектов, которые способы приносить доход его собственнику, либо есть возможность достоверно спрогнозироватьение будущую прибыль от их эксплуатации. Для расчета используются следующие методы оценки зданий: капитализации доходов, либо дисконтирования денежных потоков. Отличие методов состоит в сроках прогнозирования. Метод капитализации используется при прогнозировании потока доходов за 1 наиболее репрезентативный год, а метод дисконтирования при прогнозировании за ряд лет в случае, если потоки доходов по годам существенно разняться.

2. Затратный подход

Этот способ оценки основывается на определении размера затрат, которые необходимы для воссоздания точной копии здания. При этом для определения стоимости оцениваемого здания необходимо учитывать его износ. Оценка стоимости здания может осуществляться с применением методов:

  • сравнительной единицы;
  • разбивки по компонентам;
  • количественного обследования;
  • определения сметной стоимости.

3. Сравнительный подход

В данном случае независимая оценка здания базируется на сравнении оцениваемого объекта со сведениями о продаже или предложении к продаже с похожими объектами. Сравнительный подход основывается на принципах спроса, предложения, замещения и вклада. При его применении используются разнообразные количественные и качественные методы для определения значимых элементов сопоставления и измерения корректировок рыночных данных.

Метод капитализации и дисконтирования

Особенности оценки зданий при использовании методов капитализации и дисконтирования предполагают преобразование прогнозируемого потока дохода в рыночную или инвестиционную стоимость. Модель обязательно учитывает различные сценарии расчетов и риски недополучения дохода, а так же предполагаемая выручка от дальнейшей перепродажи здания по истечению расчетного периода.

Метод сравнительной единицы

При использовании метода сравнительной единицы оценка жилых зданий нежилых сооружений состоит в просчете стоимости строительства соизмеримой единицы (одного квадратного или кубического метра) объекта недвижимости с аналогичными характеристиками (назначением, возрастом, физическими параметрами). При этом итоговая стоимость корректируется в соответствии с какими-либо отличиями сравниваемых зданий. Например, несхожестью объектов в планировке, наличии или отсутствии инженерного оборудования, праве собственности и т. д.

Расчет стоимости с использованием данного метода при оказании оценочных услуг осуществляется на основании индексов, а также приведенных в специализированных строительных изданиях поточных и прогнозируемых цен на здания, общестроительные, монтажные и ремонтно-отделочные работы, материалы, оборудование.

Поэлементные методы оценки зданий

В отличие от предыдущего метода поэлементная оценка нежилого здания или жилого строения происходит на основании разбивки объекта на отдельные компоненты и расчете стоимости каждой такой составляющей. Сюда, например, можно включить:

  • фундамент;
  • перекрытия;
  • крыши;
  • стены и перегородки;
  • фасад;
  • коммуникации;
  • внутренние отделочные работы.

В подобном случае эксперты оценщики рассчитывают стоимость элементов, исходя из суммы прямых и косвенных затрат. При этом итоговая цифра может состоять из общих затрат, полученных на основании:

  • анализа стоимости отдельных субподрядов или работ, осуществляемых разными специалистами;
  • выделения затрат с использованием разных единиц сравнения;
  • количественного обследования, что позволяет получить максимально точные результаты, но требует от специалиста большого практического опыта.

Сметные методы оценки зданий

Оценка здания без земельного участка может осуществляться с использованием сметного метода. Этот вариант предусматривает расчет стоимости отдельных элементов объекта на основании проектной документации. Здесь предполагается расчет цены общестроительных и монтажных работ, расходов на покупку или производство оборудования, мебели, инвентаря и некоторые другие расходы.

Расчет происходит в соответствии с действующими сметными нормативами и отпускными ценами. При отсутствии необходимой нормативной информации оценочная компания в определенных ситуациях может составлять индивидуальные сметные нормы.

 

Читайте также: Как оценить стоимость здания?