Яндекс.Метрика

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью можно признать любой недвижимый объект, который способен приносить собственнику доход его эксплуатации. Исходя из этого, важным способом, применяющимся для оценки объекта коммерческой недвижимости, является подход, основанный на доходах объекта – доходный подход.

Сущность доходного подхода к независимой оценке коммерческой недвижимости заключается в приведении к настоящему моменту времени будущих доходов от эксплуатации объекта и возможной продаже его в будущем.

Особенности оценки коммерческой недвижимости. Основная прибыль, приносимая коммерческой недвижимостью – прибыль в виде арендных платежей. Поэтому для расчета величины возможной прибыли в будущем, оценщики определяют размер арендной платы, за которую возможно сдавать объект недвижимости, учитывая рыночную конъектуру.

Для подсчета размера чистой прибыли от сдачи в аренду недвижимого имущества, следует из суммы арендной платы отнять сумму расходов на содержание недвижимости. Расходы состоят из коммунальных платежей, стоимости текущего ремонта, налоговые платежи, упущенные доходы (простаивание площадей под аренду), затраты на уборку, страхование и т. п.

Для оценки стоимости коммерческой недвижимости доходным подходом, размер будущей прибыли следует привести в стоимость на момент оценки. Для этого применяется метод дисконтирования будущих денежных доходов в стоимость на текущий момент согласно определенной дисконтной ставке. Дисконтная ставка – это усредненная норма прибыльности инвестиций в схожие объекты недвижимости.

Кроме доходного подхода к оценке стоимости недвижимого имущества, применим сравнительный подход. В ходе применения этого подхода используется метод сравнения продаж (принцип замещения). Этот метод можно описать предположением, что покупатель не станет платить больше той суммы, за которую возможно приобрети полностью схожий объект на рынке.

Этот метод заключается в сборе и обработке информации о сделках на рынке недвижимости по объектам, совпадающим характеристиками с оцениваемым недвижимым имуществом. Отталкиваясь от стоимости аналогов происходит корректировка оценки коммерческой недвижимости (исходя из отличительных черт предмета сравнивания).

Затратный подход применяется к коммерческой недвижимости для отдельно расположенных строений. Этот подход основан на принципе замещения (разумный покупатель не заплатит за недвижимость больше суммы необходимой для строительства подобного объекта). Затратный подход применяется в случаях, когда рынок недвижимости неразвит и применение сравнительного подхода ограниченно или вообще невозможно.

В заключение процесса оценки выполняется согласование полученных результатов разными подходами. Совпадение полученных результатов говорит о верном определении стоимости коммерческой недвижимости.