Особенности оценки сооружений

Оценка сооружений предприятий заключается в определении стоимости отдельных объектов, обладающих разными функциональными особенностями (сооружения, находящиеся в состоянии возведения, самострой, непригодные к применению сооружения и объекты, не имеющие определенного целевого назначения).

Сооружениями являются такие объекты как:

• трубопроводы;
• дороги;
• колодцы;
• инженерные коммуникаций: водопроводы, газопроводы, канализации;
• очистные сооружения;
• железнодорожное полотно;
• акведуки;
• мосты;
• капитальные ограждения
• и прочие объекты.

В перечне данных объектов особенно стоит выделить объекты, функциональное назначение которых обеспечивает очистку воды. Оценка очистных сооружений один из наиболее часто встречающихся случаев проведения экспертизы стоимости.

Для объективной и всесторонней оценки нужна исчерпывающая информация о свойствах и параметрах каждого сооружения. Точность полученной стоимости будет пропорциональна объему и актуальности имеющихся данных о предмете оценки. Каждому типу сооружений присущ набор свойств и параметров, не зная которые невозможно выполнить обоснованную оценку, и определить рыночную цену сооружений. Так, например, для трубопровода такими характеристиками будут:

• длина;
• давление рабочей среды;
• материал.

Для транспортных путей:

• длина и ширина;
• класс асфальтного покрытия;
• тип основания дороги;
• тип подстилающего слоя.

Как правило, сооружение вне предприятия (имущественного комплекса) не способно самостоятельно генерировать доход. Подобные сооружения несут специализированную вспомогательную роль для предприятия. А рассматривать их полезность возможно только в составе комплекса. Это обстоятельство ограничивает набор инструментов, подходов и методов оценки стоимости сооружений.

Особенности оценки сооружений.  Определение рыночной стоимости сооружений ограничено тем, что на рынке недвижимости похожие объекты встречаются редко, даже в составе предприятий. Отдельно продажа сооружений практически не встречается. Это делает сравнительный подход к оценке стоимости сооружений неприменимым (по причине отсутствия схожих объектов для сравнения). 

Другим аспектом оценки рыночной стоимости сооружений, ограничивающих инструментарий специалистов по оценке недвижимости, является вспомогательный характер сооружений. Так, например, ограждение по периметру предприятия имеет ценность только в составе предприятия. При эксплуатации имущественного комплекса, прибыль будет приносить предприятие, а не ограждение. Конечно, ценность предприятия выше при наличии ограждения, чем без него. Но в реальности на стоимость больше влияют иные факторы. Это свойство сооружений (вспомогательный характер) затрудняет применение и доходного подхода к их оценке (если вообще позволяет применить этот подход).

Однако, стоимость  некоторых сооружений все же можно рассчитать с применением доходного подхода. Необходимо из общей величины выручки имущественного комплекса выделить именно ту часть, которую генерирует конкретное сооружение. К таким сооружениям относятся причалы, шлюзы, платные автотрассы.

Таким образом, к оценке сооружений (например, к оценке спортивных сооружений) сравнительный и доходный подходы применимы ограниченно. Основным инструментом определения стоимости подобных объектов является затратный подход и расчет стоимости создания точной копии или аналога сооружения.