Особенности оценки недвижимости для целей налогообложения

Оценка объекта для целей налолгообложенияСтоимость объекта оценки для целей налогообложения – это стоимость, получаемая для расчета размера налоговой базы в определенном действующим законодательством порядке. При этом оценка и налогообложение имущества может производиться на основании кадастровой или рыночной стоимостей.

Стоит отметить, что стоимость, сформированная под влиянием рынка (рыночная стоимость), является величиной, которая сложилась путем переговоров между покупателем и продавцом и подвержена влиянию индивидуальных или некоторых субъективных факторов. В связи с этим оценка имущества в целях налогообложения производится по кадастровой стоимости с применением массовых моделей оценки, обеспечивающих возможность единовременного расчета стоимости большого количества объектов.

Методы оценки

Применение массовых методов оценки для целей налогообложения предполагает применение стандартных подходов к оценки, но с определенной спецификой. Всем оцениваемым объектам присваиваются определенные группы, классы и категории, а их разделение производится в соответствии с назначением объектов.  

Оценка недвижимости для целей налогообложения с помощью унифицированных методик может выполняться с использованием трех ключевых подходов.

  • Сравнительного. В данном случае применяется методика сравнения продаж, которая базируется на непосредственном сопоставлении оцениваемого недвижимого имущества с реализованными или схожими объектами-аналогами, представленными в продаже. После анализа сделок в прошлом и существующих предложений оценщик вносит соответствующие поправки с учетом выявленных отличий между сопоставляемыми объектами.
  • Затратного. Методы затратного подхода предполагают, что стоимость недвижимого имущества равняется стоимости земли, увеличенной на размер затрат, понесенных в связи с возведением здания(сооружения) за исключением физического, функционального и морального износов. В практике оценки затратный подход часто применяется в следующих ситуациях:
    • при выборе оптимального способа использования земли;
    • в рамках технико-экономического анализа нового строительства;
    • в ситуациях, когда производится оценка для целей налогообложения.
  • Доходного. В рамках доходного подхода оценка стоимости коммерческой недвижимости (офисных, торговых и складских помещений, торговых центров, промышленных зданий) и недвижимости для жилья (квартиры и дома) применяется с использованием двух методов:
    • дисконтирования денежных потоков;
    • капитализации дохода.

Важной особенностью оценки недвижимости для целей налогообложения, а именно, зданий, сооружений и помещений, является оценка земельных участков. Согласно российскому законодательству налогообложение построек на земельных участках и самих земельных участков производится отдельно. Таким образом, важно правильно разделять стоимость земельных участков и стоимость строений на них.

 Кадастровая стоимость, определенная массовыми методами оценки, может быть оспорена в случае выявления несоответствий:

  • рыночной стоимости (кадастровая стоимость должна быть близка к рыночной);
  • методологии существующих нормативных актов и методологическим рекомендациям;
  • при игнорировании индивидуальных характеристик объектов недвижимого имущества.

В случаях возникновения сомнений в корректности определения кадастровой стоимости Вашего объекта недвижимости, обращайтесь к нам. Мы бесплатно произведем предварительный расчет стоимости Вашего объекта и экономическую выгоду от снижения кадастровой стоимости.

Наши консультанты так же помогут помочь с определение стоимости Вашего бизнеса. Воспользуйтесь услугой независимая оценка бизнеса.