Особенности проведения оценки помещений в торговом центре
Особенности оценки недвижимости, расположенной в торговых или торгово-развлекательных центрах, обусловлены тем, что группа помещений коммерческого назначения размещается в одном здании. При этом отдельные помещения граничат с существенными по размерам площадями общего использования и, как правило, принадлежат разным владельцам.
Критерии оценки торговых помещений
Оценка торговых центров сложная и трудоемкая процедура, для корректного осуществления которой необходимо:
- правильно определить цели оценки;
- произвести тщательный анализ рынка, к которому принадлежит объект недвижимости;
- учитывать влияние экономической ситуации;
- грамотно выбирать подходы и методы для оценки торгового объекта.
Зачастую оценка торгового помещения осуществляется, исходя из доходности коммерческой недвижимости, поэтому чаще всего эксперты-оценщики определяют именно рыночную стоимость данных объектов. При этом, чтобы получить наиболее точный и объективный результат, оценщики учитывают следующие критерии оценки помещения:
- местонахождение и удаленность от центра;
- расположение в шаговой доступности объектов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости;
- общая площадь помещения и планировка;
- расположение помещения в здании (удаленность от входа, этаж и т.д.);
- соотношение занятых и свободных торговых точек (помещений);
- распределение потоков потенциальных покупателей;
- тип здания и этажность;
- год постройки;
- состояние внутренней отделки;
- наличие инженерных систем;
- наличие кафе, ресторанов и развлекательных заведений и их удаленность от торговой площади, оценка которой производится;
- наличие охраны и парковок, количество парковочных мест.
Точная оценка объектов торговой недвижимости осуществляется с учетом параметров, которые оказывают влияние на стоимость помещения. В связи с этим крайне важно получить исчерпывающую информацию об объекте оценки и проанализировать полученные данные.
Методы оценки коммерческих помещений
Особенности оценки помещений обуславливают порядок определения подходящих методов. Так, традиционно оценка нежилого помещения, расположенного в торговом центре, не предполагает использование затратного метода. Это связано с тем, что выделить затраты, понесенные на создание отдельно взятого коммерческого помещения, практически невозможно, а в случае проведения необходимых расчетов их погрешность будет слишком высокой.
Использование сравнительного подхода также зачастую является неоправданным, так как информация о совершенных сделках по сопоставимым объектам, как правило, достаточно ограничена. Рассматривать возможность применения методов сравнительного подхода допустимо лишь при наличии достаточного количества информации об аналогичных сделках.
В подобной ситуации получить точный и объективный расчет рыночной стоимости коммерческих помещений можно, применяя оценочные методы в рамках доходного подхода.