Оценка встроенных помещений коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости является одним из важнейших направлений оценочной деятельности. Перечень бизнес-объектов, с которыми оценщики встречаются в своей деятельности, достаточно обширный и включает в себя:

• встроенные помещения в производственных зданиях;
• постройки офисного и административного назначения;
• подсобные и складские встроенно-пристроенные помещения;
• отели, гостиничные комплексы, хостелы, санатории;
• кафе, бары, рестораны, столовые и другие заведения общественного питания;
• магазины и торговые центры;
• торгово-развлекательные комплексы;
• фитнес-центры, бассейны и спортивные сооружения;
• химчистки, прачечные и другие сервисно-бытовые службы;
• медицинские центры.

При проведении процедуры оценки каждое встроенное нежилое помещение классифицируется по ряду критериев и определяется как офисное, индустриальное, торговое, социальное или объект свободного назначения.

Оценка рыночной стоимости коммерческих помещений, встроенных в здание

В зависимости от своего расположения в здании коммерческие помещения могут быть встроенными (располагаться внутри) и пристроенными (выходить за границы). При этом оценка встроенного помещения коммерческого здания может потребоваться для многих целей, например, купли-продажи, страхования, расчета базы для начисления налогов или оптимизации налоговой нагрузки.

В таких случаях оценка стоимости офисного помещения или строения другой бизнес-категории осуществляется с учетом следующих факторов:

• положения на рынке недвижимости коммерческого назначения;
• типа капитального здания, даты её постройки и последнего капитального ремонта;
• общей и полезной площади, этажности здания;
• количества номеров (для гостиниц, отелей, хостелов и т.д.);
• правильности оформления правоустанавливающих документов;
• наличия и состояния коммуникаций или возможности их проведения коммуникаций (при отсутствии);
• планировки и местонахождения помещения внутри капитального здания;
• инфраструктуры района, благоустройства территории, наличия охраны, лифта и т. д.
• транспортной доступности, наличия парковки;
• технического состояния и уровня физического износа;
• особенности конструктивных элементов;
• наличия инженерного оборудования;
• текущего целевого использования;
• неблагоприятных условий окружающей среды и т.д.

Оценка торговых и других коммерческих помещений также может происходить с учетом многих других факторов, оказывающих существенное влияние на рыночную или другую стоимость объекта. Сертифицированная оценочная компания определяет дополнительные значимые факторы в зависимости от конкретной ситуации и берет их в расчет при оказании оценочных услуг.

Необходимые документы для оценки

Оценка производственного помещения и помещений других назначений осуществляется при наличии определенного пакета документов:

• правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, договор аренды, свидетельство о госрегистрации права собственности, выписки их ЕГРН);
• технического паспорта;
• поэтажного плана из БТИ;
• при наличии перепланировки – соответствующих разрешительных документов;
• документов о балансовой стоимости (если объектом владеет юридическое лицо);
• документов о проведенных ремонтных работах;
• информации об арендной плате.

Данный перечень документов является рекомендательным. Оценку помещения возможно провести и при наличии части вышеуказанных документов. Но необходимо учитывать, что чем больше информации у оценщика об объекте, тем качественнее будет проведена его оценка.