Сравнительный подход к оценке недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о купле-продаже подобного недвижимого имущества в обозримом прошлом и сравнения с ним оцениваемых сооружений.
Сравнительный метод оценки недвижимости применим при условии высокого уровня развитости рынка недвижимости. Низкий уровень развития рынка недвижимого имущества или узкоспециализированность недвижимости приводят к тому, что сравнительный подход к оценке объектов недвижимости может быть неприменим.
Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости основывается на 3-х базовых принципах:
- спроса и предложения;
- замещения;
- вклада.
На базе этих основополагающих принципов применяются количественные и качественные корректировки сопоставимых элементов недвижимости для определения стоимостного выражения оцениваемого недвижимого имущества. Принцип замещения является базовым при применении методов сравнительного подхода в оценке недвижимости. Этот принцип гласит: если на рынке недвижимости представлено некоторое количество аналогичных объектов недвижимого имущества, никто не заплатит сумму, больше той, за которую предлагают эту недвижимость.
Основополагающие этапы сравнительного подхода к оценке недвижимости
- Рынок недвижимости подвергается анализу и рассмотрению тенденций развития интересующего сегмента. Рассматривается недвижимость, недавно проданная и имеющая сходство с объектами оценки.
- Проводится сбор данных по аналогичной недвижимости, проводится сравнительный анализ каждого выявленного аналога.
- При оценке недвижимости сравнительным подходом вносятся корректировки в стоимость недвижимости на основании выявленных отличительных элементов у аналогов.
- Откорректированные стоимости аналогов приводятся к средней величине и формируется рыночная стоимость недвижимого имущества.
На этапе №1 требуется разбивка рынка на сегменты, обладающие сходными признаками.
Для объектов:
- назначение недвижимого имущества;
- тип;
- местоположение;
- физические параметры.
Для субъектов:
- наличие необходимых средств;
- наличие источников финансирования;
- возможность инвестирования.
Похожие объекты располагаются в одном и том же сегменте рынка и к ним применимы аналогичные условия:
- срок окупаемости;
- независимость сделки;
- инвестиционная мотивация.
Следует следить за такими аспектами рынка недвижимости:
- Срок экспозиции – это срок нахождения недвижимости на рынке. Для различных секторов рынка недвижимости срок разный. Например, если средний срок экспозиции для объекта недвижимости 3 месяца, а он был продан за пять недель – это яркое свидетельство заниженной стоимости. Если объект не продается дольше среднего срока экспозиции – это свидетельствует о завышенной стоимости. Эти два примера нетипичны для рынка, а потому не должны приниматься как образец сравнения для оценки стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.
- Независимость субъектов купли-продажи- это признак того, что сделки могут происходить по ценам, отличающимся от рыночных. Эти сделки не могут приниматься во внимание при сравнении. Так происходит, когда стороны, участвующие в купле-продаже недвижимого имущества:
- родственники;
- холдинг и дочернее предприятие;
- в наличии взаимный интерес заключить сделку по цене ниже рыночной;
- реализация имущества умершего владельца;
- вынужденная реализация.
- Инвестиционная мотивация- заключается в:
- мотивах инвестора;
- выборе самого эффективного способа эксплуатации недвижимого имущества;
- степени износа.
Недвижимое имущество с коэффициентом износа более 0,6 не может эксплуатироваться по назначению без капремонта. Анализ подобных сделок приводит к заключению, что они могут быть проведены только для получения права строительства.
Базовые корректировки при подборе аналогичного вида недвижимости:
- права собственности на недвижимое имущество;
- условия финансирования;
- месторасположение;
- условия и время заключения сделки;
- физические свойства.
Другой метод оценки – метод валового рентного мультипликатора. Применятся в качестве коэффициента сравнения при оценке недвижимости, который рассчитывается соотношением дохода и цены продажи (валовой рентный мультипликатор – это соотношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД)) или общему коэффициенту капитализации.
Особенностью сравнительного подхода к оценке недвижимости является то, что его применение возможно только в случае достаточной развитости рынка недвижимости.
При видимой простоте применения подхода, его практическое использование связано с большим числом трудностей:
- не существует двух совершенно идентичных сооружений;
- многие сделки на рынке недвижимости не афишируются, и потому информации для сравнения мало.
Наиболее точные результаты сравнительный подход при оценке недвижимого имущества демонстрирует в ходе определения стоимости жилой (некоммерческой) недвижимости: коттеджей, квартир, дач.