Яндекс.Метрика

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о купле-продаже подобного недвижимого имущества в обозримом прошлом и сравнения с ним оцениваемых сооружений.

Сравнительный метод оценки недвижимости применим при условии высокого уровня развитости рынка недвижимости. Низкий уровень развития рынка недвижимого имущества или узкоспециализированность недвижимости приводят к тому, что сравнительный подход к оценке объектов недвижимости может быть неприменим.

Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости основывается на 3-х базовых принципах:

  • спроса и предложения;
  • замещения;
  • вклада.

На базе этих основополагающих принципов применяются количественные и качественные корректировки сопоставимых элементов недвижимости для определения стоимостного выражения оцениваемого недвижимого имущества. Принцип замещения является базовым при применении методов сравнительного подхода в оценке недвижимости. Этот принцип гласит: если на рынке недвижимости представлено некоторое количество аналогичных объектов недвижимого имущества, никто не заплатит сумму, больше той, за которую предлагают эту недвижимость.

Основополагающие этапы сравнительного подхода к оценке недвижимости

  1. Рынок недвижимости подвергается анализу и рассмотрению тенденций развития интересующего сегмента. Рассматривается недвижимость, недавно проданная и имеющая сходство с объектами оценки.
  2. Проводится сбор данных по аналогичной недвижимости, проводится сравнительный анализ каждого выявленного аналога.
  3. При оценке недвижимости сравнительным подходом вносятся корректировки в стоимость недвижимости на основании выявленных отличительных элементов у аналогов.
  4. Откорректированные стоимости аналогов приводятся к средней величине и формируется рыночная стоимость недвижимого имущества.

На этапе №1 требуется разбивка рынка на сегменты, обладающие сходными признаками.

Для объектов:

  • назначение недвижимого имущества;
  • тип;
  • местоположение;
  • физические параметры.

Для субъектов:

  • наличие необходимых средств;
  • наличие источников финансирования;
  • возможность инвестирования.

Похожие объекты располагаются в одном и том же сегменте рынка и к ним применимы аналогичные условия:

  • срок окупаемости;
  • независимость сделки;
  • инвестиционная мотивация.

Следует следить за такими аспектами рынка недвижимости:

  • Срок экспозиции – это срок нахождения недвижимости на рынке. Для различных секторов рынка недвижимости срок разный. Например, если средний срок экспозиции для объекта недвижимости 3 месяца, а он был продан за пять недель – это яркое свидетельство заниженной стоимости. Если объект не продается дольше среднего срока экспозиции – это свидетельствует о завышенной стоимости. Эти два примера нетипичны для рынка, а потому не должны приниматься как образец сравнения для оценки стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.
  • Независимость субъектов купли-продажи- это признак того, что сделки могут происходить по ценам, отличающимся от рыночных. Эти сделки не могут приниматься во внимание при сравнении. Так происходит, когда стороны, участвующие в купле-продаже недвижимого имущества:
    • родственники;
    • холдинг и дочернее предприятие;
    • в наличии взаимный интерес заключить сделку по цене ниже рыночной;
    • реализация имущества умершего владельца;
    • вынужденная реализация.
  • Инвестиционная мотивация- заключается в:
    • мотивах инвестора;
    • выборе самого эффективного способа эксплуатации недвижимого имущества;
    • степени износа.

Недвижимое имущество с коэффициентом износа более 0,6 не может эксплуатироваться по назначению без капремонта. Анализ подобных сделок приводит к заключению, что они могут быть проведены только  для получения права строительства.

Базовые корректировки при подборе аналогичного вида недвижимости:

  • права собственности на недвижимое имущество;
  • условия финансирования;
  • месторасположение;
  • условия и время заключения сделки;
  • физические свойства.

Другой метод оценки – метод валового рентного мультипликатора. Применятся в качестве коэффициента сравнения при оценке недвижимости, который рассчитывается соотношением дохода и цены продажи (валовой рентный мультипликатор – это соотношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД)) или общему коэффициенту капитализации.

Особенностью сравнительного подхода к оценке недвижимости является то, что его применение возможно только в случае достаточной развитости рынка недвижимости.

При видимой простоте применения подхода, его практическое использование связано с большим числом трудностей:

  • не существует двух совершенно идентичных сооружений;
  • многие сделки на рынке недвижимости не афишируются, и потому информации для сравнения мало.

Наиболее точные результаты сравнительный подход при оценке недвижимого имущества демонстрирует в ходе определения стоимости жилой (некоммерческой) недвижимости: коттеджей, квартир, дач.