Какие документы нужны для оценки земельного участка?
- Паспорт заказчика оценки.
- Свидетельство о государственной регистрации права.
- Документ-основание приобретения участка, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
- Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.
Для оценки земельного участка для коммерческой застройки достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.
Категории и назначения участков для коммерческой застройки
Коммерческие земли представлены несколькими категориями и множеством назначений.
- Земли населенных пунктов с разрешенным видом использования участка:
- строительство многоквартирных жилых домов;
- коммерческая застройка;
- строительство коммерческих объектов;
- строительство торгового центра;
- строительство офисного (административного) здания (оценка здания без земельного участка);
- для промышленных объектов;
- для строительства и эксплуатации производственной базы;
- для строительства производственных и административных зданий.
- Земли промышленности с разрешенным видом использования участка:
- строительство промышленных объектов;
- для производственных объектов;
- под строительство завода;
- под строительство фабрики;
- для обеспечения космической деятельности;
- строительство административных и производственных объектов;
- Земли с/х назначения с разрешенным видом использования участка:
- сельскохозяйственное производство;
- под сельхоз угодья;
- производство сельскохозяйственной продукции;
- ведения животноводства;
- для выпаса скота;
- рыбоводство;
- для сенокошения;
- для ведения охотничьего хозяйства.
- Земли особо охраняемых территорий с разрешенным видом использования участка:
- для государственных природных заповедников;
- под детский оздоровительный лагерь;
- под пансионат или дом отдыха;
- под спортивно-оздоровительный комплекс;
- под пионерлагерь;
- для памятников природы;
- для национальных, природных парков и садов;
- объекты физической культуры и спорта.
- Земли лесного фонда.
- Земли запаса.
- Земли водного фонда.
Как производится оценка земельного участка?
С точки зрения практики оценки механизм оценки земли можно разделить на два наиболее распространенных случая.
I. Оценка участка в условиях развитого рынка купли-продажи
В данном случае оценщик использует метод сравнения продаж и информацию о совершенных сделках по покупке и продаже или информацию о существующих предложениях к продаже земли, взятую с рынка недвижимости. Из всей совокупности информации о совершенных и планируемых сделках эксперт-оценщик выявляет участки, которые наиболее схожи и соответствуют оцениваемой земле по основным ценовым характеристикам:
- категория;
- назначение;
- местоположение;
- близость к автомобильной дороге, коммуникациям, водоему, лесу и т. п.;
- площадь.
Из выявленных участков (а иногда их бывает более 20), оценщик выбирает 3-5 аналогов наиболее соответствующих оцениваемому участку. При необходимости вносит корректировки, если характеристики этих участков все же полностью не соответствует оцениваемой земле.
Далее с использованием информации о цене скорректированных аналогов определяется средняя стоимость за 1 кв. м. Эта стоимость и будет являться рыночной стоимостью 1 кв. м оцениваемой земли. Оценка земельного участка проводиться путем умножения стоимости земли за 1 кв. м на площадь всего участка.
Таким образом, оценщик производит анализ существующих рыночных цен на схожие участки и, исходя из произведенного анализа, делает вывод о стоимости оцениваемого участка.
В практике более 80% случаев оценки стоимости земли производятся именно данным методом.
II. Оценка участка в условиях слабо развитого и отсутствующего рынка купли-продажи
Данный случай оценки можно разделить на два.
1. Участки, расположенные в больших городах РФ, таких как Москва или Санкт-Петербург.
Рынок земельных участков в таких городах сильно ограничен или вовсе отсутствует. К примеру, свободной от застройки земли в центре Москвы попросту нет – все участки освоены под коммерческую и жилую застройку. А это, в свою очередь, означает невозможность использовать анализ сложившихся цен на землю, т. к. рынка земли нет.
Но и в этой ситуации возможно использовать общепринятые методики оценки, основанные на анализе сложившихся цен на недвижимость. Только в этом случае анализируется стоимость единого объекта: здания и земли. Практически невозможно продать здание или землю по отдельности, и, в соответствии с действующим законодательством, права на земельный участок привязываются к правам на здание, т. е. собственник здания не только имеет возможность, но и обязан оформить права на земельный участок под зданием.
Основной же трудностью при оценке застроенных земельных участков является правильный расчет доли земли в общей стоимости объекта.
2. Земельные участки, из которых возможно извлекать доход по прямому использованию в соответствии с назначением. Такими участками являются:
- земли, предназначенные для выращивания сельскохозяйственных культур;
- земли для извлечения природных ископаемых;
- земли под лесозаготовку;
- земли, занятые стоянками и паркингами;
- и прочие подобные земельные участки.
Оценка стоимости земельных участков такого назначения основывается на анализе получаемых и возможных доходов и расходов от их использования. Необходимо вычислить чистый операционный доход (доходы за вычетом расходов) от использования земли и при помощи техники дисконтирования или капитализации из полученной величины определить стоимость участка.
Остались вопросы? С удовольствие ответим на них!