Яндекс.Метрика
  • Стоимость услуг:

    от 26 000 до 110 000
  • Срок выполнения:

    2-4 дня

С другими примерами выполнения отчетов вы можете ознакомиться в разделе Примеры отчетов и заключений

Оценка земельного участка для коммерческой застройки

Земельные участки для коммерческой застройки представляют собой участки с возможностью ведения бизнеса (или коммерческой деятельности). Рынок подобных земель довольно хорошо развит в крупных населенных пунктах и промышленных городах.

Оценка земли проводится с целью получения объективной информации о стоимости данного вида недвижимости на конкретный момент времени. При этом могут оцениваться различные имущественные права на земельный участок, к примеру, право собственности, право аренды, право пользования, право пожизненно наследуемого владения участком и другие.

Для чего может понадобиться независимая оценка коммерческой земли?

  • кредитование под залог участка;
  • совершение сделки по купли-продажи;
  • оценка разумности инвестиций в строительство;
  • решение имущественных споров;
  • определение налоговой базы (кадастровая стоимость) для начисления налога на недвижимость;
  • постановка участка на баланс;
  • принятие других управленческих и инвестиционных решений.

Какие документы нужны для оценки земельного участка?

  1. Паспорт заказчика оценки.
  2. Свидетельство о государственной регистрации права.
  3. Документ-основание приобретения участка, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
  4. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

Для оценки земельного участка для коммерческой застройки достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Категории и назначения участков для коммерческой застройки

Коммерческие земли представлены несколькими категориями и множеством назначений.

  1. Земли населенных пунктовс разрешенным видом использования участка:
    • строительство многоквартирных жилых домов;
    • коммерческая застройка;
    • строительство коммерческих объектов;
    • строительство торгового центра;
    • строительство офисного (административного) здания;
    • для промышленных объектов;
    • для строительства и эксплуатации производственной базы;
    • для строительства производственных и административных зданий.
  2. Земли промышленностис разрешенным видом использования участка:
    • строительство промышленных объектов;
    • для производственных объектов;
    • под строительство завода;
    • под строительство фабрики;
    • для обеспечения космической деятельности;
    • строительство административных и производственных объектов;
  3. Земли с/х назначенияс разрешенным видом использования участка:
    • сельскохозяйственное производство;
    • под сельхоз угодья;
    • производство сельскохозяйственной продукции;
    • ведения животноводства;
    • для выпаса скота;
    • рыбоводство;
    • для сенокошения;
    • для ведения охотничьего хозяйства.
  4. Земли особо охраняемых территорийс разрешенным видом использования участка:
    • для государственных природных заповедников;
    • под детский оздоровительный лагерь;
    • под пансионат или дом отдыха;
    • под спортивно-оздоровительный комплекс;
    • под пионерлагерь;
    • для памятников природы;
    • для национальных, природных парков и садов;
    • объекты физической культуры и спорта.
  5. Земли лесного фонда.
  6. Земли запаса.
  7. Земли водного фонда.

Как производится оценка земельного участка?

С точки зрения практики оценки механизм оценки земли можно разделить на два наиболее распространенных случая.

I. Оценка участка в условиях развитого рынка купли-продажи

В данном случае оценщик использует метод сравнения продаж и информацию о совершенных сделках по покупке и продаже или информацию о существующих предложениях к продаже земли, взятую с рынка недвижимости. Из всей совокупности информации о совершенных и планируемых сделках эксперт-оценщик выявляет участки, которые наиболее схожи и соответствуют оцениваемой земле по основным ценовым характеристикам:

  • категория;
  • назначение;
  • местоположение;
  • близость к автомобильной дороге, коммуникациям, водоему, лесу и т. п.;
  • площадь.

Из выявленных участков, а иногда их бывает более 20, оценщик выбирает 3-5 аналогов наиболее соответствующих оцениваемому участку. При необходимости вносит корректировки, если характеристики этих участков все же полностью не соответствует оцениваемой земле.

Далее с использованием информации о цене скорректированных аналогов определяется средняя стоимость за 1 кв. м. Эта стоимость и будет являться рыночной стоимостью 1 кв. м оцениваемой земли. Умножение стоимости за 1 кв. м на площадь земли приведет к рыночной стоимости всего участка.

Таким образом, оценщик производит анализ существующих рыночных цен на схожие участки и, исходя из произведенного анализа, делает вывод о стоимости оцениваемого участка.

В практике более 80% случаев оценки стоимости земли производятся именно данным методом.

II. Оценка участка в условиях слабо развитого и отсутствующего рынка купли-продажи

Данный случай оценки можно разделить на два.

1. Участки, расположенные в больших городах РФ, таких как Москва или Санкт-Петербург.

Рынок земельных участков в таких городах сильно ограничен или вовсе отсутствует. К примеру, свободной от застройки земли в центре Москвы попросту нет – все участки освоены под коммерческую и жилую застройку. А это, в свою очередь, означает невозможность использовать анализ сложившихся цен на землю, т. к. рынка земли нет.

Но и в этой ситуации возможно использовать общепринятые методики оценки, основанные на анализе сложившихся цен на недвижимость. Только в этом случае анализируется стоимость единого объекта: здания и земли. Практически невозможно продать здание или землю по отдельности и в соответствии с действующим законодательством права на земельный участок привязывается к правам на здание, т. е. собственник здания не только имеет возможность, но и обязан оформить права на земельный участок под зданием.

Основной же трудностью при оценке застроенных земельных участков является правильный расчет доли  земли в общей стоимости объекта.

2. Земельные участки, из которых возможно извлекать доход по прямому использованию в соответствии с назначением. Такими участками являются:

  • земли, предназначенные для выращивания сельскохозяйственных культур;
  • земли для извлечения природных ископаемых;
  • земли под лесозаготовку;
  • земли, занятые стоянками и паркингами;
  • и прочие подобные земельные участки.

Оценка стоимости земельных участков такого назначения основывается на анализе получаемых и возможных доходов и расходов от их использования. Необходимо вычислить чистый операционный доход (доходы за вычетом расходов) от использования земли и при помощи техники дисконтирования или капитализации из полученной величины определить стоимость участка.

Остались вопросы? С удовольствие ответим на них!