Четыре шага к покупке нового дома
Как купить частный дом в Кемерове?
Двухэтажный дом с земельным участком и белым заборчиком — эталон американской мечты. А эталон русской? Хорошие коммуникации, крепкий фундамент, добросовестный продавец. Читайте в материале N1.RU, как купить дом в Кемерове без проблем и ошибок.
Шаг 1. Решите, какой дом вы хотите купить
Чтобы купить дом в Кемерове, в первую очередь нужно очень хорошо всё обдумать: от местоположения и габаритов до материалов, из которых дом построен. Естественно, нужно учитывать свой бюджет. В большинстве случаев цена дома складывается не только из местоположения, а также из количества земли, квадратуры и новизны постройки.
«Во-первых, с технической точки зрения проверить все коммуникации, залезть в подвал, посмотреть все подводные пути, как проведено. Зачастую на этом этапе можно выявить дефекты и понять, из-за чего идёт продажа. Во-вторых, необходимо выяснить, в каком состоянии и куда ведёт выгребная яма. В-третьих, нужно посмотреть техническое состояние крыши. Здесь стоит забраться изнутри в мансардный этаж либо техническое помещение. Посмотреть, как сделано, задать вопрос собственникам, в каком стояния влаго-, пароизоляция, из чего выполнена, какой брус», — рассказывает Николай Ивакин, менеджер отдела продаж Федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске.
Дома чаще расположены не в центре города, а в частном секторе, что для некоторых немного снижает преимущество перед квартирой. Не стоит забывать о том, какой квадратуры дом и в каком он состоянии. Ветхое жильё придётся ремонтировать и вложить, возможно, больше денег, чем при покупке нового. А жить в маленьком, но новом будет тесно, особенно с детьми.
При этом стоит брать в расчёт количество земли и размер участка. Конечно, большие участки стоят дорого, однако нужно учесть, что земля должна как-то «работать» (например, сады, огороды, теплицы), иначе вложение может оказаться пустым, а территория будет простаивать.
Шаг 2. Уделите большое внимание материалам
Материал постройки может существенно повысить цену. Цельное дерево обычно дороже, а если дом новый, то его понадобится «просушить» — хорошенько протопить, чтобы дерево не разошлось. Каменные дома или шлакозаливные постройки проще в уходе, но сложнее в жизни — должна быть хорошая система отопления, так как в зимний период холода дадут о себе знать.
«При выборе дома для покупки важно понимать, что из себя представляет здание, — рассказывает Пётр Медников, руководитель проекта «Стройинспектор». — Вопреки ожиданиям, это не цельный, стандартизированный продукт, который выполнен роботами, это результат работы людей. От того, как была организованна работа, какие решения и материалы применялись, будет зависеть надёжность и долговечность здания. Особенностью строительства является то, что большинство работ скрыто, при визуальном осмотре можно определить только основные решения и оценить 20–30 % материалов. Этим, в основном, и пользуются недобросовестные застройщики».
По словам эксперта, если вы покупаете новое здание, на него должен быть весь комплект исполнительной документации, включая проектную документацию, сертификаты, акты. Вы как будущий владелец должны быть уверены, что здание безопасно для проживания. Если вы покупаете здание на вторичном рынке или документация отсутствует, это повод более пристально присмотреться и изучить объект. Для этого можно заказать техническое обследование здания. Чем более детальным оно будет, тем более точно вы будете понимать, что покупаете, а результаты изучения могут стать предметом торга с продавцом или поводом отказаться от покупки.
Шаг 3. Собираем документы
Какие документы нужно подготовить, чтобы купить дом с участком, рассказала Светлана Фолимонова, эксперт в области оценки, сотрудник компании «Апхилл»:
- свидетельства о праве собственности: и на землю, и на дом;
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию (если он был построен самим продавцом);
- документы, являющиеся основанием для наступления права собственности (завещание, договор купли-продажи, дарственная, договор приватизации или ренты, свидетельство о наследстве и др.);
- технический паспорт и план на земельный участок и дом;
- кадастровые паспорт и план — и на дом, и на землю;
- выписка из ЕГРП (расширенная) об отсутствии/наличии обременений и арестов на покупаемый объект;
- выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных по данному адресу;
- нотариально заверенное согласие всех совладельцев на реализацию имущества или от супруга (если имущество является совместно нажитым).
Какие документы должен предоставить покупатель для законной сделки:
- паспорт;
- свой ИНН и ИНН совладельцев, если такие планируются;
- копия свидетельства о заключении брака, если покупатель состоит в браке.
Также бывают такие ситуации, когда дом не оформлен, а земельный участок оформлен. Тут нужно обратить внимание на разрешённое использование земли. Теоретически возможно, что данный дом нельзя зарегистрировать именно как жилой на данном земельном участке, и это может являться причиной продажи.
Шаг 4. Проверяйте документы продавца
Однако не стоит забывать о том, что юридическую сторону в покупке дома с участком тоже необходимо проверять и учитывать. Заняться этим стоит сразу, как только вы определились с выбором дома, но ещё в раздумьях, вкладывать в него свои деньги или нет.
Обычно сделка по покупке домов сопровождается участием строителя, кадастрового инженера и агента по недвижимости.
«Сопровождая сделки по покупке загородных домов, мы обычно уделяем внимание следующим вопросам, — рассказывает Пётр Манько, специалист по недвижимости агентства «Загородный стиль»:
1) анализ участка: наличие межевания, целостность и корректность границ, отсутствие споров по границам с соседями. Также выясняем, кому принадлежит подъездная дорога к участку и каковы условия пользования ею, тип грунта на участке (нет ли болота);
2) технические характеристики дома: это тип фундамента, конструкция стен, перекрытий, кровли. Загляните в подвал (подпол) и на чердак, оптимально «вскрыть» любую из стен, чтобы проверить качество и правильность утепления дома. Обязательно нужно проверить состояние пожароопасных элементов: дымоход и электропроводка, работоспособность инженерных сетей (водопровод, канализация, отопление);
3) анализ месторасположения и окружения: есть ли охрана посёлка, нет ли по соседству домов, сдающихся в аренду под проведение праздников, кто соседи, какова удалённость от общественного транспорта и социально-бытовой инфраструктуры, чистят ли зимой дороги, работает ли уличное освещение в тёмное время суток, выезжает ли в посёлок скорая помощь и т.п.;
4) инженерные коммуникации: наличие и выделенная мощность электричества, источник водоснабжения (оптимально запросить анализ качества воды), тип канализации, наличие или перспективы подключения газа и оптоволоконного интернета».
Юридическая чистота сделки, по словам эксперта, представляет собой отсутствие нарушений градостроительных норм и правил, наличие оформленного права собственности на земельный участок и дом, соответствие фактических характеристик участка и дома тем, что заявлены в документах, отсутствие обременений в ЕГРН, история смены владельцев объекта.