Ипотека, как в Европе: миф или реальность?
Многих часто удивляет и возмущает тот факт, что ставки по ипотеке в нашей богатой стране выше, чем в «загнивающих» европейских странах. Так, средний процент по ипотеке в России - на уровне 9,7%. Для сравнения: в самой бедной стране Евросоюза, Румынии - 4,8%. В, испытывающей ряд экономических сложностей, Польше – 4,3%. В достаточно нестабильной Португалии – 1,5%. А в одной из самых благополучных стран «Старого Света», Дании - 0,9%.
При каких условиях ипотека в России станет по-настоящему доступной, и когда это может произойти, разбирался корреспондент DEITA.RU.
Ипотечные рекорды
Центробанк РФ подсчитал, что российские банки в 2018 году выдали гражданам порядка 1,472 млн. ипотечных жилищных кредитов почти на 3,013 трлн рублей. Тем самым установлен новый кредитный рекорд. Согласно данным регулятора, показатели ипотечного кредитования за 2018 год в 1,4 и 1,5 раза соответственно больше аналогичных показателей 2017 года, когда физлицам-резидентам было выдано 1,087 млн ипотечных жилищных кредитов в рублях на сумму 2,021 трлн рублей. В целом, ипотечный портфель банков превысил в 2018 году 6,4 трлн руб, увеличившись за год на 1 223 млрд рублей или на 23.6%. За последние десять лет российскими банками в общей сложности было выдано 8,5 млн ипотечных кредитов.
Ставки по ипотечным кредитам в России и странах Европы
От чего зависят ставки по ипотеке в России?
«Для начала нужно разобраться, откуда берутся деньги для ипотечного кредитования, - говорит директор агентства недвижимости «Новая квартира» Дмитрий Иванов. - Как хорошо известно, деньги для ипотечного кредитования выдаются на срок в 30 лет. Поэтому нужно понимать, что на деньги, которые несут в банк простые люди, где срок вклада обычно от 6 месяцев до года и очень редко до 3 лет, банку нельзя рассчитывать при выдаче ипотеки. Этими деньгами можно лишь закрыть небольшой кассовый разрыв».
По мнению риелтора, для того, чтобы отыскать средства для выдачи займов на более длительный срок, у банков имеются два решения: взять за рубежом в других банках или получить их от государства.
Рассмотрим оба варианта: В случае привлечения средств через иностранных коллег кредит будет выдан в валюте: «Следовательно, взяв кредит в валюте, нужно и выдавать его в валюте. Однако, хорошо известно, что во время кризиса 2008-2009 гг. те, кто взял кредит в валюте, оказались в нехорошей ситуации, когда их долг резко увеличился. И многие валютные заемщики были не в состоянии по ним платить. Начались забастовки «валютных ипотечников». У людей стали просто отнимать квартиры. И, насколько я знаю, эта проблема не до конца решена до сих пор, хотя прошло уже 10 лет», - говорит Иванов.
Сегодня желающих брать кредиты в валюте очень мало. А самому банку брать в валюте кредит и выдавать в рублях тоже опасно, что показал обвал валюты во время первого кризиса 2008-2009 года и в декабре 2014 года, напоминает он: «Банку нужна стабильность и понимание того, как он получит прибыль, а не игра в рулетку».
Куда надежнее второй вариант – взять денег у государства. Так, в России существует госкорпорация ДОМ.РФ (бывшее «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК)). Обычно она выкупает у банков закладные по кредитам, выданных по стандартам ДОМ.РФ. Кроме того, на российском рынке функционируют еще несколько банков, где велика доля госучастия.
«В конечном же итоге, все банки ориентируются на «ключевую ставку», которую устанавливает ЦБ РФ. Как только он понижает ставку, следом ее понижают и остальные банки. Если же повышает, то банки поступают аналогичным образом. Минимальная разница между ставкой ЦБ РФ и ставкой, по которой выдают банки, обычно составляет 2%, - объясняет Дмитрий Иванов. - Поэтому, если мы хотим чтобы ставка по ипотеке у нас была примерно 5-6 % , то и ставка ЦБ РФ должна быть примерно 3-4%», - уверен эксперт.
“Уровень в 1-3% кажется нам сказочным, но здесь кроется масса нюансов, - говорит профессиональный риелтор, автор ТГ-канала «Realty-недвижимость» Никита Изюмов. - Во-первых, от чего вообще зависит уровень ставки, то есть, насколько дорогие у нас получаются деньги? Самый важный показатель здесь – инфляция. Ставки по кредитам не могут быть ниже инфляции, иначе банки будут уходить в минус. Если инфляционные риски высоки, то ЦБ повышает ставку, если инфляция снижается, ЦБ ее снижает”.
В прошлом году ставки по ипотеке достигли исторического минимума в России - 6-8%, в зависимости от банков и условий: «Такого не было еще никогда, однако это все еще в разы выше, чем в Европе или США, - комментирует Изюмов.
Ключевые ставки в ЕС и США очень низки - в ЕС около 0%, в США 2,5%, а в России - 7,75%: “То есть банковская система получает от ЦБ деньги по данной ставке и "продавать" деньги заемщикам меньше чем 9-10% не имеет никакой возможности, так что роль банков здесь невелика, они бы и рады снизить процент, чтобы привлечь больше клиентов”, - убежден эксперт.
Виноваты банки?
Представители банковского сектора на вопрос "При каких условиях ставка по ипотеке в России будет сопоставима с европейским уровнем?» склонны указывать на несколько факторов:
«Мы должны учитывать не только интересы круга ипотечных заемщиков, но и интересы гораздо большего класса людей, которые сберегают. Ставка 3-4% по кредитам в принципе возможна в России, но при условии, что ставка по тем же депозитам будет близка к нулю. Тогда данному обстоятельству явно будут не очень рады российские вкладчики. Второе условие – когда уровень риска, по той же просроченной задолженности, будет близок к нулю. Выполнив данные условия, можно снизить и ставки по ипотеке, но в долгосрочной перспективе», - поделился нереалистичным прогнозом собеседник агентства – руководитель одного из департаментов из числа ТОП-3 российских банков.
В свою очередь, заместитель председателя правления банка «Восточный» Алексей Крейтор, указывает, что в настоящий момент у банков нет настолько дешевых источников фондирования, чтобы обеспечить аналогичный Европе уровень ставок по кредитам и по ипотеке, в частности”.
Почему не как в Европе?
Развитые страны с высоким уровнем жизни испытывают определенный избыток свободных денежных средств. Поэтому стоимость их заимствования находится на таком низком уровне.
“Достигнуть сравнимых показателей по кредитным ставкам Россия вряд ли сможет в ближайшее время, - продолжает директор по развитию оценочной компании «Апхилл» Лев Сальц. - Величина ключевой процентной ставки тесно взаимосвязана с состоянием экономики страны и ее стабильностью, с уровнем волатильности национальной валюты. Чем выше процентная ставка, тем меньше денежная масса в обороте. Поэтому повышение ключевой процентной ставки снижает динамику инфляции. Сегодня ставка ЦБ имеет потенциал для снижения, поскольку превышает уровень инфляции практически на 40%. Тем не менее, по прогнозам департамента аналитики оценочной компании «Апхилл», ключевая процентная ставка в 2019 году продолжит повышаться.
По мнению аналитика «Открытие Брокер» Тимура Нигматуллина, ставки по ипотеке в России выше, чем в странах еврозоны преимущественно по двум причинам: “В России выше инфляция/инфляционные ожидания и ключевая ставка центрального банка”, - соглашается он с коллегами. Также существуют и второстепенные факторы: нормы резервирования у банков, конкурентная ситуация, разные стадии развития и так далее, но они, по мнению эксперта, не играют ключевой роли.
Он уверен, если ЦБ РФ и снизит свою ключевую ставку до европейского уровня в 0% годовых, то это само по себе не приведет к снижению ставок кредитования, в том числе ипотечного, до европейского уровня в среднесрочной или долгосрочной перспективе:
“Дело в том, что из-за высокой инфляции и инфляционных ожиданий населения/бизнеса все выданные ниже соответствующего уровня ставок кредиты будут идти на текущее потребление, поскольку население и бизнес будут понимать, что полученные кредиты скорее всего не придется возвращать – из-за низкой относительно инфляции процентной ставки их рано или поздно обесценит инфляция. В конечном итоге это приведет к всплеску инфляции из-за избытка дешевых денег в экономике по аргентинскому или венесуэльскому сценарию”, - комментирует Тимур Нигматуллин.
Стоит также отметить, что этот краткосрочный «праздник потребления» до обычных людей может и не дойти, указывает эксперт. В этом случае, кредиты ниже инфляции/инфляционных ожиданий возьмут себе посредники, а обычным гражданам остается только галопирующая инфляция. А для того, чтобы снижение ставок не приводило к всплеску инфляции нужен длительный период подготовки.
Когда инфляция в России опустится до уровня в 1-3% годовых, россияне, конечно, могут увидеть ипотеку по 2-4%, Однако, нужно понимать, что низкая инфляция - это риск стагнации экономики и падения ВВП и производства, предупреждает риэлтор Никита Изюмов: “Эти проблемы сейчас переживает Япония и ЕС: ставки низки или даже отрицательны, но деловая активность не растет. России необходимо проводить продуманную и взвешенную экономическую политику, тогда у нас будут комфортные ставки по кредитам, но как самоцель их рассматривать нельзя”.
Ипотека будет доступной?
В последнее время в России активно реализуют программы государственного субсидирования. Заявлялось, что правительство продолжит поддержку отдельных категорий населения в 2019 году. “По льготной программе сегодня возможно получение ипотеки под 6%. А это уже ближе к европейским кредитным предложениям”, - комментирует Лев Сальц.
Вместе с тем, по данным аналитиков, спрос на ипотечные кредиты в России к весне может снизиться на 20%. Такой прогноз на конференции «Ипотечное кредитование в России» озвучил исполнительный директор, главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников.
«В конце прошлого — начале этого года банки повысили ставки примерно на 1%. Это приведет к снижению спроса на ипотеку примерно на 20%. Мы не увидим это в первые месяцы, потому что еще есть заявки конца прошлого года, но уже с начала весны это будет заметно», — констатировал он.
Центральный банк в рамках стратегии таргетирования инфляции снижает инфляцию и инфляционные ожидания. Когда они будут стабильно низкими, даже небольшая ставка ЦБ не будет приводить к резкому всплеску потребления, так как бизнес и население будут понимать, что набранные кредиты инфляция не обесценит и их придется рано или поздно возвращать, говорит аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин:
“Кредиты будут браться под инвестиции или под разумное потребление. Процесс таргетирования инфляции очень болезненный, обычно он приводит к замедлению экономики или даже рецессии. Падают реальные доходы населения. Сейчас ЦБ РФ подходит к завершающей стадии таргетирования, по всей видимости, период жесткой монетарной политики будет завершен к 2021 году. Не исключаю, что к тому времени мы увидим ставки по ипотеке ниже 8% годовых”, - делает хоть и осторожный, но оптимистичный прогноз эксперт.
К слову, у Министерства финансов России имеется и свой прогноз, согласно которому долг россиян по ипотеке к 2024 году должен вырасти с 6,5 до 17 трлн рублей.
Андрей Горюнов
Статья "Ипотека, как в Европе: миф или реальность?" с комментарием Льва Сальц опубликован на портале "Deita.ru"