Как происходит рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки — это изменение процентной ставки или ежемесячного платежа в целях облегчения кредитного бремени заемщика.
Рефинансирование ипотеки в своем банке или стороннем — это мера, направленная на облегчение кредитного бремени. Она позволяет достичь максимально комфортных (насколько это возможно) финансовых условий для заемщика.
В каких случаях проводится
Чаще всего рефинансирование ипотеки в своем же банке осуществляется в случае изменения материального положения заемщика:
- потерял работу;
- сократились доходы;
- развелся (платили с двух зарплат, теперь с одной);
- родился ребенок;
- возникла необходимость в дорогостоящем лечении.
Кредитная организация, заинтересованная в сохранении клиента, с большой вероятностью пойдет навстречу. Ведь там понимают, что невозможность вносить ежемесячные платежи невыгодна обеим сторонам.
Рефинансирование ипотеки в другом банке
Такой вариант выбирают из-за разницы в процентных ставках. Например, ЦБ понизил ключевую ставку, уменьшились и ставки по жилищным кредитам. Но действующим клиентам проценты не пересчитывают. Получается, старый клиент платит порядка 14 %, тогда как новый — 9,5 %. И рефинансировать первым банк не спешит. Если в крупных, вроде Сбербанка, еще можно этого добиться, то в не столь масштабных отказывают сразу же, ведь им это катастрофически невыгодно.
И тут приходят на помощь конкуренты. Чтобы переманить клиента, они готовы предложить ему кредит под меньший процент.
Как сделать рефинансирование ипотеки
Ключевая цель этой процедуры — уменьшение ежемесячного платежа. Сделать это можно путем увеличения срока кредитования. Обычно так происходит в случае со своим банком, который, как мы уже выяснили, не стремится снижать ставку.
Если клиент переходит в другой банк, там он заключает новый кредитный договор. Только средства перечисляются не на счет застройщика или владельца вторичной недвижимости. Они поступают в первый банк для закрытия кредита.
В этой ситуации понадобится совершить дополнительные действия:
- заручиться согласием страховой компании;
- провести переоценку объекта (при необходимости);
- снять обременение по первому ипотечному кредиту;
- зарегистрировать в Управлении Росреестра новое обременение.
При этом следует уточнить условия кредитования на период совершения регистрационных действий. В некоторых организациях новая (сниженная) процентная ставка начинает действовать только после получения сведений из Росреестра.
Зачем банкам нужно рефинансировать ипотеку? Какая их выгода? Комментарий эксперта специально для сайта Сашки Букашки:
Лев Сальц, директор по развитию консалтинговой группы «Апхилл»
Рефинансирование кредитов показывает рост на протяжении последних двух лет. Сегодня это один из немногих оставшихся драйверов рынка ипотечного кредитования. Мы видим следующую тенденцию – банки охотно рефинансируют «чужие» кредиты, переманивая клиентов у коллег, но, в то же время, заинтересованы и в сохранении своих заемщиков. Стоит отметить, что тренд рефинансирования набирает популярность среди юридических лиц.Рефинансирование чужих кредитов, безусловно, выгодно банку. По сути, это получение новых заемщиков. Дело в том, что за последние 2 года Центробанк существенно понизил ключевую процентную ставку, и банки получили возможность снизить ставки по кредитам. Как правило, при рефинансировании выданного другим банком кредита, его сумма меньше изначальной. Это увеличивает запас залогового обеспечения, повышает качество кредитного портфеля. По нашим прогнозам, существует высокая вероятность того, что ЦБ в ближайшее время поднимет ключевую процентную ставку, и у банков исчезнет возможности выдавать дешевые кредиты. Усиление санкционного режима, рост доллара, жесткий контроль инфляции регулятором – все эти негативные факторы оказывают давление на кредитную ставку. Времени переманить клиентов у конкурентов остается совсем немного, и реклама услуги рефинансирования становится все агрессивней.
Что касается снижения ставок по выданным ранее собственным кредитам, банки оказываются перед дилеммой. С одной стороны, рефинансирование собственных кредитов Центральный банк расценивает как реструктуризацию. Если, конечно, такой возможности не было прописано в изначальном договоре. Реструктуризации, в основном, требуют кредиты не самого лучшего качества, и большое количество подобных договоров может привести к повышению операционной нагрузки на банк. С другой стороны, каждый хочет сохранить своих платежеспособных клиентов. Поэтому, обращение в свой банк с уже полученным кредитным решением от конкурентов иногда позволяет получить положительное решение по рефинансированию. Не стоит забывать о том, что для клиента сбор пакета документов для подачи заявления требует как временных, так и финансовых затрат.
Рефинансирование ипотеки: самый низкий процент 2017 и 2018
В период с начала 2017 по весну 2018 года ключевая ставка Центробанка менялась неоднократно. С 10 % она снизилась до 7,25 %. Поэтому жилье в кредит в 2018 году стало очевидно дешевле.
Так, в начале 2017 года выгодными считались ставки порядка 11-13 %. Сегодня не редкость и 8,5 %. Поэтому ипотечники и стремятся пересчитать плату за кредиты. Что же предлагают банки сегодня:
- Сбербанк от 9,5 %
- ВТБ от 8,8 %
- Россельхозбанк от 9,05 %
- Возрождение от 9,2 %
- Газпромбанк от 9,2 %
А банк Центр Инвест рефинансирование ипотеки проводит пусть и под относительно высокий процент — от 10,5, зато позволяет сделать это без страховки.