Реальна ли в России ипотечная ставка в 4%?

Прошедший 2018 год оказался щедр для тех, кто давно планировал купить жилье в ипотеку. Банки предлагали займы под 9%. Количество приобретенных таким способом квартир в итоге выросло на 40%. Однако «под занавес» уходящего года Центробанк поднял ключевую ставку, и проценты по кредитам вновь поползли вверх. Не смотря на очевидную тенденцию роста ипотечных платежей, зампредседателя Комитета Совета Федерации по экономической политике Сергей Калашников заявил, что ипотечная ставка в России не должна превышать инфляцию. Novostroy.ru поинтересовался у экспертов, стоит ли россиянам ожидать таких перспектив, и как они могут отразиться на рынке недвижимости.

Novostroy.ru: Реальна ли в нынешних условиях российского рынка реализация такого экономического сценария, при котором ипотечная ставка не будет превышать инфляцию?

Максим Лазарев, директор по развитию партнерских сервисов ООО «Финансовый сервис»: В текущих условиях реализация подобного плана кажется маловероятной. С конца 2018 года на рынке наоборот наблюдается рост ставок вслед за ростом ставки рефинансирования.

Дмитрий Рогатых, директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест» в Москве: Сегодня уже очевидно, что в ближайшее время ипотечные ставки будут только расти, и приближение их в первой половине года даже к прошлогодним показателям в 9% годовых маловероятно. Об этом свидетельствует как повышение ключевой ставки в конце 2018 года, так и рост ставки налогов, акцизов и тарифов в нынешнем году. С другой стороны, грядущие изменения в законодательстве сильно удорожат себестоимость строительства, и цены на новостройки уже невозможно будет сохранить на прежнем уровне. Чтобы поддержать отрасль и сделать жилье доступнее власти могут пойти на возвращение программ госсубсидирования ставок.

Ипотека – это один из наиболее значительных драйверов для строительной сферы, и 2018 год в этом смысле стал показательным – количество ипотечных сделок в условиях минимальных ставок увеличилось на 40%.

При этом даже при возобновлении механизма госсубсидирования ставки вряд ли опустятся ниже 8%. Ипотека в 4% годовых в ближайшие годы звучит не слишком правдоподобно.

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Во многих странах ипотечная ставка действительно очень маленькая. Во многих странах Европы достигает 1-2 %, в США около 3-4%, что действительно ниже инфляции. В России инфляция составляет 4%. Однако ипотечная ставка невозможна в таких цифрах, прежде всего потому, что социально-экономические условия на сегодняшний момент к этому не располагают.

В 2018 году ипотечная (рекламная) ставка снижалась вплоть до 6,5-7 %, но это были субсидированные застройщиками программы.

А в силу того, что с нового года были приняты изменения в законодательстве, в частности отмена долевого строительства, повышение НДС и повышение ставки рефинансирования ЦБ ипотечная ставка стала расти еще в конце 2018 года. В настоящий момент она достигла 12-13% и пока нет предпосылок к ее снижению.

Александр Орехов, заместитель председателя правления финансовой компании Boggat Finance Store: Вопрос неоднозначный. Так, ЦБ РФ утверждает, что инфляция в стране составляет 3,75-4%. Но вопрос в том, какова она на самом деле? Я был несколько раз на встрече с руководством Департамента денежной и кредитной политики Банка России. Его представители заявляют, что инфляция постоянно снижается.

Зайдешь в магазин – цены растут. Чиновники уверяют, что это характерно для отдельных сегментов и не является глобальным трендом. По словам чиновников, все должно дешеветь. На самом деле все с точностью наоборот – цены растут.

По факту инфляция в России сдерживается за счет сокращения потребления. По моим расчетам, реальная инфляция сегодня составляет порядка 8-9%. Ипотечные ставки держатся на этом же уровне.

Лев Сальц, директор по развитию оценочной компании «Апхилл»: Ставки по ипотечным кредитам не могут быть ниже ключевой процентной ставки, устанавливаемой Центробанком.

В настоящее время ставка ЦБ практически в 2 раза превышает официально декларируемый уровень инфляции.

Реализация такого плана в текущих экономических условиях возможна при субсидировании процентных ставок для конечного потребителя при помощи всевозможных программ льгот, часть из которых продолжает действовать и в 2019 году. Тем не менее, условия предоставления льготной ипотеки составляют 6%, что выше уровня инфляции.

Алексей Крейтор, заместитель председателя правления банка «Восточный»: В настоящий момент у банков нет настолько дешевых источников фондирования, чтобы обеспечить такой уровень ставок.

N.RU: Как такие ставки сказались бы на развитии рынка недвижимости, учитывая все нововведения 2018-2019 годов?

М.Л.: Ставка в 4% была бы значительным подспорьем для сохранения спроса на недвижимость с учётом ожидаемого роста цен на недвижимость, в связи со всеми нововведениями законодателей на рынке недвижимости.

Е.С.: Застройщики в ближайшее время будут лишены прямых средств дольщиков, им придется прибегать к услугам банков и/или строить за свой счет. Этот факт, вместе с повышением НДС повысит себестоимость жилых объектов. Ипотечные ставки еще больше будут расти. Поэтому можно предположить, что рынок недвижимости в новом году сильно затормозится.

Л.С.: По данным департамента аналитики оценочной компании «Апхилл», снижение ставок по ипотечному кредитованию даже в размере 1-2% от текущих уже даст существенное увеличение количества выданных кредитов как минимум на 20%. Причем такая мера стимулирует не только рынок кредитования, увеличится спрос на жилую недвижимость, оживится рынок жилищного строительства.

А.О.: На мой взгляд, ипотечная ставка в 4% для России сложно реализуема. Это возможность только в случае директивного ее установления при параллельном установлении для банков со стороны государства определенных послаблений, систематического субсидирования и так далее. Конечно, по ставке 4% ипотеку будут брать еще лучше, чем в настоящее время, хотя ее и сейчас берут неплохо. Продажи недвижимости соответственно также вырастут. Уже который год рынок жилья, особенно новостроек поддерживается за счет ипотечных продаж.

Другой вопрос в возможности людей обслуживать эту пусть даже дешевую ипотеку. Где взять столько качественных заемщиков? То есть снижение ипотечных ставок может иметь и другую сторону – обернуться хроническими невыплатами по такого вида кредитам. В регионах, особенно в небольших населенных пунктах, наблюдается дефицит качественного жилья. Люди должны улучшать свои жилищные условия. Но на всех нуждающихся у государства вряд ли хватит денег. Поэтому одним только снижением ставки по ипотеке квартирный вопрос россиян вряд ли можно решить.

N.RU: Можно ли таким образом добиться реального обеспечения всех нуждающихся жильём?

М.Л.: Низкая ставка по ипотеке сделает ипотеку более доступной для молодых семей и представителей среднего класса. К примеру, если взять средний для московского региона на сегодня ипотечный кредит на сумму 3,5 млн и на срок 15 лет, то при ставке 10% он составит 37 611 руб., а при ставке 4% всего 25 889, т.е. на 30% ниже.

Е.С.: Рынок жилищного строительства будет постепенно сжиматься. Чтобы обеспечить всех желающих жильем, мало только протекционистских мер, которые, возможно, примет правительство. Поддержка малоимущих или многодетных семей – это лишь малая часть того, что можно было бы сделать. Для того, чтобы обеспечить всех желающих жильем, необходимы коренные реформы и улучшение экономической ситуации в стране в целом.

Л.С.: Снизив ставки по кредитам, государство сможет улучшить уровень обеспеченности граждан недвижимостью. Решить данный вопрос полностью можно, лишь перейдя на строительство муниципального жилья, предоставляемого тем, кто в нем нуждается.

N.RU: Как Вы считаете, будут ли власти директивно «разгонять» рынок недвижимости или подобные заявления — популизм?

М.Л.: Заявление больше похоже на популизм, ведь реальных инструментов для столь резкого снижения ставок у власти сейчас нет.

Е.С.: Сложно предугадать, что сейчас будут предпринимать власти по отношению к рынку жилья. Можно лишь предположить, что будут предприняты незначительные шаги в сторону улучшения обстановки на рынке жилья. Возможно, власти будут улучшать жилищные условия населения путем реновации, возможно, будут вводиться новые льготные программы для многодетных семей и льготной части населения. Но пока мы не ожидаем принципиального прорыва в вопросах улучшения жилищных условий граждан.

Л.С.: Стоит учесть, что в 2019 году против рынка жилой недвижимости, а, следовательно, и ипотеки, играет целый ряд факторов. Это увеличение ключевой процентной ставки ЦБ, волатильность рубля, нарастающая инфляция, рост стоимости топлива и логистических услуг, увеличение на 2% НДС, введение новых коэффициентов рисков по ипотечным кредитам для клиентов с минимальным первоначальным взносом. Напомню, что по результатам 2018 года объем новой жилой недвижимости снизился, по сравнению с 2017 годом.

Интерес строителей начинает плавно перетекать из жилой недвижимости в коммерческую. Покупательская способность населения стагнирует. В такой ситуации государству определенно придется «спасать» рынок жилой недвижимости и ипотечного кредитования.

Скорее всего, помощь будет оказана в формате субсидирования отдельных категорий граждан из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий. Тем не менее, сомневаюсь, что ставка по ипотеке сравняется с инфляцией. Проценты по кредитам будут обгонять показатели инфляции на 1-2%.

Статья "Реальна ли в России ипотечная ставка в 4%?" с комментарием Льва Сальц опубликован на портале "Novostroy"