Смогут ли инициативы властей спасти рынок недвижимости от кризиса?

В конце февраля Банк России поднял ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Это фактически стало главной причиной конца дешёвой льготной ипотеки для граждан: уже в начале марта в банки приостановили выдачу новых ипотечных кредитов, ожидая роста ставки по ней с 7 до 12 %. На этом фоне власти начали думать, что же делать с программами массового льготного ипотечного кредитования, которые активно субсидируются государством и обеспечивают приобретение не менее четверти нового жилья в России. ORAX изучил инициативы российских властей, связанные с поддержкой льготного ипотечного кредитования и рынка строительства нового жилья. Эксперты издания в свою очередь рассказали, как самые заметные из них повлияют на рынок ипотечного кредитования в России, и стоит ли гражданам опасаться резкого ухудшения доступности нового жилья.

Банкам помогут с ипотекой

8 марта 2022 года чиновники предложили субсидировать ставки по кредитам, выдаваемым банками девелоперам для строительства жилой недвижимости в новостройках. 31 марта председатель Правительства Михаил Мишустин подписал постановление, согласно которому власти будут субсидировать выпадающие доходы банков, выдающих застройщикам кредиты со ставкой не более 15% годовых.

Это сдержит рост цен на недвижку

Специалисты, связанные с рынком новостроек, считают, что такая мера может поддержать застройщиков. «Субсидирование кредитов для застройщиков позволит им снизить расходы на обслуживание кредита в условиях жесткой кредитно-денежной политики ЦБ, дефицита капитала и роста ставок», – считает совладелец девелоперской компании “Родина” Владимир Щекин и напоминает, что альтернативных источников финансирования проектов у девелоперов сегодня фактически нет. Руководитель практики сопровождения сделок компании FTL Advicers Юлия Батталова отмечает, что субсидирование ставки по кредитам, выдаваемым банками девелоперам для строительства жилой недвижимости в новостройках, имеет своей целью уменьшить кредитную нагрузку не только банков, но и застройщиков. «Указанную меру поддержки необходимо рассматривать комплексно: какие дополнительные условия будут предъявлять банки к застройщикам при предоставлении им субсидированных кредитов. Также важную роль имеет величина субсидии и способ ее предоставления — получение такой субсидии для застройщика не должно сопровождаться длительными по времени и сложными по оформлению процедурами», — обратила внимание на важные нюансы эксперт в интервью ORAX.

Лев Сальц, директор по развитию оценочной компании «Апхилл» согласился с другими экспертами. «Субсидирование государством кредитов для застройщиков позволит серьёзно поддержать последних в условиях резкого удорожания заёмных средств. Кроме того, эта мера позволит не допустить лавинообразного роста стоимости строительства. Девелоперы получат возможность продолжить строительство уже начатых проектов», — пояснил эксперт в разговоре с ORAX.

Ипотека подорожает

23 марта 2022 года вице-премьер Марат Хуснуллин предложил изменить условия льготной ипотеки: максимальная ставка вырастет с 7 до 12 %, а сумма ипотечного кредита вырастет до 6 и 12 миллионов рублей (для столичных регионов). 29 марта Михаил Мишустин одобрил эту идею и подписал соответствующее постановление.

Но останется доступной

Руководитель практики сопровождения сделок компании FTL Advicers Юлия Батталова считает, что с одной стороны эта мера вызвана необходимостью, так как сохранение ставки льготной ипотеки на прежнем уровне при величине ключевой ставки ЦБ в 20%, влечет за собой большую нагрузку на государство, которое обеспечивает реализацию этой льготной ипотечной программы. С другой стороны, величина ставки в 12% существенно меньше актуальной ключевой ставки Банка России. Мы все помним ипотеку и под 14, и под 16%. Поэтому тот, кто хотел взять, возьмет ипотеку под 12%. Опять же, возможно, с перспективой последующего рефинансирования в случае снижения ставки. «Повышение ставки по ипотеке не способствует росту цен на новую недвижимость, так как провоцирует резкое падение спроса на неё. Рост цен на недвижимость может быть связан преимущественно с подорожанием стройматериалов», — поделилась с ORAX эксперт.

С ней заочно соглашается Лев Сальц и добавляет, что увеличение ставки позволяет расширить возможности выбора и поддержать девелоперов и покупателей жилья, особенно в Москве. “Эту меру, инициированную Минстроем, можно только поприветствовать. Сохранение государством программ льготного ипотечного кредитования помогает избежать шокового сценария на рынке жилой недвижимости, — считает эксперт. — Ставка в 12% — это уровень 2014 года, многие брали свою первую ипотеку по такой же ставке, и она воспринимается приемлемой. Кроме того, существует и еще более дешевая «семейная» ипотека. Да, это достаточно дорогие кредиты, но это не 20%, как ключевая процентная ставка, и платежеспособная часть населения сможет себе ее позволить. Поэтому эта мера сможет поддержать спрос на жилую недвижимость как минимум до конца года», — считает собеседник ORAX.

Власти снизят давление

На протяжении марта Правительство и региональные власти вводили антикризисные меры поддержки девелоперов. Власти планируют, что в первую очередь помощь получат компании, которые занимаются строительством массовой недвижимости эконом-класса.

Девелоперы вздохнут спокойнее

Эксперт по оформлению сделок с недвижимостью Юлия Батталова говорит, что наблюдает в последнее время, как меры поддержки девелоперов активно вводятся на федеральном и региональном уровне. «В качестве федеральных мер поддержки можно отметить введённый 14 марта 2022 года запрет на повторную проверку Росреестром прав на землю после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После получения такого разрешения проверка соблюдения застройщиком требований к ограничению использования земли с 14 марта также запрещена. Среди регионов активнее всего поддерживать девелоперов будут московские власти», — рассказала ORAX госпожа Батталова. Глава строительного концерна «Крост» Алексей Добашин также позитивно отметил государственные меры поддержки застройщиков. «Сейчас власти, в том числе московские, оказывают серьезную поддержку отрасли, чтобы обеспечить ее эффективную работу: сокращают сроки инвестиционно-строительного цикла, повышают авансовые платежи по госконтрактам, поддерживают ипотечные программы», — рассказал господин Добашин.

Объявят кредитные каникулы

С 14 марта 2022 года заёмщики снова смогут уйти на кредитные каникулы по ипотеке, которые дают временно не вносить ежемесячный платеж по ипотеке или заметно сократить его. Это стало возможным благодаря изменениям законодательства и новому постановлению Правительства. Согласно ему, при соблюдении предусмотренных законодательством условий кредитные каникулы распространяются на ипотечные кредиты до 6 миллионов в Москве, до 4 миллионов — в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области, до 3 миллионов — во всех других регионах.

Это спасет заемщиков

Генеральный директор инвестиционной компании ООО «АБЦ» Евгений Лашков считает, что в регионах России, где сумма ипотечного кредита часто меньше трех миллионов рублей, новые кредитные каникулы будут очень востребованы. «Большинству московским заёмщиков новая мера поддержки вряд ли поможет, так как в столице сумма ипотечных кредитов сильно превышает шесть миллионов рублей. При этом у многих банков, не заинтересованных в просрочках платежей по ипотеке, есть свои программы кредитных каникул, которые отличаются от государственных каникул более выгодными для ипотечных заёмщиков условиями», — рассказал эксперт в интервью РБК.

Руководитель практики сопровождения сделок компании FTL Advicers Юлия Батталова поделилась похожим мнением. «Практика реализации кредитных каникул в период пандемии показывает, что количество заемщиков, которые реально пользуются данной мерой поддержки, меньше фактического количества заемщиков, которые подпадают под критерии предоставления такой меры поддержки», — объяснила она журналисту ORAX. Юлия также обратила внимание и на условия государственных кредитных каникул. «Дело в том, что установленные для получения ипотечных каникул лимиты не в полной мере соответствуют величине ипотечного кредита заемщиков в соответствующих регионах, особенно в Москве. Кроме того, для ухода на каникулы заёмщик по ипотеке должен соответствовать целому ряду условий», — подчеркивает эксперт.

По мнению директора по развитию оценочной компании «Апхилл» Льва Сальца, кредитные каникулы можно назвать временной дополнительной возможностью, которая позволит гражданам сохранить право на кредитную недвижимость, даже если средств на ежемесячные платежи не хватает. «Эта инициатива властей получила массу положительных откликов в социальных сетях, что подтверждает ее востребованность. Новые кредитные каникулы помогут избежать череды массовых банкротств физических лиц. За период ипотечных каникул те из россиян, которые почувствуют сокращение доходов, смогут найти новые источники заработка и продолжить выплаты», — поделился эксперт с журналистом ORAX.

Дольщиков еще больше защитят

25 марта 2022 года после совещания с членами Правительства Владимир Путин поручил премьер-министру принять меры по обеспечению завершения строительства в установленные сроки объектов недвижимости, создаваемых с привлечением средств граждан по договорам ДДУ.

Девелоперы тоже останутся в плюсе

Зампред Правительства Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль, рассказал, что для недопущения появления новых обманутых дольщиков банки будут продлевать действие счетов эскроу в случае задержки ввода объектов. «Это социальная мера, которая позволит застройщикам, хоть и с задержкой, но завершить строительство своих объектов и не допустить появления недостроя. При этом каждый дом, строящийся с привлечением средств граждан, региональные власти должны держать на особом контроле и своевременно реагировать в случае возникновения сложностей у застройщиков», — объяснил чиновник.

Эксперт по сделкам с недвижимостью Юлия Батталова уверена, что эти меры будут нацелены как на застройщиков, так и на покупателей. Именно они являются наиболее заинтересованными сторонами в строительстве недвижимости по наиболее распространённому сейчас договору долевого участия. «Среди мер, которые может предложить Правительство, могут быть меры дополнительного финансирования, в том числе льготного, на реализацию проектов строительства. Кроме того, сейчас положение рынка новой жилой недвижимости остаётся относительно стабильным по причине практически полного перехода на строительство по договорам ДДУ с использованием счетов эскроу, что позволяет обеспечить определённые финансовые гарантии девелоперам и покупателям», — отметила госпожа Батталова в интервью ORAX.

ORAX также расспросил экспертов и о будущем рынка новой жилой недвижимости. Главный вердикт — падение доступности нового жилья для граждан, что связано как с удорожанием ипотеки и стройматериалов, так и с другими факторами — падением реальных доходов населения и ростом инфляции. Начатые девелоперами проекты наверняка будут завершены, пусть и с небольшим падением качества отделки. Однако новые проекты запускать без государственного софинансирования или субсидирования кредитов девелоперам будет проблематично, даже учитывая наличие запасов стройматериалов на складах и постепенное решение проблем с логистикой. Такое мнение журналисту ORAX озвучили все опрошенные эксперты..

Участники рынка тоже находятся в некотором замешательстве из-за удорожания кредитов, роста цен на стройматериалы и других негативных последствий кризиса. «Если кризис затянется до конца года, небольшие застройщики могут просто уйти с рынка. В случае дальнейшего ухудшения экономической ситуации и недостаточных мерах государственной поддержки спрос граждан на новую недвижимость может заметно снизиться уже к началу апреля», — отмечают представители крупных застройщиков.

«Что касается динамики спроса, то можно предположить, что граждане всё чаще будут выбирать более дешёвые объекты небольшой площади. Какие-то глобальные прогнозы развития ипотечного кредитования и отечественного рынка жилья сейчас давать крайне затруднительно, так как новые события в этих сферах происходят почти каждый день. Я убеждена в том, что необходимо подождать некоторой стабилизации ситуации», – резюмировала Юлия Батталова в интервью ORAX. 

Статья Смогут ли инициативы властей спасти рынок недвижимости от кризиса? с комментарием Льва Сальца, Директора по развитию Консалтинговой группы "Апхилл" опубликована в "ORAX"