Яндекс.Метрика

Как производится оценка земельного участка?

Земельная собственность предоставляет своим владельцам право на получение дохода от использования данного объекта недвижимости. Вследствие этого оценка земельного участка и его возможной доходности становится крайне актуальным вопросом.

Оценка стоимости земельного участка – с одной стороны, один из наиболее часто встречающихся и необходимых видов оценочной деятельности, с другой, – в условиях плохо развитого рынка купли-продажи довольно трудоёмкий процесс. Это связано с тем, что земельный участок как объект оценки достаточно трудно оценивать по ряду причин:

  • недостаточно разработанная законодательная база;
  • специфика местоположения и назначений оцениваемого объекта недвижимости;
  • малоразвитость локального рынка земли в целом.

Наиболее востребованными видами оценок земельных участков являются:

  • определение рыночной стоимости;
  • определение кадастровой стоимости.

Методы оценки земельных участков

Независимая оценка земельного участка осуществляется специалистами-оценщиками, которые получили образование в области оценочной деятельности, и состоят в Саморегулируемой организации оценщиков. Независимые эксперты-оценщики действуют согласно установленным стандартам и не зависимо от цели оценки земельного участка, применяют в своей деятельности методы оценки земельных участков реализуемые с использованием трех подходов.

1. Доходный подход:

  • метод капитализации;
  • дисконтирование денежных потоков;
  • техника остатка дохода.

2. Сравнительный подход:

  • метод сравнения продаж;
  • метод коэффициентов.

3. Затратный подход:

  • метода изъятия;
  • метода определения расходов на освоение;
  • оценка расходов на инфраструктуру;
  • оценка согласно по типовым инвестиционным договорам.

В практике оценка земельных участков редко осуществляется с использованием всех подходов оценки. Однако применяя различные методы оценки стоимости земельного участка, удается получить результаты, на основании которых выводится более точная стоимость земли.

Порядок оценки земельного участка

1. В доходном подходе. Методика оценки земельных участков с использованием данного подхода предполагает оценку стоимости объекта недвижимости исходя из перспектив потенциального извлечения дохода.

В этом случае при проведении оценки земельного участка необходимо:

  • рассчитать размер планируемых доходов от ренты (для земель коммерческого назначения) и других возможных выгод (арендная плата, прибыль от застройки, увеличение цены при перепродаже и т. п.);
  • учесть доходности при владении землей и прибыли от дальнейшей продажи;
  • вычислить коэффициент доходности (капитализации) объекта.

2. В сравнительном подходе. Данный подход зачастую применяется для оценки городских и сельских земель, используемых для жилых селений, садоводческих, огороднических и дачных коопераций. При этом порядок оценки земельного участка формируется на упорядочивании и сравнении сведений о ценах продажи подобных объектов.

Определение и анализ цен продаж сопоставляемых объектов происходит в несколько этапов:

  1. выявляются недавние сделки в конкретном сегменте рынка;
  2. проверяется достоверность информации о продажах и соответствие рыночного сегмента;
  3. оцениваемый объект сравнивается с реализованными и вносятся соответствующие корректировки оценки земельных участков с учетом ключевых отличий между ними. При этом во внимание берутся условия сделки, дата продажи, местоположение и уровень конкуренции, существенные физические характеристики;
  4. анализируются цены схожих объектов, и выводится конечная рыночная стоимость земли.

3. В затратном подходе. Данный подход заключается в определении целесообразности приобретения земли (с готовой инфраструктурой, зданиями и/ или сооружениями) в сравнении с покупкой и возведением аналогичных по целевому назначению сооружений на подобном участке.

При этом экспертная оценка земельного участка происходит в следующей последовательности:

  1. предварительное определение рыночной стоимости улучшений (строения и сооружения) на земельном участке на основании исследования рынка и сравнительных продаж;
  2. расчет затрат на строительство аналогичных зданий, сооружений и инфраструктуры, которые состоят из прямых и косвенных затрат, а также предпринимательской прибыли;
  3. вычисление физического, функционального и внешнего износа объектов, расположенных на оцениваемом участке;
  4. определение разницы между восстановительной стоимостью и значением износа для вычисления остаточной стоимости улучшений;
  5. получение рыночной стоимости в итоге вычитания из стоимости объекта (земли и строений) улучшений  (расходов на возведение необходимых строений), которые были рассчитаны ранее.

Сложность данного подхода заключается в необходимости учета:

  • временных факторов;
  • инфляционных явлений;
  • приведения значения всех расходов на дату оценки.

Особенности оценки земельных участков

Особенности оценки земельных участков обусловлены специфическими отличительными чертами земли:

  • землю нельзя воссоздать;
  • необходимо брать в расчет назначение земельных участков и невозможность использовать землю вне ее назначения;
  • к земле не употребляется понятие износа, так как срок ее эксплуатации фактически не ограничен.