Яндекс.Метрика

Оценка здания для продажи: что необходимо учесть для минимальных налоговых рисков?

Планируя заключить договор купли-продажи здания, покупатель, кроме необходимости оформить документы для оценки здания и удостовериться, что оценка рыночной стоимости здания произведена правильно, сталкивается еще и с рядом дополнительных рисков. Как заключить сделку так, чтобы оптимизировать налогообложение при необходимости дальнейшей перепродажи, и по какой стоимости проводится оценка недвижимости коммерческого предназначения?

Действующее законодательство предоставляет достаточно вариантов, чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с купле-продажей бизнес-недвижимости. При этом в зависимости от целей приобретения объекта, покупателем может выступать:

  • физическое лицо;
  • юридическое лицо.

При выборе оптимального варианта стоит ответить на несколько следующих вопросов.

  • Планируется ли дальнейшая перепродажа имущества в ближайшие 3-5 лет?
  • Находится ли в собственности другая коммерческая недвижимость?
  • С какой целью покупается недвижимость?
  • Планируется ли заключение брака или оформление развода?
  • Существуют ли невыплаченные или просроченные кредиты?

Также необходимо принимать во внимание оценку рыночной стоимости здания и оценку его кадастровой стоимости . Именно оценка коммерческой недвижимости и определение его кадастровой стоимости учитывается при расчете налога на недвижимость.

Покупатель: физлицо, ИП или фирма?

Стоит помнить, что, если покупателем выступает физическое лицо (даже в случае оформления на индивидуального предпринимателя), ответственность, связанная с приобретением имущества, возлагается на все активы покупателя. Рассматривая в качестве альтернативы юрлицо, необходимо учитывать, что учредитель должен:

  • быть единственным собственником;
  • иметь право на совершение операций с активами компании.

Физическое лицо: недостатки и преимущества

Покупка недвижимости с оформлением на физическое лицо целесообразна, если не планируется ее сдача в аренду и перепродажа в течение менее чем 5 лет со дня вступления в права собственности. При владении коммерческой недвижимостью физическим лицом в отличии от юридического лица, есть ряд существенных недостатков.

  1. Необходимость уплаты налога в размере 13% от стоимости сделки (если срок владения меньше пяти лет).
  2. Необходимость получения разрешения от супруга на совершение покупки.
  3. Купленное здание при разводе делится как совместная собственность.
  4. Обложение подоходным налогом при сдаче здания в аренду. При этом расчет налога производится от кадастровой стоимости. Минимизировать налоговую нагрузку возможно лишь при сдаче объекта в аренду собственной компании с дополнительным заключением договора субаренды. В такой ситуации налогооблагаемой базой является установленная договором ежемесячная плата.

Оформление ИП и экономия на налоге

Индивидуальный предприниматель при приобретении объекта недвижимости под коммерческое использование имеет определенные налоговые преимущества:

  • если ИП на упрощенной системе налогообложения использует недвижимость для получения дохода (например, сдает в аренду), то налоговая ставка составит 6% (единый налог), что существенно меньше ставки физлиц;
  • документальное оформление использования имущества в бизнес-деятельности позволяет избежать необходимости платы налога на недвижимость;
  • при использовании бизнес-недвижимости в качестве залогового имущества есть возможность получить более выгодные условия кредитования, чем для физлиц.

Юридическое лицо: выгода и риск

Приобретение недвижимости под бизнес особенно выгодно для юрлиц – плательщиков единого налога.

Кроме того, при покупке недвижимости юридическими лицами:

  • минимизируются риски, возникающие в связи с разделением имущества при разводе, судебных тяжбах по существующим долговым обязательствам;
  • с целью повторной продажи в течение года целесообразно , чтобы компания была на общей системе налогообложения. База налогообложения будет существенно уменьшена в результате включения в стоимость приобретения расходов на обслуживание, капитальный и поточный ремонт, экспертную оценку здания и т. д.;
  • возможно получить максимально выгодные условия по кредитным программам с участием залогового имущества.