Оценка коммерческой недвижимости
К объектам коммерческой недвижимости относятся нежилые объекты, которые могут использоваться ради получения дохода:
- здания и строения;
- помещения;
- сооружения;
- имущественные комплексы;
- площади под застройку.
В ходе оценки коммерческой недвижимости оценщики в обязательном порядке должны разобраться в возможном варианте использования объекта с учетом максимизации дохода, законодательной разрешенности, финансовой целесообразности и физической осуществимости. Такая процедура носит название «Анализ наиболее эффективного использования» (НЭИ). При проведении независимой оценки коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге (СПб) возможные варианты использования зданий и помещений подразделяются на следующие назначения:
- офисное;
- торговое;
- офисно-торговое или свободное назначение;
- производственное;
- складское;
- производственно-складское;
- жилое.
Очень часто оценка стоимости коммерческой недвижимости необходима для получения банковского кредита под залог имущества или при совершении сделок купли-продажи. Но в практике встречаются случаи проведения оценки и по иной необходимости, например: решение материальных споров, сдача в аренду, привлечение инвесторов (оценка инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости) или принятие других управленческих решений.
Какие документы нужны для определения стоимости коммерческой недвижимости?*
- Для юридического лица — реквизиты, для физического лица — паспорт;
Для здания
- Свидетельство о государственной регистрации права на объект или выписка из ЕГРН.
- Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
- Технический паспорт (либо выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
- Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).
Для земельного участка под зданием (при наличии)
- Свидетельство о государственной регистрации права на землю.
- Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.***
- Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
- Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).
* Список носит рекомендательный характер.
** Это может быть договор купли-продажи или договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.
*** Договор купли-продажи, о разделе земельного участка, дарения и т. п.
Для оценки коммерческой недвижимости достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.
Остались вопросы? С удовольствие ответим на них!
Особенности оценки коммерческой недвижимости
Оценка объекта коммерческой недвижимости основывается на трех подходах: затратном, сравнительном и доходном. Причем последний наиболее точно отражает ситуацию в период спада в экономике или во время кризиса. Суть доходного подхода состоит в том, что оценивается текущая стоимость будущих доходов (или выгод), полученных от использования объекта при сдаче в аренду. Иными словами, оценщик прогнозирует будущие доходы от эксплуатации объекта и приводит к текущей дате. Данная техника называется капитализацией – в случае, если прогноз осуществляется на один год, и дисконтированием – если прогноз на несколько лет, а поток доходов из года в год отличается.
Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости в рамках этого подхода осуществляется следующим образом. Прежде всего, оценщики анализируют будущие возможные доходы от сдачи объекта в аренду, учитываются риски возможного простаивания площадей, а также вычитаются расходы собственника на эксплуатацию:
- коммунальные платежи;
- налоги;
- страхование;
- затраты на охрану, уборку;
- т. д.
Далее из прогнозируемых доходов вычитаются расходы на эксплуатацию, а полученная величина чистого дохода капитализируется (дисконтируется) в текущую рыночную стоимость на дату оценки.
Если у Вас есть сомнения насчет величины арендной ставки или цены, по которой сдаете или арендуете помещение, вы можете заказать услугу по оценке арендой платы, и мы проведем ее независимую экспертизу.
Или можете просто проконсультироваться с оценщиком по телефону: +7 (495) 22-777-92