Яндекс.Метрика

Оценка коммерческой недвижимости

К объектам коммерческой недвижимости относятся любые нежилые объекты, которые могут использоваться для получения дохода:

  • здания и строения;
  • помещения;
  • сооружения;
  • имущественные комплексы;
  • земельные участки для коммерческой застройки.

При проведении оценки коммерческой недвижимости оценщик в обязательном порядке должен разобраться в возможном варианте использовании объекта с учетом максимизации дохода, законодательной разрешенности, финансовой целесообразности и физической осуществимости. Такая процедура носит название «Анализ наиболее эффективного использования» (НЭИ). В оценке возможные варианты использования зданий и помещений подразделяются на следующие назначения:

  • офисное;
  • торговое;
  • офисно-торговое или свободное назначение;
  • производственное;
  • складское;
  • производственно-складское;
  • жилое.

Чаще всего оценка стоимости коммерческой недвижимости необходима для получения кредита в банке под залог имущества или при совершении сделок купли-продажи. Но в практике оценки все чаще встречаются случаи проведения оценки и для других целей, таких как: решение имущественных споров, сдача в аренду, привлечение инвесторов или для принятия других управленческих решений.

Какие документы нужны для оценки коммерческой недвижимости?*

    1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

На здание

    1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект.
    2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
    3. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

На земельный участок под объектом (при наличии)

  1. Свидетельство о государственной регистрации права на участок.
  2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.***
  3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.>
  4. Информация об остаточной балансовой стоимости объектов (если собственником объектов является юридическое лицо).

* Данный список носит рекомендательный характер.

** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

*** Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

Для оценки коммерческой недвижимости достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? С удовольствие ответим на них!

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости основывается на трех подходах: затратном, сравнительном и доходном. Причем последний наиболее точно отражает ситуацию в период спада в экономике или во время кризиса. Суть доходного подхода состоит в том, что оценивается текущая стоимость будущих доходов (или выгод), полученных от использования объекта при сдаче их в аренду. Иными словами, оценщик прогнозирует будущие доходы от эксплуатации объекта и приводит их к текущей дате. Данная техника называется капитализацией – в случае, если прогноз осуществляется на один года и дисконтированием – если прогноз производится на несколько лет, а поток доходов из года в год существенно отличается.

Оценка стоимости в рамках этого подхода осуществляется следующим образом. Прежде всего, оценщики анализируют будущие возможные доходы от сдачи объекта в аренду, учитываются риски от возможного простаивания площадей, а также вычитаются расходы собственника на эксплуатацию:

  • коммунальные платежи;
  • налоги;
  • страхование;
  • затраты на охрану, уборку;
  • т. д.

Далее из прогнозируемых доходов вычитаются расходы на эксплуатацию, а полученная величина чистого дохода капитализируется (дисконтируется) в текущую рыночную стоимость на дату оценки.

Если у Вас есть сомнения на счет величины арендной ставки, по которой вы сдаете или арендуете помещение, вы можете заказать услугу оценки арендой платы или проконсультироваться с оценщиком по телефону: +7 495 22-777-92.