Новостройки, вторичка или апарты: что купить для сдачи в аренду
LIVING разобрался, какую недвижимость лучше всего купить для дальнейшей сдачи в аренду при ограниченном бюджете: квартиру в новостройке, на вторичном рынке или в апарт-комплексе. Эксперты предложили свои варианты при бюджете покупки 3-3,5 млн рублей.
Квартиры на вторичном рынке
Меньше всего для дальнейшей сдачи в аренду эксперты советуют покупать квартиру на вторичном рынке, по крайней мере, с таким бюджетом.
«На указанную сумму – 3-3,5 млн рублей – сложно будет подобрать хороший ликвидный для аренды вариант на вторичном рынке: скорее всего, дом будет не у метро либо квартира не в очень хорошем состоянии, и придется дополнительно тратиться на ремонт и мебель или снижать цену арендной платы, - считает Елена Бурилова, директор по маркетингу и PR компании Euroinvest Development. – Приличные квартиры у метро в Петербурге начинаются все-таки от 4-4,5 млн рублей». Наш анализ предложений вторичного рынка в интернет-базах это подтверждает. Популярные у арендаторов варианты – это квартиры в домах хотя бы последних 30 лет постройки, расположенных в пешеходной доступности от метро, в спальных районах с уже сформированной инфраструктурой. И их стоимость начинается от 4 млн рублей. За 3-3,5 млн рублей можно купить квартиру в зданиях панельного типа советских годов постройки или находящуюся далеко от метро – в обоих случаях не самые популярные варианты на арендном рынке. Стоимость аренды в таких домах, как правило, невысокая. «Например, на текущий момент можно снять в аренду однокомнатную квартиру в районе улиц Пограничника Гарькавого или Партизана Германа по ставке 14 тыс. руб. в месяц (без учета коммунальных услуг)», – приводит пример Михаил Биричев, руководитель проектов департамента оценки активов и бизнеса оценочной компании «Апхилл».
Кроме того, квартиру в старом доме будет гораздо сложнее продать в будущем.
Есть у вторички и свои плюсы. «Большой выбор вариантов в удобных локациях рядом с метро, готовая отделка, часто с мебелью и техникой, развитая инфраструктура ближайшего окружения», - перечисляет Михаил Биричев, руководитель проектов департамента оценки активов и бизнеса оценочной компании «Апхилл».
Итак, если говорить о бюджете до 4 млн рублей, то покупка квартиры на вторичном рынке для сдачи в аренду – это наименее привлекательный вариант, поскольку найти ликвидное предложение в этом ценовом диапазоне будет удачей. В случае, если у вас есть больший бюджет, то следует рассматривать квартиры в домах последних годов постройки в пешеходной доступности от метро.
Квартиры на первичном рынке
Эксперты сходятся во мнении, что для сдачи в аренду более предпочтительным вариантом являются квартиры в домах последних годов постройки.
«Не секрет, что рынок аренды сегодня заметно помолодел. Арендаторы уже не хотят жить в старых домах. Нужны современные комплексы, с хорошей локацией, придомовой территорией, паркингом и пр.», - говорит Анна Симашова, генеральный директор агентства недвижимости «ВамКНам». Покупка квартиры в новостройке для дальнейшей сдачи в аренду является более предпочтительной, чем в доме, уже сданном в эксплуатацию. В первую очередь, за счет цены. «По сравнению с жильем на вторичном рынке разница может достигать 20% при прочих равных», - отмечает господин Биричев. Плюс новая квартира, в которой еще никто не жил, будет более привлекательна для арендатора.
Однако с бюджетом до 3,5 млн рублей ликвидное для сдачи в аренду предложение ограничено. Локаций в пешеходной доступности от метро, где реализуются новостройки по низким ценам, не так много. Если обратиться к умному поиску LIVING`а, можно увидеть, что с бюджетом 3,5 млн рублей можно купить однокомнатную квартиру в пешеходной доступности от метро «Парнас», «Девяткино», «Лесная» или в 15 минутах езды от метро «Улица Дыбенко», «Рыбацкое». Чуть больше вариантов появляется, если покупать студию. По цене до 3,5 млн руб. недалеко от метро ее можно купить в ЖК «Приморский квартал» (метро «Пионерская»), Magnifika Lifestyle (метро «Новочеркасская»), «Арт-квартал Аквилон» (метро «Фрунзенская»), ЖК «Ренессанс» (метро «Улица Дыбенко»), «Философия на Московской» (метро «Московская») и др.
Михаил Биричев утверждает, что в таких локациях, как Мурино и Кудрово, арендный спрос достаточно активный. Стоимость аренды студии составляет 14-20 тыс. руб. в месяц, аренда однокомнатных квартир обойдется на 3 – 5 тысяч рублей дороже, говорит эксперт. С другой стороны, в этих локациях предложения для арендаторов очень много, поэтому поиск арендатора может занять время, а сама квартира должна иметь преимущества. Например, ближе других располагаться к метро, иметь хорошую планировку, вид из окна, ремонт и пр.
Елена Бурилова, директор по маркетингу и PR компании Euroinvest Development также обращает внимание на квартирографию инвестиционного жилья. «Как это ни странно, но маленькие двухкомнатные квартиры – 50-55 кв. м – больше всего дорожают, по ним самая большая доходность. Потому что маленькая двушка берется, как правило, не для сдачи или для перепродажи, а для себя. Это самый ликвидный товар на сегодня, потому что таких квартир мало», - отмечает эксперт. Но мы хотим заметить, что традиционно самыми «ходовыми» на рынке аренды являются однокомнатные квартиры.
Апартаменты
Руководитель отдела строящейся недвижимости компании «М16-Недвижимость» Светлана Дьякова в поставленном нами вопросе однозначно голосует за апартаменты, ведь они изначально создавались специально с этой целью – для дальнейшей сдачи в аренду. «Это самый удобный и простой вариант. Это самый автономный и не требующий вовлеченности собственника бизнес. Управление на себя берут специалисты УК. Хотя это дороже, чем снимать обычное жилье, люди с высоким доходом готовы переплачивать за сервис и хорошее расположение. Поэтому и в продаже апартаменты долго не стоят», - убеждает эксперт.
Одним из самых интересных на сегодняшний день эксперт называет апарт-комплекс «YE`S на Социалистической». «Правда, цены там немного выше – от 4,1 млн рублей, но если есть возможность оформить ипотеку, то лучше вложиться именно в этот объект. В первую очередь, примечательно его расположение – центр города, рядом несколько станций метро, главные ТРЦ и бизнес-центры города. Высокий интерес арендаторов гарантирован, а значит, и окупаемость – в разы выше. Важную роль играет и система управления: для собственника здесь самые удобные условия. Большое внимание уделено сервису гостиничного типа, который в YE`S можно считать эталонным. Кстати, эту систему управления переняли и в новом ЖК Korabli. Комплекс только вышел в продажу, сейчас там еще можно купить апартаменты по цене от 2,6 млн рублей, так что стоит поспешить. Очень перспективный проект – гостиничный сервис, доходные программы, рядом порт и ЗСД, 10 минут пешком до станции «Приморской». Похожая система предусмотрена и в апарт-комплексе Next на Васильевском острове, но там, опять же, цены чуть выше – от 4,1 млн рублей. Но проект очень интересный и востребованный».
Среди существующих бюджетных проектов эксперт назвала апарт-комплекс Like, цены за студию – от 2,3 млн рублей, за 1-комнатные апартаменты – от 3,2 млн рублей, 2-комнатные «евро» – от 3,5 млн рублей. Пешая доступность метро «Площадь Мужества» – главный плюс.
Апартаменты в комплексе Vertical на Сампсониевском тоже будут привлекательны близостью метро – до станции «Лесная» всего 10 минут ходьбы. Цены – от 2,5 млн рублей. Сдаются уже в начале следующего года.
Еще один бюджетный вариант – комплекс Valo от финского застройщика. Находится напротив метро «Бухарестская» и ТРЦ «Континент». Кстати, арендная конкуренция в этом районе вообще невысокая, что является еще одним плюсом комплекса. Цены – от 2,7 млн рублей.
Однако не все эксперты столь радужны в своих комментариях на этот счет. Основной момент – сегмент пока не оттестирован реалиями рынка, чтобы делать однозначные выводы. «Что касаемо ликвидности апартаментов, то делать какие-либо прогнозы специалисты не спешат, поскольку данный сегмент недвижимости сравнительно молод, статистика вторичных продаж достаточно скудна, говорить о чем-то пока рано», - комментирует Михаил Биричев, руководитель проектов департамента оценки активов и бизнеса оценочной компании «Апхилл».
«Апарты – это пока темная лошадка, здесь рынок еще сам себя изучает. Там история следующая: в апартаментах все берут квартиры, чтобы сдавать, это их изначальное назначение. В результате начинается демпинг цен, так как каждый владелец хочет сдать побыстрее, УК тоже хочет избавиться от ответственности, поэтому ставка там будет те же 20 тысяч», - считает Елена Бурилова, директор по маркетингу и PR компании Euroinvest Development.
Отзывы в интернете это тоже подтверждают: сдать апартаменты не так просто из-за более высокой цены и большого объема предложения, одновременно поступающего на рынок аренды в рамках одного проекта.
Более понятными кажутся проекты с гарантированными программами доходности, их в Петербурге меньшинство», - комментирует Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис» (управляющая компания апарт-комплекса VALO).
Еще один момент, на который обращают внимание в компании: «Для сдачи апартамента в аренду необходимо пройти процедуру классификации. Она проводится в три этапа. Сначала объект в целом проверяется на соответствие требованиям, затем УК на наличие профессионально обученного персонала и отстроенных бизнес-процессов и только потом проверяют юниты. Кроме того, УК до открытия должна получить паспорт безопасности объекта, в котором, помимо прочего, на УК возлагается ответственность за эту самую безопасность. Таким образом, как использовать свой апартамент – это личное дело собственника, но при намерении проживать или сдавать его в аренду ему нужно будет согласовать с УК формат взаимодействия и учитывать общие для всех правила проживания в комплексе».
Итак, по мнению экспертов рынка, для сдачи в аренду больше всего подходят квартиры в домах последних годов постройки недалеко от метро. Жилье на вторичном рынке с такими критериями стоит довольно дорого. Есть несколько локаций, где строятся недорогие новостройки у метро. Однако конкуренция между арендодателями здесь высокая, поэтому инвестору нужно как-то повышать ликвидность своей квартиры, чтобы обратить на себя внимание арендатора.
Апартаменты имеют хорошие локации, более низкие цены и обещают высокие доходы. Однако этот сегмент совсем недолго присутствует на рынке, с чем и связаны основные риски на сегодняшний день.
Евгения Шанина