Как происходит оценка квартиры?

Экспертная оценка квартиры может понадобиться в различных ситуациях. Оценка стоимости квартиры предполагает определение рыночной стоимости данного объекта недвижимости с учетом характеристик как самого объекта, так  и полученной информации с рынка недвижимости.

Попробуем разобраться, как происходит оценка квартиры. Прежде всего, нужно учитывать, что оценка объектов недвижимости происходит в четыре этапа:

1. Определяются характеристики объекта, устанавливаются цели и задачи оценки.

1.1.  Перед тем, как проводят оценку квартиры, определяются ключевые факты:

• местоположение (район, территориальная зона) и точный адрес;
• тип объекта;
• количество комнат;
• площадь (общая и жилая);
• тип дома (панельный, кирпичный и т. п.);
• этажность;
• наличие балкона/лоджии;
• прочие характеристики.

1.2. Определяется целевое использование (например, в качестве жилой квартиры, возможность использования под коммерческую деятельность).

1.3. Устанавливается дата, на которую будет осуществляться оценка рыночной стоимости квартиры.

1.4. Определяются допущения и ограничивающие условия при оценке.

1.5. Обозначается цель оценки и выбирается тип определяемой стоимости.

2. Описание и анализ объекта оценки

2.1. Описание – осуществляется на основании визуального осмотра, технического паспорта, договора купли-продажи. При этом указывается распределение площадей между комнатами и приводится их подробное описание.

2.2. Местоположение – указывается район, в котором находится квартира, отдаленность от центра (что особенно актуально, когда проводится оценка квартиры в Москве), развитость инфраструктуры, плотность застройки.

2.3. Анализ наилучшего и максимально эффективного использования – происходит на основании анализа состояния рынка и выбора оптимального целевого использования, обеспечивающего наиболее высокую стоимость объекта. Для квартир, как правило, наилучшим вариантом является использование в качестве жилья.

3. Определение стоимости объекта – происходит с точки зрения затрат, возможных доходов и сравнения аналогичных продаж. От выбранного метода во многом зависит, как проходит оценка квартиры.

4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта – на этом этапе сопоставляются значения, полученные в результате использования разных методов, и определяется наиболее адекватное и точное значение.

Методы оценки квартиры

В теории независимая оценка квартиры должна осуществляться с применением трех подходов:

• затратного;
• сравнительного;
• доходного.

На практике возможность и целесообразность применения каждого подхода, а также выбор методов определяется в каждом отдельном случае. В теории оценка стоимости квартиры в Москве или Санкт-Петербурге может происходить по-разному, исходя из особенностей квартиры, района, вида оцениваемой стоимости и других факторов. Но на практике в 99,9% случаев используется только сравнительный подход. Но давайте рассмотрим теоритическую возможность оценки всеми тремя подходами.

Процедура оценки квартиры

1. При затратном подходе оценка квартиры для продажи и других целей основывается на определение расходов, которые потенциальный покупатель понесет при возведении аналогичного объекта. Самый спорный момент в подобных расчетах – определение затрат  для конкретной квартиры. При этом могут использоваться следующие методы:

• метод восстановительной стоимости – определение стоимости точной копии квартиры;
• метод стоимости замещения – оценивается стоимость строительства аналогичной квартиры;
• метод накопленного износа – определяется снижение стоимости в результате физического разрушения, функционального или внешнего устаревания.

2. При сравнительном подходе экспертная оценка квартир в Москве и других городах происходит путем сравнения оцениваемого объекта с аналогичными, ранее проданными или выставленными на продажу.

Расчеты производятся в следующей последовательности:

• Сбор информации о продажах аналогичных квартир.
• Выбор параметров сравнения.
• Сравнение по выбранным критериям и корректировка цен аналогичных продаж.
• Анализ и сопоставление полученной информации и вычисление итоговой стоимости.

3. Доходный подход заключается в расчете потенциальной доходности объекта недвижимости. Однако эксплуатация квартиры в чистом виде не рассматривается как коммерческий объект. Поэтому оценка квартиры СПб и Москве доходным методом, как правило, не проводится.

Для чего нужна оценка квартиры?

Независимая оценка стоимости квартиры в Москве чаще всего требуется, если планируется:

• покупка;
• продажа;
• ипотеки;
• сдача в аренду;
• страхование имущества;
• использование недвижимости как залога при кредитовании;
• вступление в права наследования;
• выполнение судебного решения;
• разрешить имущественные споры.

Сегодня услуги по оценке квартиры могут понадобиться нотариусам, юристам, банковских работникам, в суде и рядовым гражданам для понимания стоимости их имущества. Прежде чем заказать оценку квартиры стоит убедиться в наличии у специалистов необходимых документов на оценочную деятельность. При этом стоимость услуг по оценке квартир может существенно отличаться в зависимости от местоположения, площади объекта и срочности проведения оценки.