Что такое ликвидационная стоимость объекта недвижимости?

Ликвидационная стоимость недвижимости этоЗачастую при совершении операций с недвижимым имуществом определяется его рыночная стоимость, но существуют ситуации, в которых есть необходимость получить оценку ликвидационной стоимости квартиры, частного дома, здания и других объектов. В этой статье мы рассмотрим, что такое ликвидационная стоимость объекта недвижимости, какие особенности существуют в методологии ее оценивания и какие проблемы могут возникнуть при проведении вычислений.

Особенности определения ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость недвижимости – это цена, по которой квартира, офисное помещение, промышленное здание или другой объект недвижимости может быть продан в условиях ограниченности сроков экспозиции. Таким образом, отличительным критерием ликвидационной стоимости от рыночной выступает необходимость вынужденного отчуждения. При этом владелец вынужден реализовать имущество на менее выгодных условиях, чем при возможности увеличения сроков продажи.

Расчет ликвидационной стоимости недвижимости может потребоваться для:

  • банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты на покупку квартиры или дома;
  • покупателя недвижимости, рассматривающего возможность его дальнейшей перепродажи;
  • органов власти, рассматривающих возможности реконструирования, завершения или реставрации объектов незавершенного строительства, уничтожения аварийных зданий (сооружений);
  • суда (в случае конфискации недвижимого имущества за долги);
  • руководства компаний (в ситуации возникновения угрозы банкротства, оглашения процедуры ликвидации активов, проведения реструктуризации и т.п.).

Как определить ликвидационную стоимость объекта недвижимости? Сокращенный период экспозиции создает условия, в которых оценка ликвидационной стоимости недвижимости должна производиться с применением корректировочных показателей. В оценочной практике для расчета используется формула:

Сл = Ср*(1 – К),

где:

Сл – ликвидационная стоимость оцениваемого объекта;

Ср – рыночная стоимость;

К – корректировочный коэффициент.

В соответствии с приведенной формулой определение ликвидационной стоимости жилой недвижимости включает несколько стадий:

  1. осуществляется оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием методов доходного, затратного и сравнительного подхода. Узнать подробнее о том, как происходит оценка недвижимости можно из нашей следующей статьи;
  2. рассчитывается поправочный коэффициент, учитывающий условия вынужденности реализации. При этом стоит учитывать, что на данный показатель оказывают влияние определенные факторы:
    • сроки продажи;
    • расходы, обусловленные необходимостью продажи;
    • тип объекта недвижимости и его характеристики;
    • уровень спроса;
    • используемые способы реализации;
    • возможные риски, связанные с инвестированием;
    • общая ситуация на рынке коммерческой и жилой недвижимости.
  3. определённая на первом этапе стоимость корректируется в соответствии с полученным поправочным коэффициентом.

Ключевые проблемы, возникающие при расчете ликвидационной стоимости

Особенности оценки ликвидационной стоимости недвижимости напрямую связаны с ограниченностью периода, на протяжении которого необходимо заключить сделку купли-продажи. Так при увеличении периода экспозиции ликвидационная стоимость недвижимости будет увеличиваться, а при необходимости продажи в максимально короткие сроки – снижаться.

Кроме того, чтобы оценить стоимость помещения, здания или квартиры, следует учитывать расходы, которые возникают во время выставления объекта на продажу. При этом перед экспертом-оценщиком стоит задача определить оптимальное соотношение возможного дохода и прогнозируемых расходов, позволяющее получить максимально высокую чистую прибыль.

Возможные проблемы расчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости:

  • Специфические характеристики ликвидируемых компаний. В зависимости от особенностей ведения учета недвижимого имущества и уровня юридического обеспечения процесс переоформления и получения правоустанавливающих документов новым владельцем может затягиваться. При этом ситуацию может усугублять текущее состояние активов, требующих вложения дополнительных средств или не отвечающих современным эксплуатационным или функциональным требованиям.
  • Применение подходов к оценке. На практике для оценки недвижимого имущества могут применяться методики доходного, затратного или сравнительного подхода. При этом в определенных случаях оценка промышленных зданий с использованием сравнительного подхода является невозможной в связи с отсутствием информации об объектах-аналогах, которые можно взять за базу для сравнения.
  • Переход от рыночной к ликвидационной стоимости. Ключевой проблемой преобразования рыночной стоимости в ликвидационную является расчет коэффициента (скидки), возникающего в результате вынужденного отчуждения. В теории для расчета данного показателя могут использоваться три метода: экспертный, сравнения продаж и метод прямого анализа ключевых характеристик.

В связи с ограниченностью информации о совершаемых сделках в открытом доступе, как правило, на практике используется экспертный метод. В данном случае крайне важно заказать независимую оценку коммерческой недвижимости в надежной компании, которая гарантирует, что расчет поправочного коэффициента будет выполнен обоснованно и корректно.