Методы оценки арендной платы

Арендой называется процесс передачи нанимателю во временное владение и использование недвижимого имущества.

Оценка величины арендной платы – вычисление размера рыночной ставки аренды за временное владение и использование недвижимости. Определение размера арендной платы за использование объекта оценки производится в интересах как нанимателя, так и арендодателя. Арендодателю выгодно получать плату за предоставление помещения в аренду, а арендатору выгодно использовать объект недвижимости для пользования.

В практике оценочной деятельность для независимой оценки арендной платы используют два метода определения стоимости:

• метод сравнения продаж;
• метод капитализации.

Из всех имеющихся в распоряжении оценщика методов оценки арендной платы, на первом месте стоит сравнительный подход и метод сравнения продаж. Этот метод объективно отображает ситуацию на рынке недвижимости. Для определения размера арендной платы объектов оценивания выполняется тщательная аналитика рынка аренды недвижимого имущества, производится подбор тождественной недвижимости (по назначению и физическим параметрам), сдаваемой в аренду. Данные, принимаемые во внимание при сравнении объекта оценивания:

• вид передачи права;
• срок аренды;
• ограничения на право использования объекта аренды;
• назначение недвижимого имущества;
• месторасположение объекта аренды;
• размер (площадь) сдаваемой в наем недвижимости;
• состояние объекта;
• состояние и наличие технических коммуникаций;
• наличие налога на добавленную стоимость и коммунальных начислений в сумму арендной платы.

Таким способом, подбирая максимально похожие объекты, возможно определить стоимость аренды для оцениваемых помещений любого типа: коммерческие и жилые объекты, дома, дачи, квартиры, магазины.

Оценка величины арендной платы методом прямой капитализации, предусматривает 3 последовательных шага:

1) определение рыночной стоимости объекта недвижимости;

2) определение ставки капитализации или ставки доходности, которая характерна для объекта недвижимости;

3) умножение рыночной стоимости на ставку капитализации.

Необходимые документы (копии) для оценки арендной платы:

• документы, устанавливающие право на объект;
• технический паспорт здания (с поэтажным планом и экспликацией);
• данные об обременении объекта оценивания (при наличии);
• реквизиты юридического лица или паспорт физического лица.