Методы оценки земли

Оценивание земельных участков является одним из сложнейших видов работ по определению стоимости. Это связано со спецификой земли как объекта оценивания, недостаточностью законодательной базы и неразвитостью земельного рынка в России. При этом для определения рыночной стоимости применяются все три подхода: доходный, сравнительный и затратный, на основании которых определяются используемые методы оценки земли. Для получения наиболее точной оценки подходы применяются в комплексе, а итоговая стоимость определяется при сопоставлении результатов, полученных с использованием разных методик.

Метод выделения в оценке земли

Выделение – метод оценки стоимости земли, используемый при доходном подходе для расчета ставки дисконтирования. При этом ставка определяется, основываясь на информации о заключенных сделках по аналогичным объектам недвижимости. Метод выделения в оценке земли является достаточно трудоемким и предполагает построение предположений о размере будущих доходов и их сопоставление с ценой приобретения.

Но ставка дисконтирования не может быть получена исключительно из информации по аналогичным сделкам. Используя технику выделения, необходимо также определить ожидания потенциальных покупателей (инвесторов) об используемой ставке при вычислении цены продажи и касательно прогнозируемых в будущем денежных потоков.

Как правило, процедура определения процентной ставки по методике выделения осуществляется в следующей последовательности:

• Моделирование для каждого аналогичного земельного участка за установленный временной промежуток сценария максимально эффективного использования расходной и доходной части денежных потоков;
• Расчет ставки доходности инвестиций;
• Обработка полученных результатов статистическим или экспертным способом и приведение характеристик анализа в соответствие с нормами оценивания.

Метод остатка для оценки земли

Расходные методы оценки рыночной стоимости земель предполагают применение техники определения остатка дохода от земельного участка.

Метод остатка для оценки стоимости земли может использоваться как для незастроенных участков, так и для участков, на которых построены объекты недвижимости: торговые центры, промышленные, офисные, жилые здания. При этом первенство при распределении дохода отдается размещенным на участке объектам недвижимости (зданиям и сооружениям), а оставшийся доход, полученный после возмещения затрат на привлечение капитала, трудовой силы и менеджмента относится к доходу земельного участка.

Если оцениваемый объект предполагает возможность получения дохода в виде ренты, то оценка земли осуществляется с применением метода капитализации земельной ренты. В таком случае стоимость объекта определяется следующим образом:

• Вычисляется размер дохода (ренты) для оцениваемого земельного участка;
• Рассчитывается размер коэффициента капитализации ренты;
• Определяется капитализация земельной ренты, на основании которой производится расчет рыночной стоимости участка.

Метод распределения в оценке земли

Метод распределения в оценке земли может использоваться только для участков, на которых находятся построенные объекты недвижимости (здания и сооружения).

Оценивание происходит в следующей последовательности:

• Выделяются элементы, по которым будет происходить сравнение с аналогичными объектами;
• Устанавливаются ключевые характеристики и отличия аналогичных объектов и оцениваемого земельного участка;
• В соответствии с выявленными отличиями вносятся корректировки цен;
• На основании корректировок рассчитывается рыночная стоимость комплексного объекта недвижимости (включая земельный участок);
• Определяется рыночная стоимость земли, равная рыночной стоимости, полученной на предыдущем этапе, умноженной на вероятную долю земельного участка в структуре стоимости единого объекта.

Все приведенные выше методы относятся к методам единичной оценки. При этом также существуют методы массовой оценки земель, которые позволяют одновременно получить кадастровую оценку земельных участков, расположенных в границах определенных административно-территориальным устройством районов (областей, городов и т.д.) на определенную дату. Массовые методы оценки городских земель используются с целью определения базы налогообложения, а также для других целей, установленных законодательством.