Оценка зданий и сооружений — это определение их стоимости с учетом назначения, местоположения, технического состояния, состава конструктивных элементов, износа и рыночных условий. Для каждого объекта состав факторов и применяемые методы определяются его характеристиками и целью оценки.
Результат зависит не только от формальных характеристик, но и от фактического состояния объекта, его использования и ситуации на рынке на дату оценки.
При оценке зданий и сооружений применяются затратный, сравнительный и доходный подходы. Затратный подход основан на затратах на воспроизводство или замещение объекта с учетом износа. Сравнительный подход использует цены сопоставимых объектов. Доходный подход применяется, если объект способен приносить доход. Дополнительно анализируются состояние конструкций, назначение, местоположение, инженерные системы и другие характеристики.
Один и тот же объект может иметь разную стоимость в зависимости от цели оценки и вида определяемой стоимости. Для инвестиционных задач особое значение имеет доходность, для рыночной оценки — данные рынка и характеристики сопоставимых объектов.
Процесс оценки включает сбор исходных документов, осмотр объекта, анализ его технических и функциональных характеристик, исследование рынка, выбор подходов, проведение расчетов и подготовку отчета об оценке.
При необходимости отдельные этапы повторяются после уточнения исходных данных или результатов расчетов. Для сложных объектов может потребоваться дополнительный анализ технической документации и рыночной информации.
Обычно используются правоустанавливающие документы, техническая документация, сведения о площади, назначении и характеристиках объекта, а при необходимости — данные об аренде, доходах и расходах. Документы сопоставляются с фактическим состоянием объекта и другими источниками информации.
При расхождениях между документами и фактическими характеристиками необходимо определить причину и оценить ее влияние на стоимость. Для сложных объектов перечень исходной информации может существенно расширяться.
К основным сложностям относятся различия в техническом состоянии и характеристиках сопоставимых объектов, неполнота исходных данных, отсутствие достаточного количества рыночных аналогов и изменение рыночной ситуации. Значение также имеет ликвидность объекта и его соответствие текущему спросу.
Поэтому результаты оценки требуют профессионального анализа исходных данных и обоснования выбранных подходов и методов.
Изучаются документы, техническое состояние и характеристики объекта, проводится его осмотр, анализируется рынок и выбираются применимые подходы. После расчетов результаты сопоставляются, и формируется итоговая стоимость.
Она предполагает более детальный анализ объекта, его технического состояния, условий эксплуатации и рыночных характеристик. При необходимости дополнительно исследуются техническая документация, фактические характеристики и особенности использования объекта.
Затратный,сравнительный идоходный подходы. Выбор зависит от вида объекта, цели оценки и наличия достоверных исходных данных. В отдельных случаях один подход является основным, а остальные используются для проверки и сопоставления результатов.
При сделках, кредитовании и залоге, инвестиционном анализе, судебных спорах, страховании и других ситуациях, когда требуется определить стоимость здания или сооружения на установленную дату.
От местоположения, назначения, площади и других характеристик объекта, его технического состояния и износа, инженерного оснащения, рыночного спроса и предложения, а также от цели оценки и вида определяемой стоимости.