Особенности оценки недвижимости для целей налогообложения
Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – это стоимость, получаемая для расчета размера налоговой базы в определенном действующим законодательством порядке. При этом оценка и налогообложение имущества может производиться на основании кадастровой или рыночной стоимостей.
Стоит отметить, что стоимость, сформированная под влиянием рынка (рыночная стоимость), является величиной, которая сложилась путем переговоров между покупателем и продавцом и подвержена влиянию индивидуальных или некоторых субъективных факторов. В связи с этим оценка имущества в целях налогообложения производится по кадастровой стоимости с применением массовых моделей оценки, обеспечивающих возможность единовременного расчета стоимости большого количества объектов.
Методы оценки
Применение массовых методов оценки для целей налогообложения предполагает применение стандартных подходов к оценки, но с определенной спецификой. Всем оцениваемым объектам присваиваются определенные группы, классы и категории, а их разделение производится в соответствии с назначением объектов.
Оценка недвижимости для целей налогообложения с помощью унифицированных методик может выполняться с использованием трех ключевых подходов.
- Сравнительного. В данном случае применяется методика сравнения продаж, которая базируется на непосредственном сопоставлении оцениваемого недвижимого имущества с реализованными или схожими объектами-аналогами, представленными в продаже. После анализа сделок в прошлом и существующих предложений оценщик вносит соответствующие поправки с учетом выявленных отличий между сопоставляемыми объектами.
- Затратного. Методы затратного подхода предполагают, что стоимость недвижимого имущества равняется стоимости земли, увеличенной на размер затрат, понесенных в связи с возведением здания(сооружения) за исключением физического, функционального и морального износов. В практике оценки затратный подход часто применяется в следующих ситуациях:
- при выборе оптимального способа использования земли;
- в рамках технико-экономического анализа нового строительства;
- в ситуациях, когда производится оценка для целей налогообложения.
- Доходного. В рамках доходного подхода оценка стоимости коммерческой недвижимости (офисных, торговых и складских помещений, торговых центров, промышленных зданий) и недвижимости для жилья (квартиры и дома) применяется с использованием двух методов:
- дисконтирования денежных потоков;
- капитализации дохода.
Важной особенностью оценки недвижимости для целей налогообложения, а именно, зданий, сооружений и помещений, является оценка земельных участков. Согласно российскому законодательству налогообложение построек на земельных участках и самих земельных участков производится отдельно. Таким образом, важно правильно разделять стоимость земельных участков и стоимость строений на них.
Кадастровая стоимость, определенная массовыми методами оценки, может быть оспорена в случае выявления несоответствий:
- рыночной стоимости (кадастровая стоимость должна быть близка к рыночной);
- методологии существующих нормативных актов и методологическим рекомендациям;
- при игнорировании индивидуальных характеристик объектов недвижимого имущества.
В случаях возникновения сомнений в корректности определения кадастровой стоимости Вашего объекта недвижимости, обращайтесь к нам. Мы бесплатно произведем предварительный расчет стоимости Вашего объекта и экономическую выгоду от снижения кадастровой стоимости.
Наши консультанты так же помогут помочь с определение стоимости Вашего бизнеса. Воспользуйтесь услугой независимая оценка бизнеса.