Оценка имущества для залога

Оценка имущества для залогаОценка имущества для залога банку является способом узнать текущую цену залогового имущества, а также рассчитать оптимальное соотношение предоставляемых кредитных средств и залога. Многих заемщиков интересует, обязательна ли оценка предмета залога? Отвечая на этот вопрос, стоит отметить, что ни одно банковское учреждение не выдаст кредит, не имея информации об объективной цене залоговой недвижимости. Также оценка для залога обязательна в случае возникновения споров между участниками кредитной сделки.

Особенности оценки имущества залога

Оценка залогов при кредитовании имеет определенные особенности, которые обуславливаются тем, что в результате оценивания заинтересованы две стороны:

  • заемщик;
  • банк-кредитор.

При этом банковскому учреждению необходимо получить объективную информацию о стоимости активов, обеспечивающих гарантии погашения кредита, а также определить уровень возможных рисков. В интересах кредитозаемщика – получение максимального размера кредитных средств под обеспечение своего имущества.

При этом оценка имущества для целей залога производится независимым экспертом с целью защиты имущественных интересов обеих сторон и обеспечения прозрачности совершения кредитной сделки.

Порядок оценки

Оценка стоимости для целей залога, как правило, осуществляется в соответствии со следующим алгоритмом:

  1. Происходит согласование деталей договора с заемщиком и уполномоченным представителем банка.
    • Определяется объект оценивания.
    • Устанавливается наличие существующих прав и обременений.
    • Указываются подходы и методы оценки залога.
    • Обозначаются предположения и ограничения.
    • Устанавливаются длительность процедуры оценивания и объем информации об объекте, которую необходимо получить.
  2. Производится сбор и анализ полученных сведений.
    Независимый специалист по оценке залогов или команда экспертов-оценщиков осуществляет:
    • осмотр имущества;
    • сбор необходимой документации;
    • анализ рыночной ситуации;
    • определение ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость оцениваемого объекта;
    • обработку полученных данных.
    При осмотре недвижимости могут быть обнаружены несоответствия планировки (или прочих характеристик) сведениям, отображенных в техническом паспорте или в документах, подтверждающих право собственности. В случае выявления подобных расхождений возникает необходимость внесения соответствующих правок в документацию.
  3. Осуществляется оценка активов для целей залога, в процессе которой устанавливается рыночная, ликвидационная или иная стоимость в соответствии с методологией, указанной на первом этапе.
  4. Происходит сопоставление результатов, полученных при использовании разных методик.
  5. Подготавливается экспертное заключение (отчет), в котором отображается рыночная стоимость оценки залога.
  6. Отчет предоставляется сторонам договора.

Методы оценки

Порядок оценки залога может предусматривать использование разнообразных оценочных методик, которые применяются в рамках трех подходов:

  1. Затратный. Расчет стоимости актива производится путем анализа затрат, необходимых на создание или восстановление аналогичного по характеристикам и функциональности объекта.
    При этом для расчета стоимости могут применяться различные методы:
    • сравнительной единицы;
    • количественного обследования;
    • разбивки по составляющим;
    • определения сметной стоимости.
  2. Сравнительный. Оценка объекта залога (недвижимости) производится, исходя из сведений о рыночных ценах на идентичные либо аналогичные объекты. При этом для анализа используется информация об актуальных предложениях на рынке, а также о недавно совершенных сделках.
  3. Доходный. Стоимость рассчитывается на основании методов, позволяющих спрогнозировать уровень дохода от владения объектом в будущем.
    Использование данного метода целесообразно, если выполняются следующие условия:
    • оцениваемый объект генерирует доход;
    • возможно обеспечить достоверное прогнозирование будущей доходности.
    Экспертом-оценщиком рассматриваются все возможные варианты получения прибыли:
    • эксплуатация;
    • сдача в краткосрочную или долгосрочную аренду;
    • перепродажа.

Стоит отметить, что наиболее подходящие методы определяются экспертом-оценщиком исходя из особенностей конкретной ситуации. При этом с использованием вышеприведенных подходов может производиться оценка недвижимости для залога (коммерческой, жилой), автотранспорта, ценных бумаг, нематериальных активов (например, оценка интеллектуальной собственности для целей залога), бизнеса (предприятий).

Читайте также: