Оценка здания для продажи: что необходимо учесть для минимальных налоговых рисков?
Планируя заключить договор купли-продажи здания, покупатель, кроме необходимости оформить документы для оценки здания и удостовериться, что оценка рыночной стоимости здания произведена правильно, сталкивается еще и с рядом дополнительных рисков. Как заключить сделку так, чтобы оптимизировать налогообложение при необходимости дальнейшей перепродажи, и по какой стоимости проводится оценка недвижимости коммерческого предназначения?
Действующее законодательство предоставляет достаточно вариантов, чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с купле-продажей бизнес-недвижимости. При этом в зависимости от целей приобретения объекта, покупателем может выступать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо.
При выборе оптимального варианта стоит ответить на несколько следующих вопросов.
- Планируется ли дальнейшая перепродажа имущества в ближайшие 3-5 лет?
- Находится ли в собственности другая коммерческая недвижимость?
- С какой целью покупается недвижимость?
- Планируется ли заключение брака или оформление развода?
- Существуют ли невыплаченные или просроченные кредиты?
Также необходимо принимать во внимание оценку рыночной стоимости здания и оценку его кадастровой стоимости . Именно оценка коммерческой недвижимости и определение его кадастровой стоимости учитывается при расчете налога на недвижимость.
Покупатель: физлицо, ИП или фирма?
Стоит помнить, что, если покупателем выступает физическое лицо (даже в случае оформления на индивидуального предпринимателя), ответственность, связанная с приобретением имущества, возлагается на все активы покупателя. Рассматривая в качестве альтернативы юрлицо, необходимо учитывать, что учредитель должен:
- быть единственным собственником;
- иметь право на совершение операций с активами компании.
Физическое лицо: недостатки и преимущества
Покупка недвижимости с оформлением на физическое лицо целесообразна, если не планируется ее сдача в аренду и перепродажа в течение менее чем 5 лет со дня вступления в права собственности. При владении коммерческой недвижимостью физическим лицом в отличии от юридического лица, есть ряд существенных недостатков.
- Необходимость уплаты налога в размере 13% от стоимости сделки (если срок владения меньше пяти лет).
- Необходимость получения разрешения от супруга на совершение покупки.
- Купленное здание при разводе делится как совместная собственность.
- Обложение подоходным налогом при сдаче здания в аренду. При этом расчет налога производится от кадастровой стоимости. Минимизировать налоговую нагрузку возможно лишь при сдаче объекта в аренду собственной компании с дополнительным заключением договора субаренды. В такой ситуации налогооблагаемой базой является установленная договором ежемесячная плата.
Оформление ИП и экономия на налоге
Индивидуальный предприниматель при приобретении объекта недвижимости под коммерческое использование имеет определенные налоговые преимущества:
- если ИП на упрощенной системе налогообложения использует недвижимость для получения дохода (например, сдает в аренду), то налоговая ставка составит 6% (единый налог), что существенно меньше ставки физлиц;
- документальное оформление использования имущества в бизнес-деятельности позволяет избежать необходимости платы налога на недвижимость;
- при использовании бизнес-недвижимости в качестве залогового имущества есть возможность получить более выгодные условия кредитования, чем для физлиц.
Юридическое лицо: выгода и риск
Приобретение недвижимости под бизнес особенно выгодно для юрлиц – плательщиков единого налога.
Кроме того, при покупке недвижимости юридическими лицами:
- минимизируются риски, возникающие в связи с разделением имущества при разводе, судебных тяжбах по существующим долговым обязательствам;
- с целью повторной продажи в течение года целесообразно, чтобы компания была на общей системе налогообложения. База налогообложения будет существенно уменьшена в результате включения в стоимость приобретения расходов на обслуживание, капитальный и поточный ремонт, экспертную оценку здания и т. д.;
- возможно получить максимально выгодные условия по кредитным программам с участием залогового имущества.