Оценка земель населенных пунктов
Оценка земель населенных пунктов – процедура, позволяющая определить стоимость земельного участка при совершении операций купли-продажи, для расчета базы налогообложения, определения размера арендной платы, а также для других целей. При этом, в различных ситуациях оценка городских земель может предусматривать определение следующих видов стоимости:
- рыночную;
- кадастровую;
- инвестиционную;
- ликвидационную.
Кадастровая оценка земель населенных пунктов
В соответствии с действующей законодательной базой кадастровая оценка земель города определяется с использованием методов массового оценивания и производится исходя из рыночной информации, а также сведений, отображающих экономические параметры использования объекта недвижимости (например, вид целевого использования).
Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, как правило, используются для целей налогообложения, а также являются основанием для расчета:
- налога на недвижимость;
- размера арендной ставки для сдачи в аренду объектов, находящихся в собственности государства или муниципальных образований;
- налогов, подлежащих уплате при продаже земельных участков;
- штрафов;
- других пошлин и платежей.
Методика оценки земель населенных пунктов предполагает:
- осуществление группирования и классификации земельных участков на основании схожих характеристик;
- разработку универсальных моделей для проведения кадастровой оценки городской земли.
В отдельных случаях, когда методика кадастровой оценки земель населенных пунктов с применением массовых оценочных методик невозможна в связи с недостаточностью данных для построения универсальной модели, расчет стоимости каждого объекта производится в индивидуальном порядке.
Процедура проведения оценки городских земель
Экономическая оценка земли населенных пунктов предполагает определение стоимости объекта на определенную дату с использованием методов доходного, сравнительного и затратного подходов. При этом алгоритм, на основании которого производится комплексная оценка земель населенных пунктов, отличается в зависимости от использования конкретных оценочных методик.
- В рамках доходного подхода кадастровая оценка земель населенных пунктов рассчитывается исходя из возможности получения дохода от использования оцениваемого объекта. При этом учитываются:
- потенциально возможные выгоды: арендная плата, прибыль от застройки участка, рост цены при реализации, использование в качестве залога для целей кредитования.
- сравнение уровня доходности при владении и прибыли от продажи;
- коэффициент капитализации.
- При сравнительном подходе независимая оценка земельного участка осуществляется путем сбора, систематизации и сопоставления информации о ценах сделок купли-продажи аналогичных объектов:
- Определяются недавние сделки в определенном рыночном сегменте.
- Проверяется достоверность полученных сведений.
- Оцениваемый объект сравнивается с объектами-аналогами с учетом существенных отличий, которые служат основанием для внесения соответствующих корректировок. Учитываются существенные условия сделки, дата, месторасположение, уровень конкуренции, отличительные физические параметры.
- Выводится итоговое значение с учетом всех существенных факторов.
- В рамках методов затратной концепции утверждение кадастровой оценки земель населенных пунктов производится исходя из просчета затрат, необходимых на приобретение земельного участка с готовой инфраструктурой, постройками в сравнении с возможностью построения аналогичных улучшений на аналогичном объекте. При этом эксперт-оценщик действует в соответствии со следующим алгоритмом:
- Определяется предварительная рыночная цена с помощью исследования земельного рынка и метода сравнительных продаж.
- Просчитываются расходы на строительство аналогичных строений и инфраструктуры.
- Оценивается физический, моральный и функциональный износ объектов (улучшений).
- Итоговая стоимость определяется как разница цены участка с усовершенствованиями и расходов на их построение.
Читайте также: