Виды стоимости земельных участков
При совершении операций с недвижимым имуществом, в частности с земельными участками, возникает необходимость в определении их стоимости. При этом, в зависимости от характера совершаемой сделки, экспертом-оценщиком используются различные виды оценки земельных участков.
В проведении оценки могут определяться следующие виды стоимости земли:
- рыночная;
- кадастровая;
- инвестиционная;
- ликвидационная.
Рыночная
Рыночная стоимость земли является выражением денежного вознаграждения, которое можно получить при продаже участка в условиях существования открытого и конкурентного рынка.
Неотъемлемым условием при этом является осведомленность сторон операции купли-продажи обо всех деталях сделки, принятие решения без принуждения, разумно и в личных интересах.
Кроме того, предполагается, что:
- не существует условий, оказывающих влияние на сокращение обычного срока экспозиции;
- никакие чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену;
- владелец не вынужден отчуждать землю, а покупатель не обязан становиться ее собственником;
- цена является разумным вознаграждением за реализуемый земельный участок;
- плата выражается в денежной форме.
Рыночная оценка земельного участка производится, исходя параметров ниже.
- Наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.
- Основных характеристик участка:
- местонахождения;
- площади;
- текущего целевого назначения;
- качества, плодородность и специфической полезности, обусловленной территориальным положением;
- категории;
- наличие существующих улучшений (инженерных сетей и сооружений, дорожной и транспортной инфраструктуры)
- Задач и целей, для которых производится оценка стоимости:
- для покупки (продажи);
- для нотариуса;
- для страхования;
- для кредитования;
- для раздела имущества при разводе;
- для внесения земли в учредительный капитал компании или в связи с возможной реорганизацией предприятия.
В прошлом при отчуждении или совершении сделок с залоговым имуществом также использовалась нормативная цена земли.
Определение нормативной цены земли осуществлялось исходя из месторасположения и возможного (прогнозируемого) будущего дохода, который планировалось получить за расчетный срок окупаемости.
Кадастровая
Кадастровая стоимость земли – это стоимость объекта недвижимости, определяемая по указанию государственных органов с использованием методов массового оценивания. При этом массовые способы оценки земли базируются на основаниях:
- выделения единых групп, классов и категорий объектов недвижимости, исходя из их схожих характеристик;
- построения универсальных моделей расчета.
В ситуации, когда использование массовых методик невозможно (недостаточно информации для формирования оценочных моделей и регрессионных анализов), кадастровая оценка земельных участков устанавливается в индивидуальном порядке для каждого отдельного объекта.
Данный вид оценки земель применяется для целей налогообложения и служит базой для расчета:
- налога на недвижимое имущество;
- арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
- налога, уплачиваемого при совершении операций купли-продажи;
- штрафов;
- прочих пошлин и платежей.
В случае перехода в собственность арендованного участка, а также при выкупе земли органами власти или ее изъятии, на основании кадастровой оценки рассчитывается выкупная стоимость земли.
Ключевой особенностью является то, что выкупная цена земли отличается статичностью, и не подвержена влиянию факторов, которые учитываются в условиях действующего рынка недвижимости.
Инвестиционная
Под инвестиционной стоимостью принято понимать стоимость, определяемую с позиции инвестора или группы лиц, заинтересованных в использовании земельного участка в инвестиционных целях.
При этом оценка осуществляется исходя из конкретных запросов и предпочтений инвесторов, а также с учетом возможных факторов риска. Для установления инвестиционной стоимости, как правило:
1) проводится анализ дисконтированных расходов;
2) осуществляется прогнозирование будущих доходов от пользования объектом недвижимости;
3) рассчитывается период окупаемости и ставка доходности;
4) учитываются ключевые моменты, способные оказать влияние на результаты расчетов:
- экономическая ситуация в стране;
- динамика валютных курсов;
- уровень развитости законодательной базы;
- качество управленческих процессов;
- риски возникновения технических нарушений и ошибок в документах.
Ликвидационная
Ликвидационная стоимость – это денежное выражение цены участка, которую возможно извлечь при его вынужденной быстрой продаже (ликвидации). Оценка стоимости земельного участка в подобном случае происходит с учетом условий вынужденной продажи недвижимости, при этом данный вид стоимости устанавливается путем вычитания из полученной стоимости суммы издержек, связанных с ликвидацией объекта.
Отличительными чертами определения ликвидационной стоимости выступают:
- вынужденное отчуждение прав собственности;
- ограниченное время экспозиции;
- отсутствие возможности ознакомить с предложением купли-продажи достаточное количество потенциальных покупателей;
- учет влияния чрезвычайных юридических либо физических обстоятельств.
Похожие статьи: