Затратный подход в оценке недвижимости
Основные принципы затратного подхода в оценке недвижимости:
- оценка стоимости имущества (земли и возведенных на ней строений) на базе расчета стоимости, которая понадобится для создания его копии на момент проведения оценочных работ;
- учитывается износ строений оценки в ходе эксплуатации;
- правило «замещения»;
Важное условие возможности применения затратного метода при оценке недвижимости – возможность тщательного анализа цен для возведения аналогичного строения оцениваемого недвижимого имущества (с поправкой на износ).
Методы затратного подхода в оценке недвижимости
Основными методами затратного подхода при оценке стоимости недвижимости являются:
- Метод сравнительной единицы. Стоимость недвижимости определяется из расчета затрат на восстановления условной единицы (1 кв. м, 1 куб. м и т. п.) аналога строения. Цена сравнительной единицы корректируется имеющимися отличиями строений, которые сравниваются. Стоимость строения вычисляется умножением откорректированной единицы на площадь строения или объем;
- Метод разбивки по компонентам. Данный метод включает в себя:
- Определение расходов на субподряд: генеральный подрядчик находит субподрядчиков для параллельного выполнения части строительных работ. После чего суммируются расходы на оплату работ субподрядчиков;
- Разделение по видам работ: похож на предыдущий метод, но разбивка происходит не по субподрядчикам, а по видам работ (гипсокартонщики, электрики, маляры и т.д.);
- Суммирование расходов: происходит применение отдельных сравнительных единиц для расчета стоимости отдельных частей объекта, а далее эти расчеты суммируются;
- Метод долгосрочной индексации балансовой стоимости. В основе метода лежит перерасчет балансовой стоимости недвижимости в полную восстановительную стоимость (износ не учитывается) на день проведения оценочных работ. Так определяются суммарные затраты на воссоздание объекта определения стоимости. Далее из полученной величины вычитается износ.
- Модульный метод оценки стоимости. Отличие от вышеприведенного метода в том, что для оценки производится разбивка объекта на составные части (стены, коммуникации, фундамент и пр.), определяется их стоимостное выражение и суммируется. Что и составляет общую стоимость недвижимости;
- Метод количественного обследования. Заключается в анализе затрат на монтаж всех составляющих частей оцениваемого сооружения. В процессе применения этого метода воссоздается полная смета возведения недвижимого имущества. Это самый точный, но вместе с тем и самый сложный метод;
Читайте также - Сравнительный подход в оценке недвижимости
Этапы оценки недвижимости затратным подходом
Использование методов затратного подхода при оценке стоимости недвижимости состоит из:
- определения суммы затрат для восстановления объекта оценки;
- определение прибыли предпринимателя;
- определение и калькуляция уровня износа;
- определение стоимости земли;
- вычисление конечной стоимости недвижимости.
Сущность затратного подхода к оценке недвижимости
Бывают случаи, когда особенности оценки недвижимости затратным подходом не дают вычислить реальную стоимость объекта. Так происходит из-за того, что размер инвестиций не обязательно соответствует стоимости объекта на рынке недвижимости, и наоборот – полученная стоимость объекта не обязательно равна потраченным средствам (особенно это присуще доходному типу недвижимого имущества).
Варианты применения затратного подхода при оценке недвижимости, которые дают наиболее точный результат:
- в случае определения стоимости только что сданной в эксплуатацию (новой) недвижимости. Затраты на строительство объекта отражают его стоимость на рынке недвижимости.
- определение наиболее эффективного использования (НЭИ) земли. Под НЭИ земли имеется ввиду физически и юридически разрешенное использование земли, которое сможет увеличить прибыль до максимума.
- для подготовки технико-экономического обоснования возведения нового объекта (расчет стоимости строительства);
- для определения стоимостного выражения объекта недвижимости, незавершенного строительством;
- расчет стоимости для страхования строения;
- для ежегодной оценки основных фондов.
- при невозможности применения других подходов к оценке стоимости недвижимости.
Использование затратного подхода при оценке стоимости строительства
Строительство нового объекта недвижимости начинается с составления сметной документации и расчета сметной стоимости.
Сметная стоимость - некий объем финансов, достаточный для строительства недвижимых объектов, указанных в проектных документах. За основу для определения сметной стоимости выражения берется:
- проект сооружения;
- актуальные сметные нормативы и рыночные цены на строительные материалы.
В сметную стоимость входят:
- стоимостное выражение строительных операций;
- монтажные операции;
- затраты на покупку оборудования;
- другие затраты.