Оценка коммерческой недвижимости

К объектам коммерческой недвижимости относятся нежилые объекты, которые могут использоваться ради получения дохода:

• здания и строения;
• помещения;
• сооружения;
• имущественные комплексы;
• площади под застройку.

В ходе оценки коммерческой недвижимости оценщики в обязательном порядке должны разобраться в возможном варианте использования объекта с учетом максимизации дохода, законодательной разрешенности, финансовой целесообразности и физической осуществимости. Такая процедура носит название «Анализ наиболее эффективного использования» (НЭИ). При проведении независимой оценки коммерческой недвижимости в Москве возможные варианты использования зданий и помещений подразделяются на следующие назначения:

• офисное;
• торговое;
• офисно-торговое или свободное назначение;
• производственное;
• складское;
• производственно-складское;
• жилое.

Очень часто оценка стоимости коммерческой недвижимости необходима для получения банковского кредита под залог имущества или при совершении сделок купли-продажи. Но в практике встречаются случаи проведения оценки и по иной необходимости, например: решение материальных споров, сдача в аренду, привлечение инвесторов (оценка инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости) или принятие других управленческих решений.

Какие документы нужны для определения стоимости коммерческой недвижимости?*

1. Для юридического лица — реквизиты, для физического лица — паспорт;

Для здания

1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект или выписка из ЕГРН.
2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
3. Технический паспорт (либо выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

Для земельного участка под зданием (при наличии)

1. Свидетельство о государственной регистрации права на землю.
2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.***
3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

* Список носит рекомендательный характер.

** Это может быть договор купли-продажи или договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

*** Договор купли-продажи, о разделе земельного участка, дарения и т. п.

Для оценки коммерческой недвижимости достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Оценка объекта коммерческой недвижимости основывается на трех подходах: затратном, сравнительном и доходном. Причем последний наиболее точно отражает ситуацию в период спада в экономике или во время кризиса. Суть доходного подхода состоит в том, что оценивается текущая стоимость будущих доходов (или выгод), полученных от использования объекта при сдаче в аренду. Иными словами, оценщик прогнозирует будущие доходы от эксплуатации объекта и приводит к текущей дате. Данная техника называется капитализацией – в случае, если прогноз осуществляется на один год, и дисконтированием – если прогноз на несколько лет, а поток доходов из года в год отличается.

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости в рамках этого подхода осуществляется следующим образом. Прежде всего, оценщики анализируют будущие возможные доходы от сдачи объекта в аренду, учитываются риски возможного простаивания площадей, а также вычитаются расходы собственника на эксплуатацию:

• коммунальные платежи;
• налоги;
• страхование;
• затраты на охрану, уборку;
• т. д.

Далее из прогнозируемых доходов вычитаются расходы на эксплуатацию, а полученная величина чистого дохода капитализируется (дисконтируется) в текущую рыночную стоимость на дату оценки.

Если у Вас есть сомнения насчет величины арендной ставки или цены, по которой сдаете или арендуете помещение, вы можете заказать услугу по оценке арендой платы, и мы проведем ее независимую экспертизу.

Или можете просто проконсультироваться с оценщиком по телефону: +7 (495) 22-777-92