Оценка стоимости незавершенного строительства
Оценка стоимости незавершенного строительства — это обязательный этап в процессе анализа рыночной стоимости недвижимости на текущей стадии его возведения. Данный процесс включает анализ множества факторов, таких как уровень готовности объекта, характер выполненных работ, наличие разрешительной документации и рыночная ситуация в регионе.
Незавершенное строительство может стать как выгодным инвестиционным проектом, так и источником дополнительных затрат. Именно поэтому проведение качественной оценки помогает минимизировать риски, выбрать стратегию дальнейших действий и принять обоснованное решение относительно будущего объекта.
Что собой представляют такие объекты?
Незавершенные объекты строительства представляют собой здание, сооружение или инфраструктурный проект, возведение которого не было завершено в запланированные сроки или находится в стадии постройки. Такие объекты пока не могут быть вводены в эксплуатацию, поскольку не соответствуют установленным строительным нормам или не имеют полного набора разрешительной документации.
Чаще всего подобные объекты встречаются среди:
- жилых домов;
- коммерческой недвижимости;
- промышленных построек и сооружений;
- объектов инфраструктуры (линейных и специализированных сооружений).
На этапе оценки такие объекты могут находиться в разной степени готовности: от начального строительства фундамента до практически завершенных зданий, требующих только внутренней отделки.
Значение оценки стоимости незавершенного строительства
Оценка стоимости незавершенного строительства позволяет проанализировать актуальную стоимость здания на данный момент и перспективы увеличения стоимости. Она необходима в следующих случаях:
- Продажа или покупка объекта. Информация о стоимости помогает обеим сторонам сделки объективно оценить выгоду.
- Постановка объекта на бухгалтерский баланс компании. Используется для учета недвижимости в качестве имущественного актива.
- Получение кредита. Объект может выступать залогом при кредитовании.
- Снижение налоговой нагрузки. Оценка позволяет рассчитать оптимальную сумму налогообложения.
- Принятие решений о завершении или перепрофилировании строительства.
Рыночная оценка строительства объекта, который не был завершен также используется для минимизации инвестиционных рисков и для решения судебных споров.
Особенности проведения оценки
Процесс оценки незавершенного строительства требует учета специфики объекта. Основные сложности, с которыми сталкиваются оценщики:
- несоответствие сметной и реальной рыночной стоимости произведенных работ;
- наличие дефектов или повреждений конструкций;
- недостаток документов, подтверждающих права на участок и сам объект (разрешения на строительство);
- отсутствие четкой проектной документации.
Эти факторы увеличивают время и сложность проведения оценки, поэтому к работе привлекаются высококвалифицированные специалисты-оценщики.
Методы оценки стоимости
Оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства базируется на трех основных подходах.
1. Затратный подход
Основан на расчете цены объекта с точки зрения затрат, понесенных на его строительство. Во внимание берутся следующие параметры:
- расходы на покупку земельного участка;
- финансовые затраты на получение разрешительных документов;
- стоимость строительных материалов;
- оплата труда рабочих и специалистов.
Дополнительно может определятся стоимость завершения строительства, включая оценку оставшихся работ и затрат.
2. Доходный подход
Используется при высокой степени готовности объекта. Данный метод основывается на расчете возможного дохода, который объект сможет приносить после завершения строительства.
3. Сравнительный подход
Применяется реже, так как на открытом рынке среди объектов незавершенного строительства сложно найти объекты, похожие на оцениваемый с аналогичной стадией строительства. Для его реализации необходимо учитывать данные о сделках на рынке и корректировать их с учетом особенностей объекта.
Этапы оценки
Процесс оценки проводится поэтапно.
- Анализ рынка. Эксперт-оценщик проводит анализ рыночной ситуации с учетом соотношения спроса и предложения.
- Юридическая проверка. Проверяются права на земельный участок и наличие всех необходимых документов для строительства.
- Анализ проектной документации. Благодаря этому можно лучше понять объемы и стоимость оставшихся работ.
- Техническая оценка. Анализируются степень готовности объекта, качество произведенных работ и износ конструкций.
- Определение наилучшего использования. Выбирается наиболее эффективное использование и стратегия будущего развития объекта.
- Расчет стоимости. Итоговый расчет включает затраты, рыночные коэффициенты и прогнозируемую прибыль.
- Подготовка отчета об оценке. Документ фиксирует процесс оценки, выводы и результаты оценки.
Часто задаваемые вопросы
1. Какие документы необходимы для оценки?
Потребуются документы на земельный участок, и при наличии: проектная документация, детальные сметы, акты формы КС-2 и КС-3 и информация о текущем проценте готовности объекта.
2. Как долго готовится отчет?
В среднем процесс занимает от 3 до 8 рабочих дней.
3. Можно ли оценить объект без документов?
Оценка возможна, но её результаты будут менее точными, что может повлиять на стоимость объекта.
4. Что влияет на стоимость оценки?
Стоимость зависит от сложности объекта, его местоположения, площади, состояния и целей оценки.
