Оценка земельного участка для коммерческой застройки

Какие документы нужны для оценки земельного участка?

1. Паспорт заказчика оценки.
2. Свидетельство о государственной регистрации права.
3. Документ-основание приобретения участка, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
4. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

Для оценки земельного участка для коммерческой застройки достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Категории и назначения участков для коммерческой застройки

Коммерческие земли представлены несколькими категориями и множеством назначений.

1. Земли населенных пунктов с разрешенным видом использования участка:
   • строительство многоквартирных жилых домов;
   • коммерческая застройка;
   • строительство коммерческих объектов;
   • строительство торгового центра;
   • строительство офисного (административного) здания (оценка здания без земельного участка);
   • для промышленных объектов;
   • для строительства и эксплуатации производственной базы;
   • для строительства производственных и административных зданий.
2. Земли промышленности с разрешенным видом использования участка:
   • строительство промышленных объектов;
   • для производственных объектов;
   • под строительство завода;
   • под строительство фабрики;
   • для обеспечения космической деятельности;
   • строительство административных и производственных объектов;
3. Земли с/х назначения с разрешенным видом использования участка:
   • сельскохозяйственное производство;
   • под сельхоз угодья;
   • производство сельскохозяйственной продукции;
   • ведения животноводства;
   • для выпаса скота;
   • рыбоводство;
   • для сенокошения;
   • для ведения охотничьего хозяйства.
4. Земли особо охраняемых территорий с разрешенным видом использования участка:
   • для государственных природных заповедников;
   • под детский оздоровительный лагерь;
   • под пансионат или дом отдыха;
   • под спортивно-оздоровительный комплекс;
   • под пионерлагерь;
   • для памятников природы;
   • для национальных, природных парков и садов;
   • объекты физической культуры и спорта.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли запаса.
7. Земли водного фонда.

Как производится оценка земельного участка?

С точки зрения практики оценки механизм оценки земли можно разделить на два наиболее распространенных случая.

I. Оценка участка в условиях развитого рынка купли-продажи

В данном случае оценщик использует метод сравнения продаж и информацию о совершенных сделках по покупке и продаже или информацию о существующих предложениях к продаже земли, взятую с рынка недвижимости. Из всей совокупности информации о совершенных и планируемых сделках эксперт-оценщик выявляет участки, которые наиболее схожи и соответствуют оцениваемой земле по основным ценовым характеристикам:

• категория;
• назначение;
• местоположение;
• близость к автомобильной дороге, коммуникациям, водоему, лесу и т. п.;
• площадь.

Из выявленных участков (а иногда их бывает более 20), оценщик выбирает 3-5 аналогов наиболее соответствующих оцениваемому участку. При необходимости вносит корректировки, если характеристики этих участков все же полностью не соответствует оцениваемой земле.

Далее с использованием информации о цене скорректированных аналогов определяется средняя стоимость за 1 кв. м. Эта стоимость и будет являться рыночной стоимостью 1 кв. м оцениваемой земли. Оценка земельного участка проводиться путем умножения стоимости земли за 1 кв. м на площадь всего участка.

Таким образом, оценщик производит анализ существующих рыночных цен на схожие участки и, исходя из произведенного анализа, делает вывод о стоимости оцениваемого участка.

В практике более 80% случаев оценки стоимости земли производятся именно данным методом.

II. Оценка участка в условиях слабо развитого и отсутствующего рынка купли-продажи

Данный случай оценки можно разделить на два.

1. Участки, расположенные в больших городах РФ, таких как Москве или Санкт-Петербурге.

Рынок земельных участков в таких городах сильно ограничен или вовсе отсутствует. К примеру, свободной от застройки земли в центре Москвы попросту нет – все участки освоены под коммерческую и жилую застройку. А это, в свою очередь, означает невозможность использовать анализ сложившихся цен на землю, т. к. рынка земли нет.

Но и в этой ситуации возможно использовать общепринятые методики оценки, основанные на анализе сложившихся цен на недвижимость. Только в этом случае анализируется стоимость единого объекта: здания и земли. Практически невозможно продать здание или землю по отдельности, и, в соответствии с действующим законодательством, права на земельный участок привязываются к правам на здание, т. е. собственник здания не только имеет возможность, но и обязан оформить права на земельный участок под зданием.

Основной же трудностью при оценке застроенных земельных участков является правильный расчет доли земли в общей стоимости объекта.

2. Земельные участки, из которых возможно извлекать доход по прямому использованию в соответствии с назначением. Такими участками являются:

• земли, предназначенные для выращивания сельскохозяйственных культур;
• земли для извлечения природных ископаемых;
• земли под лесозаготовку;
• земли, занятые стоянками и паркингами;
• и прочие подобные земельные участки.

Оценка стоимости земельных участков такого назначения основывается на анализе получаемых и возможных доходов и расходов от их использования. Необходимо вычислить чистый операционный доход (доходы за вычетом расходов) от использования земли и при помощи техники дисконтирования или капитализации из полученной величины определить стоимость участка.

Остались вопросы? С удовольствие ответим на них!