Оценка стоимости

1. Чтобы заказать оценку недвижимости, свяжитесь с нами удобным для Вас способом:
   • по телефону в Москве: +7 495 22-777-92;
   • по e-mail: info@uphill.ru;
   • воспользуйтесь формой обратной связи внизу страницы;
   • свяжитесь с консультантом через онлайн-мессенджер, который расположен справа.

   Наши оценщики проконсультируют Вас и расскажут о всех тонких моментах независимой оценки имущества, озвучат стоимость услуг и сроки проведения работ. Офисы компании располагаются в Москве.

2. После предварительной консультации мы согласуем с Вами время и дату осмотра объекта оценки и произведем выезд на место.
3. Далее оценщик компании приступит к независимой оценке рыночной стоимости имущества, произведет расчет и сформирует отчет об оценке, который соответствует всем существующим требованиям и стандартам существующего законодательства в области оценочной деятельности.
4. Высылаем отчет об оценке в электронном виде на Вашу почту.
5. Доставляем отчет в удобное для Вас место. Доставка в пределах МКАД и КАД бесплатная!

Каким образом возможно использовать результаты независимой оценки стоимости и отчет об оценке?

• Для оформления ипотечной сделки. Согласно федеральному закону N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 объекты ипотеки подлежат обязательной независимой оценке.
• Для кредитования при передаче имущества в залог.
• При купле-продаже имущества.
• Для вклада в уставный капитал компании.
• Для подтверждения стоимости при налоговой проверке.
• При оформлении сделок купли-продажи/аренды/передачи государственного имущества.
• Для формирования начальной цены торгов.
• Для актуализации финансовой отчетности.
• Для оспаривания результатов кадастровой оценки.
• При конфискации имущества в пользу государства.

Экспертиза стоимости в суде

• жилой недвижимости: квартир, частных домов, земельных участков и долей в этих объектах;
• коммерческого недвижимого имущества: зданий, помещений, строений и сооружений;
• долей в уставных капиталах предприятий ООО, ПАО, НАО и др.;
• ценных бумаг: акций, облигаций, векселей;
• активов, оборудования, транспортных средств;
• сервитутов и обременений;
• и других видов оценки и экспертиз.

В большинстве случаев частная независимая экспертиза собственности проводится с целью:

• снижения затрат и сроков выяснения имущественных претензий (досудебные разбирательства);
• подтверждения результатов предыдущей экспертизы по оценке стоимости имущества;
• определения цены искового заявления.

В случаях, когда необходимо проведение экспертизы в несвязанных друг с другом областях, к примеру, нужно произвести экспертизу подлинности товара, а затем определить его стоимость, суд назначает независимую комплексную экспертизу. И привлекает двух экспертов из разных областей: товароведа для проведения товароведческой экспертизы и оценщика – для судебной оценочной экспертизы.

Примеры проведения независимых экспертиз в Москве, Московской области и других субъектов РФ экспертами-оценщиками Консалтинговой группы «Апхилл»:

Порядок проведения оценочной экспертизы недвижимости и других видов имущества для суда

1. Вы предоставляете информацию об объекте, который требуется оценить, чтобы мы смогли назвать стоимость независимой судебной экспертизы.
2. Мы подготавливаем согласие на проведение экспертизы с учетом требований, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»;
3. Суд поручает проведение экспертизы нашему эксперту и высылает материалы дела по почте или курьерской доставкой.
4. Наш эксперт-оценщик производит экспертизу и оценку рыночной стоимости, подготавливает заключение эксперта и передает его в суд.

Независимо от того, проводится ли экспертиза стоимости квартиры, предприятия или другого имущества Заключение эксперта должно соответствовать всем действующим нормам законодательства, а именно:

1) Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (№73-ФЗ);

2) в зависимости от подсудности процесса: Арбитражный процессуальный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Кодекс РФ об административных правонарушениях, Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации;

3) федеральные стандарты оценки для конкретного объекта оценки:

• «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»;
• «Оценка бизнеса (ФСО № 8)»;
• «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10)»;
• «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО №11)»;

4) прочие законодательные акты, которые косвенно устанавливают требования к заключению эксперта.

По результатам проведения независимой экспертизы объектов недвижимости или других объектов собственности у суда или сторон могут возникнуть вопросы по произведенным расчетам или примененной методике в заключении эксперта. В этом случае мы обеспечиваем явку эксперта на заседание для ответов на любые вопросы по экспертизе.

Финансово-экономический консалтинг

Работа финансовых и экономических служб должна быть направлена именно на то, чтобы накапливать информацию и предоставлять ее менеджменту для принятия оптимальных решений.

При современном уровне развития инструментов учета и анализа эта задача может быть решена просто и с минимальными инвестициями.

Однако, в нашей стране в последние двадцать лет произошел разрыв в передаче профессионального опыта в профессии экономиста, качество экономического образования снизилось из-за отставания ВУЗов от современной экономической мысли, а экономические службы на предприятиях в 85% случаев неэффективно осуществляют свои функции. При этом управленцы, испытывая потребность в экономической информации, тратят значительные деньги на реализацию проектов автоматизации.

Мы предлагаем изменить качество работы экономического подразделения на Вашем предприятии!

1. Провести анализ качества выполнения функций.
2. Провести анализ качества экономических решений вашего менеджмента среднего звена.
3. Улучшить качество работы экономического подразделения, путем замены персонала, перестройки процессов, оптимизации применяемых методик работы.
4. Привлечь наш персонал для решения разовых проблем и внедрения новых для Вашего предприятия практик: бенчмаркинг, риск-анализ, аудит, оценка инвестиционных проектов и т. д.

 Кроме этого, мы выполняем все виды услуг в области финансов, экономики и бухгалтерского учета.

Мы уверены, что внедрение дорогостоящих, сложных и модных систем автоматизации в области экономики и финансов не требуется, а все Ваши задачи можно решить на базе Вашей 1С, MS Excel и путем пересмотра функционала экономического подразделения и внутренних процессов компании.

При необходимости все работы могут проводиться удаленно без выезда на предприятие, что сокращает стоимость работ при сохранении его качества. Даже в том случае, если часовые пояса имеют большую разницу с Москвой, возможно обсуждение вариантов работы. Современные средства связи позволяют нивелировать проблему расстояний.

Оценка жилой недвижимости

1. Паспорт заказчика оценки стоимости жилья.

На квартиру и комнату

2. Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН.*
3. Документ-основание приобретения квартиры (комнаты), указанный в свидетельстве о регистрации права или выписке из ЕГРН.**
4. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

* Если квартира (комната) находится в новом доме, а свидетельство о государственной регистрации права отсутствует, оценка стоимости жилой недвижимости происходит на основании договора долевого участия в строительстве.

** Это договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор дарения и т. п.

На дом

2. Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН.
3. Документ-основание приобретения права на дом, указанный в свидетельстве о регистрации права или выписке из ЕГРН.***
4. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

На земельный участок

2. Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН.
3. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права или выписке из ЕГРН.***
4. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
5. Информация о площади хозяйственных построек (при наличии).

*** Это договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

Для независимой экспертной оценки жилой недвижимости достаточно предоставить копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Оценка коммерческой недвижимости

1. Для юридического лица — реквизиты, для физического лица — паспорт;

Для оценки стоимости нежилого здания

1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект или выписка из ЕГРН.
2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
3. Технический паспорт (либо выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

Для земельного участка под зданием (при наличии)

1. Свидетельство о государственной регистрации права на землю.
2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.***
3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

* Список носит рекомендательный характер.

** Это может быть договор купли-продажи или договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

*** Договор купли-продажи, о разделе земельного участка, дарения и т. п.

Для оценки коммерческой недвижимости достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Оценка активов

Активы любого предприятия разделяются на материальные и нематериальные.

Материальные активы предприятия состоят из совокупности движимого и недвижимого имущества для осуществления хозяйственной деятельности.

При этом для правильной оценки и диагностики ликвидности активов предприятия оценщики разделяют движимое и недвижимое имущество на классы.

Движимое имущество:

• основное производственное оборудование: станки, силовые установки, линии и агрегаты;
• вспомогательное оборудование;
• транспортные средства;
• офисная и компьютерная техника, приборы;
• хозяйственный и прочий производственный инвентарь.

Недвижимое имущество:

• здания и помещения;
• сооружения;
• земельные участки.

При оценке имущества организации для каждого класса существуют свои методы определения стоимости, к примеру:

• для определения стоимости зданий и помещений –  — метод сравнения продаж (сравнительный подход) и метод капитализации (доходный подход);
• для земельных участков — только метод сравнения продаж (сравнительный подход);
• для совокупности хозяйственного инвентаря – индексный метод (затратный подход).

Оценка основных фондов предприятия как раз и предполагает определение стоимости всей совокупности имущества, которое учтено на балансе компании.

Оценка основных средств предприятия чаще всего проводится в следующих случаях:

• для оформления активов в качестве залога;
• для заключения сделки по купле-продаже;
• при передаче оборудования или его части в лизинг;
• при ликвидации и банкротстве компании;
• для внесения в уставный капитал.

Оценка ценных бумаг

Прежде чем покупать или продавать акции, облигации и прочие финансовые активы, стоит разобраться — сколько они на самом деле стоят. Без этого не получится понять, принесут ли они прибыль или наоборот — дадут убытки. Вот почему оценка стоимости ценных бумаг так востребована. Она помогает определить, сколько на самом деле стоит конкретный инструмент или целый портфель. А значит, и решения принимать проще — и спокойнее.

Что такое оценка стоимости ценных бумаг

Оценка нужна, чтобы понять реальную стоимость бумаги, а не просто смотреть котировки на бирже. Тут важно всё — доходность, риски, состояние бизнеса и экономики в целом. Иногда компания выглядит перспективной: растёт, развивается. А, посмотрев рыночную стоимость и качество долгов, становится понятно реальное положение дел и наличие существенных долговых рисков.

Особенно важна оценка, когда бизнес отчуждается, ищет инвесторов или проходит реструктуризацию. В таких ситуациях лучше опираться на факты, а не на показатели фондового рынка.

Рыночная оценка ценных бумаг

Этот подход строится на классике: спрос и предложение. Если актив вызывает интерес — цена идёт вверх. Интерес падает — и цена вместе с ним. Но важно понимать: рыночная стоимость — не всегда зеркало реальности. Цены могут изменяться из-за новостей, эмоций или банальных спекуляций. Поэтому на одни только котировки лучше не полагаться — нужна ещё и проверка котировочных цен, а особенно самого эмитента.

Независимая оценка ценных бумаг

Здесь дело за профессионалами. Мы оцениваем стоимость бумаг по проверенным методикам, без эмоций и личных предпочтений. Такая оценка нужна в самых разных случаях: когда покупают или продают фин. активы, объединяют компании, формируют портфель или подают отчётность. Также в спорах в судах часто требуется доказать, сколько стоит та или иная ценная бумага.

Главный плюс — объективность. Независимая оценка помогает снизить риски и избежать необдуманных решений.

Оценка нематериальных активов

Цель оценки нематериальных активов заключается в том, чтобы решить ряд задач, таких как:

1. Анализ ценности активов при продаже компании или привлечении инвесторов.
2. Формирование представления о реальной стоимости активов в соответствии с текущей рыночной ситуацией.
3. Расчет убытков и ущерба в случае утраты или неправомерного использования НМА.
4. Расчет стоимости для целей налогообложения.

Методы оценки

Для проведения оценки стоимости нематериальных активов предприятия применяются три основных метода:

• Доходный: оценивается будущая выгода, которую нематериальный актив способен принести.
• Сравнительный: сравнение с аналогичными активами, представленными на рынке. Используется крайне редко, т. к. информация о по сделкам на рынке НМА носит конфиденциальный характер.
• Затратный: оцениваются затраты на создание или воспроизводство актива.

Каждый из этих подходов имеет свои особенности, и выбор способа оценки зависит от типа оцениваемого объекта и целей её проведения.

Оценка инвестиционного проекта

1. общая информация о проекте, текущая стадия реализации и цели;
2. описание местоположения;
3. анализ рынка;
4. описание выпускаемой продукции (если применимо);
5. этапы реализации проекта с планом-графиком инвестиций;
6. организационная структура управления проектом;
7. анализ рисков инвестиционного проекта;
8. описание, план и технологическая схема производства продукции (если применимо);
9. стратегия маркетинга и план продаж;
10. финансовый план предприятия;
11. прогноз макроэкономических показателей, выручки, затрат и капитальных вложений;
12. инвестиционная оценка;
13. анализ эффективности и рентабельности;
14. анализ чувствительности NPV, IRR и дисконтированного периода окупаемости проекта.

Какие документы нужны для оценки стоимости инвестиционных и девелоперских проектов?*

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.
2. Техническая и описательная информация о будущем инвестиционном проекте.
3. Имеющаяся проектная документация.

   На земельный участок

4. Свидетельство о государственной регистрации права на участок.
5. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
6. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
7. Информация об остаточной балансовой стоимости объектов (если собственником объектов является юридическое лицо).

   На здание (если применимо)

8. Свидетельство о государственной регистрации права на объект.
9. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.***
10. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

* Данный список носит рекомендательный характер.

** Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

*** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

Оценка стоимости сервитута и обременений

Мы можем произвести оценку стоимости сервитута всего по одному из перечисленных ниже документов!

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

На земельный участок

2. Свидетельство о государственной регистрации права.
3. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
4. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

На здание/помещение

1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
3. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

Для определения стоимости сервитута достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату?

При образовании сервитута собственник земельного участка или помещения, на который он накладывается, несет убытки. Для определения понесенных собственником убытков и оценки обременения оценщиками учитываются факторы, прямым и косвенным образом влияющие на соразмерную плату за пользование сервитутом, а именно:

• доля земельного участка или помещения, обремененная сервитутом;
• степень ограничения пользования объектом, на который накладывается сервитут;
• интенсивность использования объекта с сервитутом;
• степень влияния на распоряжение объекта, на который накладывается обременение;
• расходы на содержание объекта;
• дополнительные расходы, возникшие в результате наложения сервитута;
• рыночная стоимость земельного участка;
• размер упущенной выгоды в связи с наложением сервитута.

Оценка платы за сервитут производится, прежде всего, путем расчета величины ущерба, нанесенного владельцу объекта недвижимости, величины упущенной выгоды и убытков.

Если пользование чужим земельным участком является временным (например, для проведения исследовательских работ), то плата за сервитут определяется с учетом временного фактора, то есть невозможности собственника осуществлять свои права на участок с сервитутом в течение данного периода.

Бывают даже случаи, когда по результатам оценки величина платы за сервитут получена с отрицательным значением. Это означает, что владельцу участка или собственнику помещения не был нанесен ущерб вследствие наложения обременения, и он не может требовать соразмерную плату за сервитут.

Оценщиками консалтинговой группы «Апхилл» разработаны 2 уникальные методики оценки величины соразмерной платы за сервитут, которые успешно апробированы в Арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Основой для расчетов является стоимость объекта и величина убытков, сложившиеся на рынке, а не устаревшие данные и индексы, которые зачастую в своей практике используют оценщики.

Для заказа услуг по оценке сервитута или оценке обременения свяжитесь с нами: +7 (495) 22-777-92.

Рецензирование отчетов об оценке

1. Федеральный закон N 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» от 20.05.2015 г.;
3. ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» от 20.05.2015 г.;
4. ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» от 20.05.2015 г.;
5. ФСО № 7 «Оценка недвижимости» от 25.09.2014 г. (применяется в случаях, когда объектом оценки является недвижимое имущество);
6. ФСО № 8 «Оценка бизнеса» от 01.06.2015 г. (применяется в случаях, когда объектом оценки является бизнес);
7. ФСО № 9 «Оценка для целей залога» от 01.06.2015 г. (применяется в случаях, когда цель оценки для целей залога (обеспечения кредитных обязательств));
8. ФСО № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования» от 01.06.2015 г. (применяется в случаях, когда объектом оценки является машины и оборудование);
9. ФСО № 11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» от 22.06.2015 г. (применяется в случаях, когда объектом оценки являются нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности);
10. ФСО № 12 «Определение ликвидационной стоимости» от 17.11.2016 г. (применяется при определении ликвидационной стоимости объекта оценки);
11. ФСО № 13 «Определение инвестиционной стоимости» от 17.11.2016 г. (применяется при определении инвестиционной стоимости объекта оценки);
12. Стандарты и Правила оценочной деятельности саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, подписавший отчет об оценке.

Какие документы необходимы для подготовки рецензии при оспаривании оценки?

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.
2. Отчет об оценке, который необходимо проанализировать.

Экспертиза отчета в СРОО

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.
2. Если оценку будут производить специалисты Консалтинговой группы «Апхилл» и далее сопровождать процедуру экспертизы подготовленного отчета об оценке, то перечень необходимой информации для оценки вы сможете найти в меню слева, выбрав оцениваемый объект, или пройдя по ссылке.
3. Отчет об оценке, который необходимо проанализировать.

Экспертиза отчета об оценке в СРО: стоимость и порядок проведения

После произведенных оценщиком расчетов и формирования отчета, распечатанный итоговый документ направляется на проверку в Саморегулируемую организацию оценщиков.

После оплаты услуг СРОО организация назначает эксперта, который проводит проверку отчета об оценке на соблюдение более 350 пунктов федеральных стандартов оценки, методологию оценки и расчеты. Если в процессе проверки эксперт выявляет ошибки в расчетах, нарушения или несоблюдения пунктов стандартов, отчет об оценке направляется на доработку или выносится отрицательное экспертное заключение.

Обширный опыт взаимодействия оценщиков Консалтинговой группы «Апхилл» с экспертами различных СРОО, безоговорочное соблюдение действующего законодательства и согласованная процедура проведения экспертизы позволяют добиваться только положительного экспертного заключения СРОО на наши отчеты.

Рецензирование заключения эксперта

• несоблюдение требований законодательства при проведении судебной экспертизы;
• несоответствия стандартам оценки;
• ошибки и неточности в расчетах;
• нарушения в оформлении и содержании заключения.

Заключение специалиста представляет собой документ, в котором собраны все возможные ошибки, неточности и нарушения. При проведении рецензирования наш специалист-оценщик проверяет наличие и соблюдение более 350 законодательных норм и стандартов. Основные законодательные акты:

1) Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (№73-ФЗ);

2) в зависимости от подсудности процесса: Арбитражный процессуальный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Кодекс РФ об административных правонарушениях, Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации;

3) федеральные стандарты оценки для конкретного объекта оценки:

• «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»;
• «Оценка бизнеса (ФСО № 8)»;
• «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)»;
• «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО № 11)»;

4) прочие законодательные акты, которые прямым и косвенным образом устанавливают требования к заключению эксперта.

Как происходит процедура рецензирования заключения?

Многолетний опыт работы позволил нам выстроить удобный алгоритм работы с нашими клиентами.

1. Вы предоставляете фотографии или сканированные страницы заключения эксперта по электронной почте или в распечатанном виде.
2. Мы производим предварительный проверку и оценку заключения, анализируем уровень его подготовки, объем работ по рецензированию и стоимость заключения специалиста. На данном этапе мы уже сделаем выводы о компетентности эксперта.
3. Мы подготавливаем заключение специалиста, которое содержит полный анализ судебного заключения эксперта с указанием ошибок и ссылок на нормы действующего законодательства, как в области судебной экспертизы, так и в области оценочной деятельности. Результатом анализа заключения эксперта является заключение специалиста.
4. Мы доставляет заключения специалиста по экспертизе в удобное для Вас место.

Для компетентного и полноценного опроса эксперта в суде желательно присутствие специалиста Консалтинговой группы «Апхилл» на судебном заедании. То есть мы рекомендуем, чтобы наш специалист присутствовал на заседании и задавал вопросы судебному эксперту.

Участие эксперта в судебных заседаниях

В каких случаях необходим вызов эксперта в суд?

• Вызов эксперта требуется, если результаты предоставленной экспертизы непонятны или имеют неточности или вопросы, оказывающие влияние на итоговый результат.
• Участие эксперта в суде необходимо, если одна из сторон не согласна с результатами экспертизы и хочет оспорить заключение эксперта.

Вызов эксперта в судебное заседание по АПК, УПК или ГПК всегда остается на усмотрение судьи, но принимается решение на основании имеющихся комментарием или вопросов у сторон.

Оценщики Консалтинговой группы «Апхилл» выступали экспертами в десятках дел при Арбитражных, Уголовных, Апелляционных судах и судах общей юрисдикции в различных регионах РФ.

Оценка квартиры для Сбербанка

Консалтинговая группа «Апхилл» проводит независимую оценку квартир для Сбербанка не только в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, но и в других крупных городах России. Деятельность компании осуществляется на основании Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Мы быстро определим стоимость квартиры для ипотеки по выгодной цене!

Для заказа услуги по оценке загородного жилого дома воспользуйтесь формой

Оценка долговых ценных бумаг: основные характеристики

Долговые ценные бумаги (облигации) - финансовый инструмент, который предоставляет его владельцу возможность получения определенной суммы, предоставленной им в долг, а также установленного дохода (процента).

В соответствии с нормами действующего законодательства, эмиссия может производиться:

• юридическими лицами (предприятиями различных форм собственности);
• государственными органами;
• органами местного самоуправления.

Выпуск облигаций может использоваться эмитентами в качестве долгосрочного источника привлечения инвестиционных средств, и является аналогом займа. При этом эмиссия может иметь целевой характер – финансирование программ развития или бизнес-проектов. Доход от их реализации в перспективе будет служить источником для погашения обязательств по облигациям.

Виды долговых ценных бумаг

Помимо облигаций долговыми ценными бумагами являются банковские сберегательные и депозитные сертификаты, казначейские обязательства, векселя и прочие долговые расписки.

Облигация – долговая ценная бумага, предоставляющая право ее держателю получать от эмитента в установленные сроки ее номинальную стоимость в денежном или другом эквиваленте. Кроме того, может предусматриваться право на получение фиксированного процента (купонного дохода).

В зависимости от выбранного классификационного признака выделяют следующие формы долговых ценных бумаг:

1. По эмитенту.
   • Государственные.
   • Муниципальные.
   • Корпоративные (долговые частные ценные бумаги).
2. По сроку действия
   • Краткосрочные (от 1 года до 3 лет).
   • Среднесрочные (3-7 лет).
   • Долгосрочные (7-30 лет).
   • Бессрочные (срок выплаты процентов не указывается).
3. По типу получаемого дохода
   • Дисконтные.
   • С фиксированным уровнем дохода.
   • С плавающим размером процентной ставки.
4. Виды долговых ценных бумаг по возможности конвертирования
   • Конвертируемые (предполагают возможность обмена облигаций на обыкновенные акции либо другие долговые инструменты).
   • Неконвертируемые.

Особенности оценки долговых ценных бумаг

Оценка долговых ценных бумаг предполагает определение их рыночной либо другой стоимости с учетом ключевых параметров:

• номинальной цены;
• размера и типа процентной ставки;
• динамики стоимости;
• установленных сроков и регулярности уплаты процентов;
• вида и характеристик долговых ценных бумаг;
• соотношения спроса и предложения;
• кредитного качества.

Учитывая особенности долговых ценных бумаг, эксперт-оценщик определяет подходы и методики, которые целесообразно применять в каждом конкретном случае.

Оценка стоимости долговых ценных бумаг может производиться с использованием методов и подходов:

• Сравнительного подхода, в рамках которого осуществляется сопоставление цены оцениваемого объекта со схожими активами, обладающими аналогичной полезностью. При этом необходимым условием является достаточный уровень развитости фондового рынка. В случае отсутствия котируемых аналогов, оценка стоимости ценных бумаг производится путем сравнения бумаг с соответствующим уровнем доходности и риска, и с последующим внесением корректировок.
• Оценка ожидаемой доходности – базируется на прогнозировании будущего дохода, исходя из анализа полученной прибыли за предыдущие периоды и изменений курсовой стоимости.
• Определения справедливой стоимости – предполагает расчет стоимости с позиции ценности финансового актива, способного приносить доход.
• Дисконтирования денежных потоков, которые генерируются доходом оцениваемого финансового инструмента. Важнейшим моментом при этом является правильный расчет ставки дисконтирования. Для этого эксперту необходимо провести детальный анализ финансового состояния и платежеспособности эмитента.

Процесс оценивания стоимости векселей производится аналогично оценке дебиторской задолженности:

• Определяются критические уровни задолженности. Производится проверка документации, превышающей установленный уровень.
• Документы, которые не попали в зону «риска» проверяются способом контрольной выборки.
• Осуществляется контроль правильности отображения данных в отобранных документах.
• Проводится анализ полученных несоответствий.

При комплексном оценивании бизнеса, помимо долговых инструментов, также производится оценка рыночной стоимости акций и других активов и пассивов компании.

Похожие статьи:

• Виды стоимостных оценок акций
• Оценка стоимости контрольного и неконтрольного пакета акций
• Основные подходы и методы оценки акций
• Как рассчитать рыночную стоимость акций
• Оценка акций для нотариуса

Оценка квартиры

Какие документы нужны для оценки квартиры или комнаты в коммунальной квартире?

• Паспорт заказчика оценки.
• Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН.*
• Документ-основание приобретения жилья, указанный в свидетельстве о регистрации права или в выписке ЕГРН.**
• Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

* Если жилье располагается в новом доме и свидетельство о государственной регистрации права отсутствует, оценка квартиры в новостройке  производится на основании договора долевого участия в строительстве.

** Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор дарения и т. п.

Для оценки квартиры достаточно предоставить копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Не хватает документов? Не проблема! Позвоните нам для консультации: +7 495 22-777-92

Как происходит оценка квартиры или комнаты?

Оценка квартиры, не зависимо от ее местоположения, будь то в Санкт-Петербурге, в Московской области, или в Ростове-на-дону происходит в несколько этапов.

Этап № 1. Составляется договор на проведение оценки между заказчиком и оценочной компанией, где указана фиксированная стоимость услуги по оценке квартиры.

Этап № 2. Производится сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Этот этап включает в себя предоставление всех необходимых документов, а также выезд на осмотр объекта, в ходе которого специалист рассматривает все влияющие на стоимость факторы (транспортная доступность, инфраструктура, метаположение и др.), проверяет соответствие планировки плану БТИ.  Оценка квартиры без выезда оценщика тоже вполне возможна, для получения подробной информации об этой услуге позвоните нам по телефону, указанному вверху сайта.

Этап № 3. Расчет стоимости квартиры. На этом этапе специалистом анализируется рынок и тенденции, собирается информация о продажах аналогичных объектов и производится непосредственный расчет стоимости.

В практике оценки жилья и оценки рыночной стоимости аренды квартир самым распространенным из применяемых методик является метод сравнения продаж (сравнительный подход).  Суть метода заключается в подборе схожих объектов, которые продаются на рынке. Ведь стоимость во многом зависит от рынка – спроса и предложения. Однако не всегда возможно подобрать абсолютно схожий объект-аналог. Например, оцениваемый объект расположен в около метро, а аналог – в отдалении. В этом случае, чтобы сделать оценку квартиры, необходимо рассчитать, как разница в транспортной доступности влияет на стоимость, и применить соответствующий коэффициент.

Затем, исходя из полученной информации, оценщики рассчитывают рыночную стоимость и составляют отчет об оценке квартиры. На основании рассчитанной в отчете стоимости имущества принимаются те или иные управленческие решения. А в случае оформления ипотеки банк принимает решение о выдаче кредита и его сумме.

Этап № 4. Далее отчет об оценке клиенту в электронном виде. А после ознакомления с электронной версией осуществляется доставка 2-х экземпляров заказчику или в банк.

Если Вам необходима оценка квартиры для оформления собственности, обратитесь к нашим консультантам. Мы расскажем Вам обо всех нюансах оценки квартиры и цене этой услуги.

Вы можете заказать рыночную оценку квартиры в Санкт-Петербурге и Москве не только в наших офисах, но и онлайн или по телефону. Наши офисы располагаются в центре городов, поэтому независимая оценка стоимости квартиры в Санкт-Петербурге и в Москве не потребует оплаты командировочных услуг оценщика, а оценка будет проведена в сжатые сроки.

Оценка жилого загородного дома

Какие документы нужны для оценки рыночной стоимости жилого дома?

1. Паспорт заказчика.

На дом

2. Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН.
3. Документ-основание приобретения права на дом, указанный в свидетельстве о регистрации права или выписке из ЕГРН.*
4. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

* Договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства, ввода в эксплуатацию и т. п.

На земельный участок

2. Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН.
3. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права или выписке из ЕГРН.**
4. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
5. Информацию о площади хозяйственных построек, находящихся на участке (при наличии).

** Договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения.

Для оценки жилого загородного дома достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами!

Оценка земельного участка для жилой застройки

1. Паспорт заказчика оценки;
2. Свидетельство о государственной регистрации права;
3. Документ-основание приобретения участка, указанный в свидетельстве о регистрации права;*
4. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения.

Для оценки земельного участка для ипотеки достаточно предоставить ксерокопий документов или высланных отсканированных страниц по e-mail.

Независимая оценка земельного участка в Подмосковье, Ленинградской области и других регионах РФ нужна, если вы:

• совершаете сделку купли-продажи;
• сдаете его в аренду;
• оформляете наследство;
• получаете кредит с залогом оцениваемой земли;
• инвестируете средства в покупку участка или его улучшение;
• решаете вопрос о разделе земли;
• оспариваете кадастровую стоимость.

Оценка здания

1. Свидетельство о государственной регистрации права на участок или выписка из ЕГРН.
2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.***
3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
4. Информация об остаточной балансовой стоимости (если собственник объектов юридическое лицо).

* Список носит рекомендательный характер.

** Это договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

*** Это договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения.

Для оценки стоимости здания достаточно предоставить копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Нужна экспертная оценка стоимости зданий в Москве, Московской области или в другом регионе, но у Вас остались вопросы? Позвоните нам по телефону + 7 (495) 22-777-92 или воспользуйтесь формой обратной связи.

Оценка помещения

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.
2. Свидетельство о государственной регистрации права на помещение или выписка из ЕГРН.
3. Документ-основание приобретения помещения, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
4. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
5. Информация об остаточной балансовой стоимости (если собственником помещения является юридическое лицо).

* Данный список носит рекомендательный характер.

** Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор дарения и т. п.

Для оценки стоимости коммерческой недвижимости (помещения) достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Оценка сооружений

Какие документы нужны для оценки рыночной стоимости сооружения?*

1. Реквизиты юридического лица или паспорт физического лица.

На сооружение

1. Описание и характеристика сооружения.
2. Свидетельство о государственной регистрации права на сооружение или выписка из ЕГРН.
3. Документ-основание приобретения права на сооружение, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
4. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

На землю под недвижимым имуществом

1. Свидетельство о государственной регистрации права на участок или выписка из ЕГРН.
2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.***
3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
4. Информация об остаточной балансовой стоимости (для юр. лиц).

* Перечень носит рекомендательный характер.

** Договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

*** Договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

Для оценки сооружения достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Есть вопросы? Свяжитесь с нами. Мы с удовольствием поможем!

Оценка имущественного комплекса

У каждой компании есть имущество, без которого невозможно вести деятельность. Это могут быть здания, складские или административные помещения, земля, оборудование, автомобили, инженерные сети или компьютерная техника. Всё вместе — это имущественный комплекс. В него также входят нематериальные активы: лицензии, товарные знаки, программы, права на объекты интеллектуальной собственности.

Если бизнесу важно знать, сколько всё это стоит — необходима оценка. Она показывает реальную цену активов, помогает в переговорах, при продаже, залоге или просто для внутреннего понимания.

Для чего проводится оценка

Оценка нужна для продажи предприятия или его части. Она также требуется, если имущество вносят в уставной капитал или оформляют залог для кредита. Иногда оценку заказывают для суда. А иногда — чтобы просто разобраться, какие активы есть у компании и сколько они стоят. Это особенно важно для крупных предприятий.

Что входит в имущественный комплекс

Имущественный комплекс включает всё, что связано с работой предприятия. Это здания, сооружения и земля. Также оборудование и станки, техника, транспорт и железнодорожные пути и составы, инженерные коммуникации, производственный и хозяйственный инвентарь, готовая продукция и запасы. В некоторых случаях учитываются и нематериальные активы — например, лицензии или программное обеспечение.

Если собственник — юридическое лицо, дополнительно смотрят данные из бухгалтерии. Важно знать, сколько объекты стоят по балансу на момент оценки.

Оценка земельного участка для коммерческой застройки

1. Паспорт заказчика оценки.
2. Свидетельство о государственной регистрации права.
3. Документ-основание приобретения участка, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
4. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

Для оценки земельного участка для коммерческой застройки достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Категории и назначения участков для коммерческой застройки

Коммерческие земли представлены несколькими категориями и множеством назначений.

1. Земли населенных пунктов с разрешенным видом использования участка:
   • строительство многоквартирных жилых домов;
   • коммерческая застройка;
   • строительство коммерческих объектов;
   • строительство торгового центра;
   • строительство офисного (административного) здания (оценка здания без земельного участка);
   • для промышленных объектов;
   • для строительства и эксплуатации производственной базы;
   • для строительства производственных и административных зданий.
2. Земли промышленности с разрешенным видом использования участка:
   • строительство промышленных объектов;
   • для производственных объектов;
   • под строительство завода;
   • под строительство фабрики;
   • для обеспечения космической деятельности;
   • строительство административных и производственных объектов;
3. Земли с/х назначения с разрешенным видом использования участка:
   • сельскохозяйственное производство;
   • под сельхоз угодья;
   • производство сельскохозяйственной продукции;
   • ведения животноводства;
   • для выпаса скота;
   • рыбоводство;
   • для сенокошения;
   • для ведения охотничьего хозяйства.
4. Земли особо охраняемых территорий с разрешенным видом использования участка:
   • для государственных природных заповедников;
   • под детский оздоровительный лагерь;
   • под пансионат или дом отдыха;
   • под спортивно-оздоровительный комплекс;
   • под пионерлагерь;
   • для памятников природы;
   • для национальных, природных парков и садов;
   • объекты физической культуры и спорта.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли запаса.
7. Земли водного фонда.

Оценка арендной платы

Сдача нежилого помещения в аренду позволяет получать доход от коммерческой недвижимости. Чтобы определить цену объективно, нужно учитывать разные факторы, которые влияют на её размер. Независимая оценка помогает собственнику и арендатору договориться, понять реальную стоимость и заключить выгодную сделку для обеих сторон.

Что влияет на оценку рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения?

Рыночная арендная плата формируется с учетом характеристик самого объекта и внешних факторов:

• местоположения — транспорт, инфраструктура, престиж района;
• тип/класс здания — офисное, торговое или производственное;
• площади и планировки — насколько удобно использовать помещение;
• наличия коммуникаций — электричество, отопление, вода, интернет, охрана;
• состояния отделки — ремонт, мебель, техника;
• конкурентных предложений — цены на похожие объекты в этом районе.

Методы оценки арендной платы нежилого помещения

Справедливую арендную ставку рассчитывают сравнительным методом (метод сравнения продаж). Для этого изучают рынок и берут данные о похожих объектах. Потом сравнивают их характеристики и делают поправки на различия. В итоге получают цену, которая отражает реальную рыночную ситуацию. Если информации мало, используют корректирующие коэффициенты, чтобы повысить точность оценки.

Оценка транспортных средств

Какие документы нужны для оценки рыночной стоимости транспортного средства?*

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.
2. Свидетельство транспортного средства (СТС) или паспорт транспортного средства (ПТС).
3. Информацию о комплектации автомобиля и установленных дополнительных опциях.

* Данный список носит рекомендательный характер.

Для оценки транспортного средства достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Нет документов? Не проблема! Свяжитесь с нами

Оценка оборудования

Оценка оборудования проводится строго под задачу клиента. Универсального результата не существует. Определенная оценщиком стоимости для сделки может отличатся от стоимости для суда или бухгалтерского учёта. Именно поэтому оценщик на первом этапе определяет цель и условия использования отчёта и предпосылки для определения стоимости.

На практике оценка оборудования требуется в следующих случаях:

• продажа или покупка оборудования;
• передача имущества в залог при кредитовании;
• страхование технических объектов;
• бухгалтерский и управленческий учёт;
• вклад в уставный капитал;
• судебные и досудебные разбирательства;
• налоговые проверки и контроль.

Во всех этих ситуациях оценка оборудования позволяет зафиксировать стоимость документально и обосновать её перед третьими лицами.

Оценка стоимости оборудования и методический подход

Оценка стоимости оборудования начинается с анализа объекта. Оценщик изучает техническое состояние, степень физического и функционального износа, год выпуска, комплектацию и условия эксплуатации. Дополнительно учитываются юридические факторы, возможность дальнейшего использования и ограничения на отчуждение.

Оценка оборудования выполняется с применением профессиональных методов. В зависимости от объекта и цели используются сравнительный, затратный или доходный подходы. Выбор подходов и метод всегда обоснован и отражён в отчёте. Оценка стоимости оборудования проводится на дату оценки и обычно не носит прогнозный характер.

Результатом является отчёт об оценке. Оценка оборудования оформляется в соответствии с ФЗ №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки, а также другими требованиями в области оценочной деятельности. Такой документ принимают банки, суды, страховые и государственные организации. Оценка стоимости оборудования подтверждает цену и снижает правовые и финансовые риски.

Рыночная оценка оборудования

Ключевым элементом услуги является рыночная оценка оборудования. Она показывает наиболее вероятную цену, по которой объект может быть реализован на открытом рынке при обычных условиях сделки. Для этого проводится исследование рынка, анализируются предложения аналогов, технологические факторы и состояние спроса.

Рыночная оценка оборудования особенно актуальна при сделках купли-продажи, формировании начальной цены торгов и передаче имущества в залог. В ряде случаев требуется оценка рыночной стоимости оборудования для суда или налоговых органов. В таких ситуациях отчёт должен быть максимально аргументированным и прозрачным.

Независимая оценка оборудования

Независимая оценка оборудования проводится в условиях, где требуется объективность и отсутствие конфликта интересов. Оценщик действует в качестве независимого специалиста и несёт ответственность за обоснованность результата.

Независимая оценка оборудования востребована при страховании, проверках, корпоративных спорах и судебных процессах. Отчёт имеет юридическую силу и может использоваться как доказательство. Для клиента это инструмент защиты и подтверждения своей позиции.

Независимая оценка стоимости доли в квартире

Довольно часто специалистам нашей компании приходится иметь дело с оценкой доли в квартире, доме и даже комнате. Необходимость в этом возникает у наших клиентов в связи с вступлением в наследство. Например, после смерти дедушки, собственника однокомнатной квартиры, его родственники в узаконенном порядке производят раздел наследства – квартиры площадью 40 м2. Долевая собственность возникает также при разводе супругов, совместно владеющих недвижимым имуществом. В этом случае каждый из них имеет право претендовать на половину квартиры или дома, либо на половину ее стоимости. Одним из вариантов может быть выкуп супругом части жилой недвижимости другого супруга.

Оценка доли в квартире учитывает все те же факторы и проводится по тем же правилам, что, что и независимая оценка рыночной стоимости квартиры с одним собственником. Учитывается тип здания, его состояние, местоположение, транспортная доступность и др.

Что касается оценки доли, то ее главная особенность заключается в том, что доля практически никогда не может быть выделена в натуральном виде. Обычно наследники (они же новые собственники квартиры) вынуждены либо делить квартиру на помещения с помощью оценщика, либо без вмешательства третьих лиц сами договариваться между собой о том, как они будут использовать унаследованную квартиру.

При оценке доли квартиры оценщик применяет сравнительный подход. Он заключается в том, что на рынке подбираются аналоги комнат, как правило, находящиеся в коммунальных квартирах. Если доля не выделялась (в тех случаях, когда невозможно разделить квартиру между собственниками на отдельные помещения), то оценщику ничего не остается, как подбирать в качестве аналогов именно доли. Надо отметить, что аналогов на рынке не так много, поэтому оценка доли - весьма затруднительна.

Распространенное заблуждение заказчика состоит в том, что он пребывает в полной уверенности, что стоимость доли пропорциональна стоимостью всей квартиры. Однако – это не так.

Заказчику нужно понимать, что доля в квартире - это очень низко ликвидный вид недвижимости, поскольку продать ее будет весьма проблематично, если вообще возможно.

Из практического опыта оценки доли квартир в Москве и Мособласти нашей компании следует, что ее стоимость на 35%-45% ниже прямой пропорции. Доли в квартирах обычно приобретаются с единственной целью - получить постоянную прописку в городе. А есть и такие, которые покупают доли в квартирах с заведомо далеко идущими планами – создать невыносимые условия для соседей и выжить их из квартиры, чтобы выкупить их долю за бесценок и получить квартиру целиком.

Независимо от формы собственности, любая жилая недвижимость может принадлежать нескольким хозяевам. Даже если речь идет о небольшой квартире, разделить которую на двух или более человек весьма проблематично. Такие ситуации могут возникать, например, тогда, когда квартира была выкуплена несколькими лицами в процессе приватизации, и затем переходила по наследству частями, в результате чего возникала долевая собственность. По сути дела, доля в квартире не дает прав собственности тому, кому она принадлежит, а только предоставляет право проживать в ней. Проблем может не возникать, пока никто из хозяев одной квартиры не осуществляет каких-либо значимых действий. Но в случаях, когда один из владельцев пожелает продать свою долю, нередко возникают конфликтные ситуации.

В связи с этим нам довольно часто приходится иметь дело с продажей или покупкой долевого права на недвижимость. С юридической точки зрения покупка/продажа долей в квартире достаточно трудна и в плане согласования сделки с долевыми собственниками, и в вопросах оценки получаемой от подобной сделки прибыли. В этих случаях без оценщика не обойтись.

Источник Консалтинговая группа Апхилл

Оценка здания для продажи: что необходимо учесть для минимальных налоговых рисков?

Планируя заключить договор купли-продажи здания, покупатель, кроме необходимости оформить документы для оценки здания и удостовериться, что оценка рыночной стоимости здания произведена правильно, сталкивается еще и с рядом дополнительных рисков. Как заключить сделку так, чтобы оптимизировать налогообложение при необходимости дальнейшей перепродажи, и по какой стоимости проводится оценка недвижимости коммерческого предназначения?

Действующее законодательство предоставляет достаточно вариантов, чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с купле-продажей бизнес-недвижимости. При этом в зависимости от целей приобретения объекта, покупателем может выступать:

• физическое лицо;
• юридическое лицо.

При выборе оптимального варианта стоит ответить на несколько следующих вопросов.

• Планируется ли дальнейшая перепродажа имущества в ближайшие 3-5 лет?
• Находится ли в собственности другая коммерческая недвижимость?
• С какой целью покупается недвижимость?
• Планируется ли заключение брака или оформление развода?
• Существуют ли невыплаченные или просроченные кредиты?

Также необходимо принимать во внимание оценку рыночной стоимости здания и оценку его кадастровой стоимости . Именно оценка коммерческой недвижимости и определение его кадастровой стоимости учитывается при расчете налога на недвижимость.

Покупатель: физлицо, ИП или фирма?

Стоит помнить, что, если покупателем выступает физическое лицо (даже в случае оформления на индивидуального предпринимателя), ответственность, связанная с приобретением имущества, возлагается на все активы покупателя. Рассматривая в качестве альтернативы юрлицо, необходимо учитывать, что учредитель должен:

• быть единственным собственником;
• иметь право на совершение операций с активами компании.

Физическое лицо: недостатки и преимущества

Покупка недвижимости с оформлением на физическое лицо целесообразна, если не планируется ее сдача в аренду и перепродажа в течение менее чем 5 лет со дня вступления в права собственности. При владении коммерческой недвижимостью физическим лицом в отличии от юридического лица, есть ряд существенных недостатков.

1. Необходимость уплаты налога в размере 13% от стоимости сделки (если срок владения меньше пяти лет).
2. Необходимость получения разрешения от супруга на совершение покупки.
3. Купленное здание при разводе делится как совместная собственность.
4. Обложение подоходным налогом при сдаче здания в аренду. При этом расчет налога производится от кадастровой стоимости. Минимизировать налоговую нагрузку возможно лишь при сдаче объекта в аренду собственной компании с дополнительным заключением договора субаренды. В такой ситуации налогооблагаемой базой является установленная договором ежемесячная плата.

Оформление ИП и экономия на налоге

Индивидуальный предприниматель при приобретении объекта недвижимости под коммерческое использование имеет определенные налоговые преимущества:

• если ИП на упрощенной системе налогообложения использует недвижимость для получения дохода (например, сдает в аренду), то налоговая ставка составит 6% (единый налог), что существенно меньше ставки физлиц;
• документальное оформление использования имущества в бизнес-деятельности позволяет избежать необходимости платы налога на недвижимость;
• при использовании бизнес-недвижимости в качестве залогового имущества есть возможность получить более выгодные условия кредитования, чем для физлиц.

Юридическое лицо: выгода и риск

Приобретение недвижимости под бизнес особенно выгодно для юрлиц – плательщиков единого налога.

Кроме того, при покупке недвижимости юридическими лицами:

• минимизируются риски, возникающие в связи с разделением имущества при разводе, судебных тяжбах по существующим долговым обязательствам;
• с целью повторной продажи в течение года целесообразно, чтобы компания была на общей системе налогообложения. База налогообложения будет существенно уменьшена в результате включения в стоимость приобретения расходов на обслуживание, капитальный и поточный ремонт, экспертную оценку здания и т. д.;
• возможно получить максимально выгодные условия по кредитным программам с участием залогового имущества.

Оценка ценных бумаг при кредитовании под залог ценных бумаг

Если в качестве залога при оформлении банковского кредита предприятие или физическое лицо предложило ценные бумаги, банку обязательно потребуется независимая оценка стоимости ценных бумаг. Для правильной оценки их рыночной стоимости для эксперта-оценщика главное значение имеют такие характеристики как их вид (акции, векселя); эмитент; котируются ли они на фондовой бирже или обращаются во внебиржевом обороте. Если ценные бумаги котируются на открытом рынке, то определить их стоимость несложно, поскольку она уже определена рынком. Как правило, наиболее объективной ценой котируемых акций является цена закрытия предшествующего биржевого дня.

В случае, если ценные бумаги не имеют биржевых котировок и отсутствует информация о ценах на них на внебиржевом рынке, анализируется текущая конъюнктура финансового рынка, информация о надёжности эмитента, об устойчивости состояния его финансов; доходность ценной бумаги. Надо иметь в виду изменения цен на ценные бумаги, в том числе и снижение. В связи с этим банк-залогодержатель отслеживает ситуацию и в праве потребовать от заемщика пополнение залоговой массы, чтобы снизить собственный риск невозврата кредита.

Независимая оценка рыночной стоимости акций определяется на основании определенных методик. Эти методики, в свою очередь, принимают за основу разные стоимости акций: ликвидационную, балансовую, восстановительную, доходность акций, дивидендный доход. Кроме того, чтобы правильно оценить стоимость акций нужно учитывать и другие факторы, например, такие как:

• статус акций (обыкновенные или привилегированные);
• размер пакета акций (малый, блокирующий, контрольный).

При оценке акций по ликвидационной стоимости за основу расчетов принимается сумма, которую получат владельцы акций, если акционерное общество будет ликвидировано, а его активы будут распроданы покупателям по частям.

При оценке акций по балансовой стоимости активов за основу принимаются учетные (которые отражены в бухгалтерском балансе), а не реальные цены активов акционерного общества, поэтому погрешность неизбежна. Балансовая стоимость акций рассчитывается, исходя из балансовой стоимости основных и оборотных активом, минус долгосрочные и краткосрочные обязательства АО. При этом балансовая стоимость основных средств берётся за вычетом износа.

При оценке акций по восстановительной стоимости за основу принимается сумма, которая была бы затрачена при замене активов АО в их текущем состоянии и по текущим ценам. Иначе говоря, если на предприятии есть оборудование, отработавшее половину срока эксплуатации, а новое оборудование стоит 2 млн. рублей, это означает, что восстановительная стоимость оборудования - 1 млн. рублей.

При оценке акций по их доходности определяется их стоимость как финансового инструмента, приносящему прибыль своему владельцу. Основными способами извлечения прибыли являются дивиденды и рост стоимости акции, обусловленный улучшением финансового состояния АО, расширением бизнеса и ростом стоимости активов. Мерой прибыльности акции служит доходность АО. Под доходностью акции понимается отношение дохода на акцию к ее цене, выраженное в процентах.

При оценке акций по дивидендному доходу за основу берется величина начисленных дивидендов. Дивидендный доход представляет собой отношение суммы дивидендов, выплачиваемых по акции, к цене акции, выраженное в процентах. При использовании этой методики оценки акций предполагается, что в будущем размер дивидендов будет неизменным. Ели АО дивиденды акционерам не выплачивает, а направляет прибыль на увеличения капитала или на развитие предприятия, то данный метод применить для оценки акций невозможно.

Заказать независимую оценку акций следует в тех оценочных компаниях, чьи отчеты об оценке безоговорочно принимаются кредитными комитетами банков при вынесении положительного заключения о предоставлении кредита.

Источник Консалтинговая группа Апхилл

Московский рынок жилья. Что ожидается до конца года

Аналитики компании «Апхилл» дали прогнозы развития ситуации на московском рынке жилой недвижимости. Независимая экспертиза и оценка показала, что во второй половине года рынок подрастет не более чем на 5 процентов. Произойдет это, благодаря увеличению количества предложений в сегменте элитного жилья и коттеджных поселках. Ожидается повышение роли ипотеки, как двигателя этого рынка, так как положительную динамику в этом контексте продемонстрировали первые шесть месяцев года.

Аналитики предвидят рост спроса на малогабаритные квартиры. Уже сейчас квартиры площадью мене 40 кв. м пользуются огромной популярностью в Москве и Подмосковье. Объяснение этому довольно простое – платежеспособность покупателей весьма ограничена, поэтому многие из них не могут позволить себе более просторное жилье.

Одновременно зафиксировано уменьшение числа сделок с квартирами большой площади. В частности, на долю квартир размером 90 кв. м приходится всего 6% всех сделок. А всего пять лет назад их доля доходила до 17%. Отрицательная тенденция однозначно сохранится до окончания текущего года. Данная ситуация – ответная реакция рынка жилья на экономические изменения в стране.

Анализ рынка первичного жилья подтверждает продолжающуюся положительную динамику спроса на однокомнатные квартиры в новостройках. Многие покупатели расценивают их как инвестиционные объекты. Так они не только стараются сохранить свои сбережения от инфляции и других финансовых катаклизмов, но и получать стабильный доход от сдачи этих квартир в аренду.

Последнее время некоторые застройщики пошли по европейскому пути развития собственного бизнеса и стали предлагать на рынок квартиры с чистовой отделкой. Покупателям ничего не нужно делать самим или нанимать строителей для ремонта, им нужно только расставить мебель в качественно отделанной квартире.

Покупатели квартир в Москве, как следует из анализа рынка, стали более требовательны к их качеству в ущерб площадям. В первом полугодии, в частности, жилье эконом-класса стало менее востребованным. Люди, покупая жилье, все чаще следуют формуле «пусть квартира будет поменьше размером, но более качественная, с удобной планировкой, в хорошем доме».

Поскольку количество новостроек малой этажности растет быстрыми темпами, а дома быстро сдаются, спрос на них неуклонно увеличивается. Общую тенденцию для всего московского рынка новостроек определяет несомненное улучшение качества сдаваемых объектов.

Цены на недвижимость ожидает умеренный рост, зависеть это будет от экономической ситуации. Но насколько оправдается прогноз в плане экономики и финансов в стране пока предположить сложно.

Вторичный рынок ведет себя довольно хаотично. Если перед Вами стоит задача продать собственную квартиру, не стоит ориентироваться на цены по объявлениям, наилучшим решением будет заказать оценку квартиры в профессиональной компании. Специалисты сделают достоверный расчет стоимости Вашего объекта, который поможет совершить удачную сделку.

Как оценить стоимость здания?

При подготовке к передаче в аренду либо продаже той или иной недвижимости главным вопросом для владельца является именно действительная стоимость, которая оценивается специалистами. Необходимо изучить множество параметров здания, чтобы определить адекватную цену. 

Чтобы осуществить любую сделку купли-продажи, важно провести квалифицированный расчет стоимости реализуемого недвижимого объекта. Непосредственно процесс оценки начинается с глубокого анализа рынка. На результат оценки влияет множество факторов начиная от местоположения и заканчиваяособенностями внутренней отделки помещения. Существуют подхода к  оценке: затратный, сравнительный и доходный. Подход выбирается в зависимости от цели проведени оценки. 

Затратный подход основан на принципе определения необходимых затрат на сооружение недвижимого объекта. Прежде всего определяется рыночная стоимость участка земли, на котором располагается строение. Далее следует высчитать стоимость восстановления либо заместительная стоимость здания, а также общий процент его износа. Затем на основе полученной информации определяется итоговая стоимость недвижимого объекта. 

При сравнительном подходе итоговая стоимость рассчитывается опираясь на информацию о стоимости объектов-аналогов. Для этого необходимо сперва определить объекты, максимально сравнимые с оцениваемым, а затем произвести корректировку стоимости оцениваемого здания в зависимости от таких факторов, как условия продажи, состав передаваемых имущественных прав, период предложения, местоположение и удаленность от станции метро, на инфраструктуру, на общую площадь, на тип дома и количество комнат. 

Доходный подход основывается на определении величины возможного дохода от эксплуатации сооружения. При проведении оценки с применением доходного подхода необходим не только комплексный анализ бизнес-модели предприятия, располагающего оцениваемым недвижимым объектом, но и детальное ознакомление с финансовыми отчетами о деятельности данной структуры. При использовании доходного подхода к оценке необходимо учесть следующие параметры: чистый операционный доход, эффективный доход, потенциальный валовой доход и денежный поток. 

Хотите знать, как оценить стоимость здания? Тогда смело обращайтесь к экспертам консалтинговой группы «Апхилл»!

Зачем нужна ежегодная оценка имущественного комплекса

Чтобы отличить стоимость активов предприятия, отражаемой в бухгалтерской отчетности от их текущей стоимости на рынке, необходима ежегодная оценка имущественного комплекса. В процессе независимой оценки будет определен коэффицинет изменения рыночной стоимости и с учетом его величины проведена корректировка стоимости объекта оценки.

К ежегодной оценке имущества все чаще прибегают предприятия, не только находящиеся в хозяйственном ведении, но и в оперативном управлении, в долгосрочной аренде. Объектов незавершенного строительства и др.

Ежегодная оценка имущества компаний предоставляет заказчикам эффективный инструмент (отчет об оценке), с помощью которого можно своевременно принимать меры по сокращению затрат, в том числе, и в части налогообложения, принимать решения по управлению предприятием на основе реальных и достоверных данных, поднять эффективность деятельности предприятия.

Сущность ежегодной независимой оценки рыночной стоимости имущества юридических лиц состоит в индексации балансовой стоимости отдельных объектов. Для этого оценщик сначала рассчитывает, а затем применяет индексы изменения стоимости основных фондов. Величина индексов обусловлена многими факторами - типами зданий и сооружений, видами станков и оборудования, состоянием и марками автотранспортных средств, регионами расположения предприятий, периодом постройки, изготовления, приобретения и т.д.

В современных условиях развития рынка в нашей стране, требующего вливания больших объемов инвестиционных средств ежегодная оценка приобретает значение основы для привлечения дополнительных средств. Ежегодная оценка имущественного комплекса оптимизирует структуру вложений и пускает инвестиционный процесс в цивилизованное русло.

Плановая оценка, проводимая предприятиями ежегодно, предоставляет более достоверную информацию о стоимости имущества. Этот факт дает возможность для объективной оценки уставного капитала компании и ее реального производственного потенциала. Вместе с тем, отчет об оценке является своего рода гарантией для предприятия в его экономических взаимоотношениях с партнерами, банками, инвесторами, клиентами и пр.

Как оценить коммерческую недвижимость?

К объектам коммерческой недвижимости относятся объекты, построенные в целях коммерческой деятельности: офисы, магазины, торговые центры, склады, производственные площадки и т. п. 

Стоимость различных объектов коммерческой недвижимости оценивается независимыми оценщиками (экспертами) для любых обозначенных клиентом целей. 

Для определения реальной рыночной стоимости объекта недвижимости необходимо выполнить следующие условия: 

1. Выбрать грамотного оценщика.
2. Заключить договор на оценку.
3. Обеспечить условия и доступ к объекту для правильной процедуры оценки. 

Как известно, отчёт об оценке – это официальный документ, в дальнейшем его можно использовать для множества целей и действий, требующих подтверждения стоимости объекта. 

Для реализации услуг по оценке объектов понадобится информация правоустанавливающего и правододтверждающего характера, документы о балансовой стоимости, накопленном износе и ежегодных амортизационных отчислениях.  В том случае, если производилась перепланировка, требуется разрешительная документация на перепланировку. Если же недвижимость сдается в аренду, необходимо предоставить всю информацию об арендных платежах. 

Отметим случаи, когда может потребоваться отчет об оценке недвижимости: 

• совершение сделок по сдаче в аренду, покупке и продаже помещения;
• определение залоговой стоимости той или иной недвижимости;
• раздел имущества;
• оптимизация налогообложения;
• реструктуризация компании;
• страхование;
• внесение в уставный капитал недвижимости. 

Независимые эксперты консалтинговой группы «Апхилл» знают, как оценить коммерческую недвижимость. Срок проведения оценки обычно занимает не более 4-х дней.

Как оценить компанию?

Существует три подхода для оценки реальной стоимости разных компаний: затратный, доходный и сравнительный. Каждый из них основан на финансовых данных фирмы (хотя могут применяться и натуральные показатели) и призван дать итоговую оценку всей капитализации компании. Перечислим их главные особенности.

Затратный подход в качестве исходных данных использует ту оценку стоимости, по которой можно приобрести активы компании для воспроизведения (или продажи) аналогичного предприятия. 

Сравнительный подход исходит обычно из того, что компания, обладающая конкретными параметрами (такими как прибыль, выручка, структура производства), должна обладать стоимостью, подобной той, которую имеют на рынке фирмы с близкими параметрами. Приблизительную оценку фирмы с заданными параметрами получают путём расчёта усреднённых параметров для конкретной группы компаний.

Доходный подход, именуемый иначе методом дисконтированных денежных потоков, является прямым результатом построения должной финансовой модели предприятия и ставит перед собой цель получить прогнозные значения генерируемого потока денег. Данный денежный поток дисконтируется, т.е. приводится к уровню действующих цен, а затем суммируется. Полученная сумма отражает суммарный доход владельцев и после нескольких корректировок представляет собой оценку компании.

Хотите знать, как оценить компанию? Тогда смело обращайтесь к экспертам консалтинговой группы «Апхилл»!

Произвести качественную оценку бизнеса помогут эксперты консалтинговой группы «Апхилл».

Техническая оценка

Техническая оценка относится к одной из наиболее востребованных оценочных услуг, поскольку перечень объектов, нуждающихся в ней, очень большой. Остановимся на некоторых из них.

Техническая оценка сооружений

Этому виду оценки в нашей стране отведено особое место. Техническая оценка сооружений относится к тому типу экспертиз, которые в соответствии с российским законодательством, отнесены к обязательной процедуре и должны неукоснительно исполняться.

В каких целях проводится техническая оценка сооружения?

• для контроля его надежности;
• эффективности использованных при его возведении технологий;
• соблюдения порядка выполнения работ;
• определения последовательности использования объекта несколькими владельцами;
• при разделе спорного недвижимого имущества.

Техническая экспертиза считается полной только при всестороннем контроле технического состояния оцениваемого объекта. В ходе процедуры оценки используются как инструментальное, так и визуальное исследование сооружения.

По результатам оценки эксперты компании «Апхил», специализирующиеся на этом виде оценки, подготовят заключение, которое даст полное представление о техническом состоянии объекта и инженерных коммуникаций, степени износа и возможных мерах устранения недостатков для увеличения продажной стоимости сооружения.

Подробную информацию по проведению техоценки Вашего объекта экспертами компании «Апхилл» Вы можете получить у наших специалистов по e-mail: info@uphill.ru или по телефону: +7 (495) 22-777-92.

Техническая оценка имущества

В настоящее время независимая техническая оценка имущества требуется в большинстве случаев, связанных с его отчуждением и иными сделках. Кроме того, наряду с установленными законом оценка имущества может проводиться и по инициативе самих собственников, покупателей, инвесторов, арендаторов и др.

Цели проведения технической оценки имущества:

• кредитование под залог объектов недвижимости, автотранспорта, оборудования и др. активов залогодателя;
• купля-продажа, дарение, наследование, приватизация зданий, сооружений, машин, оборудования и т.д.;
• банкротство;
• переоценке основных средств предприятия-компании для бухучета и оптимизации налогообложения;
• отчуждение имущества из налогового залога в счёт погашения задолженности собственника по платежам в бюджет; в процессе исполнения судебных решений; изъятого таможенными органами и конфискованного по решению суда в доход государства;
• аренда (для определения размера арендной платы);
• страхование;
• проведение тендеров по закупке товаров и услуг;
• определение размера нанесенного ущерба.

Техническая оценка Интернет-проекта

Использование Интернета для коммерции и продвижения бизнеса потребовало нового вида оценки – технического аудита Интернет-проектов.

Оценка Интернет-проектов основывается не только на внешнем виде сайтов и их соответствии корпоративному стилю компаний-владельцев, но, в первую очередь, - на оценке портала с точки зрения аппаратных возможностей сервера и программной части.

Специалисты компании «Апхилл» проанализируют качество верстки, программный код, хостинговую площадку и сделают вывод об их соответствии требованиям заказчика сайта. На основе заключения будут приниматься меры по оптимизации работы сайта, его доработке или созданию нового, технически эффективного для данного предприятия или компании.

Кто такие аккредитованные эксперты

Аккредитованные эксперты привлекаются на основе действующего законодательства в той или иной области к проведению различных проверок и экспертиз.

Так, например, аккредитация экспертов к проведению мероприятий по контролю осуществляется сотрудниками Ростобрнадзора в полном соответствии с Постановлением Правительства РФ № 689 от 20 августа 2009 года «Об утверждении необходимых правил аккредитации организаций и граждан, которые привлекаются органами госконтроля (госнадзора) и органами мунконтроля к проведению всевозможных мероприятий по контролю».

Заявитель (гражданин), желающий получить свидетельство об аккредитации, при обращении в Ростобрнадзор должен отвечать следующим требованиям:

• иметь высшее или среднее профессиональное образование, а также минимум 5-летний стаж работы по заявленным видам деятельности;
• иметь копии правовых нормативных актов, методической, технической и нормативной документации, регламентирующих вопросы проведения и организации мероприятий по контролю в той или иной сфере госконтроля (госнадзора);
• не состоять в трудовых и гражданско-правовых отношениях с индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами, в отношении коих проводятся проверки, и не быть аффилированным лицом проверяемых лиц.

Эксперты, которые осуществляют экспертизу в рамках арбитражного процесса, гражданского, либо уголовного дела подтверждают свою компетентность:

• высшим образованием в экспертной области;
• наличием кандидатской, либо докторской степени в научной области;
• стажем экспертной деятельности;
• опытом проведения экспертиз;
• членством в организациях, объединяющих экспертов.

В целях судопроизводства Арбитражный, Гражданский, либо иной суд в праве самостоятельно обращаться к любому аккредитованному экспертному учреждению для проведения экспертизы.

Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу

Если компании потребовался кредит – обычная практика, когда предприятие развивается, а не топчется на меcте – Вам нужно заранее подумать о залоге. Все банки без исключения относятся к залогу, как к главной и предпочтительной составляющей обеспечения по кредиту. Важным элементом залогового механизма является оценка залога.

Ключевые требования, которые банки предъявляют к залогу: а) его высокая ликвидность, которая дает возможность реализовать заложенное имущество за приемлемую для банка цену в максимально сжатые сроки; б) легкая отчуждаемость заложенного имущества, что позволяет банку быстро изъять его в нужный момент без особых затрат на демонтаж и транспортировку; в) принадлежность залогодателю на праве собственности (если это не залог третьего лица); г) свобода от обременений; д) доступность для идентификации, чтобы можно было в любой момент проверить его наличие.

Практика показывает, что банкам интересны, прежде всего, движимое и недвижимое имущество в качестве залогов. На него должен быть устойчивый спрос и относится оно должно к средней ценовой категории, чтобы не было проблем с реализацией. В качестве залогового обеспечения банки принимают:

• недвижимость (здания, сооружения, помещения, земельные участки, права аренды и т.п.);
• долговые обязательства банка (векселя и облигации);
• ценные бумаги, акции, доли в уставном капитале и пр.;
• оборудование (производственное, торговое и пр.);
• технические средства и транспорт;
• запасы готовой продукции, сырья и материалов.

Оценка стоимости имущества производится независимыми оценочными компаниями либо специалистами банка. Большинство предметов залога оценивается по рыночной стоимости, что означает самую высокую цену, за которую имущество может быть реализовано потенциальному покупателю. При кредитовании на длительный срок банки могут включить пункт в договор о залоге с требованием его периодической переоценки, чтобы покрыть возможные кредитные риски на данный момент.

Однако не стоит рассчитывать, что рыночная оценка объекта, предлагаемого в качестве обеспечения по кредиту, гарантирует размер кредитования в рамках оценочной стоимости. Банки основываются на залоговой стоимости имущества, предлагаемого ссудозаемщиком. Выдавая кредит, банки принимают залог с дисконтом, который иногда может доходить до 50%. Логика банков состоит в том, что стоимость залога должна превышать размер кредита вместе с процентами и издержками на судебное взыскание долга. Размер дисконта зависит от вида имущества, степени его ликвидности, условий эксплуатации, производителя имущества и т.д. Например, рыночная оценка стоимости оборудования может отличаться от его залоговой стоимости на величину дисконта 20%. Дисконт по товарам в обороте может доходить до 40%.

Помимо залога банк обязательно оценивает финансовое состояние компании, прибыль в динамике за несколько лет, влияние на бизнес внешних факторов, - то есть все возможные риски, связанные с кредитованием этой компании. У банка не должно быть ни каких сомнений в способности клиента исполнять свои обязательства по кредитному договору.

Забирают банки залоги только в самых крайних случаях, когда ситуация с возвратом кредита абсолютно бесперспективна. Во всех остальных случаях выгоднее дать возможность заемщику рассчитаться по кредиту. Банк – не магазин и чаще всего при продаже предмета залога несет финансовые потери. В тех случаях, когда оценочная стоимость залога гораздо выше задолженности (банк переборщил с дисконтом), суд вправе отказать в обращении взыскания на предмет залога на основании несоразмерности стоимости отчуждаемого имущества размеру обязательств перед банком.

Источник Консалтинговая группа «Апхилл»

Процесс оценки недвижимости

Оценка недвижимости бывает индивидуальной и массовой.

Индивидуальной является оценка вполне определённого объекта на конкретную дату. Массовая оценка – это определение стоимости большого количества объектов на определенную дату с применением статистического анализа и стандартных методик. 

Индивидуальная оценка точная, а массовая – приближенная. 

Процесс оценки недвижимости проходит в 6 этапов: 

1. Определение общей проблемы.
2. Предварительный осмотр и составление плана оценки. Решаются вопросы о данных, которые необходимы для анализа объекта, а также устанавливаются источники их получения.
3. Проверка и сбор сведений.
4. Использование подходов к оценке, когда традиционными методами определяется стоимость объекта.
5. Согласование результата оценки – получение конечной оценки всего имущества на основе итогов применения разных подходов к оценке;
6. Составление полного отчета об оценке – документа, содержащего обоснование мнения оценщика обо всей стоимости имущества.

 При составлении данного отчёта в процессе оценки недвижимости оценщик должен оперировать информацией, которая обеспечивает достоверность этого документа, содержащего информацию доказательственного значения.

Оценка потенциала организации

В оценке потенциала той или иной организации особенное место занимает экономический анализ – один из кабинетных типов исследований. Как правило, анализ проводят по материалам отчётности предприятия, но могут также привлекаться дополнительные источники данных: бизнес-справка, статистическая выборка, отчёты научных организаций, а также коммерческие профессиональные и правительственные сообщения и публикации. 

Потенциал предприятия целесообразно анализировать по следующим разделам: 

• производство;
• сбыт и распределение продукции;
• менеджмент и организационная структура;
• маркетинг;
• финансы. 

Если говорить об укрупнённом анализе возможностей компании, то он нередко дополняется по определённым направлениям, которые представляют для предприятия наибольший интерес: 

1. По продукции – какого рода изделия дают наименьший и наибольший оборот; реализация каких конкретно изделий приносит наименьший и наибольший доход.
2. По рынкам – какого рода рынки считаются наименее или наиболее приоритетными для продукции компании с точки зрения дохода и оборота.
3. По отраслям – в каких именно отраслях реализуются товары фирмы; какие конкретные доли рынков принадлежат компании в данных отраслях.
4. По потребителям – кого можно назвать постоянным потребителем продукции той или иной фирмы; что их привлекает в товарах компании; что необходимо сделать с целью привлечения новых клиентов. 

Консалтинговая группа «Апхилл» оказывает высокопрофессиональные услуги по оценке потенциала организации в Москве и Московской области.

Как оценить долю в ООО?

Оценка доли в уставном капитале, как правило, необходима в следующих случаях:

1)     выход участника из общества;

2)     взнос имущества в уставный капитал;

3)     при сделках купли/продажи. 

1. В случаях выхода участника из общества ему выплачивается действительная стоимость его доли, которая соответствует рыночной стоимости.

При оценке такой доли оценщик в обязательном порядке производит расчет стоимости всего имущества, которое находилось на балансе на момент выхода участника из общества. 

2. Согласно 15-й статье российского закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», то имущество, которое передаётся в качестве уплаты доли в уставном капитале ООО и совокупная стоимость которого больше 200 МРОТ, обязательно оценивается.

 Как правило, в реальности уставный капитал той или иной компании формируется (частично или полностью) за счет вкладов нефинансового характера от непосредственных участников. 

В этом случае, для каждого отдельного вклада нужно осуществлять независимую и справедливую оценку. 

3. При совершении сделки по приобретению, либо отчуждению доли в уставном капитале, которая равноценна доле в бизнесе, перед предпринимателем стоит сложнейший вопрос о ее стоимости. 

При расчете рыночной стоимости доли в бизнесе необходимо провести анализ с трех сторон:

1) с возможности приносить доход компании, который в конечном случае выражается в дивидендах;

2) с точки зрения затрат на приобретение доли. Затраты на покупку должны соотносится рынком;

3) с позиции сравнения. Осведомленный и опытный инвестор не должен платить за долю больше, чем стоимость доли, несущей аналогичные выгоды, в другой компании. 

Консультанты консалтинговой группы «Апхилл» помогут Вам оценить долю в ООО. Для заказа оценки можно воспользоваться онлайн-консультантом, оставить заявку на нашем сайте любо позвонить по телефону +7 (495) 22-777-92 (Москва), +7 (812) 64-929-64 (Санкт-Петербург). 

Дефекты при оценке товарно-материальных ценностей предприятия

В системе бухучета товарно-материальными ценностями считаются те активы предприятий, которые:

• хранятся с целью перепродажи при нормальной деятельности – готовая продукция,
• находятся в производственном процессе для дальнейшей продажи – незавершенное производство,
• являются материалами или запасами для потребления в процессе производства или для оказания услуг - сырье.

Обычное дело, когда необходимость оценки товарно-материальных ценностей возникает в случаях, когда имеет место большое отклонений цены продажи товара от его первоначальной стоимости. Если цена изменяется больше чем на 20 процентов, налоговые органы могут сделать проверку соответствия стоимости сделки рыночным ценам.

Оценка ТМЦ важна и при совершении сделок между зависимыми компаниями. В таких случаях отчет независимого оценщика о рыночной стоимости товарно-материальных ценностей – серьезный аргумент в пользу продавца, поскольку этот документ является подтверждением рыночного характера сделки.

При независимой оценке товарно-материальных ценностей оценщикам часто приходится иметь дело с дефектами, которые снижающие потребительские свойства вещей, и, как следствие, - их стоимость. Существует классификация дефектов по определенным признакам:

1. По своему месторасположению они делятся на наружные и внутренние;
2. По степени влияния на качество объекта оценки они бывают малозначительными, значительными, допустимыми, критически недопустимыми;
3. Возникшими по причине воздействия отрицательных факторов, например, - высокой или низкой температуры, воды, химических веществ и др.;
4. В зависимости от стадии возникновения дефекты бывают сырьевыми, производственными, непроизводственными, появившимися в процессе эксплуатации;
5. Дефекты по возможности устранения подразделяются на устранимые и неустранимые;
6. По своему проявлению дефекты бываю скрытыми и явными.

Естественно, что при оценке ТМЦ и оценке предприятия применяются скидки, обусловленные наличием дефектов. В частности, если объектом оценки являются товарно-материальные ценности, пригодные к реализации, то эксперт учитывает их товарный вид и техническое состояние. В ходе работы оценщика могут обнаружиться ТМЦ, не прошедшие диагностику из-за утраты ими эксплуатационных качеств. Условно пригодными ТМЦ становятся те, герметичность упаковки которых нарушена или нарушен запрет на вскрытие данного товара.

Кроме того, товары в ходе процедуры независимой оценки часто уценяются из-за их морального устаревания, изменения коньюнктуры на рынке, небольших повреждений (помятая упаковка, царапина, скол краски и т.д.).

Задача оценщика при наличии дефектов у ТМЦ состоит, в том числе, и в определении ущерба. Размер ущерба – это разница между действительной стоимостью и уцененной стоимостью объекта оценки.

Проведение оценки для вступления в наследство

Перед вступлением в права наследования обязательно производится независимая оценка имущества, на которое распространяются данные действия. Это необходимо по ряду причин.

Во-первых, необходимо узнать общую рыночную стоимость всего имущества. Это необходимо для определения величины госпошлины, уплачиваемой наследником для получения нотариального свидетельства о праве на наследство. Объектами могут быть квартиры, дома, земельные участки, акции, доли в бизнесе и т.д. Соответственно, производится оценка каждого объекта.

Во-вторых, если наследниками являются несколько лиц, и при этом в завещании не оговорено имущество, передаваемое каждому из них, то при рассмотрении вопроса о выделении доли каждого в наследстве также большую роль играет рыночная оценка объекта. Она позволит избежать дополнительных споров о кажущейся величине доли.

В-третьих, если возникают различного рода споры между наследниками, которые не разрешаются в досудебном порядке, то при определении долей в суде этот документ будет определяющим.

Для того чтобы в процессе определения состава долей между наследниками не возникало проблем, им стоит определиться с оценщиком имущества, который качественно проведет его оценку. Причем лучше сделать это совместно. Иначе могут возникнуть споры по оценке, и придется нанимать третью оценочную компанию, что может быть затратным. Да и расходы на предыдущие оценки будут произведены без толку. Дело в том, что при предъявлении нескольких документов с оценкой имущества, нотариус берет во внимание лишь тот, в котором указана наименьшая цена. А это может быть не всегда выгодно при определении долей.

Не забудьте, что для проведения оценки имущества необходимо предоставить весь пакет документов на него. Он должны подтверждать право собственности на то или иное имущество. Например, для определения доли в предприятии или акционерном обществе должна быть заверенная выписка из реестра акционеров. Для земельного участка – свидетельство о регистрации права, кадастровый план, сведения о наличии обременений (залога, аренды).

Своевременно проведенная квалифицированная оценка избавит вас от множества неприятных сюрпризов, которыми может сопровождаться так называемый «дележ» наследства. И, конечно, лучше все вопросы решить в досудебном порядке, опираясь на проведенную оценку для вступления в наследство.

Как рассчитать рыночную стоимость акций?

Как известно, номинальная стоимость акции определяются при первом выпуске. Она указывается на самой акции, и дивиденды рассчитываются, исходя из нее. Но при поступлении акции на фондовый рынок ее фактическая цена меняется. Именно поэтому следует рассчитывать стоимость отдельной акции перед каждой сделкой купли-продажи.

При выводе акции на фондовый рынок её фактическая цена в ряде случаев отличается от номинальной. Это зависит от различных факторов – от репутационного капитала фирмы, от способа выпуска акций (они могут быть выпущены непосредственно фирмой, или посредством кредитной организации, самостоятельно), и от ряда других.

После первичного размещения акции на бирже и/или проведения сделки акция поступает на вторичный рынок, где её цена уже будет зависеть от ожиданий инвесторов, от рисков компании, финансового положения фирмы, а также от рыночных ситуаций (банковского процента и уровня инфляции, предложения и спроса на рынке, общей ситуации в экономике).

Как известно, рыночную цену акции называют её курсом. Существует ряд методов его определения.

Самый распространённый метод – затратный. Он основывается на оценке предприятия через его чистые активы. Таким образом, за вычетом обязательств определяется стоимость активов, приходящаяся на 1 акцию. 

Доходный подход определения стоимости акций на рынке базируется на принципе, предполагающем, что нынешняя стоимость имущества определена будущими денежными поступлениями, которые рассчитаны на текущий момент. Для расчёта стоимости акции используется следующая формула: PV=S/(1+r) n, гдe PV – тeкущая стoимость aкции, S – стoимость aкции, планируемая на будущее, r – процентная ставка на такой финансовый актив, n – количество периодов (год, месяц).

Сравнительный способ предполагает обязательное применение трех методов определения стоимости акции на рынке. Метод фирм-аналогов основан на сопоставлении показателей функционирования фирмы с показателями прочих компаний, чьи акции котируются на рынке. При этом всегда учитываются следующие параметры: балансовая стоимость, денежный поток, налогооблагаемая прибыль, отношение цены к выручке.

Чтобы узнать подробнее, как рассчитать рыночную стоимость акций, обращайтесь к экспертам Консалтинговой группы «Апхилл»!

Читайте также:

• Оценка стоимости контрольного и неконтрольного пакета акций
• Виды стоимостных оценок акций
• Основные подходы и методы оценки акций
• Оценка стоимости акций для нотариуса

Примеры отчетов об оценке

Отчет об оценке — это документ, предназначенный для заказчика оценки, а также других заинтересованных лиц, который содержит результаты проведенной оценки рыночной или иной стоимости конкретного объекта. Форму и содержание отчета об оценке определяют:

• Федеральный закон № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года;
• Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке»;

Правила и стандарты оценочной деятельности, которые устанавливает саморегулируемая организация оценщиков, членом которой является оценочная компания «Апхилл».

Форма отчета об оценке

Отчет об оценке рыночной стоимости имущества в соответствии с российским законодательством должен иметь следующую форму:

• Общие сведения об оцениваемом объекте;
• Описание объекта оценки;
• Обзор соответствующего рынка: например, если объект оценки представляет собой земельный участок, то обзор должен производиться по рынку земли города или района, в котором расположен данный объект;
• Анализ возможности объекта оценки выступать в качестве залога (если цель оценки – кредитование под залог);
• Описание применяемых к оценке методологических подходов;
• Применение к оценке объекта методов доходного подхода;
• Применение методов сравнительного подхода;
• Применение методов затратного подхода к оценке объекта;
• Расчет итоговой величины стоимости оцениваемого объекта;
• Определение ликвидационной стоимости объекта оценки (в случае если оценка проводится с целью кредитования под залог);
• Список источников информации;
• Перечень документов, регламентирующих деятельность оценщика;
• Декларация качества оценки;
• Перечень документов, предоставленных заказчиком.

Примеры отчетов об оценке, которые Вы можете посмотреть на нашем сайте, подтверждают уровень профессионализма специалистов консалтинговой группы «Апхилл». Рассмотрев их, Вы сможете убедиться, что все отчеты соответствуют предъявляемым законодательством требованиям, а также составлены с учетом международных стандартов оценки.

Требования к содержанию и принципы составления отчета об оценке.

Один из основных принципов составления отчета об оценке — принцип существенности, который означает, что Акт оценки должен содержать всю существенную с точки зрения стоимости объекта оценки информацию.

Следующий важный принцип, на который следует ориентироваться при составлении отчета об оценке — это принцип обоснованности, означающий, что вся использованная или полученная из расчетов информация должна быть подтверждена.

В соответствии с принципом однозначности содержание отчета не должно допускать неоднозначного толкования, вводить пользователей в заблуждение.

Принцип проверяемости гласит, что представленные в отчете материалы, их состав и последовательность должны дать возможность воспроизвести точный расчет стоимости объекта оценки и получить аналогичные результаты.

Последний важный принцип — это принцип достаточности, означающий, что в отчете об оценке не должно быть лишней информации, не использующейся при проведении оценки для определения результатов, кроме обязательной информации, определяемой соответствующими законами и стандартами.

В отчете должна быть приведена последовательность определения стоимости объекта оценки в целях понимания логики процесса оценки и значимости действий оценщика пользователем, не имеющим специальных знаний в области консалтинга.

Отчет должен мотивировано обосновывать выбор методов, которые применял оценщик в рамках сравнительного, доходного и затратного подходов, а также включать описание расчетов и сами расчеты с необходимыми пояснениями.

Требования к оформлению отчета об оценке

В тексте отчета обязательно должны быть ссылки на источники информации, которые были использованы при составлении. Они дают возможность определить авторство конкретной информации и дату ее подготовки. Вместо ссылок можно дополнять отчет копиями материалов и распечатками.

Также приложение к отчету об оценке должно содержать копии используемых оценщиком документов, в том числе определяющих количественные и качественные параметры объекта оценки.

Отчет об оценке должен иметь постраничную нумерацию, быть прошитым и скрепленным печатью и подписью руководителя оценочной фирмы.

Консалтинговая группа «Апхилл» оказывает широкий спектр оценочных услуг высочайшего качества. Связаться с нами Вы можете по e-mail: info@uphill.ru или по телефону: +7 (495) 22-777-92.

Как оценить долю в доме?

При разделе имущества одним из часто задаваемых вопросов перед экспертом ставится вопрос об оценки доли в доме. Одним из важнейшим моментов при оценке доли в любой недвижимости является правильный расчет ее стоимости. Важно учитывать, что сумма от продажи части дома намного меньше суммы, которая может быть получена за эту долю после продажи всего дома целиком и разделения между собственниками полученных средств в полном соответствии с размером именно их долей. Именно поэтому многие люди интересуются вопросом, как оценить долю в доме.

Главными ценообразующими факторами, оказывающими влияние на стоимость, являются:

• размер доли, насколько она значительна;
• общее число дольщиков квартиры, а также проживающих и зарегистрированных в доме лиц;
• доступ в дом;
• метраж дома, площадь и количество комнат;
• наличие недееспособных лиц и несовершеннолетних детей.

Важнейшим моментом является учет ликвидности оцениваемой доли, так как часть дома обладает меньшей ликвидностью по сравнению с целым домом.

Как водится, доли, которые соответствуют либо превышают метраж отдельного помещения в доме, имеют бо́льшую стоимость, нежели те, которые составляют часть одной комнаты.

Также нужно принять во внимание тот факт, что цена, установленная в ходе фактической сделки купли/продажи, может несколько отличаться от стоимости, которая определена в процессе оценки, ввиду таких факторов, как: условия сделки, умение сторон вести переговоры, мотивы сторон и пр.

Читайте также:

• Как оценить долю в ООО?
• Как оценить стоимость доли в квартире?

Как оценить ущерб от потопа

Конституция РФ обеспечивает потерпевшим доступ к правосудию и компенсацию причиненного ущерба. Ст. 15 ГК РФ гласит о том, что лицо (не зависимо оттого, физическое или юридическое), право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Независимая оценка недвижимости и ущерба требуется обычно в следующих случаях: при заливе квартиры, офиса, торгового помещения и др., при противоправных или неосторожных действиях третьих лиц, при пожаре, при вандализме, при изъятии имущества для федеральных или муниципальных нужд и т.д. При причинении повреждений Вашему имуществу действиями третьих лиц, независимая экспертиза оценки ущерба, убытков и упущенной выгоды станет прочной юридической базой для восстановления Ваших прав в суде и компенсации понесенных финансовых потерь.

Если же повреждения нанесены застрахованному имуществу, а страховая компания не согласна с размером страхового возмещения, отчет о независимой оценке ущерба, убытка, упущенной выгоды – станет действенным аргументом при разрешении спора.

Ущерб касается в большей степени граждан, а убытки и упущенная выгода - юридических лиц. В повседневной жизни это может выглядеть так: в кафе на втором этаже прорвало водопроводную трубу, в результате чего был затоплен магазин на первом этаже. В магазине из-за этого испортились холодильники, кассовые аппараты, электропроводка (прямой ущерб), а кроме того в течение трех дней магазин был закрыт, так как его приводили в порядок и выручки не было (упущенная выгода).

Как нужно действовать при заливе? Начните с того, что вызовите представителей эксплуатационной компании, чтобы они составили акт о заливе и предварительно оценили ущерб. Оценка ущерба от залива квартиры должна осуществляться не обязательно в день «наводнения». Лучше подождите, когда последствия проступят более явно, и не торопитесь устранять следы повреждений до прибытия сотрудников ЖЭКа. Проследите, чтобы в акте были отражены все повреждения. При независимой оценке ущерба от залива это обстоятельство имеет существенное значение. Один из двух экземпляров акта должен остаться у Вас.

Иначе действуйте, если соседей снизу начинаете заливать Вы. Срочно вызывайте эксперта-оценщика. Только в реальном времени он сможет убедиться, что виновник потопа – не Ваша забывчивость, а, скажем, неожиданный перепад давления в водопроводной системе или нечто подобное.

В каких случаях оценки ущерба от залива не избежать?

• когда Вас затопили и необходимо провести оценку ущерба, нанесенного Вашей квартире, чтобы подать иск в суд о возмещении ущерба;
• когда Вы затопили, и оценка ущерба требуется, чтобы не переплачивать возмещение пострадавшему;
• когда на водопроводной или отопительной системе произошла авария, в результате чего и случился залив;
• когда квартира затоплена из-за неисправности крыши (прошел дождь или растаял снег, и влага протекла в Вашу квартиру) и нарушения герметичности стен. Оценка обязательна, чтобы подать иск на эксплуатационную компанию, в противном случае, возмещения не добьетесь;
• когда пожарные залили всю квартиру при тушении пожара;
• когда требуется обоснование собственной позиции в суде при заливе.

Однако, прежде чем обращаться в суд, попробуйте решить с Вашим соседом проблему возмещения стоимости нанесенного ущерба полюбовно. Вполне вероятно, что он охотно пойдет Вам навстречу, тогда экспертиза оценки ущерба не понадобится.

Источник Консалтинговая группа Апхилл

Консалтинг: этапы развития в нашей стране

Оценка и консалтинг в России довольно молодая отрасль, которая, несмотря на это, сумела преодолеть уже несколько исторических этапов. Каждый из них связан с революционными переменами в национальной экономике, менталитете и принципах управления.

I. Этап становления рынка консалтинговых услуг пришелся на конец восьмидесятых - 1992 год. Все эти годы шла ломка планового хозяйства по-советски, предприятия становились все более и более независимыми и самостоятельными в экономическом плане, разрушались принципы партийного управления. Все эти скороспелые перемены обернулись значительным ущербом для целых отраслей и государственной экономики. Неистребимая привычка действовать по указке сверху привела к растерянности многих руководителей. Собственно, в такой ситуации не мог не возникнуть огромный спрос на консалтинговые услуги. Менеджерам, не способным эффективно управлять в новых реалиях, пришлось прибегать к советам узких специалистов в области рыночной экономики, экспертов в различных областях производства, юристов, свободно ориентирующихся в новых российских законах, регулирующих новые для страны капиталистические отношения.

II. Очередной этап развития консалтинговых услуг (а именно оценка и экспертиза) пришелся на осень 1992 - начало 2000 гг. Хотя многие приватизированные предприятия катастрофически и часто фатально не справлялись с ситуацией, заплатить за услуги консалтинговых фирм им было нечем. Создалось парадоксальное противоречие: при огромном спросе востребованность консалтинговых услуг была минимальной. В результате в регионах практически исчезли консалтинговые компании. Крупные же отечественные предприятия предпочитали иностранных консультантов, в том числе, и по антикризисному управлению. Отечественные же специалисты часто были вынуждены заниматься написанием бизнес-планов, юридическими и налоговыми консультациями.

III. Этот этап, начавшийся в начале ХХI века можно отнести к ренессансу рынка консалтинговых услуг в России. Положительная динамика спроса, рост профессионализма специалистов по консалтингу, расширение зоны консультирования – характерные черты современного этапа. Теперь консалтинговые фирмы привлекаются для решения, в том числе, и таких проблем, как разработка стратегий развития предприятий, систем мотивирования персонала к продуктивному труду, рационализации схем бизнес-процессов компаний, разработка механизмов процесса принятия решений, оценка и повышение текущей финансовой эффективности компании, разработка логистических моделей и схем и т. д.

Особенности оценки активов предприятия-банкрота

При продаже имущества должника по российскому законодательству требуется обязательная независимая оценка этого имущества. С юридической точки зрения суть банкротства состоит в том, чтобы удовлетворить требования кредиторов за счет имущества и иных активов, принадлежащих предприятию-банкроту. В этой связи совершенно очевидно, что оценка стоимости активов представляет собой весьма существенный этап в процедуре банкротства, поскольку непосредственно материальные интересы заинтересованных сторон.

Уместно обратить Ваше внимание на ряд особенностей в оценке активов предприятия-банкрота. Благодаря этой информации Вы более подробно узнаете и лучше поймете роль независимой оценки в различных вариантах урегулирования отношений между кредиторами и должникам.

Процедуру банкротства предприятий, находящихся на территории Российской Федерации, регулирует ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)». № 127 ФЗ, а непосредственно независимая оценка стоимости имущества предприятия-должника регламентируется ст. 130. упомянутого закона.

Надо отдавать себе отчет в том, что предприятие, оказавшееся в тяжелой финансовой ситуации, не обязательно, в конце концов, обанкротится. Законом предусмотрен набор мер, направленных, в первую очередь, на предотвращение банкротства. Общее название этих мер – санация. Она предполагает финансовую помощь предприятию с одновременной его реструктуризацией и модернизацией. Естественно, финансирование предоставляется не в качестве подарка или благотворительности, а под залог активов предприятия. Как правило, в качестве обеспечения данной сделки кредитор принимает акции предприятия.

Из этого следует, что акции – первый актив предприятия, которые подлежат независимой оценке. Оценка стоимости акций предполагает оценку имущественного комплекса предприятия, исследование его настоящих и будущих доходов с учетом внедрения различных моделей реструктуризации и модернизации, оценку совокупности рисков.

Иногда предприятия находятся в такой ситуации, что рассмотрение возможности их санации не имеет смысла. В этом случае ничего другого не остается, как удовлетворить требования кредиторов за счет средств, вырученных от продажи активов, в соответствии с установленной законом очередностью, а затем запустить механизм ликвидации банкрота.

Для этого проводится независимая оценка активов и финансовых вложений предприятия-должника. Естественно поскольку предприятие ликвидируется, его нематериальные активы (товарный знак, ноу-хау) не оцениваются, так как не представляют никакой ценности.

Финансовые активы должника представлены обычно дебиторской задолженностью, возникшей из-за неплатежей в системе сбыта продукции или услуг. Для данной ситуации типично, что и сами дебиторы тоже находятся не в лучшем положении, что и является главной причиной банкротства предприятия. Вот почему рыночная стоимость дебиторской задолженности, по оценке независимых экспертов, составляет не более 15%-20% от ее балансовой стоимости, а ее вряд ли вообще возможно.

Основным активом, а зачастую единственным сохранившим свою стоимость после банкротства предприятия, можно читать недвижимые объекты, промышленное оборудование, транспортные средства. Именно на них, в основном, оценщики сосредоточивают свое внимание. Но, как показывает практика, стоимость этого имущества редко покрывает даже треть долговых обязательств предприятия-банкрота.

Источник Консалтинговая группа Апхилл

Кадастровая и рыночная оценка земли – найдите отличия

Земельный Кодекс Российской Федерации гласит о том, что использование земли на ее территории происходит на платной основе. Таким образом, если Вы — собственник земельного участка, Вы должны ежегодно платить земельный налог. Если Вы являетесь арендатором земельного участка на основании договора аренды с собственником или посредником, Вы ежемесячно вносите арендную плату. Размер арендной ставки – одно из основных условий договора аренды. Понятно, что устанавливает размер платежей за пользование землей тот, кто ею владеет. Если арендованная земля принадлежит муниципальной организации (территориальному земельному фонду), то и определяет арендную плату за землю данная организация.

Для расчета ставок налогообложения, ставок аренды земли, принадлежащей государству и т.д. существует государственная кадастровая оценка земельных участков, предусмотренная Земельным Кодексом. Ее условия устанавливает федеральное Правительство.

Оценка рыночной стоимости земли – иное дело, потому что находится она в компетенции федерального законодательства об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка определяется при необходимости предоставления его в залог по банковскому кредиту; в случаях обмена, ренты, переуступки долговых обязательств; передачи земли на основании договора пожизненного содержания и т. д. При рыночной оценке земли учитываются такие характеристики, как расположение, экологическое состояние, уровень конкуренции в сфере сделок с землёй в данном регионе. В том случае, когда рыночная стоимость земельного участка уже определена, тогда его кадастровая стоимость рассчитывается в процентах от рыночной.

В соответствии с Законом РФ «О плате за землю» ставки земельного налога определяются, исходя из средних ставок. Однако это не распространяется на земли сельскохозяйственного назначения и земли, занятые жилыми постройками, а также гаражами, дачными и садовыми участками (индивидуальными и общественными). Налог на эти земельные участки исчисляется иначе: органы местного самоуправления различают средние ставки, рассчитанные с учетом местоположения и ценности зон для городской застройки. Пределы этих зон устанавливаются согласно экономической оценке территории. Оценка стоимости земельного участка играет существенную роль при установлении размера и формы платежа за землю. Практикуются индивидуальный и массовый способы оценки земель.

И тот, и другой способ оценки требует проведения анализа земельного рынка, однако в плане масштабности работ, контроле ее качества, используемых процедур и методик они значительно отличаются.

Индивидуальная оценка представляет собой оценку конкретного участка земли на конкретный момент времени. В ней задействован либо один оценщик, либо небольшая группа оценщиков. Уровень качества проведенной работы по индивидуальной оценке земельного участка определяется сравнением полученного результата с ценами продаж аналогичных участков.

Для массовой оценки земельных участков привлекается большое количество экспертов-оценщиков. В этом случае разрабатывается единая универсальная методика оценки земли. Делается это для того, чтобы получить возможность оценить заданные площади угодий на установленную дату. Именно массовый способ кадастровой оценки земли наиболее приемлем и востребован для оценки в целях налогообложения.

Источник Консалтинговая группа Апхилл

Оценка земли

• совершаете сделку купли-продажи;
• сдаете в аренду;
• оформляете наследство;
• получаете кредит с залогом оцениваемой земли;
• инвестируете средства в покупку участка или его улучшение;
• решаете вопрос о разделе земли;
• оспариваете кадастровую стоимость;
• проводите независимую оценку земельного участка для суда.

Какие документы нужны для оценки рыночной стоимости земельного участка?

1. Паспорт владельца участка.

2. Свидетельство о государственной регистрации права.

3. Документ-основание приобретения участка, указанный в свидетельстве о регистрации права.*

4. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Договоры: купли-продажи, о разделе участка земли, дарения и т. п.

Для определения стоимости земельного участка достаточно предоставить ксерокопии документов или выслать отсканированные страницы по e-mail.

Доходный подход в оценке недвижимости

Доходный подход в оценке стоимости доходной недвижимости позволяет определить его стоимость на момент проведения оценки как источник будущих доходов:

• этот подход отражает потенциальную прибыль от эксплуатации недвижимого объекта со дня оценки и до завершения процесса эксплуатации;
• риски, присущие  имуществу и региону, в котором имущество расположено.

Этот подход применяется для определения:

• инвестиционной ценности, т. к. нет смысла отдавать за недвижимость больше, чем она  способна принести прибыли;
• рыночной ценности.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В границах доходного метода оценки недвижимости, который мы описываем, очевидно использование одного из 2-х методов:

• капитализация чистой прибыли;
• дисконтирование денежных потоков.

Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль. Данные методы оценки стоимости недвижимости доходным подходом базируются на конвертации прибыли от недвижимости в его текущую цену (за вычетом присущих конкретному объекту рисков).

Отличие данных методов доходного подхода в оценке недвижимости заключается в методике конвертации потоков прибыли.

В ходе применения методики капитализации прибыли в стоимость недвижимого имущества, происходит конвертация прибыли за определенный отрезок времени (к примеру, 1 год), а методика дисконтирования финансовых потоков конвертирует прибыль за несколько отрезков времени (несколько лет)  эксплуатации плюс прибыль от реализации по истечению этого периода.

Преимущества и слабые стороны этих методов доходного подхода к оценке объектов недвижимости обуславливаются следующими признаками:

• вероятность понять реальные замыслы потенциального клиента;
• состав и количество объективных данных, на базе которых происходит аналитика;
• возможность принимать во внимание влияние конкуренции;
• возможность принимать во внимание специфику оцениваемого недвижимого имущества, которая сказывается на цене (местоположение, площадь, возможная прибыльность).

Метод прямой (непосредственной) капитализации доходов

Метод применяется в случаях когда:

• прибыль зафиксирована на неизменном уровне в течение расчетного срока;
• прибыль растет поступательно-медленно.

Итог, получаемый при использовании этого метода – стоимость единого объекта – здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на объект. Таким образом, метод позволяет выразить ценность недвижимого имущества через конвертацию чистого операционного дохода за какой-то конкретный промежуток времени в стоимость на момент проведения оценки.

Пользуясь этой методой стоит не забывать об ограничениях:

• непостоянность уровня прибыли;
• недвижимое имущество реконструируется или это незавершенное строительство.

Применение этого метода доходного подхода к оценке недвижимости единственно применимо в случае оценки стоимости аренды недвижимого объекта, во всех прочих случаях оценки коммерческой недвижимости доходным подходом целесообразен метод дисконтированных финансовых потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод сложнее, требует больше временных затрат и предоставляет возможность определить стоимость недвижимого имущества даже, в том случае, когда это недвижимое имущество генерирует непостоянную прибыль. Метод применяется в случае:

• если есть предположение о том, что в будущем прибыль будет отличаться от нынешней;
• есть информация, дающая возможность аргументировать размер прибыли от недвижимого имущества в будущем;
• прибыльность недвижимости носит периодичный характер;
• недвижимое имущество – многопрофильный объект;
• недвижимое имущество только что сдано в эксплуатацию.

Чтобы получить возможность воспользоваться данным методом нужна информация о:

• временных рамках прогнозирования;
• ориентировочные размеры прибыли;
• дисконтной ставке.

Этапы метода дисконтированных денежных потоков

Временные рамки прогнозирования отталкиваются от количества имеющихся данных. Чем щепетильнее проводится прогнозирование, тем более широки временные рамки предположений о колебаниях прибыли.

В Европе временные рамки прогноза составляют порядка десяти лет, для нашей страны - максимум пять лет.

Определение ориентировочных размеров прибыли базируются на изучении данных о доходах и расходах недвижимого имущества за истекший период; на анализе динамики развития рынка недвижимости; на анализе будущих (предполагаемых) доходов и расходов.

Достоинства и недостатки метода дисконтированных денежных потоков

Основным преимуществом  доходного метода  оценки недвижимости является:

• универсальность;
• возможность наиболее точного определения стоимости недвижимого имущества в условиях нестабильного рынка недвижимости.

Недостатком является погрешность прогнозов в следствие ошибки оценщика (заведомое и намеренное искажение будущих доходов).

Условия применения доходного подхода при оценке недвижимости

Этот способ оценки недвижимого имущества применим в совокупности условий:

• недвижимое имущество способно приносить доход;
• есть вероятность обоснованного прогнозирования уровня доходной части эксплуатации объекта.

Этапы применения доходного подхода к оценке недвижимости

1. Вычисление валового дохода от эксплуатации недвижимого имущества.
2. Учет потерь от неплатежей за аренду (низкий спрос, недополученные платежи). Потери вычитаются из валового дохода.
3. Учет расходной части эксплуатации недвижимого имущества (налоги, коммунальные платежи, заработная плата персонала, текущий ремонт).
4. Определение чистой прибыли недвижимого имущества.
5. Определение коэффициента капитализации.

Затратный подход в оценке недвижимости

Основные принципы затратного подхода в оценке недвижимости:

• оценка стоимости имущества (земли и возведенных на ней строений) на базе расчета стоимости, которая понадобится для создания его копии на момент проведения оценочных работ;
• учитывается износ строений оценки в ходе эксплуатации;
• правило «замещения»;

Важное условие возможности применения затратного метода при оценке недвижимости – возможность тщательного анализа цен для возведения аналогичного строения оцениваемого недвижимого имущества (с поправкой на износ).

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Основными методами затратного подхода при оценке стоимости недвижимости являются:

• Метод сравнительной единицы. Стоимость недвижимости определяется из расчета затрат на восстановления условной единицы (1 кв. м, 1 куб. м  и т. п.) аналога строения. Цена сравнительной единицы корректируется имеющимися отличиями строений, которые сравниваются. Стоимость строения вычисляется умножением откорректированной единицы на площадь строения или объем;
• Метод разбивки по компонентам. Данный метод включает в себя:
  1. Определение расходов на субподряд: генеральный подрядчик находит субподрядчиков для параллельного выполнения части строительных работ. После чего суммируются расходы на оплату работ субподрядчиков;
  2. Разделение по видам работ: похож на предыдущий метод, но разбивка происходит не по субподрядчикам, а по видам работ (гипсокартонщики, электрики, маляры и т.д.);
  3. Суммирование расходов: происходит применение отдельных сравнительных единиц для расчета стоимости отдельных частей объекта, а далее эти расчеты суммируются;
• Метод долгосрочной индексации балансовой стоимости. В основе метода лежит перерасчет балансовой стоимости недвижимости в полную восстановительную стоимость (износ не учитывается) на день проведения оценочных работ. Так определяются суммарные затраты на воссоздание объекта определения стоимости. Далее из полученной величины вычитается износ.
• Модульный метод оценки стоимости. Отличие от вышеприведенного метода в том, что для оценки производится разбивка объекта на составные части (стены, коммуникации, фундамент и пр.), определяется их стоимостное выражение и суммируется. Что и составляет общую стоимость недвижимости;
• Метод количественного обследования. Заключается в анализе затрат на монтаж всех составляющих частей оцениваемого сооружения. В процессе применения этого метода воссоздается полная смета возведения недвижимого имущества. Это самый точный, но вместе с тем и самый сложный метод;

Читайте также - Сравнительный подход в оценке недвижимости

Этапы оценки недвижимости затратным подходом

Использование методов затратного подхода при оценке стоимости недвижимости состоит из:

1. определения суммы затрат для восстановления объекта оценки;
2. определение прибыли предпринимателя;
3. определение и калькуляция уровня износа;
4. определение стоимости земли;
5. вычисление конечной стоимости недвижимости.

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости

Бывают случаи, когда особенности оценки недвижимости затратным подходом не дают вычислить реальную стоимость объекта. Так происходит из-за того, что размер инвестиций не обязательно соответствует стоимости объекта на рынке недвижимости, и наоборот – полученная стоимость объекта не обязательно равна потраченным средствам (особенно это присуще доходному типу недвижимого имущества).

Варианты применения затратного подхода при оценке недвижимости, которые дают наиболее точный результат:

• в случае определения стоимости только что сданной в эксплуатацию (новой) недвижимости. Затраты на строительство объекта отражают его стоимость на рынке недвижимости.
• определение наиболее эффективного использования (НЭИ) земли. Под НЭИ земли имеется ввиду физически и юридически разрешенное использование земли, которое сможет увеличить прибыль до максимума.
• для подготовки технико-экономического обоснования возведения нового объекта (расчет стоимости строительства);
• для определения стоимостного выражения объекта недвижимости, незавершенного строительством;
• расчет стоимости для страхования строения;
• для ежегодной оценки основных фондов.
• при невозможности применения других подходов к оценке стоимости недвижимости.

Использование затратного подхода при оценке стоимости строительства

Строительство нового объекта недвижимости начинается с составления сметной документации и расчета сметной стоимости.

Сметная стоимость - некий объем финансов, достаточный для строительства недвижимых объектов, указанных в проектных документах. За основу для определения сметной стоимости выражения берется:

• проект сооружения;
• актуальные сметные нормативы и рыночные цены на строительные материалы.

В сметную стоимость входят:

• стоимостное выражение строительных операций;
• монтажные операции;
• затраты на покупку оборудования;
• другие затраты.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о купле-продаже подобного недвижимого имущества в обозримом прошлом и сравнения с ним оцениваемых сооружений.

Сравнительный метод оценки недвижимости применим при условии высокого уровня развитости рынка недвижимости. Низкий уровень развития рынка недвижимого имущества или узкоспециализированность недвижимости приводят к тому, что сравнительный подход к оценке объектов недвижимости может быть неприменим.

Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости основывается на 3-х базовых принципах:

• спроса и предложения;
• замещения;
• вклада.

На базе этих основополагающих принципов применяются количественные и качественные корректировки сопоставимых элементов недвижимости для определения стоимостного выражения оцениваемого недвижимого имущества. Принцип замещения является базовым при применении методов сравнительного подхода в оценке недвижимости. Этот принцип гласит: если на рынке недвижимости представлено некоторое количество аналогичных объектов недвижимого имущества, никто не заплатит сумму, больше той, за которую предлагают эту недвижимость.

Основополагающие этапы сравнительного подхода к оценке недвижимости

1. Рынок недвижимости подвергается анализу и рассмотрению тенденций развития интересующего сегмента. Рассматривается недвижимость, недавно проданная и имеющая сходство с объектами оценки.
2. Проводится сбор данных по аналогичной недвижимости, проводится сравнительный анализ каждого выявленного аналога.
3. При оценке недвижимости сравнительным подходом вносятся корректировки в стоимость недвижимости на основании выявленных отличительных элементов у аналогов.
4. Откорректированные стоимости аналогов приводятся к средней величине и формируется рыночная стоимость недвижимого имущества.

На этапе №1 требуется разбивка рынка на сегменты, обладающие сходными признаками.

Для объектов:

• назначение недвижимого имущества;
• тип;
• местоположение;
• физические параметры.

Для субъектов:

• наличие необходимых средств;
• наличие источников финансирования;
• возможность инвестирования.

Похожие объекты располагаются в одном и том же сегменте рынка и к ним применимы аналогичные условия:

• срок окупаемости;
• независимость сделки;
• инвестиционная мотивация.

Следует следить за такими аспектами рынка недвижимости:

• Срок экспозиции – это срок нахождения недвижимости на рынке. Для различных секторов рынка недвижимости срок разный. Например, если средний срок экспозиции для объекта недвижимости 3 месяца, а он был продан за пять недель – это яркое свидетельство заниженной стоимости. Если объект не продается дольше среднего срока экспозиции – это свидетельствует о завышенной стоимости. Эти два примера нетипичны для рынка, а потому не должны приниматься как образец сравнения для оценки стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.

• Независимость субъектов купли-продажи- это признак того, что сделки могут происходить по ценам, отличающимся от рыночных. Эти сделки не могут приниматься во внимание при сравнении. Так происходит, когда стороны, участвующие в купле-продаже недвижимого имущества:
  • родственники;
  • холдинг и дочернее предприятие;
  • в наличии взаимный интерес заключить сделку по цене ниже рыночной;
  • реализация имущества умершего владельца;
  • вынужденная реализация.

• Инвестиционная мотивация- заключается в:
  • мотивах инвестора;
  • выборе самого эффективного способа эксплуатации недвижимого имущества;
  • степени износа.

Недвижимое имущество с коэффициентом износа более 0,6 не может эксплуатироваться по назначению без капремонта. Анализ подобных сделок приводит к заключению, что они могут быть проведены только  для получения права строительства.

Базовые корректировки при подборе аналогичного вида недвижимости:

• права собственности на недвижимое имущество;
• условия финансирования;
• месторасположение;
• условия и время заключения сделки;
• физические свойства.

Другой метод оценки – метод валового рентного мультипликатора. Применятся в качестве коэффициента сравнения при оценке недвижимости, который рассчитывается соотношением дохода и цены продажи (валовой рентный мультипликатор – это соотношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД)) или общему коэффициенту капитализации.

Особенностью сравнительного подхода к оценке недвижимости является то, что его применение возможно только в случае достаточной развитости рынка недвижимости.

При видимой простоте применения подхода, его практическое использование связано с большим числом трудностей:

• не существует двух совершенно идентичных сооружений;
• многие сделки на рынке недвижимости не афишируются, и потому информации для сравнения мало.

Наиболее точные результаты сравнительный подход при оценке недвижимого имущества демонстрирует в ходе определения стоимости жилой (некоммерческой) недвижимости: коттеджей, квартир, дач.

Как происходит оценка недвижимости?

Оценка недвижимости предполагает определение ее рыночной стоимости на текущую дату и может понадобиться в совершенно разных ситуациях. В этой статье мы расскажем о том, как происходит оценка недвижимости, с какой целью производится оценка объектов недвижимости, сколько действительна оценка недвижимости и какие документы понадобятся для ее получения.

Оценка объектов недвижимости, как правило, производиться в четыре этапа:

1) Определяются характеристики объекта недвижимости, устанавливаются цели и задачи оценки.

1. Перед тем как сделать оценку недвижимости, устанавливаются ключевые параметры:
   • местонахождение и точный адрес;
   • тип объекта (земельный участок, квартира, частный дом, офисное здание, встроенное помещение и т.д.);
   • количество комнат;
   • площадь (общая, жилая);
   • тип здания (панельное, кирпичное и т.п.);
   • количество этажей;
   • прочие характеристики.
2. Устанавливается целевое назначение.
3. Определяется дата, на которую будет производиться оценка.
4. Устанавливаются допущения и ограничивающие условия.
5. Определяется цель оценки и вид определяемой стоимости.

2) Производится подробное описание и анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

3) Производится расчет стоимости объекта недвижимости. Как оценить стоимость недвижимости и какие методы при этом использовать, определяет эксперт-оценщик, исходя из данных об объекте и виде стоимости, которую необходимо определить.

4) Происходит согласование результатов, полученных при использовании различных подходов и методов. Определяется максимально адекватное и точное значение.

Для получения подробной информации о том, как эксперты-оценщики оценивают недвижимость, рекомендуем перейти в интересующий вас раздел:

• оценка здания;
• оценка помещения;
• оценка стоимости квартиры;
• оценка загородной недвижимости;
• оценка сооружений.

Далее рассмотрим, в каких случаях необходима оценка недвижимости, и какие документы нужны для оценки недвижимости.

Зачем нужна оценка недвижимости?

Для владельцев недвижимости цели оценки могут быть самыми разнообразными. Рассмотрим случаи, в которых собственнику может понадобиться оценка стоимости недвижимого имущества:

• при совершении операций купли-продажи либо сдачи объекта в аренду;
• при вступлении в права наследства;
• при разделе имущества между супругами в случае развода, а также для решения других имущественных споров;
• для определения или оспаривания кадастровой стоимости зданий, строений, земельных участков, используемой для целей налогообложения;
• при страховании недвижимости;
• при совершении операций кредитования под залог недвижимости;
• при распределении долевого участия на стадии трансформации предприятий в акционерные общества;
• при совершении прочих операций, связанных с реализацией прав на объекты недвижимости.

Независимо от конкретного случая, конечной целью оценки объекта недвижимого имущества для эксперта-оценщика будет являться определение рыночной либо другой стоимости объекта на определенную дату и предоставление отчета об оценке. В данном документе приведены расчеты конкретного вида стоимости, описание объекта и используемых методик, а также анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Какие документы нужны для оценки недвижимости?

Чтобы получить независимую оценку, важно знать, какие документы необходимы для оценки недвижимости. В большинстве случаев оценка объектов недвижимости производиться при наличии следующего пакета документов:

• технического паспорта;
• кадастрового плана (для земельных участков);
• правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, договора аренды, свидетельства о государственной регистрации права собственности, выписки из ЕГРН);
• экспликации к поэтажному плану БТИ;
• разрешительных документов на перепланировку (при наличии);
• документов о балансовой стоимости (для юридических лиц);
• документов, подтверждающих факт проведения ремонтно-монтажных работ (при наличии);
• документов, отображающих сведения о размере арендной платы.

Приведенный перечень является рекомендательным, и оценка может проводиться даже при наличии неполного пакета документов. Однако следует учитывать, что для получения точной оценки необходимо предоставить оценщику максимум информации об объекте недвижимости.

Срок действия оценки недвижимости

Согласно действующему законодательству об оценочной деятельности нет четкого ответа на вопрос, сколько действует оценка недвижимости. При этом ФСО № 1 предусматривает, что величина рыночной либо иной стоимости (кроме кадастровой) оцениваемого объекта, представленная в отчете об оценке, может признаваться рекомендуемой для целей совершения сделок с объектами оценки, если прошло не более 6 месяцев с даты отчета.

Также стоит отметить, что в судебной практике истечение шестимесячного срока не всегда рассматривается как свидетельство недостоверности сведений о стоимости объекта, отображаемой в отчете.

Кто занимается оценкой недвижимости?

Производить оценку недвижимости могут компании, а также эксперты-оценщики, имеющие соответствующие разрешительные документы на осуществление деятельности в сфере оценивания. Кроме того, согласно законодательству, обязательным условием для тех, кто занимается оценкой недвижимости, является необходимость состоять в Саморегулируемой организации экспертов-оценщиков.

Сколько стоит оценить недвижимость?

Отвечая на вопрос, сколько стоит независимая оценка недвижимости, необходимо учитывать, что итоговая стоимость оценочных работ будет зависеть о многих факторов:

• целей оценки;
• вида объекта недвижимости;
• вида определяемой стоимости;
• местоположения и других характеристик объекта;
• полноты и качества исходной информации;
• трудоемкости проводимых работ;
• срочности получения отчета об оценке.

Получить информацию о том, сколько стоит оценка недвижимости, можно, перейдя в раздел «Цены». Чтобы узнать, сколько стоят услуги независимого оценщика недвижимости для вашего конкретного случая, воспользуйтесь помощью онлайн-консультанта или свяжитесь с нами любым удобным для вас способом, используя информацию из раздела «Контакты».

Где заказать оценку недвижимости?

Если вас интересует вопрос, где можно сделать оценку недвижимости, воспользуйтесь услугами экспертов-оценщиков консалтинговой группы «Апхилл». Обращаясь к нам, вы можете заказать оценку недвижимости для разных целей.

Если вы решили заказать оценку недвижимости, вы гарантированно получите:

• бесплатные консультации;
• подготовку отчетов в кратчайшие сроки;
• предварительную оценку абсолютно бесплатно;
• возможность выезда эксперта в день обращения;
• определение рыночной и иных видов стоимости с использованием современных методов оценки;
• возможность получения отчета на иностранном языке.

Особенности оценки зданий

Экспертная оценка зданий трудоемкая задача, требующая специального образования, знаний и практический опыт у оценщика.  Кроме осмотра самого объекта, стоимость которого необходимо определить, требуется проанализировать массу других параметров и возможное  целевое использование объекта. Самые часто встречающиеся случаи определения рыночной стоимости недвижимости: для оформления залога и для продажи.

Одним из самых важных пунктов определения стоимости при оценке недвижимого имущества является выбор методики оценки зданий или помещений, а так же выбор вида стоимости, оценку которой необходимо произвести. Следовательно, целью проведения оценки может являться:

• определение рыночной стоимости;
• определение ликвидационной стоимости.
• определение инвестиционной стоимости;

Рыночная стоимость – это та сумма за которую объект возможно будет реализован на открытом рынке недвижимости,  т. е. на рынке созданы условия для здоровой конкуренции, стороны сделки обладают достаточной информацией о предмете сделке, а цена объекта не зависит от следующих обстоятельств:

• у продавца или покупателя нет необходимости продавать/покупать объект недвижимости;
• и покупатель, и продавец действуют в личных интересах, ясно осознают условия сделки, и обладают самой полной и прозрачной информацией об оцениваемом объекте;
• недвижимое имущество выставлено на продажу на рынке без ограничений (т. е. аналогично прочей недвижимости на открытом рынке);
• у сторон нет принуждения к сделке, а цена продажи объекта представляет разумную сумму;
• стоимость недвижимого имущества выражена в денежных единицах.

Важной особенностью независимой оценки здания при определении ее рыночной стоимости является правильный подбор объектов-аналогов. Как правило, оценка здания или помещения производится методом сравнения продаж, в основе которого лежит анализ цен, по которым продавались схожие объекты.

Особенностью оценки ликвидационной стоимости зданий и других объектов недвижимого имущества является (в отличие от критериев рыночной оценки зданий) присутствие обстоятельств, вынуждающих продавать строение. Ведь при определении ликвидационной стоимости рассчитывается наиболее вероятная цена при уменьшенных сроках продажи объекта.

Определение инвестиционной стоимости коммерческой недвижимости – определение индивидуальной стоимости для конкретного инвестора, который имеет конкретные инвестиционные цели для оцениваемого строения. При этом условие обязательной продажи объекта по определенной оценщиком стоимости на открытом рынке не является обязательным.

Методы доходного подхода к оценке бизнеса

Доходный подход к оценке бизнеса базируется на принципе возможности получения дохода от эксплуатации объекта, который подлежит оценке. То есть на первый план выходит именно возможность извлечения дохода, а в итоге и прибыли: замысел и формула расчета при применении подхода заключается в определении текущей стоимости возможных доходов как от работы предприятия, так и от его продажи в конце периода извлечения доходов.

Доходный подход к оценке стоимости бизнеса обладает рядом преимуществ:

• возможность учета экономического устаревания компании;
• возможность учета доходности вложений в бизнес с акцентом на величину извлекаемой прибыли от продажи товаров или услуг;
• возможность учета хозяйственных и производственных затрат.

Существуют и явные сложности в применении такого подхода: он не дает возможности точно определить ставку дисконтирования прибыли компании, потому что для ее расчета не хватает рыночных данных, а сама экономическая ситуация крайне в стране нестабильна. Также возможны погрешности из-за недостатка и прозрачности данных при прогнозировании будущих доходов предприятия.

Существуют методы доходного подхода для оценки бизнеса, их всего два:

• метод дисконтирования денежных потоков;
• метод капитализации.

Метод капитализации дохода при оценке бизнеса

Оценка стоимости бизнеса методом капитализации доходов эффективна для предприятий, уже накопивших активы в результате капитализации их в предшествующие периоды. Использование данного подхода возможно, если достаточно данных для оценки, а доход от бизнеса стабилен и предполагается, что таким он и будет в дальнейшем.

Оценка стоимости бизнеса методом капитализации производится по формуле:  чистая прибыль / ставка капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков в оценке бизнеса.

Денежный поток (ДП) – разность между поступлениями и оттоком финансов за установленный период. ДП бывает нескольких видов:

• номинальный (реальный);
• приходящийся на собственный капитал;
• приходящийся на инвестиционный капитал.

Метод дисконтирования денежных потоков в оценке бизнеса ориентируется на оценку компании, функционирующей в настоящий момент времени и планирующей продолжать свою деятельность в будущем. Актуален этот подход для новых компаний, у которых еще нет достаточной капитализации, но есть перспективы развития нового продукта и реальные преимущества, по сравнению с имеющимися или возможными конкурентами.

Метод дисконтирования денежных потоков в оценке бизнеса основывается на расчете стоимости чистого денежного потока от объекта оценки, деленного на ставку дисконтирования. При этом данная ставка эквивалентна ставке дохода, которая равнозначна рискам инвестора, вложившего средства в бизнес.

Оценка квартиры для ипотеки

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки?

Для оценки квартиры достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

• Паспорт заказчика оценки.
• Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН.*
• Документ-основание приобретения квартиры (комнаты), указанный в свидетельстве о регистрации права.**
• Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

* Если квартира (комната) располагается в новом доме и свидетельство о государственной регистрации права отсутствует, оценка производится на основании договора долевого участия в строительстве.

** Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор дарения и т. п.

Подходы к оценке бизнеса

Существуют ключевые подходы к оценке стоимости бизнеса, каждый из которых предполагает свои методы оценки, анализ разных информационных аспектов и итоговый алгоритм расчета. Можно выделить следующие основные подходы для оценки бизнеса, как:

• доходный подход;
• затратный подход;
• сравнительный подход.

Выбор подхода основывается на таком критерии, как стоимость – именно она выступает в качестве переменной для расчетных формул.

Доходный подход к оценке стоимости бизнеса

Методы:

• метод капитализации дохода;
• метод дисконтирования денежных потоков.

Уже из названия становится понятно, что подход выстраивается на таком параметре, как прибыль от бизнеса, – именно он определяет стоимость объекта. Чем выше прибыль от бизнеса, тем больше стоимость этого бизнеса на рынке.

Доходный подход объединяет такие методы оценки стоимости объекта, в основе которых лежит определение ожидаемых доходов от использования этого объекта оценки.

Помимо объема прибыли будет учитываться время, за которое она была получена, и уровень риска, связанный с получением этой прибыли. Оценщик принимает в расчет выгоды всех показателей, после чего суммирует их в виде общей текущей стоимости бизнеса.

Главное в оценке бизнеса при таком подходе: расчет текущей стоимости компании.

Сравнительный подход к оценке стоимости бизнеса

Методы:

• метод рынка капитала;
• метод сделок;
• метод отраслевых коэффициентов.

Второе название сравнительного подхода – рыночный подход к оценке бизнеса. Он актуален в той ситуации, когда на рынке есть подобные объекты, между которыми возможно провести сравнение. Нюанс заключается в том, что человек, осуществляющий оценку, должен предельно внимательно подойти к сбору информации о продажах аналогов. Это то, что непосредственно отразится на рыночной стоимости объекта.

Рыночный подход в оценке стоимости бизнеса объединяет методы оценки стоимости объекта, которые предполагают сравнительный анализ оценки данного объекта с аналогичными объектами оценки, при условии, что их стоимость точно известна. Объект, с которым будет сопоставляться объект оценки, должен быть близким по различным параметрам (экономические, технические и прочие). А эти параметры, в свою очередь, определяют его стоимость. В идеальном случае, объектом сопоставления будет компания-конкурент.

Затратный подход к оценке стоимости бизнеса

Методы:

• метод чистых активов;
• метод ликвидационной стоимости.

Затратный или имущественный подход к оценке бизнеса предполагает применение методов, в основе которых лежит определение расходов на воспроизводство или на замещение объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Он актуален в случаях, когда бизнес не приносит стабильных доходов, он только недавно был создан или, наоборот, находится в состоянии ликвидации.

Затратный подход базируется на представлении о совершенных тратах. В общих чертах необходимо иметь представление о балансе предприятия, который необходимо скорректировать с учетом экономических и рыночных условий. Затем нужно вычислить стоимость собственного капитала компании.

Все упомянутые подходы связаны друг с другом, но при этом характеризуются с разных аспектов рынка. Поэтому каждый следующий подход дает возможность провести проверку оценки стоимости другого подхода. В идеале полученные каждым из трех подходов результаты должны быть равны друг другу, но по факту реальные условия таковы, что достичь такого итога практически невозможно.

Методы оценки арендной платы

Арендой называется процесс передачи нанимателю во временное владение и использование недвижимого имущества.

Оценка величины арендной платы – вычисление размера рыночной ставки аренды за временное владение и использование недвижимости. Определение размера арендной платы за использование объекта оценки производится в интересах как нанимателя, так и арендодателя. Арендодателю выгодно получать плату за предоставление помещения в аренду, а арендатору выгодно использовать объект недвижимости для пользования.

В практике оценочной деятельность для независимой оценки арендной платы используют два метода определения стоимости:

• метод сравнения продаж;
• метод капитализации.

Из всех имеющихся в распоряжении оценщика методов оценки арендной платы, на первом месте стоит сравнительный подход и метод сравнения продаж. Этот метод объективно отображает ситуацию на рынке недвижимости. Для определения размера арендной платы объектов оценивания выполняется тщательная аналитика рынка аренды недвижимого имущества, производится подбор тождественной недвижимости (по назначению и физическим параметрам), сдаваемой в аренду. Данные, принимаемые во внимание при сравнении объекта оценивания:

• вид передачи права;
• срок аренды;
• ограничения на право использования объекта аренды;
• назначение недвижимого имущества;
• месторасположение объекта аренды;
• размер (площадь) сдаваемой в наем недвижимости;
• состояние объекта;
• состояние и наличие технических коммуникаций;
• наличие налога на добавленную стоимость и коммунальных начислений в сумму арендной платы.

Таким способом, подбирая максимально похожие объекты, возможно определить стоимость аренды для оцениваемых помещений любого типа: коммерческие и жилые объекты, дома, дачи, квартиры, магазины.

Оценка величины арендной платы методом прямой капитализации, предусматривает 3 последовательных шага:

1) определение рыночной стоимости объекта недвижимости;

2) определение ставки капитализации или ставки доходности, которая характерна для объекта недвижимости;

3) умножение рыночной стоимости на ставку капитализации.

Необходимые документы (копии) для оценки арендной платы:

• документы, устанавливающие право на объект;
• технический паспорт здания (с поэтажным планом и экспликацией);
• данные об обременении объекта оценивания (при наличии);
• реквизиты юридического лица или паспорт физического лица.

Методы оценки коммерческой недвижимости

На данный момент на рынке коммерческой недвижимости представлен огромный ассортимент различных по своему качеству и возможной полезности коммерческих сооружений, и определение их стоимости требуется для множества целей. Оценка коммерческой недвижимости нужна,  например, для купли-продажи, учета объекта в уставном капитале компании или же для принятия управленческих решений. Выделяют три главных подхода для анализа и оценки коммерческих объектов: затратный подход к оценке недвижимости, сравнительный и доходный подходы.

Данные глобальные подходы к оценке включают в себя несколько из методов, позволяющих оценить выгоду от покупки объектов, учитывая разные критерии. Особенности оценки зданий,  сооружений определяются их индивидуальными характеристиками. Независимая оценка зданий и сооружений позволяет обеспечить полное понимание перспектив покупки и определить способы использования здания, которые обеспечат владельцу максимально возможный доход.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости предлагает определить величину  восстановительной стоимости или стоимость полного замещения здания, учитывая его износ. В восстановительной стоимости учитываются все издержки на возведение абсолютного аналога этого же здания, с применением одинаковых материалов, конструкций, технических особенностей и т. д.

Его применение можно разделить на четыре этапа:

1. Сначала рассчитывается реальная цена на участок земли с учетом максимально эффективного способа его использования.
2. Далее определяется стоимость восстановления здания.
3. Затем выявляются различные виды износа здания, его обесценивания или функционального устаревания.
4. И, наконец, итоговая стоимость рассчитывается увеличением стоимости  участка на сумму восстановительной стоимости.

Этот подход зарекомендовал себя,  как один из самых точных и достоверных при анализе только что построенных объектов, объектов, строительство которых еще не завершено, и инвестиционных проектов. Однако,  его использование не всегда оправдано – определение стоимости затратных подходом не всегда показывает корректные результаты, для оценки доходоприносящих объектов недвижимости, для которых можно применить множество других методов оценок коммерческой недвижимости.

Сравнительный метод к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает сравнение здания, которое подлежи оценке, с аналогичными ему объектами, рыночная стоимость которых известна. Его основу составляют два принципа:

1. Спрос и предложение - принцип, позволяющий связать потребность в данном объекте недвижимости с ограничением предложения ему подобных на рынке.
2. Принцип замещения - разумный покупатель не заплатит за товар сумму большую, чем за такой же товар при условии их одинаковой полезности.

Преимуществом этого подхода является точный учет изменений финансовых условий и не только  ситуацию на рынке недвижимости, но и состояние в экономики страны в целом.  Данный подход возможно применять практически ко всем объектам, информация о продажи которых есть на рыке, но необходимо не забывать, что точных копий объектов на рынке крайне мало, поэтому необходимо делать соответствующие корректировки при оценке коммерческой недвижимости. Однако, многое зависит и от стабильности и активности рынка.

Доходный подход к оценке недвижимости

В основу доходного подхода при определении рыночной стоимости недвижимого имущества лежит идея о том, что стоимость зданий, сооружения и строений должна соответствовать наибольшему количеству доходов, которые объект способен принести владельцу после покупки. Методика оценки сооружений и зданий при применении данного подхода считается наиболее удачным в плане оценки эффективности и выгоды инвестиций. При применении метода прогнозируются доходы за несколько лет эксплуатации объектов.

В доходном подходе при оценке недвижимости  выделяют несколько стадий:

1. Сначала рассчитывается доход от пользования объектом в текущей рыночной ситуации.
2. Определяется сумма издержек от эксплуатации и обслуживания объекта, амортизационные отчислений и т. д. и вычитаются из прогнозируемого дохода.
3. Затем определяется величина чистого дохода от предполагаемой продажи здания в конце прогнозного периода.
4. В итоге, исходя из получившихся сумм, специалистом рассчитывается общая выгода от покупки здания.

Итак, с помощью независимой оценки коммерческой недвижимости  покупатель или инвестор могут с легкостью проанализировать выгоду своего вложения перед тем, как совершить сделку. В зависимости от особенностей недвижимости специалистом выбираются различные совокупности методов оценки зданий и сооружений, позволяющие выбрать наиболее эффективные способы ведения бизнеса в будущем.

Оценка ущерба квартиры после залива или пожара

В любом случае, при обнаружении залива вы должны сразу вызвать представителя Управляющей компании (ДЭЗа, ТСЖ). Он должен зафиксировать сам факт затопления и описать все обнаруженные повреждения. Один экземпляр подтверждающего залив документа остается у вас на руках.

Следует знать, что данный акт не является основанием для выплаты денег. Для суда определяющим документом будет служить профессионально проведенная оценка ущерба после затопления квартиры. Вы со своей стороны должны проконтролировать, чтобы в акт были внесены все, даже самые незначительные дефекты. Дело в том, что часть воды остается в перекрытиях, и впоследствии повреждения могут оказаться большего объема. Но даже если в акте не будут отражены все последствия ущерба, оценщик, который будет фиксировать ущерб, обязательно укажет в своем акте обследования все выявленные дефекты, а потом произведет расчет их рыночной стоимости.

После вызова управляющей компании попробуйте договориться с виновником аварии о добровольном возмещении ущерба. При его отказе платить или провести восстановительные работы вам придется действовать уже более жестко. В разговоре можно обозначить, что стоимость оценки ущерба от залива квартиры и судебные издержки также придется оплатить виновной стороне.

Для проведения оценки желательно предоставить выписку из техпаспорта БТИ с экспликацией и поэтажным планом. Она потребуется для более корректной и точной оценки ущерба при затоплении квартиры.

Не следует производить вызов эксперта сразу же после залива. В данном случае предпочтительней, чтобы квартира немного просохла, и явно обозначились все следы затопления. Мы рекомендуем назначать дату независимой оценки залива квартиры за несколько дней до ее проведения, а виновнику происшествия мы направим телеграмму установленного образца (с уведомлением о вручении) о месте и дате осмотра помещения. Наше дело – юридически правильно его предупредить о начале экспертизы.

Независимая оценка ущерба квартиры – особенности процедуры

После того, как вы переговорите с представителем оценочной компании, будет назначена дата выезда специалиста на место.

Для проведения оценки стоимости ущерба квартиры вам необходимо подготовить следующие документы:

• паспорт заказчика (при необходимости – доверенность представителя);
• свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписку из ЕГРН;
• акт о заливе квартиры, составленный представителем УК, ДЭЗа или других управляющих организаций (при наличии);
• выписку из БТИ (при наличии).

Для оценки залива достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Независимая оценка квартиры после затопления включает тщательный осмотр помещения с детальным фотографированием всех дефектов. Процедура по времени занимает не более получаса, в зависимости от масштаба повреждений. Все данные заносятся в акт и подтверждаются подписями специалиста, представителя пострадавшей стороны и виновника происшествия (при его присутствии).

В таком же порядке производится оценка квартиры после пожара. В данном случае кроме появления следов дыма и огня соседи также страдают от протечек воды и противопожарной пены при тушении.

В последующие 2-5 дня сотрудниками компании выполняется расчетная оценка ущерба после заливки квартиры, стоимость которой определяется сметой на восстановительные работы и ремонт имущества. Готовый отчет об оценке предоставляется заказчику в двух экземплярах.

Особенности оценки сооружений

Оценка сооружений предприятий заключается в определении стоимости отдельных объектов, обладающих разными функциональными особенностями (сооружения, находящиеся в состоянии возведения, самострой, непригодные к применению сооружения и объекты, не имеющие определенного целевого назначения).

Сооружениями являются такие объекты как:

• трубопроводы;
• дороги;
• колодцы;
• инженерные коммуникаций: водопроводы, газопроводы, канализации;
• очистные сооружения;
• железнодорожное полотно;
• акведуки;
• мосты;
• капитальные ограждения
• и прочие объекты.

В перечне данных объектов особенно стоит выделить объекты, функциональное назначение которых обеспечивает очистку воды. Оценка очистных сооружений один из наиболее часто встречающихся случаев проведения экспертизы стоимости.

Для объективной и всесторонней оценки нужна исчерпывающая информация о свойствах и параметрах каждого сооружения. Точность полученной стоимости будет пропорциональна объему и актуальности имеющихся данных о предмете оценки. Каждому типу сооружений присущ набор свойств и параметров, не зная которые невозможно выполнить обоснованную оценку, и определить рыночную цену сооружений. Так, например, для трубопровода такими характеристиками будут:

• длина;
• давление рабочей среды;
• материал.

Для транспортных путей:

• длина и ширина;
• класс асфальтного покрытия;
• тип основания дороги;
• тип подстилающего слоя.

Как правило, сооружение вне предприятия (имущественного комплекса) не способно самостоятельно генерировать доход. Подобные сооружения несут специализированную вспомогательную роль для предприятия. А рассматривать их полезность возможно только в составе комплекса. Это обстоятельство ограничивает набор инструментов, подходов и методов оценки стоимости сооружений.

Особенности оценки сооружений.  Определение рыночной стоимости сооружений ограничено тем, что на рынке недвижимости похожие объекты встречаются редко, даже в составе предприятий. Отдельно продажа сооружений практически не встречается. Это делает сравнительный подход к оценке стоимости сооружений неприменимым (по причине отсутствия схожих объектов для сравнения). 

Другим аспектом оценки рыночной стоимости сооружений, ограничивающих инструментарий специалистов по оценке недвижимости, является вспомогательный характер сооружений. Так, например, ограждение по периметру предприятия имеет ценность только в составе предприятия. При эксплуатации имущественного комплекса, прибыль будет приносить предприятие, а не ограждение. Конечно, ценность предприятия выше при наличии ограждения, чем без него. Но в реальности на стоимость больше влияют иные факторы. Это свойство сооружений (вспомогательный характер) затрудняет применение и доходного подхода к их оценке (если вообще позволяет применить этот подход).

Однако, стоимость  некоторых сооружений все же можно рассчитать с применением доходного подхода. Необходимо из общей величины выручки имущественного комплекса выделить именно ту часть, которую генерирует конкретное сооружение. К таким сооружениям относятся причалы, шлюзы, платные автотрассы.

Таким образом, к оценке сооружений (например, к оценке спортивных сооружений) сравнительный и доходный подходы применимы ограниченно. Основным инструментом определения стоимости подобных объектов является затратный подход и расчет стоимости создания точной копии или аналога сооружения.

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью можно признать любой недвижимый объект, который способен приносить собственнику доход его эксплуатации. Исходя из этого, важным способом, применяющимся для оценки коммерческого помещения, является подход, основанный на доходах объекта – доходный подход.

Сущность доходного подхода к независимой оценке коммерческой недвижимости заключается в приведении к настоящему моменту времени будущих доходов от эксплуатации объекта и возможной продаже его в будущем.

Особенности оценки стоимости коммерческой недвижимости. Основная прибыль, приносимая коммерческой недвижимостью – прибыль в виде арендных платежей. Поэтому для расчета величины возможной прибыли в будущем, оценщики определяют размер арендной платы, за которую возможно сдавать объект недвижимости, учитывая рыночную конъектуру.

Для подсчета размера чистой прибыли от сдачи в аренду недвижимого имущества, следует из суммы арендной платы отнять сумму расходов на содержание недвижимости. Расходы состоят из коммунальных платежей, стоимости текущего ремонта, налоговые платежи, упущенные доходы (простаивание площадей под аренду), затраты на уборку, страхование и т. п.

Для оценки стоимости коммерческой недвижимости доходным подходом, размер будущей прибыли следует привести в стоимость на момент оценки. Для этого применяется метод дисконтирования будущих денежных доходов в стоимость на текущий момент согласно определенной дисконтной ставке. Дисконтная ставка – это усредненная норма прибыльности инвестиций в схожие объекты недвижимости.

Кроме доходного подхода к оценке стоимости недвижимого имущества, применим сравнительный подход. В ходе применения этого подхода используется метод сравнения продаж (принцип замещения). Этот метод можно описать предположением, что покупатель не станет платить больше той суммы, за которую возможно приобрети полностью схожий объект на рынке.

Этот метод заключается в сборе и обработке информации о сделках на рынке недвижимости по объектам, совпадающим характеристиками с оцениваемым недвижимым имуществом. Отталкиваясь от стоимости аналогов происходит корректировка оценки коммерческой недвижимости (исходя из отличительных черт предмета сравнивания).

Затратный подход применяется к коммерческой недвижимости для отдельно расположенных строений. Этот подход основан на принципе замещения (разумный покупатель не заплатит за недвижимость больше суммы необходимой для строительства подобного объекта). Затратный подход применяется в случаях, когда рынок недвижимости неразвит и применение сравнительного подхода ограниченно или вообще невозможно.

В заключение процесса оценки выполняется согласование полученных результатов разными подходами. Совпадение полученных результатов говорит о верном определении стоимости коммерческой недвижимости.

Оценка акций

Акция – это ценная бумага, закрепляющая за владельцем ряд прав в компании:

• владение определенной долей в бизнесе;
• возможность принимать участие в управлении организацией;
• право на получение прибыли в виде дивидендов.

Акции подразделяются по нескольким категориям.

1. По правам акционеров:
   • обыкновенные – дают право голоса и дивиденды в зависимости от прибыли;
   • привилегированные – обеспечивают фиксированные дивиденды, но не всегда дают право голоса.
2. По форме владения:
   • именные – закреплены за конкретным лицом;
   • на предъявителя – принадлежат тому, у кого они находятся.
3. По обращаемости на рынке:
   • котируемые – торгуются на биржах;
   • некотируемые – продаются вне организованных торгов.
4. По способу выпуска:
   • эмиссионные – выпускаются в рамках зарегистрированных выпусков;
   • неэмиссионные – представляют собой доли в уставном капитале ООО.

Оценка стоимости акций предприятия

Любая сделка с бизнесом начинается с одного вопроса: какая у него цена? У каждого участника может быть своё мнение, и договориться становится сложно. Независимая оценка рыночной стоимости акций помогает снять эти противоречия. Она показывает реальную ценность ценных бумаг и доли в компании и делает обсуждение предметным.

Зачем нужны акции и что получает их владелец

Оценка рыночной стоимости пакета акций показывает, сколько на самом деле стоит доля в компании. Для собственников и инвесторов это основа: без точных данных трудно решиться на сделку, привлечь капитал или продумать стратегию развития.

Чтобы оценить стоимость акций предприятия, специалист разбирается в работе компании: анализирует финансы, активы, документы и рыночную ситуацию. Независимая оценка стоимости акций выходит за рамки внутренней информации — в ней учитываются отраслевые тенденции, экономические факторы и текущее состояние бизнеса.

Ключевые факторы оценки акций на рынке

Стоимость пакета акций компании формируется под влиянием нескольких факторов.

• Размер пакета. Контрольная доля, например 51%, даёт возможность управлять компанией и стоит дороже. Маленький пакет, например 1%, приносит лишь часть прибыли и почти не влияет на решения.
• Ликвидность. Акции публичных компаний, которые обращаются на рынке ценных бумаг, оцениваются выше. Бумаги без котировок менее ликвидны, поэтому их стоимость снижается.
• Финансовые показатели. При оценке акций бизнеса учитывают прибыль, активы, долги, выручку и дивиденды. Чем стабильнее результаты компании, тем выше её стоимость.
• Внешние и внутренние факторы. На цену влияют кризисы, налоги, санкции и общая экономическая ситуация. Важна и сама организация: стратегия, управление, судебные процессы. Независимая оценка стоимости акций всегда рассматривает эти условия.
• Чистые активы. Если обязательства превышают имущество, это уменьшает стоимость акций предприятия и отражается в экспертном заключении.

Чтобы провести оценку акций, специалисты используют разные методы анализа и готовят официальный отчёт об оценке. В результате клиент получает справедливую стоимость и может заказывать услуги по оценке акций для любых задач — от сделки до стратегического планирования.

Перечень документов для проведения оценки акций бизнеса

Чтобы провести независимую оценку стоимости акций предприятия, нужно подготовить документы. Обычно это реквизиты компании или паспорт владельца акций (для договора), бухгалтерская отчетность за два-три последних года, список основных активов компании недвижимости и оборудования и др. Также понадобится информация о дочерних организациях и данные по кредитам и обязательствам.

Перечень может меняться в зависимости от целей оценки и масштабов компании. Оценщик уточнит, какие документы нужны именно в вашем случае.

Оценка стоимости товарного знака

Товарный знак — это уникальное название или символ, который помогает отличать продукцию одной компании от продукции других. Его стоимость зависит от репутации бренда, спроса на товары и уровня защиты. На цену влияет и популярность компании.

Чтобы оценить товарный знак, важно учитывать множество факторов. Необходимо анализировать, насколько он защищён юридически, какой рынок охватывает, объемы производства и выручку, сколько средств вложено в продвижение и развитие бренда.

Основные характеристики товарного знака

Оценка товарных знаков представляет собой анализ рыночной стоимости с учетом множества факторов. К основным характеристикам, которые влияют на стоимость товарного знака, можно отнести:

• уникальность — насколько знак отличается от других;
• использование — как активно его применяют на рынке и в рекламе;
• размер и доля рынка — где работает бренд и какое место занимает;
• инвестиции и затраты — сколько вложено в разработку и продвижение;
• правовая защита — есть ли регистрация и свидетельство, которые защищают знак от копирования.

Оценка рыночной стоимости товарного знака

Оценка стоимости товарного знака — это сложный процесс. Она учитывает репутацию компании, её положение на рынке, защиту бренда и возможные риски. Чем сильнее имидж и чем надёжнее охрана прав, тем выше стоимость знака. Важны и продажи, и доля на рынке, и динамика развития.

Такая оценка помогает бизнесу принимать правильные решения. Отчет об оценке используют при передаче прав, продаже, планировании инвестиций. ОнОценкаа показывает реальную цену бренда и даёт основу для стратегического роста компании.

Оценка патента

Технологии развиваются стремительно, и защита доходов компании становится необходимостью. Один из важных шагов к этому — оценка патента. Без неё сложно продать права на изобретение, выдать лицензию на право пользование или заинтересовать инвесторов.

Оценка стоимости патента — это больше, чем формальность. Это комплексный анализ, в котором учитывают правовой статус, коммерческий потенциал, уровень конкуренции и перспективы рынка. Такая работа помогает определить реальную ценность объекта и понять, как извлечь из него максимум выгоды.

Основные критерии оценки стоимости патента

Когда специалист приступает к оценке, он анализирует не только цифры. Здесь важно всё.

1. Насколько уникально изобретение и в чём его практическая польза.
2. Можно ли его коммерчески использовать и как именно.
3. Каков объём рынка, на который можно выйти.
4. Сколько стоила разработка и внедрение.
5. И есть ли вообще аналоги, или вы создали нечто действительно исключительное.

Иногда весомую роль играют и другие нематериальные активы. Например, как патент влияет на имидж компании или помогает ей обойти конкурентов. Всё это входит в понятие рыночной стоимости и должно быть учтено при оценке.

Этапы проведения оценки

Оценка патента на изобретение — это не быстрая сделка, а пошаговый процесс. Он включает в себя целый ряд работ, от изучения документов до исследования рынка. Вот как это обычно происходит:

1. Сперва проводится анализ всех правоустанавливающих документов: кому принадлежат права, нет ли ограничений.
2. Затем — оценка технической сути и экономического потенциала самого объекта.
3. Потом — исследование конкурентной среды, анализ рыночных тенденций.
4. Далее — расчёт рыночной стоимости с учётом полученных данных.
5. Подготовка отчёта об оценке.

Проводить такую экспертизу лучше с участием профессионалов, которые специализируются на оценке интеллектуальных прав. Особенно если речь идёт об интересах бизнеса, юридической защите или серьёзных инвестициях.

Методы оценки

Методология подбирается в зависимости от цели. К примеру, если вы хотите продать патент — один подход, если формально учесть его на балансе компании в качестве нематериального актива — другой.

На практике чаще всего используют три подхода.

• Доходный метод — рассчитывают, сколько денег можно заработать на коммерческом использовании.
• Затратный метод — смотрят, сколько стоило бы создать аналогичную технологию с нуля.
• Сравнительный метод — анализируют сделки с похожими объектами на рынке. Мало применим в российской действительности.

Каждый из методов даёт возможность получить объективную картину и определить реальную стоимость патента. Главное — учитывать специфику конкретного случая и цели, которые ставит заказчик.

Особенности процесса

При оценке патента на полезную модель важно учитывать его особенности. В отличие от изобретений, такие решения обычно направлены на конкретные технические задачи и не требуют высокого уровня новизны. Их проще зарегистрировать, и процесс занимает меньше времени. Поэтому они востребованы в бизнесе, где ценится скорость внедрения.

Эксперт-оценщик оценивает, можно ли применять модель в коммерческих целях, есть ли аналоги на рынке, насколько хорошо защищены права и интересен ли патент потенциальным лицензиатам. Также учитывают экономический эффект: позволяет ли модель сократить расходы, ускорить процессы или увеличить прибыль.

Даже простая на первый взгляд модель может быть ценной. Если она решает задачу и защищена юридически, она становится интеллектуальным активом и может гарантированно приносить доход.

Оценка бизнеса методами затратного подхода

Затратный подход к оценке бизнеса основывается на принципе, который гласит, что рациональный инвестор (или покупатель) не заплатит за компанию больше той суммы, которая необходима для создания аналогичной компании, обладающей такой же полезностью.

Расходы на создание и поддержание деятельности предприятия состоят из:

• ввода предприятия в действие (организационные, разрешительные и прочие расходы);
• расходы на покупку основных средств;
• расходы на интеллектуальную собственность;
• затраты на аренду или покупку земли;
• затраты на приобретение разного рода активов.

Большая погрешность бухгалтерского учета состоит в том, что балансовые стоимости активов компании и ее обязательств не равны их реальной рыночной стоимости. Для сопоставления стоимости данных статей предприятия согласно балансовым документам с реальной рыночной стоимостью, и для получения объективной стоимости при оценке бизнеса методами затратного подхода рассчитываются:

• фактические расходы на создание действующего предприятия согласно бухгалтерским документам;
• рыночная цена аналогичной компании на момент проведения оценки.

При использовании затратного подхода переоценке подлежит бухгалтерский баланс. В него вносятся корректировки на рыночную составляющую. Для поправки баланса компании оценивается каждая ее статья отдельно, после чего рассчитывается общая рыночная величина активов и обязательств. Из полученной величины активов предприятия вычитают сумму обязательств и в итоге получают объективную рыночную стоимость компании в денежном эквиваленте.

Методы, применяемые при затратном подходе к оценке рыночной стоимости бизнеса

Использование затратного подхода предполагает применение нескольких методов:

• метод чистых активов;
• метод ликвидационной стоимости (для предприятий в стадии ликвидации);
• метод замещения.

1. Метод чистых активов при оценке бизнеса предполагает следующие шаги:

• определение стоимости недвижимых объектов;
• определение стоимости активов: автотранспорта, станков, оборудования и прочих агрегатов;
• определение стоимости нематериальных активов;
• оценка финансовых вложений;
• оценка запасов на складах;
• определение дебиторской задолженности и прочих вложений;
• оценка прочих активов;
• оценка объема обязательств предприятия;
• получение рыночной стоимости компании – вычет из рыночной стоимости активов стоимость всех обязательств.

2. Оценка стоимости бизнеса методом ликвидационной стоимости производится аналогично описанной выше методики, но только для предприятий, которые находятся в стадии банкротства или планируется их ликвидация. Отсюда, собственно, и название методики. При этом из стоимости активов вычитаются не только все обязательства, но и затраты на ликвидацию компании.

Процесс оценки выглядит следующим образом:

• составление плана ликвидации материального и нематериального имущества;
• определение цен на имущество (актуальных и ликвидационных), при этом делается поправка на стоимость самой ликвидации;
• подсчет общего объема обязательств;
• от полученного размера ценности имущества отнимается сумма обязательств.

К ликвидационным затратам относят расходы на поддержание функционирования компании до ее полной ликвидации, жалования сотрудникам, транспортные расходы.

Точность результатов, получаемых при использовании затратного метода оценки бизнеса зависит от опыта и квалификации экспертов-оценщиков.

Важно так же не путать метод ликвидационной стоимости при оценке предприятия и оценку ликвидационной стоимости бизнеса. Несмотря на схожесть названий и даже результатов оценки, суть у данных выражений разная.

Ликвидационная стоимость предприятия – это стоимость, за которую возможно реализовать целое предприятие в сжатые сроки (чаще всего по причинам банкротства), данная стоимость всегда ниже рыночной. Скидка (или разница между рыночной и ликвидационной стоимостью) может доходить до 50%.

3. Метод замещения затратного подхода к оценке стоимости бизнеса состоит в подсчете затрат на построение аналогичного по своей сути предприятия, но с применением всех современных тенденций (технологий и норм). Расчет ведется в ценах на момент оценки. Полученная стоимость корректируется коэффициентами износа предприятия различного рода.

Оценка лицензии

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.
2. Лицензия или лицензионный договор.
3. Информация о затратах на получение лицензии (при наличии).
4. Информация о запасах полезных ископаемых (для соответствующих лицензий).

* Данный список документов носит рекомендательный характер.

Для оценки рыночной стоимости лицензии достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Методы сравнительного подхода к оценке бизнеса

Сравнительный подход в оценке бизнеса основан на принципе замещения. Принцип основан на предположении, что стоимость имущества равна той величине, за которую возможно приобрести аналогичное предприятие с аналогичной полезностью и ценностью при условии нормально развитого рынка.

Методики сравнительного подхода оценки бизнеса

Сравнительный подход включает в себя три основных методики оценки – методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов.

1. Метод рынка капитала в оценке бизнеса основывается на ценах, которые формируются на открытых фондовых площадках. Проще говоря, это цены на акции компаний, схожей с оцениваемой, которые формируются на фондовых биржах. В России наиболее популярные площадки – ММВБ и РТС. В мире же самыми крупными являются: Нью-йоркская фондовая биржа, NASDAQ, группа лондонских фондовых бирж, Шанхайская фондовая биржа, группа японских фондовых бирж и т. п.

Точкой расчета в данном методе служит цена 1 акции, после проведения ряда корректировок которой, возможно использовать для определения стоимости оцениваемого бизнеса.

1. Метод сделок в оценке бизнеса - вариант методики капитала рынка, который основывается на анализе сделок (по сопоставимым компаниям), заключенных в недавнем прошлом.  Данный метод обычно используется при отсутствии информации на фондовых биржах.
2. Метод отраслевых коэффициентов в оценке бизнеса – в основе лежат статистические данные о ценах сделок по купле-продаже компаний одной отрасли. Метод отраслевых коэффициентов при оценке бизнеса еще не получил широкое распространенности в нашей стране, так как рынок по купле-продаже долей в компаниях не столько развит и прозрачен и, как следствие, недостаточно статистических данных для анализа.

Методы сравнительного подхода к оценке стоимости бизнеса основаны на анализе цен сделок с акциями или долями аналогичных компаний. Особенностью сравнительного подхода к оценке бизнеса является его рыночная составляющая. Основа – фактические данные о ценах по купле-продаже предприятий. В условиях же отсутствия сделок и соответствующей информации возможность применение подхода ограничена.

Этапы по реализации сравнительного подхода

1. При применении сравнительного подхода к оценке бизнеса методом сделок используются 2 источника информации:

• о ценах акций на фондовых биржах и вне их;
• данные финансовых и бухгалтерских отчетов.

Первый тип данных – цены сделок по ценным бумагам аналогичных компаний. Актуальность и объективность информации зависит от степени развитости фондового рынка.

Второй тип – данные бухгалтерских и финансовых отчетов, которые позволяют сравнить компании и сделать поправку специфику их деятельности.

2. Подбор схожих предприятий производится по основным показателям деятельности компании. Подобный подбор происходит и при оценке стоимости бизнеса методом отраслевых коэффициентов. Критерии определяются экспертом оценочной компании, отраслевой принадлежностью с учетом сложившейся практики оценки. Базовые критерии:

• сходство по сфере деятельности;
• масштаб предприятия;
• возможность дальнейшего развития;
• вероятность финансового краха;
• уровень управления.

3. Получив и проанализировав вышеописанные данные, выполняется сравнительный анализ оцениваемого предприятия с выбранными аналогами для определения наиболее подходящей компании в качестве аналога.

4. Производится выбор мультипликаторов, выражающих соответствие между стоимостью акции/доли и финансовым состоянием предприятия. В стандартной практике оценки используют следующие мультипликаторы:

• цена/чистая прибыль;
• цена/выручка;
• цена/стоимость имущества предприятия;
• цена/EBITDA;
• цена/EBIT;
• цена/производственные мощности.

Рассматриваемый подход к определению стоимости компании дает довольно высокую точность расчетов. Однако его применимость ограничивается сложностью расчетов и подбором предприятий для сравнения и независимой оценки бизнеса.

Читайте также: Подходы к оценке бизнеса

Основные методы оценки предприятия

Необходимость определить стоимость предприятия может возникнуть в любой момент и по разным причинам:

• продажа бизнеса;
• раздел имущества;
• оформление ссуды под залог компании.

Существует три подхода к оценке имущества: затратный, доходный и сравнительный. Каждый из этих подходов имеет свои особые методики, позволяющие оценить рыночную стоимость собственности.

Основные методы затратного подхода

При применении затратного подхода, оценка стоимости предприятия производится методом чистых активов (или методом накопления чистых активов). Основа методики – определение разности между суммой активов (определяется стоимость недвижимости, оборудования, дебиторской задолженности и пр.) и обязательств. На данный период времени этот метод признан наиболее объективным и оперативным, простым в применении. Кроме того, он чаще всего применяется в практике.

Определение стоимости предприятия методом чистых активов происходит в случае невозможности применения других методик. Он базируется на анализе финансово-бухгалтерской документации, а стоимость определяется путем вычитания обязательств из рыночной стоимости активов в бухгалтерском балансе предприятия.

Если оценка стоимости компании методом чистых активов неприменима в конкретных условиях, используют методику замещения. Эта методика базируется на калькуляции затрат на создание аналогичной компании (соответствующей современным требованиям по технологическому оборудованию, менеджменту, законодательству).

Если происходят процессы, ведущие к прекращению функционирования компании, для оценки предприятия применяется метод ликвидационной стоимости. Суть метода в том, что определяется разница между размером суммы, которая может быть получена в результате быстрой продажи, объемом расходов на ликвидацию и размером обязательств. Ликвидационная стоимости всегда ниже рыночной (разница может достигать 40-50%). Метод ликвидационной стоимости предприятия состоит из следующих этапов:

• подготовка плана действий по реализации активов;
• оценка стоимости активов;
• определение размера обязательств;
• вычитание объема обязательств из суммы ликвидационной стоимости.

Основные методы сравнительного подхода

Суть подхода состоит в том, что цена оцениваемого объекта не может быть выше стоимости аналогов (при условии открытого и свободного рынка). Подход включает следующие методы:

Метод рынка капитала. Его суть в том, что за ориентир при оценке принимаются суммы сделок на фондовом рынке. Проанализировав рынок и выбрав максимально схожую компанию, производятся необходимые корректировки. В результате рассчитывается объективная цифра, отражающая рыночную стоимость фирмы. Достоинство метода рынка капитала при оценке предприятия – расчет принимаются реальные цифры, а не теоретические расчеты (как в доходном подходе). Также метод работает и при анализе сделок с миноритарным процентом акций.

Оценка предприятия методом сделок происходит аналогично методике рынка капитала. Главное отличие – анализируются только те сделки фондового рынка, где идет речь о купле весомого или контрольного пакета акций. Также метод сделок в оценке организации дает удовлетворительные результаты при изучении сделок по полной купле бизнеса. Главное условие получения объективных результатов оценки – достаточный уровень развития рынка ценных бумаг. При оценке предприятия методом компании аналога исследуют два источника данных – информация о суммах сделок и информация о финансовом состоянии компании. Не менее важен выбор общих признаков, по которым происходит оценка компаний методом аналогов. Это совпадающая отрасль деятельности, размеры компании, перспективы, риски и т. д.

Основные методы доходного подхода

Сам подход основан на принципе расчета прибыли предприятия за будущий период. Иначе говоря, стоимость бизнеса полностью зависит от будущей прибыли предприятия.

Доходный подход реализуется двумя методами:

1) методом капитализации доходов с прогнозом на 1 наиболее репрезентативный год;

2) методом дисконтирования денежных потоков за несколько лет.

Метод капитализации доходов в оценке заключается в рассмотрении компании, как всесторонне сформированного и стабильного инструмента, приносящего прибыль.

Второй метод подходит для развивающегося бизнеса, срок существования которого ограничен или деятельность которого нестабильна из года в год.

Стоит отметить, что определение прибыли за будущий период происходит с учетом влияния инфляционных процессов. Полная стоимость предприятия методом капитализации дохода определяется как сумма прибыли от функционирования компании за период времени и стоимости бизнеса по истечению расчетного периода.

В практике оценочной деятельности метод капитализации доходов при оценке предприятия применим довольно редко, т. к. в условиях российской экономики стабильные величины выручка и чистой прибыли встречаются крайне редко. Но все же

Все описанные методы и подходы к оценке имеют как преимущества, так и недостатки, поэтому опытные эксперты-оценщики для получения объективного результата оценки используют не один, а сразу несколько подходов и методов.

Читайте также: Оценка бизнеса методами затратного подхода

Оценка для наследства

Консалтинговая группа «Апхилл» оказывает услуги по оценке для вступления в наследство следующих объектов:

• автомобилей и других транспортных средств;
• оружия любых видов и типов;
• квартир и комнат;
• загородных домов: дач, коттеджей и т. п.;
• земельных участков;
• ценных бумаг: акций, облигации и др.
• ПИФов (паевые инвестиционные фонды);
• долей в ооо, пао (оао), нао (зао);

Для чего необходима оценка стоимости наследства?

1. Осуществление расчета размера государственной пошлины, оплата которой обязательна при регистрации документов о праве на наследство;
2. Обеспечение правильного разделения наследуемого имущества между наследниками.

Стоимость услуг по оценке имущества для наследства

Для целей оформления наследства подходят 2 вида документов:

1) краткое экспертное заключение (10-15 стр.);

2) отчет об оценке, который соответствует федеральным стандартам оценки и ФЗ-135 «Об оценочной деятельности» (60-100 стр.).

Разница в стоимости оформления данных документов существенно отличается! В подавляющем большинстве случаев для оценки наследуемого имущества вполне достаточно кратного экспертного заключения. Но такой документ не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а носит справочный характер. Поэтому перед тем, как заказать услугу по оценке, лучше обратиться к Вашему нотариусу с вопросом, подойдет ли краткое экспертное заключение для оформления наследства.

Но в любом случае нотариус обязан принять полноценный отчет об оценке, т. к. данный документ отвечает требованиям всех стандартов и законов. 

Как производится оценка земельного участка?

Земельная собственность предоставляет своим владельцам право на получение дохода от использования данного объекта недвижимости. Вследствие этого оценка земельного участка и его возможной доходности становится крайне актуальным вопросом.

Оценка стоимости земельного участка – с одной стороны, один из наиболее часто встречающихся и необходимых видов оценочной деятельности, с другой, – в условиях плохо развитого рынка купли-продажи довольно трудоёмкий процесс. Это связано с тем, что земельный участок как объект оценки достаточно трудно оценивать по ряду причин:

• недостаточно разработанная законодательная база;
• специфика местоположения и назначений оцениваемого объекта недвижимости;
• малоразвитость локального рынка земли в целом.

Наиболее востребованными видами оценок земельных участков являются:

• определение рыночной стоимости;
• определение кадастровой стоимости.

Методы оценки земельных участков

Независимая оценка земельного участка осуществляется специалистами-оценщиками, которые получили образование в области оценочной деятельности, и состоят в Саморегулируемой организации оценщиков. Независимые эксперты-оценщики действуют согласно установленным стандартам и не зависимо от цели оценки земельного участка, применяют в своей деятельности методы оценки земельных участков реализуемые с использованием трех подходов.

1. Доходный подход:

• метод капитализации;
• дисконтирование денежных потоков;
• техника остатка дохода.

2. Сравнительный подход:

• метод сравнения продаж;
• метод коэффициентов.

3. Затратный подход:

• метода изъятия;
• метода определения расходов на освоение;
• оценка расходов на инфраструктуру;
• оценка согласно по типовым инвестиционным договорам.

В практике оценка земельных участков редко осуществляется с использованием всех подходов оценки. Однако применяя различные методы оценки стоимости земельного участка, удается получить результаты, на основании которых выводится более точная стоимость земли.

Порядок оценки земельного участка

1. В доходном подходе. Методика оценки земельных участков с использованием данного подхода предполагает оценку стоимости объекта недвижимости исходя из перспектив потенциального извлечения дохода.

В этом случае при проведении оценки земельного участка необходимо:

• рассчитать размер планируемых доходов от ренты (для земель коммерческого назначения) и других возможных выгод (арендная плата, прибыль от застройки, увеличение цены при перепродаже и т. п.);
• учесть доходности при владении землей и прибыли от дальнейшей продажи;
• вычислить коэффициент доходности (капитализации) объекта.

2. В сравнительном подходе. Данный подход зачастую применяется для оценки сельских и городских земель, используемых для жилых селений, садоводческих, огороднических и дачных коопераций. При этом порядок оценки земельного участка формируется на упорядочивании и сравнении сведений о ценах продажи подобных объектов.

Определение и анализ цен продаж сопоставляемых объектов происходит в несколько этапов:

1. выявляются недавние сделки в конкретном сегменте рынка;
2. проверяется достоверность информации о продажах и соответствие рыночного сегмента;
3. оцениваемый объект сравнивается с реализованными и вносятся соответствующие корректировки оценки земельных участков с учетом ключевых отличий между ними. При этом во внимание берутся условия сделки, дата продажи, местоположение и уровень конкуренции, существенные физические характеристики;
4. анализируются цены схожих объектов, и выводится конечная рыночная стоимость земли.

3. В затратном подходе. Данный подход заключается в определении целесообразности приобретения земли (с готовой инфраструктурой, зданиями и/ или сооружениями) в сравнении с покупкой и возведением аналогичных по целевому назначению сооружений на подобном участке.

При этом экспертная оценка земельного участка происходит в следующей последовательности:

1. предварительное определение рыночной стоимости улучшений (строения и сооружения) на земельном участке на основании исследования рынка и сравнительных продаж;
2. расчет затрат на строительство аналогичных зданий, сооружений и инфраструктуры, которые состоят из прямых и косвенных затрат, а также предпринимательской прибыли;
3. вычисление физического, функционального и внешнего износа объектов, расположенных на оцениваемом участке;
4. определение разницы между восстановительной стоимостью и значением износа для вычисления остаточной стоимости улучшений;
5. получение рыночной стоимости в итоге вычитания из стоимости объекта (земли и строений) улучшений  (расходов на возведение необходимых строений), которые были рассчитаны ранее.

Сложность данного подхода заключается в необходимости учета:

• временных факторов;
• инфляционных явлений;
• приведения значения всех расходов на дату оценки.

Особенности оценки земельных участков

Особенности оценки земельных участков обусловлены специфическими отличительными чертами земли:

• землю нельзя воссоздать;
• необходимо брать в расчет назначение земельных участков и невозможность использовать землю вне ее назначения;
• к земле не употребляется понятие износа, так как срок ее эксплуатации фактически не ограничен.

Цели оценки недвижимости

Для понимания сути процесса оценки недвижимых объектов необходимо определить понятия, цели и принципы оценки недвижимости. Для владельцев оцениваемых объектов цели оценки недвижимости могут быть самыми разными.

Необходимость в оценивании стоимости недвижимого имущества требуется при:

• совершении операций покупки, продажи или сдачи в аренду;
• перераспределении долей имущества при трансформации предприятий в акционерные сообщества;
• кадастровой оценке с целью налогообложения объектов недвижимости: зданий, земельных участков;
• страховании объектов;
• кредитовании с использованием недвижимости в качестве залогового имущества;
• определении стоимости недвижимости для внесения вклада в уставный капитал предприятия, организации;
• реализации прав наследования, судебного решения, решения имущественных споров;
• планировании инвестиционных проектов;
• ликвидации недвижимого имущества;
• прочих операциях, в которых реализуются права в отношении объектов недвижимости.

При этом для эксперта-оценщика цель оценки объекта недвижимости состоит в определении рыночной или иной стоимости (в зависимости от ситуации) на конкретную дату.

Конечной целью оценки объекта недвижимости является сформированный отчет об оценке – документ, в котором представлены расчеты стоимости объекта, его описание, анализ рынка и описание методики оценки.

Ключевые принципы оценки недвижимости

Цели и принципы оценки недвижимости являются основой для дальнейшего выбора вида определяемой стоимости, который происходит с учетом:

• российских и международных стандартов оценки;
• переходом национальной экономики к международным правилам бухучета и аудита;
• принципов управления движением финансовых ресурсов и отношений (финансового менеджмента);
• принципов разработки инвестиционных проектов.

Существует три основных принципа, которые основаны на представлениях покупателя недвижимости.

1. Принцип полезности. Суть принципа состоит в том, что объект может обладать стоимостью только в том случае, если он обладает полезностью для покупателя.
2. Принцип замещения. Означает, что заинтересованный в покупке недвижимости инвестор не заплатит за определенный объект больше, чем за другой, обладающий аналогичными характеристиками.
3. Принцип ожидания. Стоимость объекта недвижимости определяется больше ожидаемыми факторами в будущем, чем факторами существующими в настоящий момент времени.

Помимо принципов, основанных на представлениях покупателя, существуют принципы, связанные с эксплуатацией объектов недвижимости.

1. Принцип вклада. Основан на предпосылке выгодности вклада строительство или улучшение объекта. То есть стоимость построенного здания с земельным участком должна быть выше, чем затраты на строительство здания и стоимость земельного участка – вклад в должен быть экономически целесообразным.
2. Принцип остаточной продуктивности. Представляет собой определение размера прибыли после вычитания всех расходов (на труд, оборудование, техсредства, управление).
3. Принцип сбалансированности. Предполагает оптимальное соотношение факторов, обеспечивающих высокую привлекательность недвижимости.

Так же существуют принципы, обусловленные рыночной средой.

1. Уровень спроса и предложения.
2. Уровень конкуренции.
3. Принцип соответствия. Предполагает возникновение максимальной стоимости при соответствии характеристик объекта потребностям и ожиданиям существующего рынка.
4. Принцип изменение внешней среды. Состоит в учете возможных изменений в экономических, юридических, социальных условиях, а также перспективах развития района.

При этом существует принцип, который объединяет все перечисленные выше – принцип наиболее эффективного использования. Согласно данному принципу объект недвижимости должен отвечать 4-м основным критериям:

• юридически законным;
• физически осуществим;
• экономически эффективен;
• максимально продуктивен.

Процесс определения целей и оценки недвижимости

Оценка недвижимости происходит в несколько этапов:

1. Устанавливается цель и задачи оценки недвижимости, вид стоимости, которую нужно опеределить и дата оценки.

2. Разрабатывается подробный план и заключается договор.

3. Происходит сбор, проверка достоверности и анализ необходимых сведений.

• физических характеристик;
• экономической информации;
• местоположения.

4. Производится анализ наиболее эффективного применения недвижимости.

5. Расчет оценочной стоимости на основании доходного, сравнительного и затратного подходов.

6. Сопоставление результатов и получение итоговой стоимости – проверяется информация о ценах, учитываются возможные допущения и ограничительные условия, определяется конечная стоимость.

7.Составление отчета об оценки, который является целью оценки объекта недвижимости.

Независимо от определения цели оценки недвижимости важнейшим моментом является рыночная стоимость, представляющая собой наиболее вероятную цену, по которой оцениваемый объект может быть отчужден в условиях открытого и конкурентного рынка.

Как происходит оценка квартиры?

Экспертная оценка квартиры может понадобиться в различных ситуациях. Оценка стоимости квартиры предполагает определение рыночной стоимости данного объекта недвижимости с учетом характеристик как самого объекта, так  и полученной информации с рынка недвижимости.

Попробуем разобраться, как происходит оценка квартиры. Прежде всего, нужно учитывать, что оценка объектов недвижимости происходит в четыре этапа:

1. Определяются характеристики объекта, устанавливаются цели и задачи оценки.

1.1.  Перед тем, как проводят оценку квартиры, определяются ключевые факты:

• местоположение (район, территориальная зона) и точный адрес;
• тип объекта;
• количество комнат;
• площадь (общая и жилая);
• тип дома (панельный, кирпичный и т. п.);
• этажность;
• наличие балкона/лоджии;
• прочие характеристики.

1.2. Определяется целевое использование (например, в качестве жилой квартиры, возможность использования под коммерческую деятельность).

1.3. Устанавливается дата, на которую будет осуществляться оценка рыночной стоимости квартиры.

1.4. Определяются допущения и ограничивающие условия при оценке.

1.5. Обозначается цель оценки и выбирается тип определяемой стоимости.

2. Описание и анализ объекта оценки

2.1. Описание – осуществляется на основании визуального осмотра, технического паспорта, договора купли-продажи. При этом указывается распределение площадей между комнатами и приводится их подробное описание.

2.2. Местоположение – указывается район, в котором находится квартира, отдаленность от центра (что особенно актуально, когда проводится оценка квартиры в Москве), развитость инфраструктуры, плотность застройки.

2.3. Анализ наилучшего и максимально эффективного использования – происходит на основании анализа состояния рынка и выбора оптимального целевого использования, обеспечивающего наиболее высокую стоимость объекта. Для квартир, как правило, наилучшим вариантом является использование в качестве жилья.

3. Определение стоимости объекта – происходит с точки зрения затрат, возможных доходов и сравнения аналогичных продаж. От выбранного метода во многом зависит, как проходит оценка квартиры.

4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта – на этом этапе сопоставляются значения, полученные в результате использования разных методов, и определяется наиболее адекватное и точное значение.

Методы оценки квартиры

В теории независимая оценка квартиры должна осуществляться с применением трех подходов:

• затратного;
• сравнительного;
• доходного.

На практике возможность и целесообразность применения каждого подхода, а также выбор методов определяется в каждом отдельном случае. В теории оценка стоимости квартиры в Москве или Санкт-Петербурге может происходить по-разному, исходя из особенностей квартиры, района, вида оцениваемой стоимости и других факторов. Но на практике в 99,9% случаев используется только сравнительный подход. Но давайте рассмотрим теоритическую возможность оценки всеми тремя подходами.

Процедура оценки квартиры

1. При затратном подходе оценка квартиры для продажи и других целей основывается на определение расходов, которые потенциальный покупатель понесет при возведении аналогичного объекта. Самый спорный момент в подобных расчетах – определение затрат  для конкретной квартиры. При этом могут использоваться следующие методы:

• метод восстановительной стоимости – определение стоимости точной копии квартиры;
• метод стоимости замещения – оценивается стоимость строительства аналогичной квартиры;
• метод накопленного износа – определяется снижение стоимости в результате физического разрушения, функционального или внешнего устаревания.

2. При сравнительном подходе экспертная оценка квартир в Москве и других городах происходит путем сравнения оцениваемого объекта с аналогичными, ранее проданными или выставленными на продажу.

Расчеты производятся в следующей последовательности:

• Сбор информации о продажах аналогичных квартир.
• Выбор параметров сравнения.
• Сравнение по выбранным критериям и корректировка цен аналогичных продаж.
• Анализ и сопоставление полученной информации и вычисление итоговой стоимости.

3. Доходный подход заключается в расчете потенциальной доходности объекта недвижимости. Однако эксплуатация квартиры в чистом виде не рассматривается как коммерческий объект. Поэтому оценка квартиры СПб и Москве доходным методом, как правило, не проводится.

Для чего нужна оценка квартиры?

Независимая оценка стоимости квартиры в Москве чаще всего требуется, если планируется:

• покупка;
• продажа;
• ипотеки;
• сдача в аренду;
• страхование имущества;
• использование недвижимости как залога при кредитовании;
• вступление в права наследования;
• выполнение судебного решения;
• разрешить имущественные споры.

Сегодня услуги по оценке квартиры могут понадобиться нотариусам, юристам, банковских работникам, в суде и рядовым гражданам для понимания стоимости их имущества. Прежде чем заказать оценку квартиры стоит убедиться в наличии у специалистов необходимых документов на оценочную деятельность. При этом стоимость услуг по оценке квартир может существенно отличаться в зависимости от местоположения, площади объекта и срочности проведения оценки.

Методы оценки ценных бумаг

Оценка ценных бумаг имеет свою специфику, которая обуславливаются тем, что данный вид активов представляет собой особую форму существования капитала и вместе с тем является товаром на фондовом рынке. С целью оценки стоимости используются различные методы оценки ценных бумаг.

Методика определения справедливой стоимости ценных бумаг подразумевает вычисление их ценности как финансового актива, приносящего доход своему владельцу. При этом в обязательно порядке применяются не только российские стандарты оценки, но и международные стандарты оценки (МСО), а основной цель такой оценки является подтверждение стоимости при формировании финансовой отчетности по международным стандартам (МСФО/IFRS).

На сегодняшний день наиболее широко используемыми являются следующие методы оценки стоимости ценных бумаг:

• метод ожидаемой доходности;
• оценка на основе прироста дивидендов;
• модифицированная модель.

Оценка ожидаемой доходности

Оценка стоимости ценных бумаг по ожидаемой доходности является наиболее широко используемой. Этот метод базируется на анализе планируемого дохода, от владения ценной бумагой. Доходность рассчитывается с учетом двух компонентов:

• дивидендов;
• увеличения курсовой стоимости.

Этот метод определения стоимости ценных бумаг предполагает анализ выплаченных дивидендов за предыдущие периоды и динамики курсовой стоимости. При этом ожидаемая доходность сопоставляется с фактической. Также учитываются возможные риски от вложений.

Оценка на основе непрерывного прироста дивидендов

Данный метод может быть использован при оценке стоимости акций. При этом устанавливаются определенные допущения:

• стабильность ежегодного темпа прироста дивидендных выплат;
• темп увеличения дивидендов является отражением темпов роста предприятия и его активов;
• необходимая доходность превышает темп роста дивидендов.

Применение метода для оценки ценных бумаг компаний Москвы или других городов имеет существенный недостаток, который заключается в том, что рост дивидендов не всегда адекватно отображает реальный рост компании. Предприятие или организация может выплачивать высокие дивиденды за счет снижения части прибыли, направленной на развитие бизнеса, что замедляет темпы роста компании.

В противоположном случае возможно сокращение размеров дивидендных выплат с целью использования чистой прибыли для обеспечения развития компании и увеличения доходности ее активов.

Модифицированная модель оценки

Эта модель применяется с целью нивелирования недостатков предыдущего метода. В данном случае дополнительно учитываются возможности реинвестирования прибыли, и рассчитывается возможный уровень доходности. Также во внимание берется эффективность инвестирования средств.

Независимая оценка ценных бумаг с использованием модифицированного метода позволяет использовать коэффициенты, характеризующие уровень доходности реинвестированных средств. В результате удается получить более достоверные значения. Так как эффективно инвестированная прибыль в дальнейшем приносит увеличение прибыльности и соответственно рост потоков дивидендных выплат.

Таким образом, использование модифицированной модели на практике позволяет получить более адекватную и обоснованную оценку и сделать верные выводы о целесообразности покупки ценных бумаг.

Методы оценки инвестиционных проектов

Сегодня есть разносторонние методы оценки инвестиционных проектов, позволяющие получить ответы на главные вопросы, которые ставит перед собой инвестор:

• выгодно ли инвестировать деньги?
• какой проект предпочтительнее, если необходимо выбирать из нескольких вариантов?

При этом оценка инвестиционных проектов рождает ряд проблем, связанных со сложностью анализа планируемых вложений и возможного уровня доходности. Эксперту-оценщику требуется определить, не только насколько ожидаемые результаты отвечают задачам инвестора по доходности, но и по срокам окупаемости.

Для принятия верного решения необходимо иметь исчерпывающую информациею о характере окупаемости затрат и соответствии уровня извлекаемой прибыли со степенью возможных рисков. Для реализации этой задачи используются различные виды и методы оценки инвестиционных проектов.

Среди них можно выделить:

• простые (статические);
• усложненные (динамические, дисконтированные, финансовые).

Статические методы

К простым методам оценки инвестиционных проектов относится построение определенной системы показателей:

• коэффициент общей экономической эффективности капиталовложений – рассчитывается как соотношение годовой прибыли к значению капиталовложений.
• период окупаемости – вычисляется путем деления капиталовложений на годовую прибыль.
• сравнительная экономическая эффективность – предполагает минимизацию расходов и рассчитывается как сумма текущих затрат и произведения вложений (по каждому из вариантов) на коэффициент эффективности.

Статические методы оценки инвестиционных проектов имеют существенный недостаток – игнорирование изменения стоимости денежных средств со временем. В связи с этим возникает необходимости использовать динамические методы оценки инвестиционных проектов.

Динамические методы

Анализ и оценка инвестиционных проектов с использованием усложненных схем предполагает учет:

• инфляционных явлений;
• изменения стоимости денег во времени;
• возможностей альтернативных инвестиций;
• необходимости управления финансовыми вложениями.

Оценка стоимости инвестиционного проекта и определение его привлекательности с использованием динамической методики предполагает расчет следующих показателей:

• срок окупаемости;
• чистая поточная стоимость доходов;
• ставка прибыльности (в том числе внутренняя и модифицированная);
• индекс рентабельности.

Основные методы оценки инвестиционных проектов предполагают использование всей системы показателей. Подобный подход позволяет нивелировать недостатки отдельных подходов за счет вычисления других показателей. Именно комплексный расчет позволяет принять верное решение.

Методы дисконтирования

Методы дисконтирования оценки эффективности инвестиционных проектов предполагают:

• определение дисконтированных потоков доходов в соответствии с периодом появления;
• расчет накопленных дисконтированных потоков как сумму затрат и доходов на определенную дату;
• вычисление стоимости разных потоков доходов с учетом ставок дисконтирования на период возникновения;
• сравнение суммированной стоимости доходов с расходами;
• определение размера безрисковой ставки доходности;
• дисконтирование затрат по годам с учетом безрисковой ставки;
• построение модифицированного денежного потока;
• вычисление модифицированной ставки доходности.

Финансовые методы

Сложные методы оценки инвестиционных проектов требуют проведение объективного анализа эффективности реинвестирования прибыли, генерируемой финансовыми вложениями. В зависимости от финансовых возможностей и инвестиционной политики денежные средства могут быть инвестированы в различные проекты.

Возможный уровень риска по новым бизнес-проектам, как правило, выше, чем при капиталовложениях в уже существующие. При этом финансовые методы оценки эффективности инвестиционных проектов определяют финансовую политику в момент получения прибыли от основного бизнеса и предполагают расчет общей ставки доходности планируемых инвестиций:

• устанавливается безрисковый ликвидный уровень доходности;
• сумма расходов рассчитывается с учетом дисконтирования по безрисковой ставке;
• выводится общая ставка доходности;
• рассчитывается общая стоимость доходов;
• составляется измененный чистый денежный поток;
• определяется ставка прибыльности с учетом показателей финансового менеджмента и других, присущих объекту рисков.

Для получения наиболее достоверных результатов, как правило, используются альтернативные методы оценки инвестиционных проектов, позволяющие ликвидировать недостатки отдельно взятых методик.

Также при оценивании привлекательности бизнес-проектов с позиции возможных капиталовложений важно использовать количественные методы оценки рисков инвестиционных проектов, которые включают методы:

• статистические;
• вариации показателей;
• вычисления критических точек;
• прогнозирования возможных сценариев;
• имитационного моделирования;
• коррекции ставки дисконтирования.

Оценка девелоперских и других проектов необходима, чтобы определить целесообразность инвестирования, минимизировать возможные риски и выбрать бизнес-проект с наибольшей инвестиционной привлекательностью и уровнем доходности.

Для принятия решения могут использоваться сложные и простые методы оценки эффективности инвестиционного проекта. Однако стоит учитывать, что для получения достоверных и адекватных результатов необходимо использовать методики в комплексе с остальными.

Читайте также:

• Методы оценки зданий. Виды и их особенности
• Основные методы оценки активов
• Методы оценки активов организации
• Методы оценки ценных бумаг
• Основные методы оценки арендной платы
• Методы оценки коммерческой недвижимости
• Основные методы оценки стоимости земли
• Основные методы оценки предприятия

Методы оценки зданий: виды и особенности

Для расчета оценочной стоимости недвижимости в зависимости от специфики объекта могут применяться разные подходы и методики оценки зданий.

Оценка комплекса зданий либо отдельного строения, как изолированного объекта, может осуществляться с использованием трех подходов: доходного, затратного и сравнительного.

1. Доходный подход

Этот вариант применим для оценки только тех объектов, которые способы приносить доход его собственнику, либо есть возможность достоверно спрогнозироватьение будущую прибыль от их эксплуатации. Для расчета используются следующие методы оценки зданий: капитализации доходов, либо дисконтирования денежных потоков. Отличие методов состоит в сроках прогнозирования. Метод капитализации используется при прогнозировании потока доходов за 1 наиболее репрезентативный год, а метод дисконтирования при прогнозировании за ряд лет в случае, если потоки доходов по годам существенно разняться.

2. Затратный подход

Этот способ оценки основывается на определении размера затрат, которые необходимы для воссоздания точной копии здания. При этом для определения стоимости оцениваемого здания необходимо учитывать его износ. Оценка стоимости здания может осуществляться с применением методов:

• сравнительной единицы;
• разбивки по компонентам;
• количественного обследования;
• определения сметной стоимости.

3. Сравнительный подход

В данном случае независимая оценка здания базируется на сравнении оцениваемого объекта со сведениями о продаже или предложении к продаже с похожими объектами. Сравнительный подход основывается на принципах спроса, предложения, замещения и вклада. При его применении используются разнообразные количественные и качественные методы для определения значимых элементов сопоставления и измерения корректировок рыночных данных.

Метод капитализации и дисконтирования

Особенности оценки зданий при использовании методов капитализации и дисконтирования предполагают преобразование прогнозируемого потока дохода в рыночную или инвестиционную стоимость. Модель обязательно учитывает различные сценарии расчетов и риски недополучения дохода, а так же предполагаемая выручка от дальнейшей перепродажи здания по истечению расчетного периода.

Метод сравнительной единицы

При использовании метода сравнительной единицы оценка жилых зданий нежилых сооружений состоит в просчете стоимости строительства соизмеримой единицы (одного квадратного или кубического метра) объекта недвижимости с аналогичными характеристиками (назначением, возрастом, физическими параметрами). При этом итоговая стоимость корректируется в соответствии с какими-либо отличиями сравниваемых зданий. Например, несхожестью объектов в планировке, наличии или отсутствии инженерного оборудования, праве собственности и т. д.

Расчет стоимости с использованием данного метода при оказании оценочных услуг осуществляется на основании индексов, а также приведенных в специализированных строительных изданиях поточных и прогнозируемых цен на здания, общестроительные, монтажные и ремонтно-отделочные работы, материалы, оборудование.

Поэлементные методы оценки зданий

В отличие от предыдущего метода поэлементная оценка нежилого здания или жилого строения происходит на основании разбивки объекта на отдельные компоненты и расчете стоимости каждой такой составляющей. Сюда, например, можно включить:

• фундамент;
• перекрытия;
• крыши;
• стены и перегородки;
• фасад;
• коммуникации;
• внутренние отделочные работы.

В подобном случае эксперты оценщики рассчитывают стоимость элементов, исходя из суммы прямых и косвенных затрат. При этом итоговая цифра может состоять из общих затрат, полученных на основании:

• анализа стоимости отдельных субподрядов или работ, осуществляемых разными специалистами;
• выделения затрат с использованием разных единиц сравнения;
• количественного обследования, что позволяет получить максимально точные результаты, но требует от специалиста большого практического опыта.

Сметные методы оценки зданий

Оценка здания без земельного участка может осуществляться с использованием сметного метода. Этот вариант предусматривает расчет стоимости отдельных элементов объекта на основании проектной документации. Здесь предполагается расчет цены общестроительных и монтажных работ, расходов на покупку или производство оборудования, мебели, инвентаря и некоторые другие расходы.

Расчет происходит в соответствии с действующими сметными нормативами и отпускными ценами. При отсутствии необходимой нормативной информации оценочная компания в определенных ситуациях может составлять индивидуальные сметные нормы.

Читайте также: Как оценить стоимость здания?

Виды стоимости при оценке бизнеса

В соответствии с целью оценки и в зависимости от количества факторов, принимаемых в расчет, экспертом-оценщиком может определяться не только рыночная стоимость бизнеса, но и иные виды его стоимости. Согласно действующим законодательным актам оценка стоимости бизнеса может проводиться по следующим видам:

• рыночная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• согласно стандартам оценки существует еще кадастровая стоимость, но она не применима при оценке бизнеса.

Рыночная стоимость

В большинстве случаев необходимо именно определение рыночной стоимости бизнеса, которое предполагает получение наиболее вероятной цены отчуждения объекта в условиях открытого конкурентного рынка. При этом предполагается, что:

• стороны, участвующие в процессе купли-продажи поступают разумно;
• стороны располагают исчерпывающей информацией о состоянии рынка и объекте сделки;
• объект оценки предлагается для реализации в течение достаточно длительного периода и не ограничен временными рамками;
• на результат (цену) не влияют любые чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость

Оценка инвестиционной привлекательности бизнеса осуществляется с целью определения целесообразности инвестирования для индивидуального вкладчика или определенной группы инвесторов. Так, например, инвестиционная стоимость недвижимости базируется на прогнозе дисконтированных издержек и дохода инвестора, которые предполагается получать от использования объекта оценки в перспективе инвестиционного проекта.

Подходы к оценке бизнеса, связанного с инвестициями в недвижимость, будут отличаться от тех, что используются при определении рыночной стоимости в результате необходимости расчета следующих оценок:

• планируемой и необходимой ставки доходности;
• срока окупаемости;
• престижности объекта;
• перспективности местоположения;
• привлекательности инфраструктуры с коммерческой точки зрения.

Также при оценке инвестиционной привлекательности учитывается множество факторов, таких как ситуация на инвестиционном и финансовом рынках, интересы инвестора, финансовая состоятельность проекта, геополитика и т. д.

Оценка рыночной стоимости может понадобиться в следующих ситуациях:

• при изъятии бизнес-активов для государственных нужд;
• при расчете стоимости акций, покупаемых компанией на основании решения собрания акционеров или совета директоров;
• при необходимости определить стоимость залогового имущества;
• при определении цены материальных или нематериальных активов, вносимых в уставной капитал;
• в ходе выполнения процедуры банкротства.

На законодательном уровне также предусмотрен ряд случаев, когда определение рыночной стоимости компании является обязательным. К подобным случаям относится большинство операций, связанных с имущественными правами на объекты, принадлежащих государству и муниципальным образованиям, а также возникновение споров о стоимости оцениваемого объекта (в т. ч. при изъятии для нужд государства).

Ликвидационная стоимость

Размер ликвидационной стоимости определяется в ситуации, когда владелец бизнеса совершает вынужденную продажу. В данном случае расчетная величина отображает наиболее вероятную цену отчуждения с учетом ограниченности сроков.

Метод ликвидационной стоимости в оценке бизнеса применяется, если требуется реализация объекта в сжатые сроки. При этом в зависимости от конкретных условий могут рассчитываться разные виды ликвидационной стоимости:

• краткосрочная (принудительная) – используется, когда необходима оперативная продажа активов в максимально сжатые сроки;
• среднесрочная – предполагает возможность реализации бизнеса на протяжении достаточно длительного периода;
• стоимость при списании неликвидных активов – используется не в случае продажи, а при списании активов и считается как убытки.

Согласно действующему законодательству, независимо от определяемого вида стоимости, оценочные услуги может предоставлять только сертифицированная оценочная компания, оценщики которой состоят в СРО. Процедура сертификации призвана гарантировать соответствие результатов предоставляемых услуг к нормативным и законодательным требованиям.

Оценка встроенных помещений коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости является одним из важнейших направлений оценочной деятельности. Перечень бизнес-объектов, с которыми оценщики встречаются в своей деятельности, достаточно обширный и включает в себя:

• встроенные помещения в производственных зданиях;
• постройки офисного и административного назначения;
• подсобные и складские встроенно-пристроенные помещения;
• отели, гостиничные комплексы, хостелы, санатории;
• кафе, бары, рестораны, столовые и другие заведения общественного питания;
• магазины и торговые центры;
• торгово-развлекательные комплексы;
• фитнес-центры, бассейны и спортивные сооружения;
• химчистки, прачечные и другие сервисно-бытовые службы;
• медицинские центры.

При проведении процедуры оценки каждое встроенное нежилое помещение классифицируется по ряду критериев и определяется как офисное, индустриальное, торговое, социальное или объект свободного назначения.

Оценка рыночной стоимости коммерческих помещений, встроенных в здание

В зависимости от своего расположения в здании коммерческие помещения могут быть встроенными (располагаться внутри) и пристроенными (выходить за границы). При этом оценка встроенного помещения коммерческого здания может потребоваться для многих целей, например, купли-продажи, страхования, расчета базы для начисления налогов или оптимизации налоговой нагрузки.

В таких случаях оценка стоимости офисного помещения или строения другой бизнес-категории осуществляется с учетом следующих факторов:

• положения на рынке недвижимости коммерческого назначения;
• типа капитального здания, даты её постройки и последнего капитального ремонта;
• общей и полезной площади, этажности здания;
• количества номеров (для гостиниц, отелей, хостелов и т.д.);
• правильности оформления правоустанавливающих документов;
• наличия и состояния коммуникаций или возможности их проведения коммуникаций (при отсутствии);
• планировки и местонахождения помещения внутри капитального здания;
• инфраструктуры района, благоустройства территории, наличия охраны, лифта и т. д.
• транспортной доступности, наличия парковки;
• технического состояния и уровня физического износа;
• особенности конструктивных элементов;
• наличия инженерного оборудования;
• текущего целевого использования;
• неблагоприятных условий окружающей среды и т.д.

Оценка торговых и других коммерческих помещений также может происходить с учетом многих других факторов, оказывающих существенное влияние на рыночную или другую стоимость объекта. Сертифицированная оценочная компания определяет дополнительные значимые факторы в зависимости от конкретной ситуации и берет их в расчет при оказании оценочных услуг.

Необходимые документы для оценки

Оценка производственного помещения и помещений других назначений осуществляется при наличии определенного пакета документов:

• правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, договор аренды, свидетельство о госрегистрации права собственности, выписки их ЕГРН);
• технического паспорта;
• поэтажного плана из БТИ;
• при наличии перепланировки – соответствующих разрешительных документов;
• документов о балансовой стоимости (если объектом владеет юридическое лицо);
• документов о проведенных ремонтных работах;
• информации об арендной плате.

Данный перечень документов является рекомендательным. Оценку помещения возможно провести и при наличии части вышеуказанных документов. Но необходимо учитывать, что чем больше информации у оценщика об объекте, тем качественнее будет проведена его оценка.

Как происходит раздел имущества при разводе?

Раздел имущества супругов после развода может осуществляться по договоренности сторон, сопровождаясь письменным соглашением, заверенным нотариально. Однако зачастую бывшим супругам не удается решить этот вопрос самостоятельно, и в таком случае предусмотрен развод через суд с разделом имущества.

В судебном порядке определяется, какое имущество передается в собственность каждого из супругов. При этом необходима экспертная оценка для раздела имущества, на основании которой имущество распределяется в соответствующих долях.

Разделение совместного имущества может осуществляться как непосредственно во время самого бракоразводного процесса, так и после него. Но стоит отметить, что срок раздела имущества при разводе не может превышать трех лет с момента его оформления.

Имущество, подлежащее разделу

Как правило, раздел совместно нажитого имущества после развода осуществляется в равных долях, если другие условия не предусмотрены брачным договором. Также размер долей может изменяться в случае, если происходит деление имущества при разводе супругов с детьми, не достигшими совершеннолетия.

В случае бракоразводного процесса, осуществляемого в судебном порядке, производится раздел общего имущества супругов, куда включается:

• раздел доходов от трудовой или предпринимательской деятельности, пенсий и других денежных выплат;
• раздел квартиры при разводе, а также другого недвижимого имущества;
• раздел транспортных средств;
• раздел бизнеса при разводе;
• раздел акций компаний;
• раздел паевых вкладов.

Оценка недвижимости при разводе служит необходимым основанием для разделения имущества. При этом совместная собственность может отойти каждому из супругов как в равных долях, так и с увеличением части той из сторон, с которой остаются несовершеннолетние дети, в случае если имеет место раздел имущества при разводе с детьми.

Какие документы понадобятся для раздела имущества через суд?

Развод и деление имущества в России происходят согласно требованиям, установленным действующим законодательством и, в частности, Семейным кодексом. При этом для рассмотрения подобных вопросов потребуются следующие документы:

• Исковое заявление;
• Квитанция об уплате госпошлины;
• Свидетельство о браке;
• Правоустанавливающие документы на движимое и/или недвижимое имущество;
• Договоры купли-продажи;
• Справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости (квартиры, дома, офиса, земельного участка и т.д.);

• Экспертная оценка недвижимости, оценка бизнеса и другого совместного имущества, подлежащего разделу;
• Договоры дарения и прочие документы, подтверждающие, что имущество не является совместно нажитым.

Где заказать оценку имущества для раздела?

Для распределения имущества в судовом порядке согласно установленным долям требуются услуги оценщика. Только оценка имущества при разделе собственности супругов предоставляет возможность: правильно установить размер госпошлины, провести объективное и справедливое судебное разбирательство и раздел собственности, а также установить размер компенсации в случае несоответствия имущества положенной доле.

Заказать оценку имущества для раздела при бракоразводном процессе можно, обратившись в специализированную оценочную компанию. При этом стоит учитывать, что такая процедура потребуется в обязательном порядке в ходе судебного процесса для разделения имущества (движимого, недвижимого и других активов), которое оспаривается супругами.

Стоит также обратить внимание на перечень имущества, которое не подлежит разделению и, соответственно, не требует экспертной оценки. К имуществу, которое считается собственностью лишь одного из супругов, даже если оно было получено на момент существования брака, относится:

• Исключительное (авторское) право на результат интеллектуальной деятельности;
• Вещи индивидуального использования (одежда, обувь и т.д.). Исключением являются драгоценности и предметы роскоши;
• Имущество, полученное в результате наследования, дарения, а также других безвозмездных сделок.

Оценка акций для нотариуса

Оценка акций для нотариуса может осуществляться как для открытых, так и для закрытых акционерных сообществ. При этом оценивание производится без учета обстоятельств, которые требуют оценки. Подобное требование обусловлено тем, что на стоимость акций не должно влиять сообщение об обязательном выкупе.

Цели оценки акций для нотариуса

Экспертная оценка стоимости акций для нотариуса может потребоваться в различных ситуациях. Наиболее распространенными вариантами, когда требуется экспертная оценка, является оформление наследства, но встречаются и другие цели:

• покупка (продажа) действующего предприятия (бизнеса) или долевого участия в нем;
• оформление дарственной либо договора ренты;
• отчуждение акций;
• внесение акций в уставный капитал;
• передача акций (доли в бизнесе) под залог;
• реструктуризация предприятия;
• приватизация.

Одним из частых случаев, когда требуется независимая оценка акций для нотариуса, является оценивание с целью вступления в права наследования. При этом рыночная стоимость ценных бумаг служит основой для определения размера государственной пошлины, которую необходимо уплатить при оформлении правоустанавливающих документов для вступления в наследство.

Необходимые документы для оценки

В зависимости от того, котируются ли акции на бирже или нет, оценка акций для нотариуса в Москве и других городах России требует предоставления разного пакета документов.

Для котируемых ценных бумаг оценка стоимости акций для нотариуса в СПб, Москве и других городах требует предоставления:

• Выписки из реестра акционеров с информацией о владельце и количестве принадлежащих ему ценных бумаг;
• Справку о балансовой стоимости, в случае если собственник – юридическое лицо.

Если речь идет о ценных бумагах, которые не котируются на бирже, то, помимо указанных выше документов, рыночная оценка акций для нотариуса требует предоставления:

• Свидетельства о госрегистрации АО;
• Свидетельства о постановлении на налоговый учет;
• Устава АО;
• Уведомления о госрегистрации эмиссии акций;
• Отчета об итогах эмиссии;
• Справки об экономических видах деятельности АО, его организационной структуре и количестве сотрудников;
• Бухгалтерского баланса и отчета о прибыли за несколько лет (как правило, 3-5 лет);
• Расшифровки статей актива баланса на дату оценивания, по которым есть остатки;
• Расшифровки дебиторской задолженности.

При существовании инвестиций в дочерние или зависимые компании необходимо предоставление согласно приведенному перечню аналогичных пакетов документов.

Особенности оценки акций для нотариуса

Стоит учитывать, что независимая оценка акций для нотариуса в Москве и других городах может осуществляться исключительно сертифицированными экспертами-оценщиками. При этом, если предоставить какие-либо документы о деятельности предприятия не представляется возможным, оценщик может использовать сведения, доступные в открытых источниках.

Отчет об оценке акций для нотариуса предполагает определение рыночной стоимости ценных бумаг, по которой они могут быть проданы в условиях открытого рынка.

Расчетная стоимость акций зависит от многих факторов: размера пакета ценных бумаг, их ликвидности, уровня контроля, который предоставляет пакет акций собственнику, биржевых котировок.

Оценка акций для нотариуса в Санкт-Петербурге, Москве и других регионах в случае некотируемости их на бирже осуществляется, исходя из данных бухгалтерской и финансовой отчетности, а также расчетов доли чистых активов, которым соответствует оцениваемый пакет акций. В таком случае оценочная компания помимо всего этого, учитывает не только размер пакета, но и сложность его дальнейшей реализации.

Консалтинговая группа «Апхилл» предоставляет оценочные услуги для различных целей. При этом оценка акций для нотариуса осуществляется как для юридических, так и для физических лиц с использованием современных оценочных методов и предоставлением отчета в кратчайшие сроки.

Обращаясь к нам, вы также можете получить бесплатную консультацию и быть уверенными, что независимая оценка акций в СПб, недвижимости или других активов производится на наивысшем уровне и соответствует требованиям оценочных стандартов.

Какие задачи позволит решить оценка стоимости бизнеса компании?

Оценка стоимости бизнеса может потребоваться в самых различных бизнес-ситуациях. Основная цель оценки бизнеса – это определение рыночной либо другой стоимости бизнеса для совершения определенных операций с объектом оценивания. При этом цели оценки бизнеса будут зависеть от конкретной ситуации. Согласно действующему законодательству также существуют случаи, в которых проведение оценивания является обязательным:

• Покупка (продажа) компании или ее доли;
• Поглощение, слияние, реструктуризация либо ликвидация бизнеса;
• Оглашение компании банкротом;
• Определение базы налогообложения;
• Получение кредита под залог активов фирмы;
• Страхование имущества компании либо бизнеса в целом;
• Операции с государственным участием;
• Создание инвестиционного проекта.

Цели оценки бизнеса

В зависимости от ситуации определяется и цель оценки стоимости бизнеса. Это может быть:

• Обоснование инвестиционных решений;
• Разработка бизнес-проекта;
• Грамотное проведение реструктуризации бизнеса. Оценка стоимости предприятия целях реструктуризации позволяет осуществить операции ликвидации, слияния, поглощения либо отделения;
• Получение информации о текущей рыночной стоимости бизнеса. Подобная цель оценки стоимости предприятия, бизнеса актуальна в случае совершения операций покупки либо продажи, а также в ситуациях, когда один или несколько акционеров выходят из общества;
• Оценка стоимости акций компании, долей участников в капитале;
• Определение платежеспособности компании;
• Оптимизация налогообложения;
• Дополнительная эмиссия акций;
• Расчет размера арендных платежей при сдаче бизнеса в аренду;
• Оспаривание решения суда об изъятии имущества в случае, если стоимость искусственно занижена;
• Переоценка активов предприятия;
• Повышение эффективности управления;
• Вступление в наследство.

Какие документы понадобятся для оценки?

В зависимости от того, какие ставятся цели и задачи оценки бизнеса, определяется пакет необходимых документов. Как правило, в него включаются:

• Учредительная документация;
• Документы, отображающие операции с ценными бумагами (для АО);
• Справка о видах деятельности компании и организационной структуре;
• Бухгалтерская отчетность за последние несколько лет;
• Документы, содержащие информацию об активах компании;
• Расшифровка дебиторской и кредиторской задолженности;
• Заключение аудиторской проверки (если за последний период осуществлялась проверка аудитором);
• Инвентарные списки имущества;
• Договоры аренды недвижимости, земельных участков;
• Бизнес-план на следующие 3-5 лет;
• Информация о филиалах, дочерних компаниях, холдингах.

Как экспертная оценка бизнеса компании помогает в управлении?

Помимо установленных законодательством случаев, оценку бизнеса проводят в целях оптимизации управления и принятия экономически выгодных решений. В частности, задачи оценки стоимости бизнеса для менеджмента предполагают: усовершенствование методов управления с учетом рыночной ситуации, разработку грамотных бизнес-стратегий и планов, основываясь на реальных показателях, грамотную реорганизацию и укрепление «слабых» мест, инвестирование в экономически выгодные проекты, осуществление операций купли-продажи на выгодных условиях, исключая риски переплатить или продешевить, оценку кредитоспособности компании и потенциал сделок с залоговым имуществом.

Оценочная компания "Апхилл" предоставляет услуги независимой оценки, на основании результатов которой возможно организовать эффективное управление бизнесом и обеспечить принятие грамотных управленческих решений. Именно определив реальную рыночную стоимость бизнеса, можно обеспечить его стабильное развитие и процветание.

Читайте также: "Цели оценки недвижимости"

Как происходит раздел бизнеса?

Деление бизнеса – сложный, неоднозначный и зачастую долгосрочный процесс, который может происходить как между партнерами по бизнесу, так и в случае развода супругов, когда необходимо провести разделение совместно нажитого имущества.

Процесс раздела бизнеса

Значительно упростить процедуру «расставания» может договор раздела бизнеса, заключенный на этапе открытия совместного бизнеса или брачного договора (в случае раздела бизнеса между супругами). Документальное оформление помогает грамотно и бесконфликтно организовать разделения бизнеса, избежав многих проблем. На практике лишь немногие партнеры и супруги используют подобное оформление отношений, поэтому разрешение имущественных споров редко происходит гладко.

Вне зависимости от того, кем выступают участники данного процесса, деление бизнеса может осуществляться либо путем заключения договоренности между сторонами (когда партнеры (или супруги) подписывают соглашение о разделе бизнеса), либо в судебном порядке (в случае, если договоренности достичь не удается, конфликт решается в зале суда).

При этом раздел бизнеса между партнерами или супругами имеет определенные особенности в зависимости от организационной формы компании.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО)

Раздел бизнеса ООО предусматривает несколько вариантов:

• Продажа доли;
• Выход из состава участников ООО, сопровождаемый выплатой стоимости доли в бизнесе;
• Ликвидация организации и последующий раздел имущества бизнеса;
• Исключение участника. Данный вариант возможен в крайних случаях по отношению к участнику, нарушающему свои обязанности либо препятствующему своими действиями (бездействием) деятельности компании.

Акционерное общество (АО)

В данном случае раздел общего бизнеса возможен следующим образом:

• Продажа долевого участия;
• Выкуп акций по требованию акционера;
• Ликвидация организации с распределением имущества.

Индивидуальный предприниматель (ИП)

Деление малого бизнеса один из самых затруднительных вариантов, так как процесс разделения всецело зависит от согласия владельца ИП. Даже всевозможные расписки или договоры займа, заключаемые с партнером (инвестором) не гарантируют справедливого распределения имущества. Когда речь идет об ИП, деление бизнеса между партнерами усложняется еще и тем, что имущество, приобретенное ИП во время брака, является совместно нажитым имуществом супруга.

Процесс раздела бизнеса в случае развода может быть организован путем:

• Разделения доли в натуре, если учредительными документами организации не предусмотрен запрет на вступление новых участников без согласия других долевых участников либо акционеров и запрет на отчуждение долей;
• Выплаты одному из супругов компенсации, соответствующей рыночной стоимости доли;
• Продажи бизнеса с последующим разделением денежных средств, вырученных от его реализации.

Необходимые документы

Раздел совместного бизнеса невозможен без оценки рыночной стоимости бизнеса, а также стоимости активов на определенную дату. Оценка стоимости предприятия осуществляется на основании изучения:

• Учредительных документов;
• Финансовой отчетности (баланса, отчетов о прибыли и убытках, о движении денежных средств) за последние 3-5 лет;
• Расшифровки дебиторской и кредиторской задолженности;
• Налоговых деклараций;
• Действующих контрактов;
• Информации об эмиссии ценных бумаг (для АО);
• Предложений о покупке бизнеса (при наличии);
• Информации о стоимости сделок по купле-продаже аналогичных компаний.

Где заказать оценку бизнеса?

Услуги независимой экспертизы являются неотъемлемыми для разрешения вопросов разделения бизнеса. Именно оценочная компания производит оценку движимого и недвижимого имущества компании, ее материальных и нематериальных активов, а также определяет рыночную стоимость бизнеса в целом. В частности, при разделе бизнеса может понадобиться: оценка акций, оценка ценных бумаг, оценка доли в ООО, оценка недвижимости, нематериальных активов, стоимости основных фондов и ТМЦ.

На основании отчетов об оценке происходит справедливый раздел бизнеса между партнерами (супругами) в соответствии с установленным законодательством порядком.

Методы оценки земли

Оценивание земельных участков является одним из сложнейших видов работ по определению стоимости. Это связано со спецификой земли как объекта оценивания, недостаточностью законодательной базы и неразвитостью земельного рынка в России. При этом для определения рыночной стоимости применяются все три подхода: доходный, сравнительный и затратный, на основании которых определяются используемые методы оценки земли. Для получения наиболее точной оценки подходы применяются в комплексе, а итоговая стоимость определяется при сопоставлении результатов, полученных с использованием разных методик.

Метод выделения в оценке земли

Выделение – метод оценки стоимости земли, используемый при доходном подходе для расчета ставки дисконтирования. При этом ставка определяется, основываясь на информации о заключенных сделках по аналогичным объектам недвижимости. Метод выделения в оценке земли является достаточно трудоемким и предполагает построение предположений о размере будущих доходов и их сопоставление с ценой приобретения.

Но ставка дисконтирования не может быть получена исключительно из информации по аналогичным сделкам. Используя технику выделения, необходимо также определить ожидания потенциальных покупателей (инвесторов) об используемой ставке при вычислении цены продажи и касательно прогнозируемых в будущем денежных потоков.

Как правило, процедура определения процентной ставки по методике выделения осуществляется в следующей последовательности:

• Моделирование для каждого аналогичного земельного участка за установленный временной промежуток сценария максимально эффективного использования расходной и доходной части денежных потоков;
• Расчет ставки доходности инвестиций;
• Обработка полученных результатов статистическим или экспертным способом и приведение характеристик анализа в соответствие с нормами оценивания.

Метод остатка для оценки земли

Расходные методы оценки рыночной стоимости земель предполагают применение техники определения остатка дохода от земельного участка.

Метод остатка для оценки стоимости земли может использоваться как для незастроенных участков, так и для участков, на которых построены объекты недвижимости: торговые центры, промышленные, офисные, жилые здания. При этом первенство при распределении дохода отдается размещенным на участке объектам недвижимости (зданиям и сооружениям), а оставшийся доход, полученный после возмещения затрат на привлечение капитала, трудовой силы и менеджмента относится к доходу земельного участка.

Если оцениваемый объект предполагает возможность получения дохода в виде ренты, то оценка земли осуществляется с применением метода капитализации земельной ренты. В таком случае стоимость объекта определяется следующим образом:

• Вычисляется размер дохода (ренты) для оцениваемого земельного участка;
• Рассчитывается размер коэффициента капитализации ренты;
• Определяется капитализация земельной ренты, на основании которой производится расчет рыночной стоимости участка.

Метод распределения в оценке земли

Метод распределения в оценке земли может использоваться только для участков, на которых находятся построенные объекты недвижимости (здания и сооружения).

Оценивание происходит в следующей последовательности:

• Выделяются элементы, по которым будет происходить сравнение с аналогичными объектами;
• Устанавливаются ключевые характеристики и отличия аналогичных объектов и оцениваемого земельного участка;
• В соответствии с выявленными отличиями вносятся корректировки цен;
• На основании корректировок рассчитывается рыночная стоимость комплексного объекта недвижимости (включая земельный участок);
• Определяется рыночная стоимость земли, равная рыночной стоимости, полученной на предыдущем этапе, умноженной на вероятную долю земельного участка в структуре стоимости единого объекта.

Все приведенные выше методы относятся к методам единичной оценки. При этом также существуют методы массовой оценки земель, которые позволяют одновременно получить кадастровую оценку земельных участков, расположенных в границах определенных административно-территориальным устройством районов (областей, городов и т.д.) на определенную дату. Массовые методы оценки городских земель используются с целью определения базы налогообложения, а также для других целей, установленных законодательством.

Цели оценки земли

Основные цели оценки земли установлены соответствующим оценочным стандартом (ФСО № 2), который раскрывает возможные варианты использования результатов оценки. Согласно действующему законодательству целью оценивания земельных участков может быть:

• Оценка земли для оспаривания кадастровой стоимости;
• Оценка земели для продажи, а также при сдаче в аренду;
• Оценка земли для нотариуса по наследству (оценка для наследства);
• Оценивание для определения базы налогообложения;
• Оценка земли для ипотеки;
• Оценка земли для банка, при передаче участка в залог, а также при операциях страхования или кредитования (например, оценка земли для Сбербанка);
• Оценивание для составления финансовой отчетности либо внесения земельного участка в уставной капитал организации;
• Оценка земли для суда при разрешении имущественных споров;
• Оценка земельного участка, обусловленное необходимостью реорганизации, ликвидации либо приватизации предприятия;
• Оценка земли для строительства;
• Оценивание для принятия управленческих решений.

Оценка земли для оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость земли определяется с применением методов массовой оценки объектов недвижимости и в отдельных случаях может значительно отличаться от реальной рыночной стоимости. В подобном случае, а также если оценка была произведена некорректно, собственник имеет право оспорить кадастровую стоимость земли. При этом оценка земли для снижения кадастровой стоимости позволяет:

• Уменьшить размер налогов, обязательных к уплате при осуществлении операций купли-продажи;
• Оптимизировать налоговую нагрузку (снизить размер налога на недвижимость);
• Изменить размер арендных платежей в меньшую сторону.

При этом, чтобы получить возможность обжаловать кадастровую стоимость земли, необходимо представить доказательства недостоверности информации, используемой при проведении процедуры кадастровой оценки и получить ещё одну оценку земли с определением ее рыночной стоимости на дату, соответствующую дате проведения кадастровой оценки.

Оценка земли для наследства

При вступлении в права наследования требуется оценка земли для нотариуса, которая позволяет определить рыночную стоимость земельного участка, переходящего законному наследнику. При этом оценка земли для наследства позволяет определить размер госпошлины, которая в обязательном порядке подлежит оплате при получении недвижимости по наследству, и гарантирует правильный раздел имущества, в случае если наследников несколько.

Оценка земли для продажи

Оценка земли для операций купли-продажи позволяет узнать реальную рыночную цену объекта недвижимости и избежать неприятных ситуаций, связанных с приобретением участка по завышенной стоимости или продажи по заниженной.

При расчете стоимости земельного участка эксперты-оценщики по возможности используют комплексный подход, применяя методы, позволяющие максимально точно определить цену, по которой может быть продан (куплен) объект недвижимости.

При этом в большинстве случаев предполагается, что:

• участники сделки действуют разумно;
• стороны ознакомлены с полной информацией о состоянии земельного рынка;
• реализация (приобретение) земли не ограничено во времени;
• отсутствуют обстоятельства непреодолимой силы или чрезвычайные ситуации, которые могут повлиять на результат оценивания (цену).

Стоит помнить, что независимо от целей оценки осуществлять процедуру оценивания могут лишь лицензированные эксперты-оценщики. Обращаясь к специалистам консалтинговой группы «Апхилл», вы гарантировано получите точную рыночную и другие виды стоимости в соответствии с международными стандартами и требованиями нормативно-правовых актов, регламентирующих процедуры оценивания, в максимально оперативные сроки.

Особенности оценки земельных участков

Особенности оценки земли непосредственно связаны со спецификой данного объекта недвижимости, который обладает некоторыми ключевыми характеристиками, отличающими его от других видов недвижимого имущества:

• Земля – важный компонент (ресурс) природной среды, который невозможно свободно воспроизводить;
• Земля может использоваться для различных целей (в качестве основного производственного средства (сельскохозяйственные, лесные земли), в качестве пространства, которое выступает основой для социально-экономического прогресса – возведения различных объектов недвижимости, построения инфраструктуры и т.д.);
• Земельный фонд оказывает влияние на экологическую безопасность и формирует среду проживания населения, поэтому целевое использование земель регулируется на законодательном уровне;
• Срок использования земли неограничен, в связи с чем к земельным участкам не применяются понятия износа и амортизации. При этом в условиях ограниченного количества стоимость земли имеет тенденцию к увеличению.

Особенности земли как объекта оценки

Отсюда и некоторые особенности оценки земельных участков, которые обусловлены следующими моментами:

• невозможностью замены аналогичными производственными средствами;
• неизменным месторасположением;
• разным качеством и специфической полезностью в зависимости от территориального положения;
• неразрывной связью с другими объектами, расположенными на участке.

Таким образом, особенности оценки стоимости земельных участков связаны с необходимостью сопоставлять возможности одновременного использования земли как экологической зоны и среды проживания, природного компонента и объекта недвижимости.

Особенности земли как объекта оценки делают процедуру оценивания достаточно сложной и трудоемкой. Для получения точной оценки, эксперты учитывают множество обстоятельств, оказывающих влияние на стоимость земли, а также применяют различные подходы и методы в комплексе.

Особенности кадастровой оценки земли

Кадастровая оценка земли предполагает единовременное установление кадастровой стоимости земельных участков, располагающихся в пределах отдельных административно-территориальных единиц на конкретную дату.

Особенности кадастровой оценки земли обусловлены необходимостью произведения массового оценивания, а также требованиями оценивать земельные участки, учитывая целевое назначение и возможное функциональное использование.

Согласно действующему законодательству существует 7 категорий земель:

1. Земли запаса;
2. Земли поселений;
3. Сельскохозяйственные;
4. Земли промышленности, транспорта, энергетики, связи и другого спецназначения;
5. Особо охраняемые;
6. Водного фонда;
7. Лесного фонда.

Особенности кадастровой оценки земель различных категорий отличаются в зависимости от специфики каждой категории. При этом наибольшую сложность для оценивания представляют земли поселений. Подобная ситуация связана с тем, что на данных участках существует множество улучшений: инженерные сооружения и коммуникации, дорожная и транспортная система, а также прочие элементы инфраструктуры.

Особенности оценки сельскохозяйственных земель

Особенности оценки сельскохозяйственных земель связаны со спецификой использования данных участков. При этом наиболее значимыми характеристиками, влияющими на цену земельного участка, выступают: местоположение, плодородность и вероятный вариант использования.

Особенности земельных участков как объектов оценки в значительной степени зависят именно от возможного варианта использования. При этом при оценивании выбирается вариант, который способен обеспечить наибольший экономический эффект от использования.

Консалтинговая компания «Апхилл» предоставляет оценочные услуги для различных целей. Мы используем комплексный подход и современные методы оценивания, которые позволяют обеспечить максимально точное определение стоимости объекта.

Обращаясь к нам, вы можете получить экспертную оценку для различных целей:

• для нотариуса (при вступлении в наследство);
• для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка;
• для раздела имущества при разводе;
• для суда;
• для банка;
• для ситуаций, связанных с реорганизацией предприятия или внесением земельного участка в уставной капитал.

Основные методы оценки активов

В оценочной деятельности для определения стоимости имущества могут использоваться следующие методы оценки активов: затратный, доходный и сравнительный. Эти методы оценки стоимости активов представляют собой концептуальные подходы, которые предусматривают применение различных методик для получения оценочной стоимости.

Затратный метод оценки активов

Оценка активов затратным методом предусматривает использование следующих оценочных техник:

1. Метод оценки чистых активов

Метод чистых активов в оценке бизнеса предполагает, что балансовая и рыночная стоимость активов не равны между собой, и необходимо осуществить корректировку именно балансовой цены.

Метод чистых активов при оценке стоимости бизнеса, предусматривает выполнение процедуры оценивания в следующем порядке:

• Рассчитывается рыночная стоимость материальных активов и основных средств (инструментов и оборудования, машин, земельных участков, зданий и сооружений), запасов и материалов, товаров;
• Оцениваются нематериальные активы: лицензии, авторские права, права на использование программного обеспечения, бренды, интеллектуальная собственность и т.д.;
• Рассчитывается рыночная стоимость финансовых активов: депозитных вкладов, инвестиций в ценные бумаги, дебиторской задолженности и т.д.;
• Осуществляется оценка как краткосрочных, так и долгосрочных обязательств. При этом стоимость определяется с использованием метода дисконтирования, позволяющего получить стоимость на установленную дату;
• Стоимость бизнеса рассчитывается как разность между текущей рыночной стоимостью активов и пассивов.

2. Метод ликвидационной стоимости, который используется для оценки стоимости имущества ликвидируемых предприятий.

Доходный метод оценки активов

Доходный метод оценки активов предполагает использование техник, позволяющих определить стоимость объекта с учетом доходов, которые можно получить от его использования.

Подобный подход может применяться в случае, если объект оценки генерирует доход, или есть возможно достоверно спрогнозировать будущие доходы. Если хотя бы одно из условий не выполняется, то доходный подход не используется.

Метод оценки доходности активов

Основные методы оценки активов, используемые в рамках доходного подхода:

• Метод оценки капитальных активов (капитализации дохода), который используют для объектов, приносящих стабильный доход, имеющий прогнозируемые темпы роста;
• Метод дисконтирования денежных (финансовых) потоков, который применяется, когда доходы являются нестабильными и существенно отличаются в зависимости от конкретного периода. Этот метод оценки доходности активов предполагает приведение будущих доходов к стоимости на текущую дату.

Методы оценки финансовых активов также предполагают использование доходного подхода. При этом может применяться модель оценки CAPM, учитывающая существующие риски и дальнейшую корректировку конечной стоимости активов.

Современные методы оценки активов предприятия целесообразно использовать не только в случаях, когда проведение оценивания предусмотрено в обязательном порядке, но и для принятия рациональных управленческих решений. Воспользовавшись услугами экспертов-оценщиков компании «Апхилл», вы получите не только информацию о реальной стоимости активов, но и данные, которые помогут оптимизировать ключевые бизнес-процессы. В своей работе мы используем методы оценки оборотных, а также других видов активов, позволяющие определить их реальную стоимость, на основании которой вы получаете возможность:

• оптимизировать управление компанией;
• разрабатывать эффективные бизнес-планы;
• минимизировать риски при совершении сделок купли-продажи;
• оценить кредитоспособность;
• обеспечить грамотное инвестирование.

Методы оценки активов организации

Независимая оценка активов организации может потребоваться как в обязательных случаях, установленных на законодательном уровне, так и по инициативе собственников или акционеров для целей принятия эффективных управленческих решений. При этом могут использоваться различные методы оценки активов организации, которые позволяют определить их реальную стоимость на конкретную дату.

Метод чистых активов в оценке бизнеса

Оценка стоимости бизнеса методом чистых активов предусматривает приравнивание ее рыночной стоимости к разности стоимости всех активов и долгов (пассивов) организации.

Метод чистых активов в оценке бизнеса предполагает проведение процедуры оценивания в определенной последовательности:

1. Рассчитывается рыночная стоимость всех активов (финансовых, материальных, нематериальных), исходя из возможности их продажи в условиях свободного рынка;
2. Определяется стоимость долгосрочных и краткосрочных пассивов компании. При этом используется техника дисконтирования, которая позволяет оценить текущую стоимость обязательств с корректировкой на конкретную дату;
3. Высчитывается разница между суммой всех активов и пассивов, которая является стоимостью чистых активов фирмы.

Метод стоимости чистых активов в оценке бизнеса целесообразно использовать, если в собственности компании находится значительное количество материальных активов, и среди них существенную долю занимают финансовые, а также нет ретроспективной информации о прибыли организации и невозможно спрогнозировать уровень прибыльности в будущем.

Метод накопления активов в оценке организации

Применяя метод накопления активов в оценке бизнеса, стоимость компании определяется как рыночная стоимость активов, из которой вычитается сумма обязательств. При этом, в отличие от вышеописанной методики, рассматриваются не только активы, отображаемые в балансе фирмы, но и имущество, которое находится в его распоряжении.

Метод накопления активов целесообразно применять для организаций, обладающих многочисленными активами, в том числе располагающих значительной долей финансовых активов, являющихся холдинговыми либо инвестиционными, ведущих деятельность, влияние на которую в значительной степени оказывают заключенные контракты (например, строительные фирмы).

Также существуют методы комплексной оценки эффективности использования активов организации, которые позволяют оценить результативность деятельности и выявить потенциальные возможности для ее повышения. Оценка активов предприятия комплексными методами, предполагает использование:

• Методов горизонтального анализа для вычисления и сопоставления показателей;
• Анализа экономических и финансовых коэффициентов;
• Интегральных показателей;
• Методов суммы мест, сумм и бальной оценки.

Читайте также:  Методы оценки активов предприятия

Методы оценки активов предприятия

Оценка имущества предприятия может понадобиться в разных случаях и позволяет узнать реальную стоимость активов, которыми располагает компания. В зависимости от ситуации эксперты-оценщики применяют различные методы оценки активов предприятия, позволяющие с максимальной точностью определить текущую стоимость активов.

Методы оценки чистых активов

Оценка стоимости предприятия методом чистых активов состоит в оценивании рыночной стоимости всех активов, находящихся на балансе фирмы, из которых вычитается стоимость всех пассивов.

Алгоритм оценки предприятия методом чистых активов:

1. Производится оценка материальных активов (основных средств (машин и оборудования, инструментов и приборов, транспортных средств, зданий и строений, земельных участков), товаров, малоценных необоротных материальных активов, производственных запасов (полуфабрикатов и комплектующих, сырья и материалов, строительных материалов));
2. Оцениваются нематериальные активы (лицензии, права на использование природных ресурсов, патенты, авторские права, права на коммерческие обозначения;
3. Рассчитывается стоимость краткосрочных и долгосрочных финансовых активов;
4. Определяется текущая стоимость балансовых статей обязательств: дебиторской задолженности и расходов будущих периодов;
5. Из полученной общей стоимости активов вычитают стоимость пассивов, определяя таким образом величину чистых активов.

Оценка предприятия методом чистых активов основывается на оценивании существующих на конкретную дату активов, поэтому делает возможным получение максимально точных результатов. Единственный недостаток данной техники – отсутствие учета прибыльности компании и потенциала развития.

Методы оценки оборотных активов

Методы оценки стоимости оборотных активов предприятия применяются исходя из трех подходов: доходного, затратного и сравнительного.

В рамках приведенных подходов для оценивания оборотных активов используются следующие техники:

• Доходный подход включает методы капитализации и дисконтирования денежных потоков, основывающиеся на определении прогнозируемых доходов, которые может принести использование оборотных активов;
• Сравнительный использует методы рынка капитала, отраслевых коэффициентов и сделок. В данном случае основой для получения оценочной стоимости выступает сравнение оцениваемых активов с аналогичными объектами, стоимость которых установлена;
• Затратный подход включает методы чистых активов и ликвидационной стоимости. Техника ликвидационной стоимости предполагает введение модели, в которой оборотные активы оцениваются, исходя из необходимости их срочной ликвидации (реализации). А итоговая стоимость приравнивается к разности доходов от ликвидации оборотных активов компании и суммы обязательств, а также затрат на ликвидацию.

Методы оценки стоимости совокупных активов предприятия

Методы оценки стоимости совокупных активов предприятия не предполагают оценивания отдельных видов активов. В подобной ситуации имущество компании рассматривается как единый комплекс и может быть оценено методами балансовой оценки, замещения, прогнозируемого чистого денежного потока, регрессионного моделирования и экспертной оценки.

Кроме того, для оптимизации управления организацией целесообразно применять методы оценки эффективности использования активов на предприятии.

Основные подходы и методы оценки акций

Существуют различные подходы к оценке акций, которые предполагают использование определенных методов для установления стоимости ценных бумаг. Выбор подходящих подходов и техник определяется оценщиком в зависимости от конкретной ситуации.

Подходы оценки акций

Для оценки пакета ценных бумаг (пая) акционерного общества могут применяться следующие подходы:

1. Доходный. Оценка акций доходным подходом состоит в определении их ожидаемой доходности. В данном случае предприятие-эмитент рассматривается не в качестве имущественного комплекса, а как бизнес, приносящий определенный доход. В рамках данного подхода используются методы оценки акций, предполагающие расчет текущей стоимости вероятных доходов, которые будут получены в результате деятельности предприятия либо его вероятной продажи.
2. Затратный. Затратный подход оценки акций базируется на утверждении, что стоимость ценных бумаг сопоставима затратам, которые необходимо понести для создания аналогичной компании. Стоимость акций в данном случае приравнивается к рыночной стоимости замещаемого предприятия. Таким образом, методы определения стоимости акций, используемые в рамках затратного подхода, основываются на рыночной стоимости реальных активов. Недостатком данной концепции является невозможность учесть перспективы развития бизнес-эмитента.
3. Сравнительный. Оценка акций сравнительным подходом базируется на принципе замещения и предполагает, что инвестор не потратит на оцениваемый пакет сумму, превышающую цену приобретения аналогичного пакета ценных бумаг, обладающего аналогичной полезностью. В данном случае используется рыночный метод оценки акций, применяя который, стоимость определяется исходя из информации о заключенных сделках или предложениях о продаже ценных бумах, аналогичных или сопоставимых оцениваемым.

Методы оценки акций

В рамках каждой из приведенных концепций могут применяться разнообразные методы оценки рыночной стоимости акций, целесообразность использования которых определяется экспертом-оценщиком в зависимости от конкретной ситуации.

Рассмотрим методы оценки стоимости акций компании, используемые в рамках каждого из подходов.

• Оценка акций методом дисконтирования будущих потоков является одной из методик, используемых при доходном подходе. Данный метод оценки стоимости пакетов акций целесообразно использовать в том случае, если ожидаемые уровни денежных потоков существенно отличаются от нынешних и подлежат обоснованному определению.
• В рамках доходной концепции также применяется метод капитализации прибыли. В данном случае рассчитывается нормализованный денежный поток, основанный на утверждении, что текущие финансовые поступления соизмеримы с прогнозируемыми денежными потоками. Метод капитализации прибыли применим для бизнес-эмитентов, доход которых является стабильным, а суммы будущих расходов, доходов и ожидаемые темпы роста являются предсказуемыми.
• Оценка акций методом чистых активов применяется в условиях затратной концепции. Данная методика определяет стоимость объекта оценки как разность текущей рыночной стоимости суммы всех активов и пассивов компании-эмитента, скорректированных на конкретную дату.
• Метод рынка капитала – одна из методик, которая используется при сравнительном подходе. Она основывается на информации о ценах, которые были уплачены за акции аналогичных компаний на фондовых рынках. При необходимости полученная информация корректируется, являясь ориентиром для расчета рыночной стоимости оцениваемых пакетов ценных бумаг.
• Метод продаж (сделок) по сути, является частным случаем предыдущего метода. При этом главным отличием является то, что метод продаж основывается на ценах покупки контрольных пакетов акций схожих либо аналогичных компаний.

Стоит учитывать, что в процессе оценивания может потребоваться определение стоимости не всех 100% акций компании, а лишь отдельного пакета. Поэтому необходимым условием при оценке стоимости является определение ещё одного факта: контрольным либо неконтрольным является оцениваемый пакет.

Большинство методик, используемых в рамках различных подходов, позволяют учесть уровень контроля и условно относятся к методам оценки контрольного пакета акций. Исключением является метод рынка капитала, который в большей степени применим в качестве метода оценки неконтрольных пакетов акций. Если же эксперт использует для оценки контрольного пакета метод рынка капитала, то расчетная стоимость корректируется на размер премии за контроль.

Оценка арестованного и конфискованного имущества

Оценка арестованного имущества судебными приставами – один из ключевых моментов реализации собственности должника. От правильности и своевременности проведения данной процедуры зависит результативность выполнения судебных (исполнительных) решений, а также соблюдение прав владельца.

В каких случаях и кто проводит оценку арестованного имущества?

Оценка конфискованного имущества осуществляется в ситуации принудительного отчуждения, возникающего в результате вынесения соответствующего судебного либо исполнительного постановления. Согласно нормам действующего законодательства порядок оценки арестованного имущества предусматривает, что оценочные процедуры могут проводится:

• Судебным приставом.
• Экспертом-оценщиком.

При этом оценка арестованного имущества оценщиком является обязательной, если осуществляется:

• оценка стоимости недвижимости (квартир, домов, промышленных или офисных зданий, строений, коммерческих и складских помещений, земельных участков);
• оценка акций компании, в том числе оценка ценных бумаг, не находящихся в обращении на фондовом рынке (исключая инвестиционные паи открытых и интервальных фондов);
• оценивание имущественных прав;
• оценка оборудования, а также активов, стоимостью превышающих 30000 руб.;
• определение стоимости драгметаллов, камней, ювелирных изделий, коллекционных монет и банкнот, предметов исторического или культурного наследия.

Порядок оценки

Помимо вышеприведенных случаев пристав обязан привлечь специалиста-оценщика, если дебитор не согласен с назначенной ценой. Экспертом-оценщиком рассчитывается как стоимость отдельных активов, так и оценка имущественного комплекса (например, собственности предприятия, действующего бизнеса).

В подобной ситуации пристав-исполнитель:

• отображает в описи ориентировочную (предварительную) стоимость активов;
• назначает специалиста-оценщика соответствующей квалификации;
• в срок не позже трех дней с момента получения экспертного отчета выносит заключительное постановление;
• отправляет сторонам-участникам судебного (исполнительного) процесса копию заключения эксперта-оценщика.

Стоит отметить, что стороны имеют право на оспаривание результатов оценки арестованного имущества в течение десяти дней с момента получения извещения.

Оспаривание оценки конфискованного имущества

Обжалование оценки арестованного имущества может осуществляться двумя способами:

• опротестование действий пристава-исполнителя по причине несоблюдения порядка привлечения эксперта-оценщика, нарушения процедуры оценивания;
• опротестование действий специалистов-оценщиков, в случае если предполагается, что оценочная стоимость установлена недостоверно, с нарушением методических рекомендаций по оценке арестованного имущества и т.д.

В первом случае спор решается путем подачи жалобы вышестоящему исполнителю. Во втором случае, если дебитор (взыскатель) считает, что стоимость оцениваемых активов была занижена (завышена), оспаривание оценки арестованного имущества производится путем подачи иска в суд в виде самостоятельного разбирательства и рассматривается арбитражным или третейским судом.

В качестве доказательства недостоверности отображенной в экспертном отчете стоимости необходимо представить заключение другого эксперта-оценщика либо оценочной компании, которая сможет представлять интересы должника в суде. Кроме того эксперт может назначаться в судебном порядке.

При этом также немаловажно учитывать, что срок оценки арестованного имущества обычно не превышает 6 месяцев. В случае истечения предусмотренных законодательством сроков возникает необходимость проведения повторной оценки арестованного имущества.

Читайте также:

• Оценка имущества должника: способы и особенности оценки
• Особенности страховой оценки имущества. Основные методы и подходы, процесс оценки
• Оценочная и залоговая стоимость имущества

Как оценить помещение для сдачи в аренду?

Оценка аренды помещения является обязательным условием для определения справедливого размера арендной платы. Этот вопрос актуален как для арендодателей, которые хотят сдать недвижимость по самой выгодной цене и не продешевить, так и для арендаторов, желающих снимать помещение, не переплачивая при этом. Оценка объектов аренды чаще всего необходима для коммерческой недвижимости, сдающейся в качестве офисных, складских или производственных помещений.

Необходимые документы

Оценка имущества для аренды осуществляется экспертами-оценщиками, которые производят анализ ключевых характеристик помещения, влияющих на его цену: местонахождения, площади, количества комнат, типа здания, расположения помещения внутри здания, уровня инфраструктуры, состояния коммуникаций и отделки, целевого назначения.

Чтобы анализировать информацию об основных характеристиках помещения, эксперту-оценщику необходимо предоставить определенный пакет документов. Как правило, оценка помещений для аренды осуществляется на основании следующих документов:

• Паспорт владельца недвижимости (для физических лиц);
• Наименование, адрес, организационно-правовая форма компании, а также государственный регистрационный номер с датой его выдачи (для юридических лиц);
• Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости: свидетельство о госрегистрации, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения и т.п.;
• Технический паспорт с экспликацией и планом этажей здания.

Процесс оценки

Оценка стоимости аренды помещения осуществляется независимыми экспертами с позиции трех подходов:

1. Сравнительного

Сравнительный подход применяется в тех случаях, когда необходима оценка недвижимости для аренды типового помещения.

В рамках сравнительной концепции оценка имущества при сдаче в аренду производится в несколько этапов:

• Осуществляется анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект, выбираются для сравнения сделки, заключенные на максимально схожих условиях. Проверяется достоверность полученных сведений;
• Объект оценки сравнивается с аналогами, и эксперт просчитывает первоначальную стоимость оцениваемого помещения;
• Осуществляется корректировка первоначальной стоимости с учетом обнаруженных отличий и определяется итоговая стоимость.

2. Затратного

Затратный подход целесообразно использовать при оценке помещений для сдачи в аренду, которые находятся в новостройках, а также помещений и зданий спецназначения. Методы затратного подхода одни из наиболее сложных и трудозатратных, но в определенных ситуациях, используя их, возможно определить стоимость исследуемого объекта с максимальной точностью и минимальными погрешностями.

3. Доходного

В условиях доходного подхода оценка имущества для сдачи в аренду, как правило, предполагает использование метода капитализации доходов. Применение данной методики подходит для тех объектов, которые способны приносить стабильную прибыль на протяжении длительного периода, либо при условии стабильных темпов роста доходности. Оценка недвижимости для сдачи в аренду методом капитализации доходов не применяется для объектов незавершенного строительства, а также помещений, требующих существенной реконструкции.

Целесообразность использования тех или иных методик для оценки стоимости помещения определяется экспертом-оценщиком в каждом конкретном случае, исходя из специфики оцениваемого объекта и ключевых условий договора аренды.

Особенности проведения оценки помещений в торговом центре

Особенности оценки недвижимости, расположенной в торговых или торгово-развлекательных центрах, обусловлены тем, что группа помещений коммерческого назначения размещается в одном здании. При этом отдельные помещения граничат с существенными по размерам площадями общего использования и, как правило, принадлежат разным владельцам.

Критерии оценки торговых помещений

Оценка торговых центров сложная и трудоемкая процедура, для корректного осуществления которой необходимо:

• правильно определить цели оценки;
• произвести тщательный анализ рынка, к которому принадлежит объект недвижимости;
• учитывать влияние экономической ситуации;
• грамотно выбирать подходы и методы для оценки торгового объекта.

Зачастую оценка торгового помещения осуществляется, исходя из доходности коммерческой недвижимости, поэтому чаще всего эксперты-оценщики определяют именно рыночную стоимость данных объектов. При этом, чтобы получить наиболее точный и объективный результат, оценщики учитывают следующие критерии оценки помещения:

• местонахождение и удаленность от центра;
• расположение в шаговой доступности объектов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости;
• общая площадь помещения и планировка;
• расположение помещения в здании (удаленность от входа, этаж и т.д.);
• соотношение занятых и свободных торговых точек (помещений);
• распределение потоков потенциальных покупателей;
• тип здания и этажность;
• год постройки;
• состояние внутренней отделки;
• наличие инженерных систем;
• наличие кафе, ресторанов и развлекательных заведений и их удаленность от торговой площади, оценка которой производится;
• наличие охраны и парковок, количество парковочных мест.

Точная оценка объектов торговой недвижимости осуществляется с учетом параметров, которые оказывают влияние на стоимость помещения. В связи с этим крайне важно получить исчерпывающую информацию об объекте оценки и проанализировать полученные данные.

Методы оценки коммерческих помещений

Особенности оценки помещений обуславливают порядок определения подходящих методов. Так, традиционно оценка нежилого помещения, расположенного в торговом центре, не предполагает использование затратного метода. Это связано с тем, что выделить затраты, понесенные на создание отдельно взятого коммерческого помещения, практически невозможно, а в случае проведения необходимых расчетов их погрешность будет слишком высокой.

Использование сравнительного подхода также зачастую является неоправданным, так как информация о совершенных сделках по сопоставимым объектам, как правило, достаточно ограничена. Рассматривать возможность применения методов сравнительного подхода допустимо лишь при наличии достаточного количества информации об аналогичных сделках.

В подобной ситуации получить точный и объективный расчет рыночной стоимости коммерческих помещений можно, применяя оценочные методы в рамках доходного подхода.

Как оценить бизнес для продажи?

Оценка бизнеса для продажи предполагает определение вероятной стоимости, по которой компания может быть продана. Оценка бизнеса перед продажей – сложнейший вид оценочной деятельности, требующий значительных трудозатрат, обработки большого количества информации и высокого уровня профессионализма.

Стоит учитывать, что оценка ООО, ПАО или НАО для продажи не ограничивается исключительно оценкой имущества для продажи. В ходе оценивания независимый эксперт или команда оценщиков рассматривает бизнес как единую систему, включающую в себя не только материальные активы, принадлежащие компании, но и нематериальные элементы, влияющие на доходность и эффективность бизнес-деятельности. Кроме того, существуют ситуации, в которых необходима оценка доли предприятия для продажи.

Какие нужны документы?

Рассмотрим перечень документов, на основании которых производится оценка стоимости бизнеса для продажи:

• уставные документы;
• бухгалтерская, финансовая и управленческая отчетность за последние периоды деятельности (2-3 года);
• детализация строк баланса;
• информация об организационной структуре предприятия и осуществляемых видах деятельности;
• сведения об активах предприятия;
• детализация дебиторской задолженности по видам (краткосрочная, долгосрочная, просроченная, сомнительная, безнадежная);
• детализация кредиторской задолженности;
• планы развития на последующие периоды;
• перечень дочерних компаний, филиалов, представительств;
• правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, договоры купли-продажи и техпаспорта;
• информация о финансовых вложениях с расшифровкой.

Приведенный список документов для оценки стоимости предприятия при продаже является базовым и может быть расширен или сокращен, исходя из условий конкретной ситуации.

Как оценивается бизнес для продажи?

Разберем, как оценить стоимость бизнеса для продажи, рассмотрев основные этапы оценки:

1. Сбор необходимых сведений, подтверждение достоверности информации и анализ представленной документации;
2. Анализ рынка и поиск объектов-аналогов;
3. Определение подходов и методов, позволяющих определить стоимость бизнеса для продажи максимально точно и объективно;

В практике оценочной деятельности экспертами применяются три подхода, в рамках каждого из которых используются разные методики:

• Доходный, опираясь на который, эксперты-оценщики используют:
  • Метод капитализации доходов – в тех случаях, когда прибыль бизнеса стабильна либо обладает постоянными темпами прироста, благодаря чему возможно прогнозировать размер будущих доходов;
  • Метод дисконтирования денежных потоков – в тех случаях, когда доходы нестабильны и могут существенно колебаться в зависимости от конкретного периода. Методика дисконтирования позволяет скорректировать прогнозируемые доходы и получить стоимость на определенную дату;
• Затратный, при котором используется метод чистых активов. Стоимость бизнеса рассчитывается путем вычитания из рыночной цены активов стоимости пассивов предприятия. При этом данный метод предполагает корректировку балансовой стоимости активов и обязательств, с целью получения актуальной рыночной цены;
• Сравнительный, который предполагает поиск объектов-аналогов и их сравнение с оцениваемым бизнесом. На основе анализа и сопоставления аналогичных компаний осуществляется определение первичной стоимости с ее последующей корректировкой на основании выявленных отличий между сравниваемыми объектами.

4. Сопоставление результатов, полученных различными методами;
5. Подготовка отчета об оценке. В отчете отображается исчерпывающая информация о ходе процедуры оценки, используемых документах, методах и подходах, а также представляется заключение о стоимости бизнеса.

В каких случаях может понадобиться оценка бизнеса?

Необходимость и цели оценки бизнеса зависят от конкретной ситуации. При этом в любом случае пред экспертом-оценщиком ставится задача определить рыночную либо другую стоимость бизнеса. Рассмотрим, в каких целях осуществляется оценка бизнеса и в каких случаях данная процедура является обязательной.

Российское законодательство устанавливает необходимость оценки бизнеса в следующих ситуациях:

• Операции, связанные с покупкой (продажей) бизнеса или долевого участия;
• Расчет базы налогообложения;
• Совершение кредитных операций, в которых имущество компании выступает в качестве залога;
• Страхование бизнеса или отдельного имущества предприятия;
• Процедуры ликвидации, реструктуризации, поглощения или присоединения компании;
• Признание предприятия банкротом;
• Операции с участием государства.

Основные цели оценки бизнеса

Основные цели оценки бизнеса определяются, исходя из конкретной ситуации.

Цели оценки бизнеса могут быть следующими:

• принятие решений о покупке (продаже) предприятия или его доли (например, выход участников из состава общества);
• выход компании на рынок ценных бумаг;
• выкуп ценных бумаг;
• оценка эффективности управления бизнесом;
• повышение качества управленческих решений;
• внесение активов в уставный капитал;
• аргументация целесообразности инвестиционных проектов;
• оценка кредитоспособности или платежеспособности компании;
• дополнительный выпуск акций;
• страхование имущества и рисков, связанных с бизнес-деятельностью;
• определение рыночной стоимости акций компании для совершения операций купли-продажи;
• передача имущества компании в аренду;
• расчет размера арендной платы при передаче бизнеса в аренду;
• определение стоимости фирменных знаков, логотипов или других элементов корпоративной символики (при операциях купли-продажи, определении ущерба, нанесенного репутации компании, при осуществлении взносов в уставный капитал);
• решение имущественных споров;
• оспаривание решений суда об изъятии имущества компании в случае несправедливого занижения возмещаемой стоимости.

Сегодня ключевой целью оценки бизнеса является принятие грамотных управленческих решений, позволяющих оптимизировать схемы управления и гарантировать создание экономически выгодных планов развития.

В частности, управленческие цели оценки стоимости бизнеса включают:

• разработку грамотных бизнес-планов, основанных на реальных показателях;
• ликвидацию и усиление «слабых» участков в процессе реорганизации или слияния;
• грамотное инвестирование;
• оптимизацию методов управления с учетом текущей ситуации на рынке;
• совершение на максимально выгодных условиях операций, связанных с покупкой (продажей) бизнеса;

Оценка стоимости бизнеса позволяет обеспечить эффективное руководство бизнесом и принятие компетентных управленческих и инвестиционных решений. Зная реальную стоимость бизнеса, возможно обеспечить его стабильное развитие и экономический рост.

В нашей следующей статье читайте о том, как производится оценка стоимости бизнеса для продажи.

Особенности оценки бизнеса

Особенности оценки бизнеса состоят в том, что в данном случае объектом оценки выступает деятельность, ключевой целью которой является получение дохода. При этом бизнес-деятельность осуществляется на основании активов, принадлежащих предприятию (организации, компании).

Особенности бизнеса как объекта оценки

Особенности оценки стоимости бизнеса обусловлены определенными обстоятельствами:

• Бизнес создается с целью получения прибыли и требует привлечения личных либо заемных средств учредителей. В связи с этим возникает необходимость оценки стоимости бизнеса, исходя из размеров прогнозируемых доходов, которые сможет получить инвестор;
• Продавать компанию можно как полностью, так и частями. В подобных обстоятельствах особенности оценки предприятия определяются тем, что объектом продажи, как правило, выступает не сам бизнес, а его доля (долевое участие);
• Прибыльность бизнеса зависит от множества факторов (как внутренних, так и внешних), поэтому при определении рыночной стоимости компании перед экспертом-оценщиком стоит достаточно сложная задача. Особенности оценки предприятия (бизнеса) приводят к необходимости учитывать текущее состояние экономики и его влияние на оцениваемую бизнес-деятельность, а также анализировать эффективность управления организацией.

Сущность и особенности оценки бизнеса предусматривают не только расчет стоимости материальных активов (имущества) компании, но и определение эффективности бизнес-процессов. Кроме того, во внимание берется анализ доходности нематериальных активов, рентабельность и стабильность бизнеса, деловая репутация компании, а также возможности ее дальнейшего развития.

Оценка бизнеса в условиях реструктуризации

Особенности оценки бизнеса в условиях реструктуризации предполагают поиск источников развития бизнеса с учетом внутренних и внешних факторов. При этом оценка бизнеса в процессе реструктуризации осуществляется в 3 этапа:

1. Оценка текущего состояния компании, производственных, инвестиционных и финансовых планов;
2. Тщательный финансовый анализ организации с последующим выявлением «слабых» мест и внутренних факторов, способных обеспечить рост доходности или увеличить стоимость бизнеса;
3. Анализ возможных направлений реструктуризации:
   • изменение структуры компании (продажа или ликвидация отдельных подразделений, слияние, создание совместного предприятия и т.п.);
   • изменение структуры собственности (реструктуризация задолженности, изменение структуры собственного и заемного капитала).

Таким образом, осуществляя процесс реструктуризации для выбора наиболее эффективного способа использования активов предприятия, повышения его рентабельности и стоимости, неотъемлемой процедурой является рыночная оценка бизнеса.

Бенчмаркинг функций предприятия

Бенчмаркинг функции проводится путем разделения величины стоимости на три составные части. При этом стоимость обслуживания контроль-измерительных приборов (КИП) = фонд рабочего времени по обслуживанию * стоимость человеко-часа.

1. Перечень обслуживаемого оборудования.

Необходимо проведение инвентаризации оборудования и составления упорядоченного списка.

2. Трудоемкость обслуживания каждой единицы оборудования.

Для определения трудоемкости необходимо определить перечень работ по обслуживанию, периодичность работ и нормы времени по работам. Определение трудоемкости обслуживания является самым объемным процессом. Как правило, разные виды техобслуживания и ремонта регламентированы разными документами и на предприятиях нет сформированных технологических карт по используемым приборам. Для целей сравнения в таком случае можно применять имеющиеся у Консалтинговой группы «Апхилл» базы данных по трудоемкости обслуживания приборов (термопары, клапаны регулирующие, расходомеры, ротомеры, датчики давления, манометры, весы и т. п.). Сумма трудоемкости по всем приборам составляет фонд рабочего времени по обслуживанию КИП.

3. Стоимость человеко-часа.

Стоимость труда персонала подрядчиков отличается в разных регионах и зависит от квалификации персонала, а также от наценки подрядчика. Справедливую стоимость человеко-часа можно определить путем сравнения со стоимость труда в разных компаниях со стоимостью труда на собственном предприятии. За годы практики оказания услуг бенчмаркинга мы собрали весомый объем статистической информация по стоимости человеко-часа в различных отраслях и регионах. Поэтому для расчета стоимости человеко-часа мы используем фактические показатели различных предприятий из конкретной отрасли.

Для целей бенчмаркинга расходов предприятия необходимо рассчитать базовую стоимость по описанному алгоритму и сравнить с фактической суммой затрат на функцию обслуживания и ремонта КИП на предприятии или с предложенной ценой подрядчика.

Для сравнительного анализа стоимости различных функции применяются разные подходы. Специалисты Консалтинговой группы «Апхилл» обладают необходимым опытом бенчмаркинга большинства вспомогательных функций предприятия и базы данных для проведения сравнения и расчета стоимости обслуживания и ремонта контроль-измерительных приборов.

Аудит деятельности предприятия

• Каково реальное положение дел на предприятии?
• Действительно ли цены на приобретаемые сырье и материалы соответствуют рыночным?
• Уверен ли будущий собственник, который решил купить бизнес, что в итоге он не станет владельцем убыточного предприятия с изношенными производственными активами?
• Уверены ли лица, отвечающие за будущее предприятия, что организационная структура его компании и количество сотрудников действительно должно быть таким, а не меньше?
• Не закрадываются ли сомнения у руководителя, что главный бухгалтер или финансовый директор, которые просят потратить очередную сумму на доработку 1С или любой другой программы – это не неграмотность или заработок в свой карман, а реальная необходимость?
• Почему в отчетах руководитель не видит того, что хочет, а попытка объяснить приводит к формированию новых отчетов, которые очень долго делаются и не сходятся с другими отчетами?

Результаты проведения аудита

Результатом аудита является отчет, в котором подробно описаны риски и проблемы предприятия, а также даны рекомендации по их устранению и предупреждению. При необходимости, мы можем взять на себя и устранение самой проблемы. В практике проведения аудитов для банков или для приобретения бизнеса, вопросов по устранения проблем обычно не возникает, т. к. банки привыкли самостоятельно справляться со своими внутренними проблемами, а потенциальным покупателям бизнеса достаточно увидеть текущую ситуацию, чтобы оценить риски, связанные с приобретением. Но при аудитах, связанных с текущей деятельностью, необходимо устранить не только проблему, но также и саму причину возникновения этой проблемы, чтобы не допустить ее повторения в будущем. Таким образом, мы готовы оказать комплекс услуг «под ключ»: проанализировать деятельность, найти проблемы и устранить их. Решением существующих проблем на предприятии может быть от помощи в подборе или обучении персонала до подготовки технического задания для автоматизации процессов деятельности структур предприятия.

Для обучения персонала нам помогает опыт огромной самостоятельной работы на предприятиях, а также опыт в обучении компаний из различных отраслей. При этом преимуществом обучения является решение практических задач для компании, в которой работают сотрудники, а полученные знания и опыт используется в текущей работе. Например, если в результате аудита управленческой отчетности было выявлено много файлов с различной информацией, которая, во-первых, долго готовится, во-вторых, не все показатели стыкуются между собой, то мы предлагаем не просто внедрение управленческой отчетности, а советуем осуществить процесс подготовки этой отчетности совместно с ответственными сотрудниками. Обучение так же включает в себя тестирование, разработку необходимых для работы инструментов и непосредственно формирование совместных отчетов. При этом достигается невозможное: после нашего ухода сотрудники предприятия работают с данными отчетами с удовольствием, потому что они их создали и отлично знают порядок их работы.

В части автоматизации мы оказываем услуги по аудиту имеющихся автоматизированных систем, и разработки технических заданий, а также и непосредственно автоматизации. Хотя исходя из опыта, просто настройка выгрузки из 1С может позволить экономистам быстро и качественно готовить управленческую отчетность, без больших расходов на данный процесс.

При необходимости проведения аудита в условиях анонимности мы предлагаем специальное приложение для 1С, которое позволяет осуществить выгрузку данных без привлечения специалистов предприятия, что позволит произвести базовый анализ. При желании заказчиком полной анонимности, привлекаем сотрудников, которые исполняют роль студентов, проходящих практику и получают доступ ко всем документам без каких-либо проблем со стороны руководителя предприятия.

Что такое балансовая стоимость здания?

Балансовая стоимость здания – это цена, отображаемая в балансе предприятия. В этой статье мы разберем, каким образом формируется данный вид цены и как узнать балансовую стоимость здания.

Балансовая остаточная стоимость здания (сооружения) состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент приобретения (ввода в эксплуатацию), скорректированной с учетом всех произведенных переоценок и уменьшенной на размер накопленной амортизации, а также за вычетом понесенных расходов, связанных с улучшениями здания. Принимая в расчет рост накопленной амортизации, с течением времени остаточная балансовая стоимость здания постоянно уменьшается.

Как определить балансовую стоимость здания?

Рассмотрим, как рассчитать балансовую стоимость здания при строительстве. В данном случае расчет балансовой стоимости здания осуществляется, исходя из его восстановительной стоимости с учетом понесенных затрат, необходимых для начала эксплуатации объекта недвижимости.

Для определения первоначальной стоимости сооружения необходимо определить, что входит в балансовую стоимость здания. Как правило, для этого учитываются все затраты, связанные со строительством объекта недвижимости:

1. Прямые:
   • стоимость строительных материалов, готовых изделий (окон, дверей и т.д.) и инженерного оборудования;
   • зарплата рабочих;
   • стоимость доставки, горюче-смазочных материалов, используемых для работы машин и механизмов;
   • оплата коммунальных услуг.
2. Косвенные:
   • стоимость покупки или аренды земельного участка;
   • оплата за проект здания;
   • рекламные, страховые и прочие расходы.

Кроме того, нужно помнить, что балансовая стоимость здания, как правило, не совпадает с рыночной стоимостью, из-за чего возникает необходимость переоценки. В данной ситуации производится оценка промышленных зданий и других коммерческих строений, целью которой является определение реальной рыночной стоимости недвижимости.

Согласно действующему законодательству оценка помещения или здания (сооружения) осуществляется по текущей (восстановительной) стоимости – сумме затрат, на воспроизведение (создание) идентичного объекта недвижимости. При этом переоценка может проводиться не чаще одного раза в год. В результате переоценки может произойти как уменьшение, так и увеличение балансовой стоимости здания.

Оценка стоимости коммерческой недвижимости может осуществляться с использованием различных подходов и методов:

• Метод сравнительной единицы

Дынный метод предусматривает определение стоимости строительства 1 м кв. или 1 м куб. аналогичного здания. Расчетная стоимость корректируется в соответствии с существующими отличиями сравниваемых объектов (планировка, год постройки, наличие и состояние инженерных сетей и т.д.). Как правило, для определения затрат на строительство сравнительной единицы используются значения из специальных справочников и нормативных материалов.

• Метод разбивки по компонентам

При использовании данного метода производится расчет стоимости отдельных конструктивных элементов здания: фундамента, несущих стен и перегородок, перекрытий, кровли и т.д. Стоимость каждого элемента определяется, исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых на его возведение.

• Метод количественного обследования

Данная методика предполагает детальный расчет стоимости возведения отдельных компонентов здания, оценка оборудования, коммуникаций и цены строительства в целом. Таким образом, учитываются не только прямые и косвенные затраты, но и накладные и прочие расходы, а также составляется полная смета строительства аналогичного объекта недвижимости. Метод количественного обследования является основой для вышеописанных методик и дает максимально точные результаты, однако вместе с тем является наиболее трудоемким.

Оценка стоимости контрольного и неконтрольного пакета акций

В большинстве случаев оценка рыночной стоимости пакетов акций производится не для 100 % акций компании, а для отдельных пакетов (паев). При этом оценка пакетов акций осуществляется с учетом следующих критериев:

• миноритарной (неконтрольной) или мажоритарной (контрольной) является доля оцениваемого пая;
• как влияет на рыночную стоимость ликвидность акций;
• размера премии за покупку мажоритарных пакетов;
• размера скидки за покупку меньших долей.

Оценка стоимости контрольных и неконтрольных пакетов акций осуществляется с использованием методов оценки, позволяющих учитывать уровень контроля, предоставляемый оцениваемым пакетом. Рассмотрим подробнее, какие методы оценки пакетов акций используются в разных ситуациях.

Методы оценки контрольного пакета акций

Оценка стоимости контрольного пакета акций производится с учетом влияния степени контроля на стоимость оцениваемой доли. При этом для определения цены мажоритарного пая используются следующие методы оценки контрольного пакета акций:

1. Методы доходного подхода, позволяющие определить цену, за которую инвесторы готовы приобрести компанию, а также рассчитать денежные потоки, основываясь на возможностях контролирования принятия собственниками управленческих решений, касающихся деятельности компании.

   Оценка стоимости акций в рамках доходной концепции осуществляется с использованием:

   • метода дисконтирования денежных потоков;
   • метода капитализации доходов.
2. Методы затратного подхода, которые позволяют оценить стоимость ценных бумаг с позиции владельца мажоритарного пакета, дающего право на определение политики компании касательно приобретения, эксплуатации и продажи (ликвидации) активов.

   В рамках затратной концепции используются следующие методы оценки стоимости пакетов акций:

   • метод чистых активов;
   • метод ликвидационной стоимости.
3. В рамках сравнительной концепции используются:
   • метод сделок;
   • метод рынка капитала.

Данные методики позволяют оценить стоимость мажоритарного пакета путем анализа цен соответствующих пакетов акций аналогичных предприятий.

Кроме того, в процессе оценки мажоритарного пая оценщик акций может использовать метод рынка капитала, при этом добавляя премию за контроль к расчетной стоимости.

Методы оценки миноритарного пакета акций

Оценка неконтрольного пакета акций производится с использованием метода рынка капитала. Данный метод оценки неконтрольных пакетов акций позволяет рассчитать рыночную стоимость владения миноритарным паем (стоимость его свободной продажи на рынке ценных бумаг).

Оценка миноритарного пакета акций методом рынка капитала предполагает анализ данных о котировках ценных бумаг аналогичных компаний на фондовых рынках.

Оценка ценных бумаг проходит в несколько этапов:

• осуществляется сбор информации о фактических ценах покупки (продажи) акций схожих компаний, а также собираются данные финансовой отчетности;
• составляется перечень аналогичных компаний в разрезе: отрасли, производимой продукции, объемам продаж, положению на рынке и т.д.;
• осуществляется выбор коэффициентов (мультипликаторов), на основании которых будет происходить корректировка стоимости оцениваемого пая;
• производятся необходимые корректировки базовой стоимости и рассчитывается итоговая стоимость оцениваемого пакета.

В случае оценки стоимости миноритарного пая из стоимости мажоритарного пая необходимо вычесть размер скидки за неконтрольный характер оцениваемого пая.

Кроме того, оценка стоимости миноритарного пакета акций может осуществляться на основании следующих методов:

1. «Сверху-вниз»
   • С использованием методов доходного, затратного или сравнительного подходов рассчитывается рыночная стоимость 100 % акций компании;
   • Пропорционально размеру неконтрольного пая рассчитывается его доля в общей стоимости компании;
   • Из полученной стоимости вычитается пропорциональная доля скидки за миноритарный характер пакета. Устанавливается необходимость предоставления дополнительной скидки с учетом ликвидности.
2. «Снизу-вверх»

   Используя данную методику, независимый эксперт-оценщик суммирует стоимость всех доходных элементов миноритарного пакета акций:

   • прибыль, получаемую в виде дивидендов;
   • возможный доход от продажи миноритарного пакета.

Стоимость вышеприведенных элементов определяется с использованием метода дисконтирования будущих доходов.

Построение системы бюджетного управления и экономического анализа

Построение такой системы понадобится для:

• классификации сделок на этапе их заключения;
• формирования единой базы данных;
• разработки минимального количества простых и понятных итоговых отчетов.

Построение такой системы не требует:

• инвестиций на автоматизированные системы. Потому что для крупного, среднего и малого бизнеса система учета целесообразно организовать на имеющейся 1С, а систему аналитической отчетности в MS Excel. Внедряя легкую автоматизацию, основанную на MS Excel, мы устраняем большое число негативных моментов, присутствующих при внедрении автоматизированных систем: уменьшение сроков внедрения, легкий процесс внедрения, привычные для специалистов инструментов, положительная реакция рядовых специалистов на процесс внедрения, простота сопровождения инструмента;
• увеличения штата персонала экономического подразделения. Организация простой системы бюджетного управления позволит исключить подготовку ненужной информации и не приведет к увеличению трудоемкости;

Построение такой системы, скорее всего, невозможно силами только действующего персонала экономического подразделения по двум основным причинам:

• квалификация персонала экономического подразделения не соответствует поставленной задаче;
• коммуникация экономического подразделения и менеджмента нарушена.

Как происходит оценка имущества при разводе?

Бракоразводный процесс сопровождается необходимостью деления совместного имущества супругов. При этом раздел может происходить путем заключения соглашения между сторонами либо через суд. Независимая оценка имущества при разделе позволяет определить рыночную стоимость совместной собственности и гарантировать её справедливое разделение.

Цели проведения оценки

В обязательном порядке оценка имущества супругов при разделе может потребоваться в следующих целях:

• для справедливого раздела имущества пропорционально установленным долям;
• для расчета размера государственной пошлины при подаче искового заявления в суд;
• для определения суммы денежной компенсации, которую должна оплатить сторона, в личную собственность которой переходит имущество;
• для определения рыночной цены, по которой может быть продано совместно нажитое имущество с последующим разделом выручки, согласно установленным долям.

Какое имущество подлежит оценке?

Оценка стоимости имущества при разделе может потребоваться как в случае заключения договоренности между супругами, так и при решении спора в судовом порядке. При этом разделу и, соответственно, оценке подлежат следующие виды совместного имущества:

• доходы от предпринимательской либо трудовой деятельности, пенсии и прочие денежные поступления;
• недвижимое имущество (квартиры, частные дома, офисные помещения, земельные участки и т.п.);
• транспортные средства;
• бизнес или доля в бизнесе (подробнее о том, как происходит деление бизнеса, читайте в нашей статье);
• ценные бумаги;
• паевые вклады.

Следует учитывать, что оценка имущества при разводе через суд не требуется для личной собственности супругов: авторских прав на результаты интеллектуальной деятельности, вещей индивидуального пользования (одежды, обуви и т.п., исключая драгоценности и предметы роскоши), а также имущества, полученного в результате безвозмездных сделок (по наследству, по договорам дарения).

Оценка недвижимости при разделе имущества является основанием справедливого распределения собственности между сторонами. При этом имущество может быть разделено пополам либо с увеличением доли той из сторон, с которой остаются дети, не достигшие совершеннолетия.

Как и кто проводит оценку?

Оценка имущества при разделе в суде либо при заключении мирного соглашения осуществляется независимым экспертом-оценщиком. Заказать оценку стоимости имущества при разводе можно, обратившись как к частному эксперту, так и в оценочную фирму. При этом независимый оценщик должен в обязательном порядке иметь:

• соответствующую квалификацию;
• статус действующего члена в одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
• страховой полис для рисков, связанных с профессиональной деятельностью.

Оценка совместно нажитого имущества при разделе производится на основании изучения соответствующей документации, а также визуального осмотра. Конкретный перечень необходимых документов зависит от вида оцениваемого имущества. Как правило, пакет документов включает:

• правоустанавливающие документы;
• договоры купли-продажи;
• технические паспорта;
• кадастровые паспорта (для земельных участков);
• учредительную документацию, финансовую отчетность за несколько лет и бухгалтерские документы (если осуществляется оценка бизнеса);

Консалтинговая группа «Апхилл» предоставляет услуги по оценке при разделе имущества при разводе. Специалисты компании осуществляют оценку любых видов имущества в кратчайшие сроки с выполнением всех требований законодательства. Чтобы узнать, сколько стоит оценка имущества при разводе, перейдите в раздел «Цены». Также у нас доступна услуга бесплатной предварительной экспресс-оценки.

Виды стоимости зданий и сооружений

Виды стоимости зданий и сооружений

Здания и сооружения являются объектами различных сделок, при совершении которых, возникает потребность в оценке их стоимости. При этом может производиться оценка сооружений (зданий) как отдельного объекта недвижимости или как одного из элементов при определении стоимости бизнеса (компании) или имущественного комплекса. В зависимости от конкретной ситуации определяются разные виды стоимости здания.

На практике оценка стоимости помещения, здания или сооружения осуществляется, исходя из целей оценки, а виды стоимости здания (строения) объединяются в группы:

1. Стоимость в обмене – стоимость, которая имеет объективный характер и является основанием для осуществления операций с объектом недвижимости: покупки (продажи), кредитования под залог, внесения в уставный фонд, сдачи в аренду и т.д. Видами такой стоимости являются рыночная и ликвидационная;
2. Стоимость в пользовании обуславливается полезностью здания (строения) при определенных вариантах его эксплуатирования и имеет субъективный характер. Она может быть: инвестиционной, балансовой или кадастровой.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость здания – это стоимость, отображаемая в бухгалтерском балансе. В момент приобретения (строительства) балансовая стоимость будет равна первоначальной стоимости. В дальнейшем, чтобы определить остаточную балансовую стоимость здания, необходимо из первоначальной стоимости объекта на дату ввода в эксплуатацию (приобретения, строительства) вычесть размер накопленного износа. За счет постоянного увеличения суммы такого износа остаточная балансовая стоимость здания будет постепенно уменьшаться.

Подробно о том, что входит в балансовую стоимость здания, читайте в нашей статье.

Балансовая стоимость здания может быть скорректирована в результате проведения переоценки. Необходимость в переоценке возникает в ситуации, когда текущая балансовая стоимость существенно отличается от реальной (рыночной) цены здания. Для определения текущей рыночной стоимости производится оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость зданий и сооружений – это рыночная стоимость, определенная путем государственной кадастровой оценки с применением методов массовой оценки. Кадастровая стоимость здания является основанием для расчета налога на недвижимость.

При этом в отдельных случаях (при невозможности использования методов массового оценивания) кадастровая стоимость нежилого здания определяется индивидуально для конкретного объекта. Подобный подход возможен в ситуации, когда для определения кадастровой стоимости здания и построения оценочной модели недостаточно рыночной информации.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость здания – это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости в условиях конкурентно открытого рынка и разумного действия сторон сделки. При этом оценка рыночной стоимости здания осуществляется, исходя из максимально эффективного варианта его использования.

Определение рыночной стоимости здания производится в условиях, при которых никакие чрезвычайные обстоятельства не оказывают влияния на цену сделки. Таким образом, покупка совершается, основываясь на том, что:

• владелец здания не обязан продавать его, а покупатель не вынужден принимать его в собственность;
• обе стороны сделки купли-продажи в полной мере осведомлены о предмете сделки и действуют в собственных интересах;
• недвижимость продается в условиях открытого рынка в форме публичной оферты;
• цена сделки является разумным вознаграждением за объект недвижимости;
• плата за здание (сооружение) имеет выражение в денежной форме.

Определение рыночной стоимости нежилого здания или другой коммерческой недвижимости осуществляется на основании следующих критериев:

• Ключевых характеристик здания (сооружения): местоположения, типа объекта, этажности, площади (общей, полезной), целевого назначения и прочих параметров, оказывающих влияние на цену;
• Целей и задач оценки;
• Наиболее эффективного варианта использования оцениваемого здания (сооружения).

Инвестиционная стоимость

При осуществлении сделок купли-продажи также может определяться инвестиционная стоимость здания, которая представляет собой стоимость оцениваемого объекта для конкретного инвестора или группы инвесторов в определённых инвестиционных целях.

Выявление инвестиционной стоимости здания для инвестора осуществляется с учетом определенных инвестиционных требований и предпочтений. При этом стоимость рассчитывается на основании оценки дисконтированных расходов и прогноза будущих доходов инвестора от использования недвижимости.

Инвестиционная стоимость может использоваться в целях:

• Оценки эффективности финансовых вложений. При этом сравнивая инвестиционную и рыночную стоимость объекта можно сделать вывод о целесообразности инвестиционного проекта;
• Распределения долей в инвестиционном проекте и справедливого раздела доходов от инвестиций;
• Урегулирования отношений владельца объекта и инвестора.

При определении инвестиционной стоимости здания ключевыми критериями оценки выступают:

1. Период окупаемости;
2. Стоимость прогнозируемых доходов, скорректированная на текущую дату;
3. Ставка доходности;
4. Возможные факторы риска (изменение политической или экономической ситуации в стране, колебания валютного курса, недостаточно развитая законодательная база или внутренние риски, связанные с низкой эффективностью управления, техническими нарушениями, ошибками в документации и т.д.).

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость здания – сумма денег, полученная в результате ликвидации здания и определяемая как разница между полученным доходом и понесенными расходами на осуществление ликвидации. Данная стоимость возникает в результате вынужденной продажи здания (строения) в условиях ограниченного времени и без возможности ознакомить с условиями продажи большее количество возможных покупателей.

В отличие от рыночной цены ликвидационная стоимость определяется с учетом влияния чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих владельца продавать недвижимость на условиях, не соответствующих рыночным. Так расчет ликвидационной стоимости осуществляется в тех случаях, когда использовать стандартные сроки экспозиции невозможно в связи со сложившимися юридическими или физическими обстоятельствами.

Цели и задачи оценки предприятия

Цели оценки предприятия зависят от ситуации, в которой возникла необходимость определить его рыночную либо другую стоимость. В этой статье рассмотрим подробно, в каких случаях оценка компании является обязательной, а также цели оценки стоимости предприятия с позиции собственника бизнеса.

Основные цели оценки предприятия

Цели оценки стоимости предприятия могут быть обязательными в следующих случаях:

• Определение текущей рыночной стоимости предприятия при совершении операций продажи бизнеса или его доли;
• Оценка стоимости при совершении операций реструктуризации: слиянии, поглощении, выделении или ликвидации;
• Получение кредитных средств под залог активов компании;
• Признание компании банкротом с последующей продажей (ликвидацией);
• Оценка стоимости компании или ее части при вступлении в права наследства;
• Совершение операций с участием государства.

Основные цели оценки стоимости предприятия определяются с учетом конкретных обстоятельств. При этом целью оценки рыночной стоимости предприятия может быть:

• Определение целесообразности выкупа (продажи) долевого участия при выходе одного или нескольких акционеров из состава сообщества;
• Внесение активов в уставный фонд;
• Продажа части активов юридического лица;
• Оценка текущей платежеспособности и кредитоспособности (целью оценки кредитоспособности предприятия является предоставление банку-кредитору отчета об оценке, на основании которого будет выноситься решение о предоставлении кредита);
• Подготовка к выходу компании на рынок ценных бумаг;
• Покупка (продажа) или дополнительная эмиссия акций;
• Оценка бизнеса в целях страхования активов и возможных рисков, связанных с бизнес-деятельностью;
• Решение имущественных споров;
• Возмещение ущерба нанесенного репутации компании, или ущерба, связанного с наступлением страхового случая;
• Совершение арендных операций с имуществом организации;
• Определение рыночной стоимости логотипов, корпоративных знаков и прочих элементов фирменной символики;
• Обжалование судебных решений по искам, связанным с изъятием активов компании, в случае установления факта необоснованного занижения возмещаемой стоимости имущества.

Представленный список целей и задач оценки предприятия не является исчерпывающим. В настоящее время ключевой целью также выступает оценка стоимости предприятия в целях инвестирования и принятия грамотных управленческих решений, ориентированных на оптимизацию схем руководства и разработку выгодных стратегических планов дальнейшего развития, а также другие ситуации, в которых оценка предприятия становится актуальной.

Управленческие и инвестиционные цели и задачи оценки стоимости предприятия включают:

• Оптимизацию ценовой структуры компании (имущественного комплекса);
• Устранение либо укрепление «слабых» участков в процессе реструктуризации или реорганизации компании. Решить данные задачи позволяет оценка стоимости предприятия в целях реструктуризации;
• Оценку предприятия в целях инвестирования, предполагающую разработку грамотных инвестиционных проектов на основании реальных показателей;
• Оценку и увеличение эффективности управленческих методов, исходя из сложившейся в текущих условиях ситуации на рынке;
• Разработку грамотных бизнес-стратегий;
• Обеспечение эффективной реализации управленческих решений;
• Цели оценки финансового состояния предприятия, позволяющие совершать операции покупки (продажи) предприятия или доли в бизнесе на максимально выгодных условиях.

Таким образом, оценка финансового состояния предприятия проводится с целью обеспечения наиболее эффективного управления бизнесом и принятия компетентных решений в сфере инвестирования. Оценка бизнеса позволяет: узнать реальную стоимость компании, обеспечить возможность стабильного развития и выявить резервы для обеспечения роста экономических показателей.

Особенности оценки стоимости предприятия в целях реструктуризации

Оценка бизнеса в целях реструктуризации позволяет выявить резервы развития компании на основании внутренних и внешних факторов. Кроме того, оценка реструктуризации предприятия предполагает поиск наиболее эффективного способа использования активов, который обеспечит увеличение текущей стоимости бизнеса.

Основные формы реструктуризации

Особенности оценки стоимости предприятия в целях реструктуризации обусловлены формой, в которой будет реорганизована компании. Это может быть:

• Слияние — в процессе которого происходит образование нового общества, получающего все права и обязанности двух и более предприятий, которые прекратили свое существование;
• Присоединение — предполагает ликвидацию одной или нескольких компаний, с последующей передачей активов и пассивов другому (действующему) юридическому лицу;
• Разделение — прекращение деятельности организации с передачей прав, а также долговых и прочих обязательств нескольким вновь создаваемым компаниям;
• Выделение — при котором часть прав и обязательств компании, которая подлежит реорганизации, переходит одной или нескольким новым организациям, а сама реорганизуемая компания не подлежит ликвидации;
• Преобразование — в случае которого предполагается изменение организационно-правовой формы компании путем ее ликвидации с последующей передачей прав и обязательств новому юридическому лицу.

Реорганизация компании может происходить с сочетанием различных форм, указанных выше. При этом оценка стоимости предприятия при реструктуризации предполагает:

• Выявление и анализ сильных и слабых мест организаций, участвующих в реструктуризации;
• Расчет вероятности банкротства;
• Оценку операционных и финансовых рисков;
• Анализ потенциала динамики чистых денежных потоков;
• Предварительную оценку стоимости предприятия для реструктуризации.

Этапы оценки предприятия при реструктуризации

Оценка бизнеса в процессе реструктуризации предполагает выполнение следующих этапов:

1. Анализ поточного состояния организации: стратегических, производственных планов и инвестиционных проектов;
2. Подробный финансовый анализ организации, при котором определяются внутренние факторы, которые могут служить источниками для роста стоимости компании и повышения рентабельности бизнеса;
3. Анализ вероятных путей реструктуризации, возможных в форме изменения структуры организации (слияния, присоединения, продажи или ликвидации отдельных структурных элементов компании, разделения и т.п.) или реорганизации структуры активов и пассивов (оптимизации структуры собственного и заемного капитала, реструктуризации задолженности).

Как правило, для оценки результатов реструктуризации бизнеса используется метод дисконтирования денежных потоков (Чатайте также - Основные методы оценки предприятия). При этом потенциальная реструктуризация рассматривается как инвестиции с определенными затратами и прогнозируемой в будущем прибылью. Проведенная оценка стоимости компании в целях реструктуризации позволяет обеспечить принятие эффективных управленческих решений, обеспечить высокую конкурентоспособность и стабильное развитие предприятия. Подробнее об управленческих и других целях и задачах оценки стоимости предприятия читайте в следующей статье.

Виды стоимостных оценок акций

Виды оценки акций непосредственно связаны с их жизненным циклом, охватывающим эмиссию, первичное размещение и дальнейшее обращение. В соответствии с данным циклом выделяют следующие виды стоимостных оценок акций:

• номинальную;
• эмиссионную;
• балансовую;
• рыночную.

Номинальная стоимость

Номинальная стоимость акции – это цена, которая указывается на ее лицевой стороне (иногда данный вид стоимости называют нарицательной или лицевой). Номинальная стоимость акции устанавливается в момент основания компании и формирования уставного капитала. Именно по данной стоимости учредители акционерного общества осуществляют первичное приобретение акций.

Ключевые особенности лицевой стоимости:

• Общая номинальная стоимость акций определяется как сумма всех номиналов выпущенных ценных бумаг и равняется общей величине уставного капитала, который в дальнейшем формирует имущество компании;
• Номинальная цена не отображает реальную (рыночную) стоимость, которая может существенно отличаться от нарицательной;
• Номинальная стоимость ценных бумаг может использоваться для операций, связанных с определением размера пошлин, комиссий и штрафов в условиях недостаточно развитого или малоликвидного фондового рынка;
• Пропорционально лицевой стоимости осуществляется выплата дивидендов акционерам;
• При первичном размещении ценных бумаг их цена не должна быть ниже номинала;
• Под действием различных факторов (реинвестирования чистой прибыли, переоценке активов и т.п.) текущая цена активов предприятия будет отличаться от первоначального размера уставного капитала. В подобном случае возникает необходимость определения балансовой стоимости.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость акции определяется как результат деления стоимости чистых активов организации на общее число размещенных акций. В соответствии с приведенной методикой, исходя из данных бухгалтерского баланса, производится расчет чистых активов как разность между стоимостью всех активов и пассивов предприятия. Данная формула расчета применяется исключительно для оценки обыкновенных акций.

Таким образом, определение балансовой стоимости акций реализуется изолированно от привилегированных акций, по которым предполагается осуществление дивидендных выплат держателям. При этом балансовая стоимость акции показывает, какие чистые активы предприятия обеспечивают одну акцию конкретной категории. А отслеживание динамики балансовой стоимости позволяет сделать выводы о финансовом состоянии компании, так как снижение данного показателя может являться свидетельством появления финансовых сложностей.

Эмиссионная стоимость

После формирования уставного фонда компания может принять решение о размещении для продажи ценных бумаг. В данной ситуации появляется новая величина — эмиссионная стоимость акции (цена, по которой ее приобретает держатель).

Размещение акций имеет определенные особенности:

• При первичном размещении производится оценка стоимости акций и устанавливается их эмиссионная цена;
• В зависимости от конкретных условий эмиссии и типа акции эмиссионная стоимость может превышать номинальную цену или равняться ей;
• Эмиссионная стоимость является равной для всех первых держателей;
• Ориентиром для определения эмиссионной стоимости является рыночная цена;
• Разница между ценой размещения и номинальной стоимостью называется эмиссионным доходом (выручкой).

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость акций является ценой, по которой осуществляются сделки купли-продажи на вторичном рынке в определенный момент времени. На практике рыночную стоимость также называют курсовой. Курсовая стоимость акций определяется на торгах фондовой биржи и равновесный коэффициент показателей предложения и спроса.

На курсовую стоимость акций влияют два ключевых фактора:

1. Доходность акций (ставка дисконтирования) с учетом минимально допустимых для инвестора рисков. Размер ставки дисконтирования зависит от текущего значения процентных ставок, инвестиционной привлекательности конкретных областей экономики, ликвидности акций и качества управления компанией.
2. Прибыль от владения акцией, на которую в свою очередь могут оказывать влияние следующие факторы:
   • экономическая стабильность;
   • политическая и финансовая ситуация в стране и в мире;
   • прогнозируемый рост компании;
   • инфляционные ожидания;
   • конкурентоспособность компании на рынке;
   • соотношение уровня спроса и предложения на фондовом рынке.

Курсовая цена является величиной непостоянной, поэтому важно уметь произвести правильное определение рыночной стоимости акций на текущий момент.

На практике курсовая стоимость акции определяется как отношение суммы дивиденда к процентной ставке, умноженное на 100. Кроме того, курсовая стоимость может быть рассчитана по формуле:

Курс акции = (Номинальная цена*Норма дивиденда)/Процентная ставка

Рыночная оценка стоимости также может производиться на основании дисконтирования денежных потоков, обеспечиваемых ценной бумагой. При этом для определения цены акции рассчитывают показатели, характеризующие ее качество:

• Соотношение Р/Е, отображающее цену, которую должен заплатить инвестор за единицу прибыли. Данный показатель рассчитывается как отношение текущей курсовой цены одной акции к ее чистой прибыли;
• Текущая рыночная доходность (D/P) рассчитывается по формуле:

D/P = Дивиденд по обыкновенным акциям/Текущая курсовая цена акции

• Дивидендный выход (D/E) рассчитывается как частное от деления дивиденда на одну акцию на ее чистую прибыль. Небольшое значение данного коэффициента может указывать на высокую рентабельность компании и перспективы дальнейшего роста.

Оценка ценных бумаг по курсовой стоимости позволяет рассчитать рыночную стоимость предприятия или показатель капитализации. Также стоит отметить, что рыночная цена акций косвенно отображает ликвидационную стоимость активов и пассивов предприятия.

Особенности расчета ликвидационной стоимости предприятия

Ключевым фактором, от которого зависят особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия, является специфика ситуации, в которой возникла необходимость провести оценку. При этом основными параметрами, которые оказывают влияние на особенности определения ликвидационной стоимости предприятия, выступают:

• существующие ограничения;
• цель оценки предприятия;
• вид определяемой стоимости (упорядоченная, утилизационная, принудительная);
• возможные сроки экспозиции;
• заинтересованность третьих сторон.

В каких случаях проводится оценка?

Рассмотрим, в каких случаях рассчитывается ликвидационная стоимость предприятия. На практике подобная необходимость может возникнуть в следующих ситуациях:

• компания является убыточной или низкорентабельной;
• руководством принято решение начать процедуру ликвидации;
• установлено, что предприятие находится под угрозой ликвидации или в стадии банкротства;
• оценивается мажоритарный пакет акций либо часть долевой собственности, которая предоставляет право отчуждать (продавать) активы фирмы;
• рассматривается возможность финансирования компании-должника;
• необходимо оценить целесообразность и возможные варианты реорганизации;
• вырабатывается план выплат задолженностей компании, рискующей стать банкротом;
• предполагается, что доход от ликвидации предприятия будет более высоким, чем его стоимость при дальнейшей деятельности;
• оцениваются предложения по приобретению бизнеса.

Определение ликвидационной стоимости предприятия может происходить в разных условиях, на которые влияет вид оцениваемой стоимости. Среди них можно выделить такие:

• упорядоченная (долгосрочная) стоимость, которая предполагает, что оценить бизнес необходимо в ситуации, когда реализация имущества осуществляется за достаточно длительный период. При этом, чем больше времени выделяется на экспозицию активов, тем более выгодные цены (максимально приближенные к рыночным) можно получить при их продаже;
• принудительная (краткосрочная), которая определяется в условиях максимально ограниченных сроков. В подобной ситуации активы, как правило, реализуются массово и по ценам, которые существенно ниже рыночных;
• утилизационная ликвидационная стоимость предприятия (бизнеса), которая обычно рассчитывается в том случае, если активы не подлежат продаже, а списываются либо утилизируются. В данной ситуации полученная величина имеет отрицательное значение, и отображает убытки, понесенные в результате возникновения дополнительных расходов, связанных с уничтожением (списанием) активов.

Этапы расчета

Формула ликвидационной стоимости предприятия включает следующие переменные:

• рыночная цена актива на текущую дату;
• корректировочный коэффициент, величина которого может изменяться в зависимости от возможных сроков продажи, уровня текущего спроса и характеристик оцениваемого объекта;
• показатель, отображающий необходимость реализации актива в ограниченные сроки.

При этом основные этапы расчета ликвидационной стоимости предприятия при выборе упорядоченного типа ликвидации можно представить следующим образом:

1. Составляется календарный план ликвидации имущества компании согласно с прогнозируемыми сроками реализации той или иной группы активов (машин и оборудования, недвижимости, товарно-материальных ценностей или нематериальных активов). Целью разработки календарного плана является максимизация прибыли, полученной при отчуждении активов;
2. Рассчитывается совокупный доход от ликвидации;
3. Рассчитанная на первой стадии стоимость понижается на величину прямых затрат и корректируется в соответствии с установленными сроками экспозиции;
4. Из откорректированной стоимости вычитают расходы, возникающие в результате владения активами на протяжении срока экспозиции:
   • административные расходы;
   • налоговые платежи;
   • обязательные сборы;
   • комиссионные расходы;
   • зарплата персонала;
   • транспортные расходы и др.
   При этом полученная стоимость дисконтируется на дату оценивания по ставке, рассчитанной на основании возникающих в процессе отчуждения рисков и сроков получения оплаты от покупателя.
5. Вычитаются расходы, возникающие в результате необходимости погашения кредиторской задолженности и прочих долгов ликвидируемойкомпании.

Таким образом, чтобы оценить стоимость предприятия при ликвидации, из откорректированной стоимости всех активов вычитается сумма ликвидационных затрат и всех существующих обязательств.

Метод ликвидационной стоимости в оценке бизнеса

Одной из методик, применяемой для расчета стоимости компании в рамках затратной концепции является ликвидационный метод оценки бизнеса. На практике данная методика, как правило, применяется при проведении операций, связанных с реорганизацией (слиянием, присоединением, поглощением, выделением и др.). В этой статье будут рассмотрены основные ситуации, в которых использование метода ликвидационной стоимости в оценке бизнеса является наиболее корректным, а также особенности данной методики.

Сфера применения метода

Метод ликвидационной стоимости предприятия (бизнеса) предполагает определение стоимости бизнеса путем расчета разницы между полученным доходом и понесенными затратами в процессе ликвидации (реализации) активов предприятия. При этом оценка осуществляется с учетом необходимости погашения существующей кредиторской задолженности.

Оценка стоимости предприятия с использованием данной методики оправдана, если существуют следующие условия:

• компания находится на грани банкротства или в состоянии ликвидации;
• нужно оценить последствия реализации контрольной доли собственности (пакета акций), способной привести к продаже активов;
• убыточность предприятия;
• возможность получения от продажи компании большего дохода, чем от продолжения деятельности.

Кроме того, метод ликвидационной стоимости может использоваться в следующих ситуациях:

• при оценке возможностей погашения долгов компании, находящейся на грани банкротства;
• при рассмотрении целесообразности реорганизации или инвестирования в компанию-должника;
• при анализе и выявлении резервов, а также поиске возможности выделить отдельные цеха или структурные подразделения в самостоятельную организацию;
• при оценке целесообразности продажи компании.

Виды ликвидационной стоимости

Стоимость компании методом ликвидационной стоимости может определяться в разных ситуациях. При этом в зависимости от типа и срочности ликвидации выделяют следующие виды ликвидационной стоимости:

• Упорядоченную, когда оценка ликвидационной стоимости бизнеса осуществляется при условии, что для реализации активов есть достаточно времени, позволяющего извлечь максимально высокую прибыль от продажи.
• Принудительную, когда реализация компании (ее имущества) происходит в максимально возможно короткий период. При этом реализация в случае принудительной ликвидации зачастую происходит в формате массовой продажи на одном аукционе.
• Утилизационная, определяется в том случае, если активы не подлежат реализации, а уничтожаются либо списываются с баланса. Данный вид стоимости всегда является отрицательным в результате отсутствия дохода и наличия затрат необходимых на уничтожение актива.

В ситуации, когда для ликвидации предприятия существует достаточно времени, оценку предприятия производят в несколько стадий:

• Разрабатывается календарный план ликвидации имущества компании.
• Осуществляется оценка активов с учетом расходов, необходимых на их реализацию.
• Производится корректировка полученной стоимости.
• Оцениваются долгосрочные и краткосрочные обязательства.
• Откорректированная стоимость активов уменьшается на размер обязательств.

Выбор типа ликвидации при оценке бизнеса методом ликвидационной стоимости

Существуют ситуации, при которых единственно верным способом определения стоимости бизнеса (компании) является оценка бизнеса методом ликвидационной стоимости. К подобным ситуациям можно отнести следующие:

• предприятие остановило деятельность, однако ликвидация бизнеса еще не оглашена;
• существуют основания предполагать, что ликвидация фирмы (бизнеса) или его части (отдельных филиалов, цехов и т.п.) неизбежна в ближайшем будущем;
• существует необходимость оценить акции, которые представляют собой контрольный пакет и дают право организовывать продажу активов;
• предприятие стабильно является убыточным;
• предполагается, что ликвидационная стоимость бизнеса выше, чем в случае продолжения функционирования компании.

Таким образом, метод ликвидационной стоимости применяется для определения рыночной стоимости компании в условиях, описанных выше. При этом стоит учитывать, что понятие «ликвидационной стоимости» не является тождественным данному методу оценки. Читайте нашу следующую статью, чтобы узнать о ключевых особенностях оценки ликвидационной стоимости предприятия.

Виды ликвидационной стоимости

Расчет ликвидационной стоимости производится с учетом чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих владельца отчуждать имущество на условиях, которые не соответствуют рыночным.

При этом, в зависимости от конкретных условий, в которых осуществляется ликвидация бизнеса (компании) в Москве или другом городе, выделяют следующие виды ликвидационной стоимости:

• упорядоченная (долгосрочная) – определяется в случае, если предприятие имеет возможность реализовать активы в течение достаточно длительного срока. Отсутствие жестких требований к срочности продажи позволяет получить стоимость, максимально приближенную к рыночной. При этом допускается, что компания может оказать влияние на увеличение привлекательности реализуемых активов, например, отремонтировать объект. Как правило, упорядоченная стратегия ликвидации бизнеса реализуется при оглашении банкротом крупной компании;
• принудительная (краткосрочная) – рассчитывается в условиях, когда срок экспозиции имущества должен быть минимальным. Зачастую подобный сценарий действует в ситуации, когда предприятию нужно срочно рассчитаться с долговыми обязательствами. При этом продажа активов может быть одновременной или в рамках одного аукциона;
• утилизационная – стоимость списания либо уничтожения активов компании. Утилизационная стоимость всегда является отрицательной и представляет собой убытки, связанные с расходами, возникающими в результате необходимости утилизации (списания) активов.

Типы ликвидации бизнеса и факторы, влияющие на выбор

Независимо от формы ликвидации бизнеса, осуществляется продажа имущества в соответствии с текущими условиями. При этом для максимального увеличения стоимости компании необходимо сравнить возможности использования разных типов ликвидации бизнеса (упорядоченного и ускоренного).

Выбор наиболее целесообразного варианта осуществляется, исходя из существующих условий, и определяется путем сопоставления:

• расходов, необходимых на поддержание имущества в хорошем (пригодном) состоянии в период выставления на продажу. К подобным расходам можно отнести оплату охранных услуг, коммунальные платежи и оплату налогов. При этом следует учитывать, что размер расходов снижается в условиях ускоренной продажи;
• величины понижения доходов от реализации при продаже за ограниченное время. При этом определение стоимости бизнеса производится путем оценки ликвидационной стоимости реализуемого объекта.

Доход непосредственно обуславливается рыночной стоимостью активов и срочностью их реализации. При этом значительное ограничение периода экспозиции приводит к понижению дохода. Таким образом, расчет прогнозируемых сроков выбытия активов производится так, чтобы разница между вырученным доходом и понесенными расходами была максимальной.

На начальной стадии анализа определяются максимально возможные сроки подготовки к ликвидации. При этом оценка имущества предприятия осуществляется в условиях смоделированной ситуации ликвидации, при которой берется во внимание критерий максимальной эффективности.

Стоит учитывать, что на практике возможно начать проводить мероприятия, связанные с фактической ликвидацией, ещё до момента принятия соответствующего решения акционеров. Данный период является подготовительным и позволяет снизить текущие расходы путем:

• снижения объемов или полного прекращения производственной деятельности;
• реструктуризации задолженности;
• сокращения численности кадрового аппарата;
• реализации активов.

Руководствуясь принципом обеспечения наибольшей эффективности, тип ликвидации может устанавливаться как для всех активов, так и для определенных групп или каждого актива по отдельности.

Что такое ликвидационная стоимость объекта недвижимости?

Зачастую при совершении операций с недвижимым имуществом определяется его рыночная стоимость, но существуют ситуации, в которых есть необходимость получить оценку ликвидационной стоимости квартиры, частного дома, здания и других объектов. В этой статье мы рассмотрим, что такое ликвидационная стоимость объекта недвижимости, какие особенности существуют в методологии ее оценивания и какие проблемы могут возникнуть при проведении вычислений.

Особенности определения ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость недвижимости – это цена, по которой квартира, офисное помещение, промышленное здание или другой объект недвижимости может быть продан в условиях ограниченности сроков экспозиции. Таким образом, отличительным критерием ликвидационной стоимости от рыночной выступает необходимость вынужденного отчуждения. При этом владелец вынужден реализовать имущество на менее выгодных условиях, чем при возможности увеличения сроков продажи.

Расчет ликвидационной стоимости недвижимости может потребоваться для:

• банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты на покупку квартиры или дома;
• покупателя недвижимости, рассматривающего возможность его дальнейшей перепродажи;
• органов власти, рассматривающих возможности реконструирования, завершения или реставрации объектов незавершенного строительства, уничтожения аварийных зданий (сооружений);
• суда (в случае конфискации недвижимого имущества за долги);
• руководства компаний (в ситуации возникновения угрозы банкротства, оглашения процедуры ликвидации активов, проведения реструктуризации и т.п.).

Как определить ликвидационную стоимость объекта недвижимости? Сокращенный период экспозиции создает условия, в которых оценка ликвидационной стоимости недвижимости должна производиться с применением корректировочных показателей. В оценочной практике для расчета используется формула:

Сл = Ср*(1 – К),

где:

Сл – ликвидационная стоимость оцениваемого объекта;

Ср – рыночная стоимость;

К – корректировочный коэффициент.

В соответствии с приведенной формулой определение ликвидационной стоимости жилой недвижимости включает несколько стадий:

1. осуществляется оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием методов доходного, затратного и сравнительного подхода. Узнать подробнее о том, как происходит оценка недвижимости можно из нашей следующей статьи;
2. рассчитывается поправочный коэффициент, учитывающий условия вынужденности реализации. При этом стоит учитывать, что на данный показатель оказывают влияние определенные факторы:
   • сроки продажи;
   • расходы, обусловленные необходимостью продажи;
   • тип объекта недвижимости и его характеристики;
   • уровень спроса;
   • используемые способы реализации;
   • возможные риски, связанные с инвестированием;
   • общая ситуация на рынке коммерческой и жилой недвижимости.
3. определённая на первом этапе стоимость корректируется в соответствии с полученным поправочным коэффициентом.

Ключевые проблемы, возникающие при расчете ликвидационной стоимости

Особенности оценки ликвидационной стоимости недвижимости напрямую связаны с ограниченностью периода, на протяжении которого необходимо заключить сделку купли-продажи. Так при увеличении периода экспозиции ликвидационная стоимость недвижимости будет увеличиваться, а при необходимости продажи в максимально короткие сроки – снижаться.

Кроме того, чтобы оценить стоимость помещения, здания или квартиры, следует учитывать расходы, которые возникают во время выставления объекта на продажу. При этом перед экспертом-оценщиком стоит задача определить оптимальное соотношение возможного дохода и прогнозируемых расходов, позволяющее получить максимально высокую чистую прибыль.

Возможные проблемы расчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости:

• Специфические характеристики ликвидируемых компаний. В зависимости от особенностей ведения учета недвижимого имущества и уровня юридического обеспечения процесс переоформления и получения правоустанавливающих документов новым владельцем может затягиваться. При этом ситуацию может усугублять текущее состояние активов, требующих вложения дополнительных средств или не отвечающих современным эксплуатационным или функциональным требованиям.
• Применение подходов к оценке. На практике для оценки недвижимого имущества могут применяться методики доходного, затратного или сравнительного подхода. При этом в определенных случаях оценка промышленных зданий с использованием сравнительного подхода является невозможной в связи с отсутствием информации об объектах-аналогах, которые можно взять за базу для сравнения.
• Переход от рыночной к ликвидационной стоимости. Ключевой проблемой преобразования рыночной стоимости в ликвидационную является расчет коэффициента (скидки), возникающего в результате вынужденного отчуждения. В теории для расчета данного показателя могут использоваться три метода: экспертный, сравнения продаж и метод прямого анализа ключевых характеристик.

В связи с ограниченностью информации о совершаемых сделках в открытом доступе, как правило, на практике используется экспертный метод. В данном случае крайне важно заказать независимую оценку коммерческой недвижимости в надежной компании, которая гарантирует, что расчет поправочного коэффициента будет выполнен обоснованно и корректно.

Проблемы при оценке зданий без земельного участка

При продаже зданий (сооружений) новый владелец получает в собственность не только само строение, но и землю, находящуюся под ним. В соответствии с действующим законодательством, существует запрет на отчуждение сооружения без земельного участка. При этом в определенных случаях может потребоваться оценка здания без земельного участка.

Когда здание оценивается без земли?

В оценочной практике выделяют несколько ситуаций, в которых производится оценка здания без земли:

• для целей страхования от пожара, затопления или другого непредвиденного ущерба;
• если недвижимость оформляется в качестве залогового имущества;
• если здание передается в длительную аренду либо оперативное управление без смены собственника.

В случаях, когда производится оценка дома без земли, стоимость земельного участка также отображается в отчете, однако зачастую детальному анализу данная стоимость не подвергается. Основное внимание эксперт-оценщик уделяет именно определению стоимости объекта недвижимости. При этом для оценки применяются традиционные подходы:

• доходный, который используется в случаях, когда производится оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости. В рамках данной концепции применяются методы, позволяющие оценить размер прогнозируемых доходов от использования оцениваемого объекта недвижимости;
• затратный подход, который предполагает определение стоимости воссоздания либо замещения здания путем строительства аналогичного объекта с учетом текущего износа;
• сравнительный подход, базирующийся на определении стоимости путем сравнения оцениваемого здания с аналогичными объектами, выставленными на продажу. При этом стоимость корректируется с учетом существующих отличий сопоставляемых объектов.

Подходы оценки зданий без земли и проблемы их применения

Ключевые проблемы при оценке зданий без земельного участка непосредственно связаны с особенностями определения стоимости недвижимости. Здание является улучшением земельного участка, его неотъемлемой частью, вкладом в первоначальную стоимость земли. При этом, как правило, цена земли в комплексе с понесенными на строительство затратами не равняется стоимости единого объекта недвижимости. Сегодня в оценочной практике не существует методик, позволяющих в полной мере учесть влияние данного фактора.

Рассмотрим подробнее, какие проблемы применения оценки зданий без земельного участка возникают при использовании разных подходов.

1. Оценка стоимости затратным подходом осуществляется на основании расчета затрат, требуемых на построение двух абсолютно идентичных зданий (по аналогичному проекту, из тех же строительных материалов). Но при использовании данного подхода во внимание не берется такой важный фактор, как месторасположение строения. При этом очевидно, что объект, построенный в центре города или в районе с развитой инфраструктурой, будет стоить дороже, чем аналогичный объект на окраине.

   Кроме того, в рамках затратного подхода возникают проблемы определения уровня износа, что непосредственно влияет на цену объекта. Сложность определения износа связана с:

   • неактуальностью информации о физическом износе в технических документах;
   • отсутствием сведений о проведенных капитальных или косметических ремонтах;
   • невозможностью определить реальный уровень износа, основываясь на визуальном осмотре.
2. Проблемы оценки недвижимости без земельного участка также возникают при использовании сравнительного подхода. Необходимо учитывать, что строение невозможно продать без земельного участка. При этом, чтобы оценить стоимость самого здания, необходимо из стоимости единого объекта недвижимости извлечь цену земли. Осуществить подобные расчеты достаточно сложно в связи с рядом проблем:
   • недостаточная развитость рынка. Конечно, в регионах с развитым рынком земли оценка стоимости земельных участков, как правило, не вызывает сложностей. Но в случае малоразвитого рынка и отсутствия необходимых исходных данных для сравнения оцениваемого объекта с аналогами, возникает необходимость применять корректировки с учетом местоположения;
   • высокая степень износа. Для очень старых строений или зданий, пострадавших в результате чрезвычайных происшествий, простые методы выявления стоимости попросту не работают. В подобном случае требуется проведение тщательного анализа состояния постройки и определение пригодности к эксплуатации либо необходимости сноса и оценки по годным остаткам;
   • размер земельного участка. Нередко возникают случаи, когда размер земельного участка существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации оцениваемого здания. В подобной ситуации приходится проводить дополнительные исследования с целью определения излишней площади земли. Кроме того, излишняя площадь может быть и у объекта-аналога. В данном случае методика оценивания также во многом зависит от развитости рынка, кроме того, в условиях отсутствия достаточной информации об аналогичных сделках оценщику приходится применять большое число корректировок, что напрямую влияет на итоговый результат.
3. Особенности проведения оценки зданийбез земли с использованием доходного подхода связаны со сложностями:
   • прогнозирования будущих денежных потоков;
   • определения ставок дисконтирования и капитализации;
   • распределения денежных потоков между зданием и землей.

На практике в качестве прогнозируемых доходов, как правило, используются арендные ставки для оцениваемой недвижимости, определяемые с помощью сравнительного подхода. Главная сложность заключается в том, что зачастую в аренду сдаются помещения, в связи с чем возникает необходимость применения дополнительных корректировок. При этом результаты оценки в значительной степени зависят от развитости рынка.

Кроме того, при необходимости выделения доходов от сдачи здания и земли по отдельности, возникают те же проблемы, что и при использовании сравнительного подхода.

Оценка для целей инвестирования

Оценка инвестирования в компанию или бизнес-проект производится в случаях, когда оцениваемый объект рассматривается как источник получения дохода. При этом учитываются конкретные требования и предпочтения инвестора по использованию объекта, а также возможные риски.

Оценка объекта инвестирования позволяет:

• определять целесообразность финансовых вложений и наличие необходимых для этого условий;
• разрабатывать эффективные бизнес-проекты;
• принимать оптимальные инвестиционные решения;
• распределять будущие доходы между инвесторами;
• правильно организовывать процессы реструктуризации существующего бизнеса; (читайте также нашу статью - "Оценка стоимости предприятия при реструктуризации")
• обеспечивать максимальную эффективность управления объектом;
• выявлять резервы для увеличения рентабельности;
• анализировать текущую платежеспособность;
• определять сроки окупаемости проекта и риски, связанные с его реализацией.

Методы оценки объектов инвестиций

Оценка стоимости для целей инвестирования осуществляется с применением трех подходов:

1. Доходного. Основной подход к оценке при инвестиционных целях.

   В рамках этого подхода используются две методики.

   • Капитализации дохода – предполагает определение размера планируемых в будущем денежных потоков. Оценка стоимости предприятия в целях инвестирования данным методом осуществляется в условиях при стабильных темпах роста прибыли и расходов.
   • Дисконтирования денежных потоков – применяется в том случае, если планируемые доходы могут существенно отличаться в прогнозные года. В данном случае проводятся соответствующие расчеты и корректировка величины прогнозируемых денежных потоков на определенную дату.
2. Затратного.

   В рамках затратной концепции применяется метод чистых активов. В данном случае оценка предприятия в целях инвестирования происходит путем вычитания из стоимости активов компании ее обязательств, скорректированных на текущую дату. При этом все активы и обязательства приводятся к их рыночным стоимостям.

3. Сравнительного.

   При использовании сравнительного подхода оценка компании для инвесторов производится несколькими методами.

   • Продаж (сделок) – предусматривает проведение анализа о реальных ценах купли-продажи контрольной (мажоритарной) доли (или 100% пакета) акционерных обществ, схожих с оцениваемым.
   • Рынка капитала – базируется на сопоставлении стоимости ценных бумаг, которые находятся в свободной продаже на фондовом рынке.
   • Отраслевых коэффициентов – предусматривает использование формул и аналитических показателей, учитывающих конкретную специфику деятельности предприятия и её положение в отрасли.

Вышеприведенные методики предполагают, что инвестиционная оценка бизнеса производится путем сравнения оцениваемого объекта с аналогичными проектами. При этом осуществляется корректировка стоимости с учетом выявленных отличий между компаниями-аналогами.

Читайте также: "Методы оценки инвестиционных проектов"

Профессиональная оценка инвестиционных проектов – неотъемлемый атрибут организации успешного бизнеса, которая необходима для:

• поиска инвесторов;
• анализа оптимальных условий для финансирования или кредитования;
• страхования рисков;
• подготовки бизнес-проектов.

Особенности оценки недвижимости для целей налогообложения

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – это стоимость, получаемая для расчета размера налоговой базы в определенном действующим законодательством порядке. При этом оценка и налогообложение имущества может производиться на основании кадастровой или рыночной стоимостей.

Стоит отметить, что стоимость, сформированная под влиянием рынка (рыночная стоимость), является величиной, которая сложилась путем переговоров между покупателем и продавцом и подвержена влиянию индивидуальных или некоторых субъективных факторов. В связи с этим оценка имущества в целях налогообложения производится по кадастровой стоимости с применением массовых моделей оценки, обеспечивающих возможность единовременного расчета стоимости большого количества объектов.

Методы оценки

Применение массовых методов оценки для целей налогообложения предполагает применение стандартных подходов к оценки, но с определенной спецификой. Всем оцениваемым объектам присваиваются определенные группы, классы и категории, а их разделение производится в соответствии с назначением объектов.  

Оценка недвижимости для целей налогообложения с помощью унифицированных методик может выполняться с использованием трех ключевых подходов.

• Сравнительного. В данном случае применяется методика сравнения продаж, которая базируется на непосредственном сопоставлении оцениваемого недвижимого имущества с реализованными или схожими объектами-аналогами, представленными в продаже. После анализа сделок в прошлом и существующих предложений оценщик вносит соответствующие поправки с учетом выявленных отличий между сопоставляемыми объектами.
• Затратного. Методы затратного подхода предполагают, что стоимость недвижимого имущества равняется стоимости земли, увеличенной на размер затрат, понесенных в связи с возведением здания(сооружения) за исключением физического, функционального и морального износов. В практике оценки затратный подход часто применяется в следующих ситуациях:
  • при выборе оптимального способа использования земли;
  • в рамках технико-экономического анализа нового строительства;
  • в ситуациях, когда производится оценка для целей налогообложения.
• Доходного. В рамках доходного подхода оценка стоимости коммерческой недвижимости (офисных, торговых и складских помещений, торговых центров, промышленных зданий) и недвижимости для жилья (квартиры и дома) применяется с использованием двух методов:
  • дисконтирования денежных потоков;
  • капитализации дохода.

Важной особенностью оценки недвижимости для целей налогообложения, а именно, зданий, сооружений и помещений, является оценка земельных участков. Согласно российскому законодательству налогообложение построек на земельных участках и самих земельных участков производится отдельно. Таким образом, важно правильно разделять стоимость земельных участков и стоимость строений на них.

 Кадастровая стоимость, определенная массовыми методами оценки, может быть оспорена в случае выявления несоответствий:

• рыночной стоимости (кадастровая стоимость должна быть близка к рыночной);
• методологии существующих нормативных актов и методологическим рекомендациям;
• при игнорировании индивидуальных характеристик объектов недвижимого имущества.

В случаях возникновения сомнений в корректности определения кадастровой стоимости Вашего объекта недвижимости, обращайтесь к нам. Мы бесплатно произведем предварительный расчет стоимости Вашего объекта и экономическую выгоду от снижения кадастровой стоимости.

Наши консультанты так же помогут помочь с определение стоимости Вашего бизнеса. Воспользуйтесь услугой независимая оценка бизнеса.

Особенности оценки имущества для целей страхования

Оформление страховки – один из наиболее эффективных вариантов защиты имущественных интересов от различных рисков, непредвиденных ситуаций и чрезвычайных происшествий. При этом неотъемлемой деталью при подписании договора выступает страховая оценка имущества, которая позволяет установить объективный размер:

• общей возмещаемой суммы и платежей (взносов), подлежащих к уплате;
• причиненного ущерба и суммы компенсации при наступлении страхового случая.

Именно независимая оценка рыночной стоимости при оформлении договора страхования поможет сторонам определиться с рыночной стоимостью страхуемого имущества.

Методы и походы оценки

Оценка для целей страхования осуществляется с применением трех подходов:

• Сравнительного. Оценка имущества для страхования в рамках методов сравнительного подхода предполагает поиск и сопоставление информации об объектах-аналогах, которые по своим характеристикам схожи с объектом страхования.
• Затратного. Методы оценки при страховании, используемые в рамках затратного подхода позволяют рассчитать стоимость исходя из размера затрат, необходимых на восстановление поврежденной или утраченной части имущества.
• Доходного. Использование доходного подхода целесообразно для объектов, которые могут приносить доход. При этом могут применяться общепринятые методы для страховой оценки: капитализации прибыли, подходит для имущества, со стабильным потоком доходов; дисконтирования денежных потоков, для имущества, поток доходов которого каждый год существенно меняется.

Процесс оценки имущества для страховых целей

Экспертная страховая оценка может проводится как до наступления страхового случая при заключении договора, так и при его возникновении. При этом воспользоваться услугами экспертов-оценщиков может любая из сторон-участников (страховщик или страхователь).

Оценка страховой стоимости имущества происходит в три этапа.

1. Подготовительный.
   • Сбор и анализ информации, определение ее достаточности для оценки.
   • Анализ и описание объекта страхования.
   • Анализ рынка.
   • Выбор подходящих оценочных методик, которые будут применяться экспертом-оценщиком.

   Подготовительная стадия является одной из важнейших в случае, когда проводится оценка стоимости коммерческой недвижимости, как одной из составляющих действующего бизнеса. При этом определение страховой оценки для предприятия может производиться как для отдельно взятого актива, так и всего имущественного комплекса предприятия.

2. Расчетный.
   • Проводятся расчетные мероприятия в соответствии с выбранными стандартами и методикой оценки стоимости при страховании.
   • Вносятся корректировки в промежуточные значения.
   • Определяется стоимость в рамках каждого подхода.
   • Согласование результатов между подходами.
3. Заключительный.

   Подготавливается отчет, в котором отображается стоимостная оценка объекта страхования.

Оценка недвижимости для страхования – инструмент, который поможет избежать финансовых потерь и компенсировать негативные последствия от непредвиденных ситуаций, а также гарантирует надежную доказательную базу для суда в случае возникновения спорных вопросов. Подготовить качественный отчет об оценке в соответствии со спецификой вашей ситуации поможет независимая оценочная компания «Апхилл».

Читайте также:

• Цели оценки недвижимости
• Особенности оценки недвижимости для целей налогообложения
• Оценка для целей инвестирования

Оценка бизнеса в целях антикризисного управления

Антикризисное управление организацией – это контролируемый процесс избегания или выхода из кризисной ситуации, соответствующий целям компании и стратегии ее дальнейшего развития.

Ключевые аспекты антикризисного управления определяются в утверждениях, что кризисы можно:

• предусмотреть, ожидать и провоцировать;
• в некоторой степени форсировать и отсрочивать;
• ослаблять.

Также следует учитывать, что:

• к кризисам можно и стоит подготавливаться;
• руководство в кризисные моменты требует нестандартных подходов, специальных знаний и большого опыта;
• подобные процессы возможно регулировать в определенных границах.

Суть оценки при антикризисном управлении

Оценка бизнеса в антикризисном управлении – одно из ключевых заданий внешнего руководства, назначенного постановлением суда для восстановления платежеспособности, погашения задолженности либо ликвидации компании, признанной банкротом.

Оценка бизнеса в целях антикризисного управления предприятием позволяет получить сведения о его текущей стоимости и стоимости всех активов компании. При этом увеличение рыночной стоимости служит определенным индикатором, означающим нахождение в фазе роста, тогда как ее снижение говорит о затруднительных обстоятельствах.

Оценка предприятия, проводимая при антикризисном управлении, осуществляется в целях, непосредственно связанных с финансовым положением организации, а именно:

• проведение подготовительных мероприятий для продажи предприятия-банкрота;
• реструктуризация;
• обоснование различных вариантов санации;
• выпуск новых или релистинг обращающихся акций.

Подробнее о том, в каких еще ситуациях, может понадобиться помощь экспертов-оценщиков, читайте в статье «Цели оценки стоимости бизнеса».

Специфической функцией, которой обладает антикризисная оценка, является возможность рассчитать коэффициент, выражающий отношение общей задолженности к текущей стоимости активов. Данное соотношение является индикатором платежеспособности, по нему можно судить об общей степени долговой нагрузки компании.

Суть и роль независимой оценки бизнеса в принятии оптимальных управленческих решений в условиях кризиса, сводится к тому, что определение стоимости компании:

• крайне важно с точки зрения получения исходных данных, необходимых для разработки верной стратегии действий, восстановления и проведения мероприятий по финансовому оздоровлению;
• является ключевым индикатором результативности осуществляемых антикризисных мероприятий;
• имеет немаловажное значение в арбитражном руководстве на различных стадиях реализации процедуры банкротства:
• на этапе внешнего управления, применяя метод дисконтирования денежных потоков, возможно проанализировать предполагаемые варианты восстановления состояния организации с учетом сумм инвестиционных вложений и условий финансирования. Различные методики оценки рисков помогут сделать выводы касательно наиболее эффективного способа последующего использования материальных и нематериальных активов: сдача в аренду, лизинг, реализация, ликвидация.
• во время реализации конкурсной массы возможно верно рассчитать стоимость реализации активов предприятия в сокращенные сроки экспозиции и составить корректный график продажи имущества.

Читайте также:

• Типы ликвидации бизнеса. Какой тип выбрать при оценке бизнеса методом ликвидационной стоимости
• Как рассчитать стоимость компании (бизнеса) методом ликвидационной стоимости
• Особенности оценки бизнеса как объекта оценки
• Как происходить оценка стоимости бизнеса для продажи?
• Как проходит раздел бизнеса? Все нюансы раздела совместного бизнеса
• Какие задачи позволит решить оценка стоимости бизнеса компании?

Оценка долевых ценных бумаг: основные характеристики

Долевая ценная бумага – вид финансового документа, определяющего долю инвестора (акционера) в каком-либо бизнес-проекте либо капитале компании.

В этой статье мы рассмотрим, как производится оценка долевых ценных бумаг и какие основные характеристики оказывают влияние на процедуру оценивания.

Виды долевых ценных бумаг

К долевым ценным бумагам относятся акции и фондовые паи. При этом акция, как долевая ценная бумага имеет следующие виды:

• Обыкновенные – предоставляют держателю право управления компанией (путем участия в собрании акционеров) и распределении ее прибыли.
• Привилегированные – отличаются тем, что их владелец может устанавливать ограничения в политику управления фирмой, либо наоборот, получать дополнительные управленческие права. Кроме того, привилегированные акции предоставляют возможность:
  • получать гарантированный доход;
  • первоочередного получения дивидендов;
  • первостепенного возмещения стоимости акций при ликвидации АО.

Долевыми ценными бумагами являются также инвестиционные паи, которые являются подтверждением доли держателя в имуществе инвестиционного фонда.

Пай в фонде:

• фиксирует права владельца в бездокументарной форме;
• не является эмиссионной ЦБ;
• не имеет номинальной стоимости;
• не предполагает выпуска производных ЦБ.

Особенности оценки

Оценка долевых ценных бумаг – сложная и трудоемкая процедура, необходимость в которой возникает в случае, когда принимается решение о покупке, продаже, эмиссии, а также о совершении других операций, связанных с отчуждением акций.

Стоит учитывать, что стоимость долевых ценных бумаг должна определяться квалифицированными экспертами-оценщиками, которые имеют соответствующую специализацию. При этом вне зависимости от целей независимая оценка акций предполагает оценку рыночной стоимости.

При этом экспертом учитываются основные критерии оценки долевых ценных бумаг, которые влияют на расчетноезначение цены акций или пая.

Ключевыми параметрами являются:

• размер оцениваемого пакета (доли);
• ликвидность;
• уровень контроля, предоставляемый владельцу;
• конъюнктура фондового рынка;
• уровень доходности.

В зависимости от особенностей ситуации, эксперт-оценщик выбирает подходы и методы, использование которых наиболее целесообразно в каждом отдельном случае.

Для определения стоимости акций и паев могут применяться нижеследующие подходы.

• Доходный – базируется на методе дисконтирования будущих финансовых потоков. Предполагает прогнозирование ожидаемой доходности с учетом перспектив развития компании и возможных рисков.
• Затратный – предусматривает определение стоимости с помощью метода чистых активов. В данном случае цена акции рассчитывается путем вычитания из рыночной стоимости активов фирмы всех ее обязательств. При использовании этой методики возникает необходимость проводить множественные корректировки с целью обеспечения сопоставимости показателей на конкретную дату.
• Сравнительный – предполагает применение методов рынка капитала и сделок. Эксперт проводит глубокий анализ информации о ценах покупки (продажи) акций аналогичных предприятий на фондовом рынке. При наличии существенных различий между компаниями-аналогами полученные данные корректируются.

Смотрите также:

• Виды стоимостных оценок акций
• Оценка стоимости контрольного и неконтрольного пакета акций
• Основные подходы и методы оценки акций
• Как рассчитать рыночную стоимость акций?
• Оценка акций для нотариуса
• Оценка долговых ценных бумаг: основные характеристики

Как правильно выбрать оценщика?

Оценка стоимости недвижимости, ценных бумаг или предприятия может понадобиться для разных целей. При этом рекомендуется найти оценочную компанию, специалисты которой не только будут обладать значительным опытом и соответствующей квалификацией, но и будут иметь юридическую возможность (в соответствии с действующим законодательством РФ) предоставлять независимый экспертный отчет о стоимости оцениваемых активов.

В этой статье мы ответим на вопросы, где искать, и как проверить оценочную компанию, а такжерассмотрим важные моменты, которые необходимо учитывать при выборе.

Основные критерии подбора

Вне зависимости от целей оценки, правильно определить стоимость объекта и подготовить экспертное заключение имеют право исключительно эксперты-оценщики и оценочные компании, отвечающие определенным законодательным требованиям. Где найти оценщика, который подготовит качественный экспертный отчет, отвечающий установленным нормам, требованиям банковских учреждений и международным стандартам? Рассмотрим ключевые обстоятельства, учитывая которые вы сможете принять верное решение.

• Специализация.

  Если вам нужно найти оценщика недвижимости или действующего бизнеса, важно, чтобы эксперт имел соответствующую квалификацию и аттестат по оценке бизнеса. Стоит учесть, что эксперт-оценщик (компания) может как иметь узкоспециализированный профиль, осуществляя, например, только оценку квартир, офисных помещений или зданий (сооружений), так и предоставлять широкий спектр оценочных услуг для разнообразных целей.

• Официальный сайт.

  Вариантов, как найти оценщика недвижимости, и где начать поиск может быть множество. Но, как правило, одним из самых распространенных и максимально эффективных способов является онлайн-поиск. Вы легко сможете найти корпоративные веб-сайты оценочных фирм, изучив которые можно не только получить представление о специфике деятельности фирмы, но и оценить качество контента, сделать выводы о ее компетентности.

• Разрешительная документация.

  Действующее законодательство предоставляет право совершать оценочную деятельность только экспертам, имеющим членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО). При этом у оценщика должен быть сдан экзамен по направлениям оценочной деятельности: «оценка недвижимости», «оценка движимого имущества» и «оценка бизнеса». Кроме того, риски, связанные с осуществлением профессиональной деятельности эксперта должны быть застрахованы. Как правило, информация о членстве размещается на официальном сайте, обязательно отображается в отчете об оценке, а также может быть представлена по требованию заказчика.

• Репутация.

  Перед тем, как выбрать оценщика, следует воспользоваться помощью специализированных форумов или тематических групп (сообществ) в социальных сетях. Подобные ресурсы позволяют ознакомиться с отзывами клиентов, которые обращались в оценочную фирму (к эксперту-оценщику). Также вы можете лично задать вопрос пользователю, чтобы получить информацию о качестве полученных услуг.

• Аккредитация.

  Если вам необходима оценка стоимости имущества для целей получения кредита или ипотеки, помимо вышеприведенных критериев, следует брать во внимание аккредитацию фирмы. Аккредитация является подтверждением того, что оценочная организация и ее отчеты отвечают требованиям банковских учреждений. Как выбрать оценочную компанию в подобной ситуации? Прежде всего, необходимо рассмотреть те варианты, которые посоветуют вам кредитные специалисты. Как правило, банки, осуществляющие ипотечное кредитование, предоставляют перечень организаций, получивших у них аккредитацию.

Как проверить оценщика?

Чтобы быть уверенным в законности деятельности эксперта-оценщика и в том, что вы получите отчет, соответствующий законодательным требованиям, важно знать, как проверить независимого оценщика. Для этого вам следует запросить у эксперта-оценщика:

• диплом, подтверждающий присвоение квалификации в сфере оценки стоимости бизнеса, акций, недвижимости и т.д.;
• квалификационные аттестаты по видам оценочной деятельности: «оценка недвижимости», «оценка движимого имущества» и «оценка бизнеса»;
• действительный страховой полис, объектом страхования которого является профессиональная ответственность (минимальная страховая сумма – 300 тысяч рублей);
• выписку из единого реестра или свидетельство о членстве в СРО.

Эксперт-оценщик может быть лишен статуса члена СРО, а также членство может быть временно приостановлено, поэтому следует знать, как проверить оценщика в СРО. Чтобы осуществить проверку, необходимо посетить сайт соответствующей саморегулируемой организации, и посмотреть актуальный статус эксперта.

Читайте также: "Кто такие аккредитованные эксперты?"

Права и обязанности оценщиков имущества

Действующее федеральное законодательство, в частности закон «Об оценочной деятельности», федеральные стандарты оценки, а также внутренние стандарты саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО) регламентируют как права оценщиков, так и их обязанности. В этой статье мы рассмотрим основные положения, касающиеся правовых основ работы эксперта-оценщика, и разберемся, почему независимость оценщика является обязательным условием грамотного и юридически правильного установления стоимости собственности юридических и физических лиц.

Права оценщика

Эксперт-оценщик имеет право:

• запрашивать от клиента (заказчика) при осуществлении обязательной оценки предоставление возможности неограниченного доступа ко всем необходимым материалам, а также получать пояснения и вспомогательные сведения;
• руководствуясь оценочными стандартами, самостоятельно определять и применять подходы и методы, с использованием которых будет проводиться оценка имущества;
• запрашивать информацию, в значительной степени влияющую на объективность (аутентичность) результатов оценивания у третьих лиц. Исключением являются конфиденциальные сведения, имеющие статус коммерческой или государственной тайны;
• отказаться от выполнения заказа ситуации, если клиентом нарушены договорные условия или не обеспечено представление нужной информации;
• настаивать на возмещении расходов, понесенных в процессе выполнения оценочных работ, а также на получении соответствующей оплаты (денежного вознаграждения) за определение рыночной либо другой стоимости оцениваемого объекта по постановлению судебных органов.
• самостоятельно приостанавливать право на совершение оценочной деятельности по заявлению, отправленному в СРО, в соответствии с предусмотренным порядком.

Кроме того, оценщик при проведении оценки имеет право в случае необходимости обращаться к иным экспертам-оценщикам или другим профильным специалистам, заключая с ним соответствующие договоры.

Обязанности

Ключевые должностные обязанности оценщика регламентируются 15 статьей Закона об оценочной деятельности. Согласно нормам этой статьи для предоставления экспертных отчетов оценщик обязан:

• состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и являться ее действующим членом;
• следовать требованиям российского законодательства, международных и российских стандартов, правовых актов и нормативов, регламентирующих оценочную деятельность, а также правил, установленных СРОО, в которой он имеет членство;
• следовать профессиональным этическим нормам и принципам;
• ставить в известность клиента или юридическое лицо (компанию), с которым происходит сотрудничество по трудовому соглашению, о недопустимости осуществления оценки вследствие появления обстоятельств, препятствующих обеспечению объективности оценочного процесса;
• гарантировать сохранность документации, полученной в ходе осуществления оценочных процедур;
• предоставлять заказчику сведения о статусе члена в СРОО и документы оценщика, которые подтверждают право проводить оценку;
• сообщать СРОО информацию о заключении трудового соглашения с оценочной компанией;
• ежеквартально предоставлять исчерпывающую информацию о подписанных за прошедший период отчетах об оценке;
• Не распространять конфиденциальные сведения, полученные от заказчика в процессе оценивания, кроме ситуаций, предусмотренных действующим российским законодательством;
• на протяжении трех лет с момента составления отчета обеспечивать надлежащие условия для хранения копий подписанных заключений, а также копий документации и материалов, служащих основанием для оценки стоимости;
• предоставлять копии отчетов или отображающиеся в них данные судебным, правоохранительным и другим государственным органам по их запросу (в случаях, предусмотренных законодательно);

Обязанности эксперта-оценщика также предполагают предоставление по требованию заказчика:

• актуального страхового полиса и документа о получении профильного образования, удостоверяющего его квалификацию;
• выписку из реестра членов СРОО, подтверждающую его членство.

Независимость оценщика

Важнейшим требованием Закона об оценочной деятельности является независимость оценщика и юридического лица (оценочной компании), с которым оценщик подписал трудовой договор.

При этом проведение оценки независимым оценщиком недопустимо, если эксперт-оценщик:

1. является владельцем, учредителем, сотрудником или должностным лицом заказчика (компании, предприятия или организации);
2. является акционером (членом, паевым участником) или кредитором компании-заказчика;
3. имеет собственную заинтересованность (имущественный либо другой интерес) или обязательственные права касательно объекта оценки;
4. является родственником или находится в свойстве с физическим лицом – заказчиком или лицами, перечисленными в первом пункте.

Сведения о независимости оценщика являются основополагающими и гарантируют исключение обстоятельств, способных оказать негативное влияние на объективность и достоверность результатов оценивания.

Существующее законодательство направлено на обеспечение независимости, а также юридически и этически правильной реализации прав и обязанностей оценщика. В связи с этим не разрешается вмешательство клиента или других заинтересованных лиц в оценочный процесс, а также деятельность эксперта или компании, с которой независимый оценщик сотрудничает по договору.

Читайте также:

• Как выбрать оценщика?
• Кто такие аккредитованные эксперты?

Виды стоимости земельных участков

При совершении операций с недвижимым имуществом, в частности с земельными участками, возникает необходимость в определении их стоимости. При этом, в зависимости от характера совершаемой сделки, экспертом-оценщиком используются различные виды оценки земельных участков.

В проведении оценки могут определяться следующие виды стоимости земли:

• рыночная;
• кадастровая;
• инвестиционная;
• ликвидационная.

Рыночная

Рыночная стоимость земли является выражением денежного вознаграждения, которое можно получить при продаже участка в условиях существования открытого и конкурентного рынка.

Неотъемлемым условием при этом является осведомленность сторон операции купли-продажи обо всех деталях сделки, принятие решения без принуждения, разумно и в личных интересах.

Кроме того, предполагается, что:

• не существует условий, оказывающих влияние на сокращение обычного срока экспозиции;
• никакие чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену;
• владелец не вынужден отчуждать землю, а покупатель не обязан становиться ее собственником;
• цена является разумным вознаграждением за реализуемый земельный участок;
• плата выражается в денежной форме.

Рыночная оценка земельного участка производится, исходя параметров ниже.

1. Наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.
2. Основных характеристик участка:
   • местонахождения;
   • площади;
   • текущего целевого назначения;
   • качества, плодородность и специфической полезности, обусловленной территориальным положением;
   • категории;
   • наличие существующих улучшений (инженерных сетей и сооружений, дорожной и транспортной инфраструктуры)
3. Задач и целей, для которых производится оценка стоимости:
   • для покупки (продажи);
   • для нотариуса;
   • для страхования;
   • для кредитования;
   • для раздела имущества при разводе;
   • для внесения земли в учредительный капитал компании или в связи с возможной реорганизацией предприятия.

В прошлом при отчуждении или совершении сделок с залоговым имуществом также использовалась нормативная цена земли.

Определение нормативной цены земли осуществлялось исходя из месторасположения и возможного (прогнозируемого) будущего дохода, который планировалось получить за расчетный срок окупаемости.

Кадастровая

Кадастровая стоимость земли – это стоимость объекта недвижимости, определяемая по указанию государственных органов с использованием методов массового оценивания. При этом массовые способы оценки земли базируются на основаниях:

• выделения единых групп, классов и категорий объектов недвижимости, исходя из их схожих характеристик;
• построения универсальных моделей расчета.

В ситуации, когда использование массовых методик невозможно (недостаточно информации для формирования оценочных моделей и регрессионных анализов), кадастровая оценка земельных участков устанавливается в индивидуальном порядке для каждого отдельного объекта.

Данный вид оценки земель применяется для целей налогообложения и служит базой для расчета:

• налога на недвижимое имущество;
• арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
• налога, уплачиваемого при совершении операций купли-продажи;
• штрафов;
• прочих пошлин и платежей.

В случае перехода в собственность арендованного участка, а также при выкупе земли органами власти или ее изъятии, на основании кадастровой оценки рассчитывается выкупная стоимость земли.

Ключевой особенностью является то, что выкупная цена земли отличается статичностью, и не подвержена влиянию факторов, которые учитываются в условиях действующего рынка недвижимости.

Инвестиционная

Под инвестиционной стоимостью принято понимать стоимость, определяемую с позиции инвестора или группы лиц, заинтересованных в использовании земельного участка в инвестиционных целях.

При этом оценка осуществляется исходя из конкретных запросов и предпочтений инвесторов, а также с учетом возможных факторов риска. Для установления инвестиционной стоимости, как правило:

1) проводится анализ дисконтированных расходов;

2) осуществляется прогнозирование будущих доходов от пользования объектом недвижимости;

3) рассчитывается период окупаемости и ставка доходности;

4) учитываются ключевые моменты, способные оказать влияние на результаты расчетов:

• экономическая ситуация в стране;
• динамика валютных курсов;
• уровень развитости законодательной базы;
• качество управленческих процессов;
• риски возникновения технических нарушений и ошибок в документах.

Ликвидационная

Ликвидационная стоимость – это денежное выражение цены участка, которую возможно извлечь при его вынужденной быстрой продаже (ликвидации). Оценка стоимости земельного участка в подобном случае происходит с учетом условий вынужденной продажи недвижимости, при этом данный вид стоимости устанавливается путем вычитания из полученной стоимости суммы издержек, связанных с ликвидацией объекта.

Отличительными чертами определения ликвидационной стоимости выступают:

• вынужденное отчуждение прав собственности;
• ограниченное время экспозиции;
• отсутствие возможности ознакомить с предложением купли-продажи достаточное количество потенциальных покупателей;
• учет влияния чрезвычайных юридических либо физических обстоятельств.

Похожие статьи:

• Кадастровая и рыночная оценка земли – найдите отличия
• Основные методы оценки стоимости земли
• Как производится оценка земельного участка?
• Цели оценки земли
• Основные особенности оценки земельных участков

Оценка имущества должника: способы и порядок оценки

Обязательная оценка имущества должника производится в рамках мер по взысканию и предполагает определение стоимости, по которой будет осуществляться продажа собственности. В этой статье мы рассмотрим, как происходит оценка имущества банкрота в зависимости от конкретной ситуации, кто имеет право осуществлять оценочные процедуры, а также какие методики при этом используются.

Для чего нужна оценка имущества банкрота?

В случае признания компании банкротом возникает необходимость погашения кредиторской задолженности. При этом, если процесс выплаты затягивается, кредиторы могут взыскать долги в рамках исполнительного производства. Как правило, реализация активов компании-должника в данном случае происходит на специальных торгах или аукционах. Для проведения данных операций обязательным условием является определение объективной цены реализуемой собственности. Для получения справедливой стоимости производится независимая оценка имущества должника при банкротстве.

Кто проводит оценку?

В зависимости от конкретной ситуации проведение оценки имущества должника осуществляется судебным приставом-исполнителем или экспертом-оценщиком.

Судебным приставом

Оценка судебным приставом имущества должника возможна при выполнении следующих условий:

• Предварительная стоимость оцениваемых активов не превышает 30000 рублей.
• Процедура производится исходя из актуальных рыночных цен.
• Дебитор предоставил свое согласие.

При этом оценка арестованного имущества должника отличается определенными нюансами:

• Дебитор имеет право обжаловать выполненную оценку в судебном порядке в течение 10 дней.
• Если оценка стоимости при банкротстве признается затруднительной, судебный пристав обязан привлечь эксперта-оценщика. Услуги специалиста оплачиваются за счет суммы, вырученной в результате торгов.
• Дебитор имеет право самостоятельно заняться продажей в случае, если стоимость его собственности не превышает 30 тысяч рублей. В подобной ситуации следует подать соответствующее ходатайство в суд, не позже, чем через 10 дней после наложения ареста. При этом дебитору стоит учесть, что самостоятельно определяемая стоимость должна быть не только максимально выгодной, но и привлекательной для потенциальных клиентов.

Независимым экспертом

Судебный исполнитель не является специалистом в сфере оценивания, а поэтому не способен обеспечить максимальную объективность результатов.

Порядок оценки имущества должника требует привлечения независимого эксперта-оценщика для оценивания:

• Недвижимости.
• Ценных бумаг.
• Имущественных прав (исключая дебиторскую задолженность, которую невозможно реализовать на торгах).
• Драгметаллов и камней.
• Коллекционных банкнот и монет.
• Объектов, обладающих культурной или исторической ценностью.
• Активов, предварительная цена которых превышает 30000 руб.

Экспертное заключение не подлежит оспариванию, а отчет об оценке имущества должника передается приставу-исполнению, который выносит постановление о проведении оценки. При этом копии документа отправляются всем сторонам исполнительного производства.

Особенности оценки имущества должника

Информация о собственности дебитора предоставляется им лично, а также может получаться путем направления запросов в налоговую службу и банки. После наложения ареста, дебитору отправляется соответствующий акт с указанием исчерпывающего перечня арестованных объектов и их предварительной стоимости.

Сроки оценки имущества должника судебными приставами устанавливаются согласно действующему законодательству и предполагают привлечение специалиста-оценщика в срок, не превышающий одного месяца с момента обнаружения собственности дебитора.

Процедура оценивания выполняется независимым экспертом в течение 10 дней с момента подачи заявки на проведения и передачи имущества должника на оценку.

Процедура оценивания осуществляется в соответствии со следующим алгоритмом:

• Выбор специалиста соответствующей квалификации.
• Подписание договора на предоставление оценочных услуг.
• Изучение и анализ сведений об оцениваемой собственности.
• Выбор наиболее подходящих методов и проведение оценочных процедур.
• Сравнение результатов, полученных в результате использования различных методик.
• Определение окончательной стоимости.
• Отображение итогового заключения в отчете. При этом стоит учитывать, что срок действия отчета об оценке имущества должника составляет 6 месяцев.

Методы оценки

Оценка стоимости предприятия или других активов дебитора осуществляется с использованием трех подходов:

• Доходный. Используется при возможности получения достоверных сведений о перспективах получения дохода от оцениваемого объекта в будущем. Данным методом может производиться:
  • оценка оборудования;
  • оценка зданий;
  • оценка помещений, а также других активов, уровень доходности которых возможно спрогнозировать.
• Сравнительный. Данная методика предполагает сравнения оцениваемых объектов с объектами-аналогами, информация о стоимости которых является доступной.
• Затратный. Предусматривает расчет оценочной стоимости путем определения затрат, требуемых на воссоздания оцениваемого объекта с учетом морального и физического износа.

Читайте также:

• Особенности оценки акитвов предприятия-банкрота
• Основные цели и задачи оценки стоимости предприятия
• Оценка ликвидационной стоимости предприятия: особенности оценки, когда проводится, этапы оценки
• Оценка стоимости предприятия при реструктуризации: основные формы реструктуризации, этапы оценки
• Основные методы оценки предприятия
• Методы оценки активов предприятия
• Дефекты при оценке товарно-материальных ценностей предприятия

Оценка земель населенных пунктов

Оценка земель населенных пунктов – процедура, позволяющая определить стоимость земельного участка при совершении операций купли-продажи, для расчета базы налогообложения, определения размера арендной платы, а также для других целей. При этом, в различных ситуациях оценка городских земель может предусматривать определение следующих видов стоимости:

• рыночную;
• кадастровую;
• инвестиционную;
• ликвидационную.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

В соответствии с действующей законодательной базой кадастровая оценка земель города определяется с использованием методов массового оценивания и производится исходя из рыночной информации, а также сведений, отображающих экономические параметры использования объекта недвижимости (например, вид целевого использования).

Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, как правило, используются для целей налогообложения, а также являются основанием для расчета:

• налога на недвижимость;
• размера арендной ставки для сдачи в аренду объектов, находящихся в собственности государства или муниципальных образований;
• налогов, подлежащих уплате при продаже земельных участков;
• штрафов;
• других пошлин и платежей.

Методика оценки земель населенных пунктов предполагает:

• осуществление группирования и классификации земельных участков на основании схожих характеристик;
• разработку универсальных моделей для проведения кадастровой оценки городской земли.

В отдельных случаях, когда методика кадастровой оценки земель населенных пунктов с применением массовых оценочных методик невозможна в связи с недостаточностью данных для построения универсальной модели, расчет стоимости каждого объекта производится в индивидуальном порядке.

Процедура проведения оценки городских земель

Экономическая оценка земли населенных пунктов предполагает определение стоимости объекта на определенную дату с использованием методов доходного, сравнительного и затратного подходов. При этом алгоритм, на основании которого производится комплексная оценка земель населенных пунктов, отличается в зависимости от использования конкретных оценочных методик.

• В рамках доходного подхода кадастровая оценка земель населенных пунктов рассчитывается исходя из возможности получения дохода от использования оцениваемого объекта. При этом учитываются:
  • потенциально возможные выгоды: арендная плата, прибыль от застройки участка, рост цены при реализации, использование в качестве залога для целей кредитования.
  • сравнение уровня доходности при владении и прибыли от продажи;
  • коэффициент капитализации.
• При сравнительном подходе независимая оценка земельного участка осуществляется путем сбора, систематизации и сопоставления информации о ценах сделок купли-продажи аналогичных объектов:
  • Определяются недавние сделки в определенном рыночном сегменте.
  • Проверяется достоверность полученных сведений.
  • Оцениваемый объект сравнивается с объектами-аналогами с учетом существенных отличий, которые служат основанием для внесения соответствующих корректировок. Учитываются существенные условия сделки, дата, месторасположение, уровень конкуренции, отличительные физические параметры.
  • Выводится итоговое значение с учетом всех существенных факторов.
• В рамках методов затратной концепции утверждение кадастровой оценки земель населенных пунктов производится исходя из просчета затрат, необходимых на приобретение земельного участка с готовой инфраструктурой, постройками в сравнении с возможностью построения аналогичных улучшений на аналогичном объекте. При этом эксперт-оценщик действует в соответствии со следующим алгоритмом:
  • Определяется предварительная рыночная цена с помощью исследования земельного рынка и метода сравнительных продаж.
  • Просчитываются расходы на строительство аналогичных строений и инфраструктуры.
  • Оценивается физический, моральный и функциональный износ объектов (улучшений).
  • Итоговая стоимость определяется как разница цены участка с усовершенствованиями и расходов на их построение.

Читайте также:

• Виды стоимости земельных участков
• Проблемы при оценке зданий без земельного участка
• Цели оценки земли
• Как производится оценка земельного участка?
• Особенности оценки земельных участков
• Отличия кадастровой и рыночной оценки земли
• Методы оценки земли

Оценка имущества для залога

Оценка имущества для залога банку является способом узнать текущую цену залогового имущества, а также рассчитать оптимальное соотношение предоставляемых кредитных средств и залога. Многих заемщиков интересует, обязательна ли оценка предмета залога? Отвечая на этот вопрос, стоит отметить, что ни одно банковское учреждение не выдаст кредит, не имея информации об объективной цене залоговой недвижимости. Также оценка для залога обязательна в случае возникновения споров между участниками кредитной сделки.

Особенности оценки имущества залога

Оценка залогов при кредитовании имеет определенные особенности, которые обуславливаются тем, что в результате оценивания заинтересованы две стороны:

• заемщик;
• банк-кредитор.

При этом банковскому учреждению необходимо получить объективную информацию о стоимости активов, обеспечивающих гарантии погашения кредита, а также определить уровень возможных рисков. В интересах кредитозаемщика – получение максимального размера кредитных средств под обеспечение своего имущества.

При этом оценка имущества для целей залога производится независимым экспертом с целью защиты имущественных интересов обеих сторон и обеспечения прозрачности совершения кредитной сделки.

Порядок оценки

Оценка стоимости для целей залога, как правило, осуществляется в соответствии со следующим алгоритмом:

1. Происходит согласование деталей договора с заемщиком и уполномоченным представителем банка.
   • Определяется объект оценивания.
   • Устанавливается наличие существующих прав и обременений.
   • Указываются подходы и методы оценки залога.
   • Обозначаются предположения и ограничения.
   • Устанавливаются длительность процедуры оценивания и объем информации об объекте, которую необходимо получить.
2. Производится сбор и анализ полученных сведений.Независимый специалист по оценке залогов или команда экспертов-оценщиков осуществляет:
   • осмотр имущества;
   • сбор необходимой документации;
   • анализ рыночной ситуации;
   • определение ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость оцениваемого объекта;
   • обработку полученных данных.
   При осмотре недвижимости могут быть обнаружены несоответствия планировки (или прочих характеристик) сведениям, отображенных в техническом паспорте или в документах, подтверждающих право собственности. В случае выявления подобных расхождений возникает необходимость внесения соответствующих правок в документацию.
3. Осуществляется оценка активов для целей залога, в процессе которой устанавливается рыночная, ликвидационная или иная стоимость в соответствии с методологией, указанной на первом этапе.
4. Происходит сопоставление результатов, полученных при использовании разных методик.
5. Подготавливается экспертное заключение (отчет), в котором отображается рыночная стоимость оценки залога.
6. Отчет предоставляется сторонам договора.

Методы оценки

Порядок оценки залога может предусматривать использование разнообразных оценочных методик, которые применяются в рамках трех подходов:

1. Затратный. Расчет стоимости актива производится путем анализа затрат, необходимых на создание или восстановление аналогичного по характеристикам и функциональности объекта.При этом для расчета стоимости могут применяться различные методы:
   • сравнительной единицы;
   • количественного обследования;
   • разбивки по составляющим;
   • определения сметной стоимости.
2. Сравнительный. Оценка объекта залога (недвижимости) производится, исходя из сведений о рыночных ценах на идентичные либо аналогичные объекты. При этом для анализа используется информация об актуальных предложениях на рынке, а также о недавно совершенных сделках.
3. Доходный. Стоимость рассчитывается на основании методов, позволяющих спрогнозировать уровень дохода от владения объектом в будущем.Использование данного метода целесообразно, если выполняются следующие условия:
   • оцениваемый объект генерирует доход;
   • возможно обеспечить достоверное прогнозирование будущей доходности.
   Экспертом-оценщиком рассматриваются все возможные варианты получения прибыли:
   • эксплуатация;
   • сдача в краткосрочную или долгосрочную аренду;
   • перепродажа.

Стоит отметить, что наиболее подходящие методы определяются экспертом-оценщиком исходя из особенностей конкретной ситуации. При этом с использованием вышеприведенных подходов может производиться оценка недвижимости для залога (коммерческой, жилой), автотранспорта, ценных бумаг, нематериальных активов (например, оценка интеллектуальной собственности для целей залога), бизнеса (предприятий).

Читайте также:

• Как происходит оценка имущества при разводе?
• Оценка имущества для целей страхования
• Оценочная и залоговая стоимость имущества

Оценка при слияниях и поглощениях компаний

Оценка слияний и поглощений компаний позволяет определить внутренние и внешние резервы, которые способны обеспечить развитие предприятия. При этом оценка при слияниях предоставляет возможность найти наиболее эффективные способы применения активов, гарантирующие рост текущей стоимости бизнеса в целом.

Ключевой целью слияний и поглощений является получение преимуществ от совместной деятельности, таких как:

• сокращение количества персонала вспомогательных департаментов, выполняющих дублирующие функции: бухгалтерия, финансовый отдел, администрация;
• объединение маркетинговых мероприятий;
• экономия средств за счет увеличения масштаба – снижение общих затрат на логистику, получение дополнительных скидок в связи с ростом закупок и т.д.;
• оптимизация работы обслуживающих подразделений;
• обмен технологиями;
• совместная работа над внедрением инноваций;
• увеличение сегмента на рынке;
• оптимизация ассортимента;
• рост узнаваемости бренда;
• увеличение уровня доверия кредиторов;
• стратегическая устойчивость объединенной организации.

Следует понимать, что не каждое слияние (поглощение) позволяет добиться положительного эффекта. Именно поэтому, чтобы оценить возможности и перспективы объединения нескольких фирм в одну, необходима оценка сделок слияния и поглощения.

Особенности оценки слияний и поглощений корпораций

В зависимости от конкретной ситуации оценка бизнеса при слияниях и поглощениях будет иметь определенные особенности. Ключевая отличительная черта и сложность оценки компании при поглощении заключается в необходимости получения дополнительных сведений о бизнесе (предприятии), которые не всегда возможно получить из данных стандартных финансовых отчетов.

Оценка при поглощениях может использовать в качестве информационной базы существующие кредитные или арендные договора, трудовые контракты, протоколы заседаний учредительного совета, а также прочие документы, которые возможно изучить и проанализировать.

При этом оценка стоимости при слиянии или при других формах реструктуризации предусматривает:

• Определение и анализ сильных и слабых сторон объединяемых фирм.
• Просчет рисков, связанных с возможностью банкротства.
• Оценивание операционных и финансовых рисков.
• Прогнозирование динамики чистых денежных потоков.
• Поведение всестороннего финансового анализа.
• Проведение предварительной оценки рыночной стоимости предприятий.

Подходы оценки при слиянии и поглощении

Оценка корпоративного капитала при слиянии поглощении предприятий в каждом конкретном случае производится с использованием различных методик и подходов. При этом на практике могут применяться следующие подходы оценки слияний и поглощений:

1. Доходный. Предусматривает использование метода дисконтированных денежных потоков, в рамках которого определяется величина прогнозных доходов с учетом ставки дисконта. При этом учитываются предполагаемые риски, а также различия в величине и сроках денежных поступлений. Ключевые недостатки доходной концепции – сложность правильного прогнозирования будущих доходов поглощаемого бизнеса, а также ограниченность (ненадежность) предоставляемой информации.
2. Сравнительный. Оценка в целях слияния и поглощения в данном случае производится методом коэффициентов и состоит в сопоставлении оцениваемой организации с компаниями-аналогами.
   • Определяются коэффициенты, выступающие основой для сравнения: чистая прибыль, выручка, активы и т.д.
   • Рассчитываются рыночные мультипликаторы.
   • Осуществляется корректировка полученных результатов с учетом существующих различий между предприятиями-аналогами.
   Несовершенность сравнительных методик обусловлена сложностью поиска абсолютно идентичных фирм, недостаточного количества информации по совершенным сделкам, отсутствием данных по отраслям.
3. Затратный. Предполагает определение цены предприятия с помощью методики чистых активов. При этом стоимость рассчитывается как разность между суммой всех активов и обязательств фирмы. Достоинством данного метода оценки слияний и поглощений является наличие унифицированного алгоритма расчета и снижение доли неопределенности. Однако вместе с тем эта методика не учитывает перспективы развития, динамику уровня дохода, рентабельности и т.д.

Читайте также:

• Основные цели и задачи оценки стоимости предприятия
• Оценка бизнеса в целях антикризисного управления предприятием
• Оценка ликвидационной стоимости предприятия: особенности оценки, когда проводится, этапы оценки
• Оценка стоимости предприятия при реструктуризации: основные формы реструктуризации, этапы оценки
• Основные методы оценки предприятия
• Особенности оценки активов предприятия-банкрота
• Методы оценки активов предприятия
• Дефекты при оценке товарно-материальных ценностей предприятия

Строительно-техническая экспертиза

I. Строительная экспертиза.

В данную группу входят все экспертизы, которые основаны на исследовании капитальных и некапитальных объектов и сооружений.

Экспертиза проводится при помощи специализированных сертифицированных и прошедших поверку приборов. А результаты измерений позволяют сделать выводы о соответствии и не соответствии объектов и строительных материалов нормативной и технической документации.

II. Техническая экспертиза (обследование зданий и сооружений).

Техническая экспертиза проводится с целью предоставления объективной и полной информации об исследуемых объектах, их состоянии, износе, эксплуатационных качествах, необходимости ремонта и для предупреждения аварийных ситуаций в будущем.

III. Исследование проектной и сметной документации.

Под сметной экспертизой и проектной экспертизой понимается исследование документации на объект строительства для ее анализа на соответствие действующим строительным и техническим нормам и правилам, а также прочим строительным регламентам и стандартам.

Для чего может понадобится строительная или техническая экспертиза?

• При разногласиях по объему фактически проделанных строительных, ремонтных, отделочных или проектно-сметных работ
• При необходимости выявления дефектов в здании или сооружении и причины их появления.
• Когда есть претензии к качеству проделанной работы.
• При необходимости оценки состояния помещения, строения или сооружения после залива или пожара.
• Когда необходимо зафиксировать техническое состояние или износ объекта строительства.
• Для раздела недвижимого имущества в натуре и исследования такой возможности.
• При определении стоимости восстановительного ремонта.
• Оценка стоимости зданий, помещений и сооружений.
• Для определения физического состояния и износа компонентов объекта: фасада, фундамента, стен, каркаса, крыши и т. п.

Какие документы нужны для проведения строительно-технической экспертизы?

Исчерпывающий список документов, необходимых для проведения внесудебной строительно-технической экспертизы, представлен ниже. Однако, в каждом конкретном случае может быть достаточно минимального набора из 1-2-х документов. При проведении судебной экспертизы необходимые документы уже имеются в материалах дела. А при их отсутствии эксперт в праве ходатайствовать в суд об их предоставлении.

• Проектная документация на строительство (при наличии).
• Исполнительная и бухгалтерская документация на строительство, в т. ч.: акты выполненных работ, сертификаты на использованные материалы и оборудование, паспорта качества, счета-фактуры, накладные.
• Технический паспорт или выписка из технического паспорта на объект.
• Документ-основание на исследуемый объект: свидетельство о регистрации права, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. п.
• Договор выполнения строительных работ со всеми приложениями и техническим заданием.
• Заключение государственной экспертизы проектной документации (если такая экспертиза проводилась).
• Документы о капитальных и текущих ремонтах.

Оценка векселей

Вексель – это юридический документ, имеющий статус ценной бумаги. Его основные виды:

• Простой вексель. Включает непосредственное обязательство векселедателя выплатить сумму держателю.
• Переводной вексель. Позволяет передать право получения средств третьей стороне.

Векселя могут использоваться физическими и юридическими лицами. Они выполняют роль финансового инструмента, позволяющего привлекать средства или использовать их в сделках между предприятиями.

Для чего нужна оценка стоимости векселей?

Производить оценку векселя необходимо в следующих ситуациях:

1. Сделки купли-продажи. Определение рыночной стоимости позволяет справедливо установить цену векселя. Это важно как для продавца, так и для покупателя, чтобы избежать рисков по сделке и возможных убытков в будущем.
2. Использование векселя в качестве залога. Часто компании используют векселя для получения кредитов, где важно установить их реальную ценностьи возможность передать их в залог в банк или коммерческой организации.
3. Внесение документа в уставный капитал. В подобных случаях оценка подтверждает денежный величину векселя для корректного бухгалтерского учета.
4. Юридические и судебные споры. Иногда векселя становятся причиной судебных тяжб, и для доказательства их стоимости требуется официальная экспертиза: отчет об оценке.
5. Оценка при ликвидации компании. При завершении деятельности компании векселя оцениваются для честного распределения активов между кредиторами, акционерами и другими участниками.

Основные подходы к оценке

Существует два подхода, которые можно применить для оценки векселей: доходный и сравнительный.

Доходный подход

Включает в себя несколько методов расчета стоимости.

Производится расчет предполагаемого дохода от владения векселем. В ходе анализа учитываются:

• выплачиваемые проценты по векселю;
• срок действия документа;
• риски, связанные с надежностью эмитента.

Доходный подход наиболее распространен в российской и международной практике оценки.

Сравнительный подход

Методы сравнительного подхода основаны на анализе цен схожих ценных бумаг на рынке. Эксперт исследует сделки с векселями на аналогичных условиях для определения рыночной стоимости оцениваемого векселя. Данный подход эффективен в условиях стабильного рынка с постоянным доступом к открытой информации о сделках.

Этапы оценки

Данный процесс выполняется поэтапно.

1. Сбор информации о векселе:
   • условия платежа;
   • данные о векселедателе;
   • сроки исполнения обязательств.
2. Анализ рыночных условий:
   • изучение текущей ситуации на рынке ценных бумаг;
   • учет конкуренции и вероятных рисков.
3. Выбор подхода и расчет стоимости:
   • прогноз будущих денежных потоков;
   • анализ ставки дисконтирования;
   • учет всех затрат и рисков.
4. Составление отчета об оценке.

Включает подробное описание методов, расчетов и выводов. Документ может быть использован для любых целей заказчика, в т. ч. для принятия управленческих решений или в качестве доказательной базы.

Независимая оценка дебиторской задолженности

Дебиторская задолженность — это сумма долга, которую должны компании или частные лица определенной организации, которая в прошлом или будущем поставила товар или оказала услуги. Её правильная оценка помогает бизнесу точнее понимать величину своих активов, снижать риски и принимать обоснованные решения.

Разберём, что входит в процедуру оценки дебиторской задолженности и почему она играет важную роль для любой компании.

Что такое дебиторская задолженность?

Дебиторская задолженность — это деньги, которые должны организации её контрагенты: покупатели, поставщики, сотрудники или партнёры. Она возникает, когда компания предоставляет отсрочку платежа за товары, работы или услуги. Также задолженность может появиться из-за переплаты налогов, выдачи займов сотрудникам или задержек государственных выплат.

Основные причины возникновения дебиторской задолженности:

• продажа товаров и услуг с отсрочкой платежа;
• переплата налогов с последующим возвратом;
• договоры с частичной или полной предоплатой.

Этот инструмент часто сопровождает работу компаний, особенно там, где распространена отсрочка платежей.

Зачем нужна данная процедура?

Оценка дебиторской задолженности — это процесс, который помогает определить её реальную рыночную стоимость.

Основные цели оценки:

• финансовое планирование — показывает, сколько средств компания реально может получить;
• управление активами — помогает точно отражать их величину в учёте;
• снижение рисков — выявляет сомнительные задолженности;
• подготовка к сделкам — необходима при продаже, реорганизации или передаче прав требования.

Важно учитывать, что рыночная стоимость дебиторской задолженности может сильно отличаться от номинальной и иногда равняться нулю. Определить её могут только подготовленные профессиональные оценщики.

Этапы проведения оценки

Данный процесс проходит в несколько этапов.

Сбор и анализ данных. Оценщик собирает и проверяет документы: договоры, акты, накладные и другие подтверждения долга.

Определение характеристик задолженности. Учитываем сроки, вероятность возврата и правовые основания.

Расчёт рыночной стоимости. Применяем подходящие методы. Чаще всего используем методы дисконтирования. Он учитывает риск невозврата и инфляцию.

Подготовка отчёта об оценке. На финальном этапе оформляем официальный документ с этапами работ, результатами и обоснованиями.

Каждый этап требует внимания ведь ошибки в данных или расчётах искажают итоговый результат.

Что влияет на размер задолженности?

Оценка рыночной стоимости дебиторской задолженности зависит от разных факторов:

• сроки возврата — краткосрочные долги менее рискованны, чем долгосрочные;
• финансовое положение дебитора — стабильный контрагент с большей вероятностью вернёт долг;
• наличие обеспечения — залог, гарантии и поручительства повышают стоимость задолженности;
• правовая основа — правильно оформленные документы уменьшают риски;
• внешние условия — инфляция, изменения на рынке и правовая среда тоже влияют на итоговую оценку.

Оценка незавершенного строительства

Незавершенные объекты строительства представляют собой здание, сооружение или инфраструктурный проект, возведение которого не было завершено в запланированные сроки или находится в стадии постройки. Такие объекты пока не могут быть вводены в эксплуатацию, поскольку не соответствуют установленным строительным нормам или не имеют полного набора разрешительной документации.

Чаще всего подобные объекты встречаются среди:

• жилых домов;
• коммерческой недвижимости;
• промышленных построек и сооружений;
• объектов инфраструктуры (линейных и специализированных сооружений).

На этапе оценки такие объекты могут находиться в разной степени готовности: от начального строительства фундамента до практически завершенных зданий, требующих только внутренней отделки.

Значение оценки стоимости незавершенного строительства

Оценка стоимости незавершенного строительства позволяет проанализировать актуальную стоимость здания на данный момент и перспективы увеличения стоимости. Она необходима в следующих случаях:

1. Продажа или покупка объекта. Информация о стоимости помогает обеим сторонам сделки объективно оценить выгоду.
2. Постановка объекта на бухгалтерский баланс компании. Используется для учета недвижимости в качестве имущественного актива.
3. Получение кредита. Объект может выступать залогом при кредитовании.
4. Снижение налоговой нагрузки. Оценка позволяет рассчитать оптимальную сумму налогообложения.
5. Принятие решений о завершении или перепрофилировании строительства.

Рыночная оценка строительства объекта, который не был завершен также используется для минимизации инвестиционных рисков и для решения судебных споров.

Оценка склада

Во время процедуры оценки склада могут применяться 3 основных подхода, которые помогают точно определить его стоимость:

1. Доходный подход — применяется для оценки склада, если основным его использованием является сдача в аренду с получением прибыли от эксплуатации объекта. В этом случае учитываются такие факторы, как арендная ставка, срок аренды и расходы на содержание.
2. Сравнительный подход — склад сравнивают с аналогичными объектами в регионе. На основе сравнения рыночной стоимости аналогичных складских помещений производится оценка стоимости конкретного объекта.
3. Затратный подход — применяется, если два других подхода не удается применить. При реализации данного подхода рассчитываться стоимость воспроизводства точной копии или стоимость замещения аналогичного склада. Таким образом, рассчитывается стоимость строительства объекта с учётом износа на текущий момент времени.

Независимо от метода, мы всегда предоставляем объективную оценку, которая будет полезна в различных случаях: от расчёта арендной платы до оформления сделок с недвижимостью.

Оценка склада: ключевые факторы

При оценке складского комплекса важно учитывать несколько факторов, которые напрямую влияют на его рыночную стоимость.

1. Классификация склада: склады делятся на четыре типа от A до D. Склад класса A с современными инженерными системами будет иметь более высокую цену, чем объекты классов B, C или D.
2. Тип и год постройки: возраст здания и его конструктивные особенности оказывают значительное влияние на стоимость. Новый склад будет стоить дороже, чем старый объект с устаревшей инфраструктурой.
3. Состояние инженерных и охранных систем: системы отопления, вентиляции, электроснабжения и безопасности должны быть в хорошем состоянии. Это важный критерий при определении стоимости.
4. Расположение и планировка: удобное расположение склада и наличие парковочных мест также влияют на его цену.

Оценка складского здания проводится с учётом всех этих факторов для определения точной стоимости объекта.

Оценка производственных помещений

Оценка производственного помещения — это комплексный процесс, который помогает бизнесу в решении ряда важных задач:

• Определение рыночной стоимости. На основе профессиональной оценки можно точно понять, сколько стоит ваше здание или помещение на текущем рынке, и сколько можно ожидать при продаже или сдаче в аренду. Это особенно важно, если вы хотите купить или продать объект.
• Анализ состояния и износа объекта. Оценка производственного помещения включает в себя определение его общего состояния и износа. Важно оценить, насколько объект пригоден для эксплуатации, а также выявить возможные риски и проблемы, которые могут повлиять на его дальнейшее использование.
• Снижение рисков. При продаже или аренде недвижимости оценка позволяет избежать неприятных сюрпризов, таких как завышенная или заниженная стоимость, скрытые дефекты и другие негативные моменты. Точная оценка помогает снизить финансовые риски для всех сторон сделки.
• Оценка для налоговых и юридических целей. Оценка производственных помещений также может потребоваться для целей налогообложения или при решении юридических вопросов, таких как раздел имущества, оценка стоимости активов в случае банкротства или ликвидации.
• Оценка для страхования. Важно также учитывать стоимость здания для целей страхования, чтобы в случае ущерба или разрушения страховая сумма соответствовала реальной стоимости объекта.

Оценка спецтехники

Работа проходит в несколько шагов.

1. Сначала специалист получает заявку и уточняет цель оценки.
2. Затем он собирает данные о технике — марку, модель, год выпуска, пробег и техническое состояние и др.
3. Далее проводится осмотр. Эксперт проверяет внешний вид, работу узлов и механизмов, фиксирует дефекты и уровень износа. Эти данные помогают рассчитать точную стоимость.
4. После осмотра проводится анализ рынка. Сравниваются цены на аналогичную спецтехнику, учитывается регион и спрос.
5. На основе всей совокупности информации составляется отчет, где указана реальная рыночная стоимость.

Какие машины оценивают?

К спецтехнике относят разные виды транспорта:

• Это строительные машины — экскаваторы, бульдозеры, катки, краны и др.
• Дорожные — асфальтоукладчики, грейдеры, погрузчики и др.
• Коммунальные — тракторы, уборочные и подъемные машины и др.

Часто оценке подлежат сельскохозяйственные и промышленно-погрузочные машины и механизмы.

Принципы расчета для всех категорий схож. Главное — состояние, год выпуска, комплектация и востребованность техники на рынке.

Оценка офиса

Точная оценка стоимости офиса — это ключ к принятию правильных решений в бизнесе. Будь то покупка, продажа или аренда недвижимости — важно понимать реальную рыночную стоимость объекта, чтобы избежать финансовых рисков. Для компаний, арендаторов, инвесторов или собственников недвижимости точная оценка офисного помещения или оценка офисного здания позволяет принять обоснованные и выгодные решения.

В Москве, как и в любом крупном городе РФ, где рынок коммерческой недвижимости постоянно изменяется, оценка офисных помещений становится все более востребованной услугой. Этот процесс требует внимательного подхода и учета множества факторов, таких как состояние здания, наличия инфраструктуры, местоположение и рыночные тенденции.

Оценка стоимости офиса помогает:

• оценить реальную рыночную цену недвижимости при продаже или аренде;
• принять взвешенное решение о вложении инвестиций в коммерческую недвижимость;
• получить точную информацию для юридических процедур или судов (например, при споре о стоимости недвижимости);
• произвести правильный расчет арендной ставки и обеспечить соответствие рыночной стоимости.

Кроме того, оценка офисной недвижимости является важным этапом в процессе получения кредита. Многие банки требуют наличие независимой оценки стоимости объекта для обеспечения займа.

Оценка стоимости морских и речных судов

Оценка морских судов — это комплексная процедура, в ходе которой специалист исследует технические характеристики, возраст, состояние судна и другие факторы, влияющие на его цену. Независимая оценка морского судна помогает владельцам точно определить его рыночную стоимость с учетом текущих рыночных условий и специфики объекта. Основной целью экспертизы является составление оценочного отчета, который является документом для принятия правильных и взвешенных решений с объектом.

Ключевые этапы процесса оценки судна.

1. Сбор данных. На первом этапе специалисты собирают всю необходимую информацию о судне: тех. характеристики, срок эксплуатации, судовые документы и др.
2. Технический осмотр помогает выявить износ, повреждения или дефекты, влияющие на его стоимость.
3. Расчет стоимости. На основе собранных данных специалисты проводят расчет рыночной стоимости судна, анализируя рынок новых и б/у объектов, а также, текущие цены.
4. Отчет об оценке. Итоговый документ содержит все данные и выводы по оценке, которые могут быть использованы для принятия решения о сделке.

Наши профессиональные оценщики обладают глубокими знаниями и опытом, необходимыми для точной, объективной и достоверной оценки.

Факторы, влияющие на стоимость морских судов

При проведении оценки морских судов важно учитывать множество факторов, которые могут значительно повлиять на их рыночную стоимость.

• Тип, класс и назначение судна. Разные типы судов (грузовые, пассажирские, вспомогательные, спецназначения) имеют различные рыночные стоимости.
• Количество и мощность двигателей. Основные силовые агрегаты судов прямым образов влияют на общую стоимость судна.
• Физические характеристики судна. Осадка, высота, ширина и длина борта.
• Возраст судна. С возрастом стоимость обычно снижается, особенно если оно активно эксплуатируется.
• Состояние судна. Оценка морских судов обязательно включает анализ состояния корпуса, двигателя, навигационных систем и других ключевых компонентов.
• История эксплуатации. Важными факторами являются документы, подтверждающие право собственности, а также данные о техническом обслуживании, ремонтах и авариях.
• Ситуация на рынке. Конъюнктура рынка и экономическая ситуация также оказывают влияние на цену судна, особенно если существует спрос на определенные типы водного транспорта.

Оценочная компания Апхилл использует только актуальные методы и подходы, чтобы предоставить точную и объективную оценку любых типов судов.

Оценка стоимости воздушных судов

Эта процедура проводится не только для определения точной стоимости судна, но и для соблюдения формальных требований законодательства. В некоторых случаях, например, при сделке купли-продажи, проведение оценки является обязательным условием для заключения договора. Также она помогает избежать споров и конфликтов при страховании, при оформлении залога для кредита, а также при оспаривании результатов сделки в суде.

Оценка может проводиться как для коммерческих, так и для частных объектов. Она включает в себя детальный анализ множества факторов, таких как:

• техническое состояние: наличие или отсутствие дефектов, возраст, количество налётных часов, проведенные ремонты;
• рыночные условия: цены на аналогичные самолеты или вертолеты, особенности рынка авиационного транспорта;
• цель использования: для личных нужд, в коммерческих целях или для госнужд;
• документация: наличие всех необходимых разрешений, регистрации, технических паспортов и сертификатов.

Оценка инвестиционных проектов

Любой инвестор хочет понимать, принесет ли проект прибыль, как быстро окупятся затраты и какие риски могут возникнуть.

Оценка нужна не только перед запуском нового направления. Её проводят и на этапе реализации, чтобы проверить, насколько проект оправдывает ожидания и не требует ли корректировки стратегии.

Что такое оценка инвестиционного проекта

Оценка инвестиционного проекта — это анализ экономических показателей, которые показывают эффективность вложений. Проще говоря, это способ измерить, сколько денег принесет бизнес или строительство объекта недвижимости при заданных условиях.

Для расчета используют разные показатели: срок окупаемости, норму прибыли, чистый доход, индекс рентабельности и многие другие параметры. Все они позволяют увидеть, насколько проект устойчив и выгоден с точки зрения инвестора.

В основе оценки лежит понятие денежного потока — это движение средств, которые компания получает и тратит в течение времени. Анализ этих потоков помогает прогнозировать результат и принимать решения.

Зачем проводить оценку

Оценка нужна, чтобы понять, стоит ли вкладывать деньги в конкретную идею. Без расчетов любое решение становитсясущественно рискованным. Проект может выглядеть перспективным, но при этом не иметь экономического смысла.

Когда проводится оценка бизнеса и инвестиционного проекта, инвестор получает ответы на важные вопросы:

• сколько средств нужно вложить;
• когда начнут возвращаться инвестиции;
• какую прибыль можно ожидать;
• какие риски возможны и как их снизить.

Такая работа помогает сравнивать разные варианты вложений и выбирать те, что дают наилучшее соотношение доходности и риска.

Основные методы оценки

Существует несколько методик, которые используют оценщики. Они делятся на простые и динамические.

1. Простые методы — это расчет срока окупаемости и средней нормы прибыли. Они не учитывают фактор времени и инфляцию, поэтому подходят для предварительных расчетов.
2. Динамические методы основаны на дисконтировании денежных потоков. Это значит, что будущие доходы пересчитываются в текущую стоимость с учетом процентной ставки и инфляции. Такой подход показывает реальную прибыль, которую можно получить в сегодняшних деньгах.

К основным показателям относят:

• NPV (чистый приведенный доход) — показывает, сколько прибыли принесет проект после вычета всех затрат;
• IRR (внутренняя норма доходности) — процент, при котором вложения полностью окупаются;
• PI (индекс рентабельности) — соотношение между вложениями и получаемой прибылью;
• PP (срок окупаемости) — время, за которое инвестиции возвращаются.

Используя эти методы, компания может оценивать проекты с разными сроками реализации и объемами вложений.

Как проходит процесс оценки

Процесс оценки состоит из нескольких этапов.

1. Определяется цель и объект анализа. Это может быть отдельный проект, объект, бизнес-направление или весь инвестиционный портфель.
2. Собираются исходные данные: объем вложений, прогноз доходов, затраты и сроки реализации.
3. Проводится расчет денежных потоков и анализ показателей.
4. Сравниваются варианты, выбирается наиболее выгодный.

Иногда оценка проводится несколько раз — на этапе планирования, во время реализации и после завершения проекта. Это позволяет контролировать результат и корректировать стратегию.

Что влияет на результат

На итоговую эффективность проекта влияет множество факторов. Среди них — точность исходных данных, колебания рыночных цен, уровень инфляции, налоги и изменение процентных ставок.

Важно учитывать и внешние обстоятельства: экономическую ситуацию, интерес инвесторов, развитие отрасли. Ошибки в прогнозе могут привести к неправильным решениям, поэтому при расчетах используют разные сценарии — оптимистичный, реалистичный и пессимистичный.

Связь между бизнесом и инвестициями

Когда проводится оценка бизнеса и инвестиционного проекта, важно рассматривать их вместе. Инвестиции — это не только вложение в новое дело, но и способ развить уже существующую компанию. Оценка помогает определить, насколько выгодно расширять производство, запускать новые продукты или модернизировать оборудование. Такой подход позволяет управлять капиталом осознанно и снижать финансовые риски.

Оценка бизнеса и инвестиционного проекта позволяет видеть общую картину: движение денежных потоков, сроки окупаемости и реальную доходность. При правильных расчетах инвестор получает ясное представление о будущем проекта и может планировать вложения с учетом рисков и финансовых целей.

Читайте также:

• Основные цели и задачи оценки стоимости предприятия
• Оценка бизнеса в целях антикризисного управления предприятием
• Оценка ликвидационной стоимости предприятия: особенности оценки, когда проводится, этапы оценки
• Оценка стоимости предприятия при реструктуризации: основные формы реструктуризации, этапы оценки
• Основные методы оценки предприятия
• Особенности оценки активов предприятия-банкрота
• Методы оценки активов предприятия
• Дефекты при оценке товарно-материальных ценностей предприятия

Оценка стоимости интеллектуальной собственности

Нематериальные активы — это неосязаемое имущество, ценность которого вполне реальна и осязаема. И именно поэтому проводят оценку интеллектуальной собственности. Она важна и для компаний, и для частных владельцев, ведь отчет об оценке фиксирует стоимость такого объекта. А это, в свою очередь, помогает заключать сделки, планировать деятельность, понимать перспективы и, конечно, защищать права.

Виды объектов интеллектуальной собственности

Интеллектуальная собственность объединяет самые разные объекты. Среди них:

• авторские права на книги, музыку, статьи и произведения искусства;
• патенты на изобретения, промышленные образцы и модели;
• товарные знаки и логотипы;
• коммерческие обозначения;
• секреты производства, технологии и ноу-хау;
• базы данных, программы и другие нематериальные продукты.

Каждый объект уникален и требует особого подхода. Именно поэтому специалист всегда определяет цель оценки и только потом выбирает метод, который позволит корректно посчитать рыночную стоимость.

Зачем нужна оценка стоимости интеллектуальной собственности

Оценка стоимости интеллектуальной собственности нужна во множестве ситуаций. Представьте: вы хотите продать права или передать их другому владельцу — без точного расчета сделать это выгодно не получится. Такой отчет помогает учесть нематериальные активы в бухгалтерии и даже уменьшить налоговую нагрузку.

Еще одна распространенная задача — инвестиционный анализ. Когда компания выводит продукт на рынок, важно понять его перспективы и реальную стоимость. Без оценки объективно оценить риски и преимущества невозможно.

Бывают и более формальные случаи. Например, суд или защита прав: здесь отчет об оценке становится обязательным документом. Или ситуация, когда бизнес проходит через ликвидацию или реорганизацию — стоимость объектов интеллектуальной собственности необходимо определять.

А иногда актив используют как залог для кредита. И тут тоже без профессиональной работы специалиста сделка просто не состоится. Именно поэтому так важна точность, которую гарантирует независимый оценщик интеллектуальной собственности.

Основные этапы процесса

Сначала оценщик интеллектуальной собственности собирает документы: права, данные о доходах и информацию о рынке. Без этого оценка невозможна.

Дальше он проверяет правовой статус объекта — важно убедиться, что права оформлены правильно и их можно использовать или продать.

Затем определяется цель оценки: продажа, защита в суде или, например, подготовка к сделке. От этого зависит выбор подхода к оценке — доходного, затратного или сравнительного. И их комбинацию, чтобы точнее определить стоимость.

После этого проводится анализ: специалист сопоставляет все данные и считает рыночную стоимость.

Финальный шаг — отчет об оценке. В нем фиксируются методы, расчеты и итоговая стоимость объекта. Документ оформляется в соответствии с ФСО и 135-ФЗ, и имеет юридическую силу.

В итоге компания или владелец получает не просто цифру, а официальный документ, который можно использовать в судах, банках и сделках.

Оценка основных средств организации

В данной статье мы рассмотрим, что такое оценка стоимости основных средств, как правильно проводить оценку основных фондов и основных производственных фондов, а также почему это важно для предприятия.

Что такое основные средства и почему их нужно оценивать

Основные средства — это материальные активы, используемые в производственном процессе любого бизнеса, не только для поддержания его жизнедеятельности, но и дальнейшего масштабирования. В данные активы входит оборудование, станки, здания, земля, машины, транспортные средства, а также другие офисная техника, хозяйственный и другой производственный инвентарь. Одним словом, все то, что имеет длительный срок службы (более одного года), участвует в производственном процессе и может приносить экономическую выгоду в течение долгого времени.

Для чего нужна оценка стоимости основных средств?

1. Определение актуальной рыночной цены активов: крайне важно для бух. учета, налогообложения, а также при сделках с имуществом.
2. Расчет амортизации: влияет на финотчетность компании и налоговые обязательства.
3. Оценка эффективности использования средств, а также их текущей стоимости для принятия взвешенных управленческих решений.

Периоды оценки основных фондов

Существует несколько периодов определения стоимостной оценки основных фондов, и выбор подходящего зависит, прежде всего, от цели оценки.

1. Первоначальная: используется для активов, которые впервые ставятся на учет. В этот расчет включаются затраты на приобретение и введение в эксплуатацию, например: транспортировка, установка и налоги (без учета НДС) и т. д.
2. Текущая: определяет цену активов в период их эксплуатации. Этот метод учитывает изменения рыночных цен или модернизацию оборудования.
3. Остаточная: применяется для расчета стоимости актива с учетом износа. Преимущественно используется в бухгалтерском учете для определения стоимости активов на момент их списания или продажи.

Оценка стоимости основных фондов и оценка основных средств необходимы как для внутреннего учета, так и для внешних целей, например, при продаже, сдаче в аренду или в случае залога.

Процесс оценки основных средств на предприятии

Для того чтобы провести точную оценку основных фондов предприятия, важно учитывать несколько факторов, таких как:

• Классификация активов. Активы можно отнести к разным категориям — здания, оборудование, транспорт и другие. Каждая категория требует отдельного метода к оценке.
• Состояние имущества. Оценка проводится с учетом его физического и морального износа. Важно оценить срок службы каждого актива, а также его производственный потенциал.
• Рынок. Важнейший фактор при оценке активов — это рыночная стоимость. Она может изменяться в зависимости от состояния экономики, спроса на конкретные виды имущества и других факторов.

Кроме того, необходимо учитывать методику расчета износа и следить за соблюдением всех требований законодательства, чтобы отчет был юридически обоснованным.

Роль оценки основных производственных фондов

Оценка основных производственных фондов имеет особое значение для предприятий, занятых в промышленном производстве. Такие активы непосредственно влияют на процесс производства товаров и услуг. Оценка помогает оптимизировать производственные процессы, понять, насколько эффективно используются ресурсы.

Процесс оценки основных производственных фондов включает в себя анализ состояния и технических характеристик оборудования, а также расчеты на основе текущих рыночных цен и сроков службы.

Зачем нужна регулярная переоценка основных средств

Со временем стоимость активов может изменяться. Переоценка позволяет пересчитать стоимость активов с учетом их состояния и текущей рыночной ситуации. Это особенно важно для реальной видимости стоимости имущества в финансовых отчетах, а также для оптимизации налоговых обязательств.

Регулярная оценка основных средств позволяет выявить скрытые резервы, например, обнаружить оборудование, которое требует замены или модернизации, а также может повлиять на принятые решения по инвестициям или продаже активов.

Возможные риски

Неправильно проведенная оценка основных фондов предприятия может повлечь за собой негативные последствия для компании.

• Финансовые утраты из-за недооценки или переоценки стоимости активов.
• Юридические последствия, если отчет о стоимости имущества будет признан ненадлежащим в ходе судебного разбирательства.
• Ошибки в планировании и стратегии предприятия, если неправильно определена стоимость или срок службы активов.

Заключение

Правильная оценка основных средств — это не только обязательный процесс для всех предприятий, но и важный инструмент для принятия грамотных бизнес-решений. Услуги профессиональных оценщиков позволяют получить точные и обоснованные данные, которые помогают оптимизировать бизнес-процессы, увеличить эффективность использования активов и снизить риски. Важно помнить, что в процессе оценки стоимости основных фондов важно учитывать все факторы, от рыночных тенденций до состояния имущества, чтобы отчет был максимально точным и полезным для бизнеса.

Читайте также:

• Основные цели и задачи оценки стоимости предприятия
• Оценка бизнеса в целях антикризисного управления предприятием
• Оценка ликвидационной стоимости предприятия: особенности оценки, когда проводится, этапы оценки
• Оценка стоимости предприятия при реструктуризации: основные формы реструктуризации, этапы оценки
• Основные методы оценки предприятия
• Особенности оценки активов предприятия-банкрота
• Методы оценки активов предприятия
• Дефекты при оценке товарно-материальных ценностей предприятия

Переоценка основных средств организации

Она позволяет актуализировать стоимость активов, а это важно как для внутреннего учета, так и для внешних пользователей информации. Переоценка активов также помогает создать более точное представление о финансовом состоянии компании и служит основой для корректных решений о дальнейших инвестициях.

Почему важно регулярно проводить переоценку активов?

Каждое предприятие в своем распоряжении имеет активы, стоимость которых может со временем как дорожать, так и дешеветь. В таких случаях переоценка основных средств позволяет отразить эти изменения в отчетности. В противном случае компания может столкнуться с риском недооценки стоимости активов, как результат — финансовым тратам.

Переоценка также помогает снизить риски для инвесторов и кредиторов, так как они всегда могут увидеть реальные, актуальные данные о стоимости активов. Актуализированная информация о стоимости основных средств повышает прозрачность бизнеса и создает доверие к финансовым отчетам.

Процесс переоценки: что важно учитывать?

Сам процесс переоценки требует тщательного подхода и учета множества факторов. Ключевым моментом является выбор метода оценки. Это может быть оценка по рыночной стоимости для активов, которые легко продаются на открытом рынке, или метод остаточной стоимости для специализированных объектов, например, для оборудования с ограниченной ликвидностью.

В зависимости от типа актива и рыночной ситуации, результаты переоценки стоимости основных средств могут повлиять на финансовые отчеты как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Важно провести тщательный анализ всех доступных данных, чтобы выбрать правильный способ переоценки, соответствующий реальной стоимости активов.

Учет изменений стоимости: дооценка и уценка

После проведения процедуры переоценки основных средств на счетах организации появляется информация о разнице в стоимости. В случае, если стоимость активов возросла, то разница в цене отнесется на счет добавочного капитала — это называется дооценкой. В случае снижения стоимости активов, разница будет отражена в прочих расходах. Данный процесс должен учитывать не только текущие рыночные изменения, но и условия эксплуатации активов.

Важно! Всегда уделяйте должное внимание вопросам налогового учета при переоценке основных средств. Поскольку переоцененные активы могут изменять расчёт амортизации и влиять на налоги, важно заранее оценить все возможные последствия для налоговой отчетности.

Как часто стоит проводить переоценку?

Несмотря на то, что переоценка активов не является обязательной процедурой, для многих организаций, она является важным инструментом актуализации учетных данных. В большинстве случаев компании проводят переоценку не чаще одного раза в год, однако в динамично развивающихся отраслях (например, в сфере технологий или недвижимости) такая процедура может проводиться и более часто. Периодичность переоценки фондов зависит от ряда факторов: специфики бизнеса, состояния рынка и внутренней учетной политику.

В случае с более крупными активами, такими как недвижимость или долгосрочное оборудование, изменения на рынке могут быть настолько значительными, что потребуется внеплановая переоценка. Регулярная переоценка основных фондов позволяет минимизировать риски недооценки или переоценки активов и дает более точную картину стоимости на момент отчета.

Практические советы по проведению переоценки

Для того чтобы переоценка основных средств прошла гладко и не привела к финансовым ошибкам, рекомендуется соблюдать несколько ключевых принципов.

1. Использование независимых оценщиков. Для крупных объектов, например, недвижимости, стоит привлекать профессиональных оценщиков. Только с помощью профессионалов можно корректно определить рыночную стоимость.
2. Регулярный мониторинг рыночной ситуации. Понимание рыночных тенденций и изменений в ценах на активы — это основа для правильной оценки стоимости. Компании должны следить за изменениями в своей отрасли, а также за экономическими факторами, влияющими на стоимость активов.
3. Использование подходящих методов оценки. Разные типы активов требуют разных подходов для переоценки. Важно правильно выбрать метод, который соответствует типу активов и их специфике.
4. Согласование с аудиторами. Процесс переоценки должен быть согласован с внешними аудиторами, особенно если компания обязана представить отчетность перед заинтересованными сторонами.

Заключение: зачем нужна переоценка?

Процесс переоценки основных средств помогает не только актуализировать стоимость активов, но и повышает общую прозрачность и надежность финансовых отчетов. Это важный инструмент для правильного финансового планирования, принятия инвестиционных решений и обеспечения должного уровня доверия со стороны внешних пользователей отчетности. Регулярная и точная переоценка способствует улучшению управления активами, а также более точному расчету налоговых обязательств, что в конечном итоге влияет на стабильность и развитие бизнеса.

Читайте также:

• Основные цели и задачи оценки стоимости предприятия
• Оценка бизнеса в целях антикризисного управления предприятием
• Оценка ликвидационной стоимости предприятия: особенности оценки, когда проводится, этапы оценки
• Оценка стоимости предприятия при реструктуризации: основные формы реструктуризации, этапы оценки
• Основные методы оценки предприятия
• Особенности оценки активов предприятия-банкрота
• Методы оценки активов предприятия
• Дефекты при оценке товарно-материальных ценностей предприятия

Оценка интеллектуальной собственности

Оценка интеллектуальной собственности нужна, когда компания или правообладатель хотят понять реальную ценность своих прав. Речь о нематериальных активов, которые влияют на выручку и стоимость бизнеса. В Москве услуга развита, есть эксперты и понятные стандарты. Цель проста: определить рыночной стоимости и закрепить результаты в официальном отчёте.

Что относится к интеллектуальной собственности

Интеллектуальная собственность — это объект права без физической формы, который приносит экономическую пользу. К ней относятся:

• Товарные знаки и знаки обслуживания
• Патенты и полезные модели
• Авторские права на программное обеспечение, тексты и дизайн
• Базы данных
• Технологии и ноу‑хау
• Лицензии на использование прав
• Договоры отчуждения и уступки прав

Права могут быть зарегистрированы в России и за рубежом; они дают владельцу исключительное использование и защиту на рынке

Когда и для чего проводят оценку

Оценка нужна в случае продажи прав, лицензирования, вклада в уставный капитал, реструктуризации группы, спора о правах, налоговой проверки и сделок слияния и поглощения. Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности помогает установить цену и обосновать её документально. Услуга полезна для бухучёта по РСБУ и МСФО: отражение нематериальных активов, амортизация, тест на обесценение. Инвесторы и банки смотрят на отчёт, чтобы понять риски и перспективы. Независимая экспертиза снижает споры и даёт уверенность сторонам сделки.

Методы и подходы

Есть три основных подхода.

• Доходный подход считает будущие денежные потоки от использования прав. Его часто применяют для брендов и ПО. В работе используют метод освобождения от роялти и модель избыточной прибыли.
• Сравнительный подход опирается на сделки и лицензии с похожими объектами. Он нужен, когда рынок прозрачен и есть валидные бенчмарки.
• Затратный подход оценивает стоимость создания или замещения с использованием актуальных цен и амортизации экономической полезности.

Метод выбирают под тип объекта и доступные данные. Всегда проводят анализ рынка, проверяют срок охраны, спрос, конкуренцию и юридические ограничения. Эксперты работают по стандарта федерального уровня. В России применяются ФСО‑11 «Оценка нематериальных активов», ФСО‑1 и ФСО‑3. В отчёте описывают выбранный подход, исходные параметры и причины выбора.

Процесс проведения

Процесс оценки состоит из последовательных этапов. Сначала определяют цель и вид стоимости: чаще рыночную, реже инвестиционную. Затем собирают документы: регистрационные данные, договоры, финансовую информацию, план использования, материалы по рынку. Далее проводят анализ прав: объём, срок действия, юрисдикции, ограничения и риски. После этого выбирают методы, строят сценарии, выполняют расчёты и проверку чувствительности. Финальный этап — подготовка отчёта как официального документа. Его используют в судах, у налоговых органов, в банках и при аудите; в отчёте изложены описание объекта, источники, допущения, методики и результаты.

Сроки и цены в Москве

Срок зависит от типа объектов, объёма прав и полноты данных. Если портфель большой и информации мало, работы займут дольше. Когда рынок открыт и есть сопоставимые сделки, быстрее работает сравнительный подход. Если рынок закрыт, опираются на доходный и затратный подход.

Типовые проекты в Москве занимают от двух до трёх недель. Сложные кейсы с несколькими странами требуют больше времени. Цены фиксируют в договоре услуг. Компания описывает состав работ, процесс проведения и календарный план. На практике помогает оценка стоимости интеллектуальной собственности перед подписанием договора: она даёт ориентир по бюджету и срокам.

Как выбрать оценщика

Выбор оценщика влияет на качество расчётов и признание результатов отчёта. Вот основные критерии, на которые стоит ориентироваться при выборе.

• Опыт и профильная квалификация: отраслевые кейсы, аттестаты, членство в СРО
• Знание ФСО и методик: оценщик интеллектуальной собственности должен уверенно работать с ФСО‑11, ФСО‑1, ФСО‑3 и финансовыми моделями
• Портфолио и рекомендации: запросите примеры проектов и контакты клиентов
• Примеры отчётов: по возможности посмотрите структуру и качество обоснований
• Обоснование методов: уточните, как выбирают подходы и формируют допущения
• Страхование ответственности: проверьте наличие полиса и его лимиты
• Договор: зафиксируйте цель и вид стоимости, стандарты, сроки, состав отчёта, порядок взаимодействия и ответственность
• Независимая проверка: для крупных или спорных кейсов привлеките второго оценщика интеллектуальной собственности для peer review

Учёт и отчётность

Компании отражают нематериальных активов в отчёте по РСБУ и МСФО (IAS 38). Для этого нужен документ, который аудиторы могут проверить. Официальный отчёт показывает методы, исходные данные и расчёты. Он объясняет, как определили рыночную стоимость, какие риски учли и как применять результаты. Такой отчёт поддерживает доверие инвесторов, банков и партнёров. Он помогает принять решения по деятельности и инвестициям.

Типичные ошибки и как их избежать

Частые ошибки — слабые исходные данные, игнорирование срока охраны и юридических ограничений, завышенные прогнозы, отсутствие анализа рынка. Ещё одна ошибка — смешение прав и продуктов, когда стоимость бренда неверно приписывают всей выручке. Избежать проблем помогает прозрачный процесс, аккуратные допущения и проверка результатов. Работайте с эксперты, которые показывают расчёты, объясняют подход и дают понятные ответы.

Если вам нужна оценка интеллектуальной собственности для сделки, учёта или суда, вы можете заказать услугу в компании Апхилл. Здесь доступны консультация, условия и заявка. Мы готовим отчёт по ФСО и работаем простыми методами, понятными для клиента. Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности оформляется в срок и с защитой результатов.

Читайте также:

• Оценка инвестиционных проектов
• Переоценка основных средств организации
• Оценка ликвидационной стоимости предприятия: особенности оценки, когда проводится, этапы оценки
• Оценка стоимости предприятия при реструктуризации: основные формы реструктуризации, этапы оценки
• Основные методы оценки предприятия
• Особенности оценки активов предприятия-банкрота
• Методы оценки активов предприятия
• Дефекты при оценке товарно-материальных ценностей предприятия

Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности

Нематериальные активы — это права и объекты без физической формы, которые приносят экономическую пользу. К ним относят товарные знаки, патенты, программное обеспечение, базы данных, технологии и ноу‑хау. Для компаний и предприятий эти активы являются частью бизнеса и влияют на финансовой результат. Оценка помогает определить рыночной стоимости и оформить её документально.

Что такое нематериальные активы

НМА признают, если актив идентифицируем, контролируется организацией и даёт экономического выгоды. Объект интеллектуальной собственности может существовать в виде зарегистрированного права или фактического использования. Важно подтвердить права, срок охраны и объём использования. Примеры: патенты и полезные модели, товарные знаки и знаки обслуживания, авторские права на ПО, дизайн и контент, базы данных, лицензионные договоры, технологии компании.

Зачем бизнесу нужна оценка

Оценка нематериальных активов помогает компаниям понять реальную стоимость прав и объектов, чтобы принимать уверенные решения. Вот основные случаи, когда проводится такая оценка.

• Принятие решений по сделкам, инвестициям и управлению брендом
• Оценка нематериальных активов предприятия при продаже прав и передаче лицензий
• Внесение НМА в уставный капитал, реструктуризация и разделение бизнеса
• Урегулирование споров о стоимости и обоснование позиции сторон
• Поддержка бухгалтерского учёта и отчётности по ФСБУ и МСФО
• Переговоры с инвесторами и банками: обоснование стоимости активов
• Снижение рисков в судах и при проверках налоговых органов
• Оценка объектов нематериальных активов для внутренних задач и аудита

Классификация и формы использования

Нематериальные активы бывают зарегистрированные и незарегистрированные. Зарегистрированные — это товарные знаки, патенты, полезные модели, промышленные образцы, доменные имена. Их подтверждают свидетельства, патенты и записи в реестрах. Такие права проще защищать в суде и лицензировать. Стоимость обычно выше, потому что есть юридическая определённость и исключительное использование.

Незарегистрированные активы — это ноу‑хау, коммерческая тайна, база данных без регистрации, дизайн‑концепции, бренд‑стиль, контент. Их ценность подтверждают договоры (NDA), внутренние положения о тайне, доказательства авторства, даты создания и факты экономического использования. Важно фиксировать, как объект приносит доход, и кто им управляет в компании.

Формы использования разные. Это продажа прав, лицензирование, франчайзинг, включение актива в продукт (например, ПО в составе платформы), маркетинговое применение бренда и защита от конкурентов. Есть и оборонительное использование — регистрация знака, чтобы конкуренты не заняли имя. В некоторых случаях применяют кросс‑лицензии и совместное владение.

Активы отличаются по сроку действия, территориальному охвату и масштабу применения. Патенты имеют ограниченный срок. Товарные знаки продлевают каждые 10 лет. Авторские права действуют дольше, но их охрана зависит от юрисдикции. Предприятие должно следить за продлением, пошлинами и корректностью учёта. Важно учитывать ограничения: приоритет третьих лиц, совместные права, обременения по договорам.

Процесс проведения оценки

Процесс состоит из этапов. Сначала определяют цель и вид стоимости. Чаще нужна рыночная стоимость, реже инвестиционная. Затем собирают документы: регистрационные сведения, договоры, финансовую информацию, план использования и данные о рынке. Далее анализируют права: объём, срок, юрисдикции, ограничения, риски. Потом выбирают подходы, рассчитывают сценарии, делают проверку чувствительности и оформляют результаты. Финальный этап — отчёт. Документ является официальным. Его используют в судах, у налоговых органов, в банках и при аудите. В отчёте есть описание объекта, источники, допущения, методики и выводы. Клиент получает ясную картину и может её защитить.

Учёт и стандарты ФСБУ

В бухгалтерском учёте НМА отражают по требованиям ФСБУ и внутренних регламентов организации. Первоначальная стоимость зависит от формы получения: создание, покупка, вклад в капитал. Оценка стоимости нематериальных активов предприятия нужна при признании, тестах на обесценение и переоценке в рамках учётной политики. Отчёт поддерживает учёт, показывает методы определения стоимости и подтверждает данные для финансовой отчётности. Для предприятий важны единые правила, прозрачные допущения и связь с экономической деятельности.

Факторы стоимости и ориентиры по цене

На стоимость влияют срок охраны, география прав, масштаб использования, доля выручки, конкуренция, барьеры входа, юридические риски, качество бренда и технологический уровень. Зависит и от форм рыночной информации: есть ли сделки по аналогам, раскрытые ставки роялти, публичные данные. Сроки работ определяются объёмом прав и полнотой исходных данных. Для типовых проектов — от двух до трёх недель. Сложные кейсы занимают больше времени. Цена формируется по ТЗ и составу работ. Оценка нематериальных активов предприятия включает анализ права и экономического эффекта для бизнеса.

Как выбрать оценщика

Смотрят на опыт, отраслевые кейсы и квалификацию. Важно знание ФСО, умение применять подходы и методы, работа с источниками. Проверяют рекомендации, примеры отчётов, страхование ответственности. В договоре фиксируют цель, стандарта, сроки, состав отчёта и порядок взаимодействия. Для крупных или спорных кейсов полезен peer review, который повышает качество и снижает риски.

Оценка нематериальных активов помогает бизнесу управлять правами и объектами, принимать решения и защищать интересы. Оценка стоимости нематериальных активов предприятия даёт цифры, которые можно использовать в отчёте, учёте и переговорах. Если задача связана с брендом, патентыми правами, ПО или базами данных, лучше заранее подготовить документы и определить цели. Оценка нематериальных активов предприятия и оценка нематериальных активов проводятся по стандартам и дают результат, который понятен и пригоден для применения.

Читайте также:

• Оценка инвестиционных проектов
• Переоценка основных средств организации
• Оценка ликвидационной стоимости предприятия: особенности оценки, когда проводится, этапы оценки
• Оценка стоимости предприятия при реструктуризации: основные формы реструктуризации, этапы оценки
• Основные методы оценки предприятия
• Особенности оценки активов предприятия-банкрота
• Методы оценки активов предприятия
• Дефекты при оценке товарно-материальных ценностей предприятия

Методы оценки товарных знаков: расширенный разбор для бизнеса

Товарный знак — ключевой элемент бренда, который влияет на узнаваемость, продажи товаров и общую стоимость бизнеса. В Москве услуги по оценке востребованы у компаний разного масштаба: от локальных марок до федеральных и международных брендов. Профессиональная, независимая оценка товарных знаков помогает определить рыночную цену права, зафиксировать результат в отчете и использовать его в сделках, аудите и учете нематериальных активов.

Что именно оценивают и почему это важно

Оценивается объект интеллектуальной собственности: слово, графика или комбинированный знак, классы по МКТУ, территория регистрации, срок охраны, объем прав и ограничения использования. Юридическая чистота прав (включая отсутствие конфликтов «сходства до степени смешения») является базовым условием. Экономический блок включает анализ вклада знака в продажи, долю бренда в выручке, роль марки в ценообразовании и удержании клиентов на рынке. Для компаний оценка товарного знака — это инструмент, который показывает реальную ценность бренда и помогает определять стратегию использования торговли маркой.

Когда бизнесу нужна оценка

Чаще всего оценка выполняется для сделок купли‑продажи, лицензирования, франчайзинга, залога и страхования активов, реструктуризации и корпоративных споров. Она требуется для бухгалтерского учета по РСБУ и МСФО, тестов на обесценение и аудита. Отчет с прозрачной методологией — аргумент на переговорах с инвесторами и банками. Для юридической практики оценка является основой независимой экспертизы: документ показывает, как рассчитана стоимость оцениваемого объекта и на каких данных построено определение цены.

Подходы и методы: как формируется стоимость

Основа — три профессиональные подхода. Их выбирают с учетом данных, задачи и особенностей данного знака.

• Доходный подход (Relief from Royalty, модель избыточной прибыли). Рассчитывает будущие денежные потоки от использования прав, опирается на ставки роялти по отрасли, прогноз выручки, маржинальность и риск‑профиль бренда. Позволяет определить, сколько ценности приносит использование знака при реальном сценарии продаж.
• Сравнительный подход. Сопоставляет объект с рыночными сделками и лицензиями по аналогам, учитывает географию, категории товаров, силу бренда, историю маркетинговых вложений. Применим, когда есть валидные бенчмарки и открытые данные о цене.
• Затратный подход. Оценивает стоимость создания или замещения: разработка, юридическая регистрация, маркетинговые затраты, запуск и поддержка узнаваемости. Учитывает «амортизацию экономической полезности» при более длительных горизонтах.

Когда задача — определить рынок, корректно сформулированная **оценка рыночной стоимости товарного знака** отражает ожидания покупателей и инвесторов, а также ограничения прав. Расчеты выполняют по федеральным стандартам оценки (ФСО‑11, ФСО‑1, ФСО‑3): в отчете фиксируются источники, допущения, параметры моделей и проверка чувствительности.

Факторы стоимости: что влияет на цену

- Сила бренда, знание марки, дифференциация и лояльность

- Юридическая чистота прав, широта классов МКТУ, география регистрации

- Категория товаров, ассортимент, доля выручки под знаком

- История продаж и маркетинговые инвестиции

- Конкуренция в сегменте и барьеры входа

- Срок охраны, продления, вероятность споров в юрисдикциях

- Эффективность лицензирования и кейсы использования торговой марки

Эти переменные оценщики учитывают при анализе, чтобы оценивать знак не отвлеченно, а в контексте реального использования бренда на рынке.

Как проходит процесс и что получает компания

Процесс включает формулировку цели (чаще — рыночный вид стоимости), сбор документов, юридический и экономический анализ, выбор подхода и моделирование. Итог — отчет, который содержит описание оцениваемого объекта, методы, исходные данные, расчеты, результаты и ограничения. Такой отчет является официальным документом: его принимают банки, аудиторы, суды и инвесторы. Компания получает понятный результат и может защитить позицию на переговорах и в экспертизы.

Ошибки, которых стоит избегать

• Перенос всей выручки продукта на знак без раздельного учета функциональности, дизайна и канала продаж
• Игнорирование рисков юридической защиты в соседних классах МКТУ и юрисдикциях
• Завышенные ставки роялти без отраслевых бенчмарков и рыночных аналогов
• Отсутствие проверки чувствительности моделей и сценарного анализа
• Неполная связь с маркетинговыми вложениями: знак — часть бренда, а не единственный источник ценности

Стоимость услуги и сроки в Москве

Сроки зависят от объема данных, числа стран и степени юридической сложности. Типовая работа занимает 2–3 недели, сложные проекты — дольше. Цена формируется по ТЗ: анализ прав, рынка, построение моделей, подготовка отчета и защита результатов специалистами. Для прозрачности заказчикам заранее показывают структуру работ, календарный план и состав доказательной базы.

Зачем компаниям нужна оценка стоимости товарного знака

Этот расчет помогает определять цену на рынке, обосновывать лицензионные выплаты и залоги, поддерживать учет нематериальных активов и оценивать экономический эффект использования марки. В сделках документ ускоряет согласование условий и снижает риск споров. Для управленческой команды это инструмент, который связывает права на знак, стратегию бренда и финансовые цели.

Где заказать услугу

Если вам нужна оценка товарного знака или требуется оформить оценку рыночной стоимости товарного знака, обратитесь в компанию Апхилл. Мы помогаем бизнесу определить ценность торговой марки и готовим отчет, который принимают банки и аудиторы. Детали, цены и заявка — на странице услуги. Специалистами выполняется независимая работа: анализ, подхода, моделирование и защита результатов оценщиков на переговорах и в судебной практике.

Читайте также:

• Оценка инвестиционных проектов
• Переоценка основных средств организации
• Оценка ликвидационной стоимости предприятия: особенности оценки, когда проводится, этапы оценки
• Оценка стоимости предприятия при реструктуризации: основные формы реструктуризации, этапы оценки
• Основные методы оценки предприятия
• Особенности оценки активов предприятия-банкрота
• Методы оценки активов предприятия
• Дефекты при оценке товарно-материальных ценностей предприятия